Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht Geschäfts-Nr.: HE240010-O U/pz Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan, Vizepräsident, sowie Gerichtsschreiber Rade Kokanović Urteil vom 14. März 2024 in Sachen A._____ Anlagestiftung, Gesuchstellerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ gegen B._____ GmbH, Gesuchsgegnerin vertreten durch Rechtsanwalt Y._____ betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
- 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2) "1. Es sei der Beklagten unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen bzw. diese sei zu verpflichten, der Klägerin den Gewerberaum Nr. 1 und die Büroräume Nr. 2 je im Erdgeschoss sowie die Aussenparkplätze 3 und 4, 5–9 und 10–12 in der Liegenschaft C._____-strasse 13, D._____, unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Klägerin zurückzugeben. 2. Es sei das zuständige Stadtammannamt anzuweisen, den zu erlassenden Befehl auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten." Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Verfahren Mit Eingabe vom 2. Februar 2024 stellte die Gesuchstellerin das genannte Rechtsbegehren (act. 1). Mit Verfügung vom 5. Februar 2024 setzte das Gericht ihr Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 7'500.– und der Gesuchsgegnerin Frist zur schriftlichen Stellungnahme an (act. 4). Die Gesuchstellerin leistete den Kostenvorschuss innert Frist (act. 6). Mit Eingabe vom 29. Februar 2024 reichte Rechtsanwalt Y._____ namens der Gesuchsgegnerin eine Stellungnahme innert Frist ein (act. 7+8), woraufhin das Gericht ihm mit Verfügung vom 1. März 2024 Nachfrist zur Einreichung einer gehörigen Vollmacht ansetzte (act. 10). Mit Eingabe vom 11. März 2024 (Datum Poststempel) reichte Rechtsanwalt Y._____ eine gültig unterzeichnete Vollmacht fristgerecht nach (act. 12+13). Das Verfahren erweist sich als spruchreif. 2. Zuständigkeit Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts am Handelsgericht des Kantons Zürich ist gegeben (Art. 29 Abs. 1 lit. a ZPO; Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b und § 45 lit. d GOG).
- 3 - 3. Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen Das Gericht gewährt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 144 III 462 E. 3.1 = Pra 2019 Nr. 41). 3.1. Sachverhalt 3.1.1. Die Sachdarstellung im Gesuch gilt als unbestritten, zumal die pauschalen Bestreitungen der anwaltlich vertretenen Gesuchsgegnerin (act. 7 S. 2 f.) den Anforderungen an die Substantiierung nicht genügen (vgl. BSK ZPO-HOFMANN, Art. 257 N 10) oder nicht den Sachverhalt, sondern die Rechtslage betreffen (siehe E. 3.2.1.2). 3.1.2. Demnach ist die Gesuchstellerin seit 5. April 2023 im Grundbuch als Eigentümerin der im Rechtsbegehren genannten Liegenschaft eingetragen (act. 1 Rz. 11 und act. 3/III). Zuvor schloss die Pensionskasse E._____ als Rechtsvorgängerin der Gesuchstellerin mit der F._____ AG (damals firmierend als G._____ AG) am 6. Mai 2021 und 14. September 2021 Mietverträge über die im Rechtsbegehren genannten Räumlichkeiten und Flächen ab (act. 1 Rz. 8 f. und act. 3/1–5). Mit Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 18. Oktober 2023 wurde über die F._____ AG der Konkurs eröffnet (act. 1 Rz. 10+12 und act. 3/6+7). In der Folge teilte das Konkursamt des Kantons Zug (als zuständige Konkursverwaltung) mit Schreiben vom 8. November 2023 mit, dass die Konkursmasse nicht in das bestehende Mietverhältnis eintrete. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2023 teilte die Konkursverwaltung der Gesuchstellerin ferner mit, dass sie über die streitgegenständlichen Objekte verfügen könne, und ermächtigte sie, die Schlüssel beim Konkursamt Wallisellen erhältlich zu machen (act. 1 Rz. 14 und act. 3/10). Mit Vereinbarung vom 24. Januar 2024 hielten die F._____ AG in Liquidation und die
- 4 - Gesuchstellerin fest, dass das Mietverhältnis mit Wirkung auf den 8. November 2023 beendet wurde (act. 1 Rz. 13 und act. 3/8+9). In der Zwischenzeit belegte jedoch die Gesuchsgegnerin die streitgegenständlichen Objekte (act. 1 Rz. 15). Sie schloss mit der F._____ AG in Liquidation ohne Mitwirkung der Konkursverwaltung rückwirkend per 1. Oktober 2023 einen Untermietvertrag ab (act. 1 Rz. 16 und act. 3/11; s.a. act. 7 Rz. 27 und act. 9/4). 3.2. Rechtslage 3.2.1. Parteistandpunkte 3.2.1.1. Die Gesuchstellerin stellt sich auf den Standpunkt, der Untermietvertrag zwischen der Gesuchsgegnerin und der F._____ AG in Liquidation sei nichtig (act. 1 Rz. 16 und act. 3/11). Zudem sei das Hauptmietverhältnis zwischen letzterer und der Gesuchstellerin ohnehin per 8. November 2023 aufgelöst worden. Folglich nutze die Gesuchsgegnerin die streitgegenständlichen Räume und Flächen rechtswidrig (act. 1 Rz. 18). Ihren Räumungs- und Rückgabeanspruch stützt die Gesuchstellerin (mangels einer vertraglichen Beziehung zur Gesuchsgegnerin) auf Art. 641 ZGB (act. 1 Rz. 20). 3.2.1.2. Die Gesuchsgegnerin entgegnet dem, sie habe mit der F._____ AG in Liquidation am 1. Oktober 2023 mündlich einen Untermietvertrag geschlossen und diesen in einen (nicht datierten) schriftlichen Untermietvertrag überführt (act. 9/4). Dieser sei gültig und nicht gekündigt worden. Ferner sei sie bis zum Zeitpunkt der Einleitung des vorliegenden Verfahrens nicht ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass der Hauptmietvertrag aufgelöst worden sei. Überdies zeige die Vereinbarung vom 24. Januar 2024, dass die Rechtslage bis zu diesem Zeitpunkt keineswegs klar gewesen sei. Jedenfalls bedeute die Beendigung des Hauptmietvertrages nicht, dass auch der Untermietvertrag automatisch aufgelöst worden sei. Entsprechende Verträge bestünden vielmehr unabhängig voneinander und müssten separat gekündigt werden. Zwar werde in Ziff. 4.2 des Untermietvertrages festgehalten, dass das Untermietverhältnis in jedem Fall mit der Beendigung des Hauptmietvertrages ende. Allerdings sei die Absicht der Parteien diesbezüglich unklar, zumal in derselben Vertragsziffer auch vorgesehen sei, dass es sich beim
- 5 - Untermietvertrag um einen befristeten Vertrag mit einer festen Laufzeit bis zum 31. März 2024 mit Verlängerungsoption handle. Schliesslich sei der Untermietvertrag von der Absicht getragen, die finanzielle Belastung der F._____ AG in Liquidation zu verringern, und die Zustimmung der Gesuchstellerin zur Untermiete sei insofern irrelevant, als keine Gründe für deren Verweigerung vorlägen. Ohnehin sei die Feststellung darüber, ob die Vorgaben von Art. 262 OR im vorliegenden Fall als erfüllt zu erachten seien, dem Rechtsschutz in klaren Fällen nicht zugänglich. Vor diesem Hintergrund sei die Gesuchsgegnerin berechtigt, die Räume und Flächen weiterhin zu benutzen (zum Ganzen act. 7 Rz. 24–36 und S. 5 f.). 3.2.2. Würdigung Selbst wenn man mit der Gesuchsgegnerin davon ausginge, dass der Untermietvertrag zwischen ihr und der F._____ AG in Liquidation am 1. Oktober 2023 gültig geschlossen worden sei, vermag sie mit ihren Einwendungen das Ausweisungsgesuch nicht zu Fall zu bringen. Denn ein Untermietvertrag begründet nur ein Nutzungsrecht gegenüber der Mieterin; im Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Untermieterin besteht kein Vertragsverhältnis (BSK OR I-WEBER, Art. 262 N 10). Zudem hätte die Gesuchsgegnerin mit der unstrittigen Auflösung des Hauptmietverhältnisses ohnehin das Recht verloren, die Mietsachen zu gebrauchen, weil ein Untermietverhältnis entgegen ihrer Auffassung klarerweise ein Hauptmietverhältnis voraussetzt und mit der Auflösung desselben ebenfalls endet (BGE 139 III 353 E. 2.1.2. = Pra 2014 Nr. 38). Die Gesuchstellerin ist Eigentümerin des Mietobjekts und hat in einem solchen Fall das Recht, dieses gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der es ihr vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung auf dieses abzuwehren. Mit welchen Absichten der Untermietvertrag geschlossen worden ist, erweist sich vor diesem Hintergrund als redundant, und ebenso wenig stellt sich mangels Vorliegens einer Hauptmiete überhaupt die Frage, ob die Vermieterin gemäss Art. 262 OR ihre Zustimmung zur Untermiete hätte verweigern dürfen (was im Übrigen voraussetzte, dass sie überhaupt um ihre Zustimmung ersucht worden wäre, was nicht der Fall ist). Nach dem Gesagten liegt insofern eine liquide Rechtslage vor, als die Gesuchsgegnerin
- 6 die im Rechtsbegehren genannten Objekte ohne Berechtigung belegt und diese der Gesuchstellerin deshalb zurückzugeben hat. 3.3. Fazit Damit ist der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsantrag der Gesuchstellerin ist daher stattzugeben. 4. Direkte Vollstreckung Das erkennende Gericht kann konkrete Vollstreckungsmassnahmen anordnen, soweit die obsiegende Partei wie im vorliegenden Fall einen entsprechenden Antrag gestellt hat (Art. 337 Abs. 1 und Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 219 ZPO). Hier erscheint eine Zwangsmassnahme i.S.v. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO als angemessen. Auch dem Vollstreckungsantrag der Gesuchstellerin ist folglich zu entsprechen. 5. Streitwert und Prozesskosten 5.1. Für die Bemessung des Streitwerts ist praxisgemäss von sechs Bruttomonatsmietzinsen auszugehen. Der monatliche Bruttomietzins des Hauptmietverhältnisses lag bei insgesamt CHF 22'250.35 (act. 3/1–5), womit ein Streitwert von CHF 133'502.10 resultiert. 5.2. Die Entscheidgebühr ist auf CHF 7'500.– festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG) und bei diesem Ausgang des Verfahrens der Gesuchsgegnerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie ist aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen, ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen (Art. 111 ZPO). Ferner ist die Gesuchsgegnerin antragsgemäss zu verpflichten, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung zu bezahlen. Sie ist auf CHF 8'000.– festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 9 AnwGebV) und mangels Darlegung der fehlenden Berechtigung zum Vorsteuerabzug praxisgemäss ohne Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen (vgl. BGer 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016, E. 4.5).
- 7 - Der Einzelrichter erkennt: 1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, den Gewerberaum Nr. 1 und die Büroräume Nr. 2 je im Erdgeschoss sowie die Aussenparkplätze Nr. 3 und 4, 5–9 und 10–12 in der Liegenschaft C._____-strasse 13, D._____ unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben. 2. Das Gemeindeammannamt H._____ wird angewiesen, den Ausweisungsbefehl gemäss Dispositiv-Ziff. 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen. 3. Die Entscheidgebühr von CHF 7'500.– wird der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie wird aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss bezogen, ist ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen. 4. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 8'000.– zu bezahlen. 5. Schriftliche Mitteilung an die Gesuchstellerin als Gerichtsurkunde, im Doppel für sich und zuhanden des genannten Gemeindeammannamtes, unter Beilage der Doppel von act. 7 und act. 12 samt Beilagen; die Gesuchsgegnerin als Gerichtsurkunde. 6. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt CHF 133'502.10.
- 8 - Zürich, 14. März 2024 Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht Der Gerichtsschreiber: Rade Kokanović