ZMP 2025 Nr. 12 Art. 271 OR; Art. 271a Abs. 1 lit. b OR; Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; Art. 271a Abs. 3 lit. a OR. (Ordentliche) Kündigung wegen wirtschaftlichen Eigenbedarfs. Der Umstand, dass die Vermieterin vor ihrer Kündigung mit der Mieterin Verhandlungen über eine Reduktion der Mietfläche zum Zwecke der Deckung des Bedarfs der Muttergesellschaft geführt hat, lässt die Kündigung nicht als unzulässige Änderungskündigung erscheinen und macht diese auch sonst nicht zur missbräuchlichen. Im Kontext einer ordentlichen Kündigung ist es belanglos, dass die Vermieterin den Ausdruck «Eigenbedarf» in erkennbarer Weise für eine Kündigung im Interesse einer Muttergesellschaft verwendet hat, auch wenn ein solcher Bedarf nicht ausreichen würde, um am gesetzlichen Vertragsübergang beim Eigentümerwechsel eine Kündigung zu ermöglichen oder eine Sperrfrist zu durchbrechen. Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230036-L vom 13. Mai 2024 (OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Altieri, Reller, Heusser; Gerichtsschreiber Kohler): «(…) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1 Die Klägerin mietete per 1. Januar 1989 die Geschäftsräumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft an der N.-strasse x in Zürich. Nach dem Tod des damaligen Eigentümers ging die Liegenschaft an einen Erben. Mit diesem schloss die Klägerin am 17. April 1996 einen neuen Mietvertrag ab, welcher sodann am 1. Oktober 2013 angepasst wurde. Es wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 4'966.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 100.– für die Nebenkosten vereinbart. Die Beklagte erwarb die Liegenschaft im Jahr 2015, wodurch das Mietverhältnis unverändert vom damaligen Eigentümer auf sie überging. Infolge von Renovationsarbeiten zog die Klägerin anschliessend vom 2. Stock in den 1. Stock derselben Liegenschaft um.
- 2 - 1.2 Das Mietobjekt umfasst sechs Büros, ein kleines Zimmer bzw. eine Abstellkammer sowie eine Veranda. Die Beklagte wird zu 100% von der A. AG gehalten, welche ihren Sitz ebenfalls am Ort des Mietobjekts, an der N.-strasse x in Zürich hat. B. ist Geschäftsführer beider Gesellschaften und zudem Mitglied des Verwaltungsrats sowie Alleinaktionär der A. AG. 1.3 In den Jahren 2019 bis 2023 führten die Klägerin und die Beklagte schriftliche Korrespondenz und mündliche Gespräche betreffend das Mietverhältnis. 1.4 Mit amtlichem Formular vom 28. September 2022 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit der Klägerin auf den 31. März 2023. Als Begründung gab sie «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» an. 2. Prozessgeschichte 2.1 Mit Eingabe vom 25. Oktober 2022 (Datum Poststempel) machte die Klägerin das vorliegende Verfahren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 17. Januar 2023 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden. Das Verfahren wurde im Einvernehmen mit den Parteien zwecks Führung aussergerichtlicher Vergleichsgespräche bis Ende Februar 2023 sistiert. Da innert dieser Frist keine Mitteilung über eine aussergerichtliche Einigung erfolgte, wurde der Klägerin mit Beschluss vom 14. März 2023 die Klagebewilligung erteilt, welche ihr am 21. März 2023 zugestellt wurde. 2.2 Mit Eingabe vom 26. April 2023 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin fristgerecht vorliegende, begründete Klage beim Mietgericht Zürich ein. Mit Beschluss vom 4. Mai 2023 wurde der Beklagten das Doppel der Klage samt Beilagen zugestellt, der Klägerin Frist zur Leistung des Kostenvorschusses im Umfang von Fr. 8'840.– angesetzt sowie die Prozessleitung an den Mietgerichtspräsidenten delegiert. Die Klägerin leistete den Kostenvorschuss fristgerecht am 9. Mai 2023. Mit Verfügung vom 11. Mai 2023 wurde der Beklagten Frist zur schriftlichen Stellungnahme angesetzt. Da innert Frist keine Stellungnahme der Beklagten erfolgte, wurden die Parteien in Absprache mit ihren Rechtsvertretern am 28. Juli 2023 zur Hauptverhandlung auf den 16. November 2023 vorgeladen. Anlässlich derselben erstatten die Parteien ihre Parteivorträge. Mit Präsidialverfügung vom
- 3 - 15. Februar 2024 wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. Die Urteilsberatung erfolgte am 13. Mai 2024. II. Prozessuales 1. Zuständigkeit Das Mietgericht des Bezirks Zürich ist als Kollegialgericht zur Behandlung der vorliegenden Streitsache örtlich und sachlich zuständig, handelt es sich doch um eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis für in Zürich gelegene Geschäftsräume mit einem Streitwert von mehr als Fr. 30'000.– (Art. 33 ZPO; § 21 GOG i.V.m. § 26 GOG). 2. Verfahrensart Die Streitigkeit ist im vereinfachten Verfahren zu behandeln (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 i.V.m. Art. 243 Abs. 1 ZPO). Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiserhebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche substantiiert vorzutragen und die dazugehörigen Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht – besonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien – durch Belehrungen und Befragungen darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BGE 125 III 231 E. 4a; BSK ZPO-MAZAN, 3. Aufl., Art. 247 N 4; KUKO ZPO-FRAEFEL, 3. Aufl., Art. 247 N 6 f.). Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts, den Sachverhalt und die Beweismittel an Stelle der Parteien zu erforschen. Die gerichtliche Untersuchungspflicht ersetzt die Mitwirkungspflicht der Parteien nicht (BGE 141 III 569 E. 3.2.1 ff.; BSK ZPO-MA- ZAN, a.a.O., Art. 247 N 11; KUKO ZPO-FRAEFEL, a.a.O., Art. 247 N 8). Die soziale Untersuchungsmaxime dient in erster Linie zum Ausgleich eines Machtgefälles zwischen den Parteien oder bei ungleichem Knowhow (Laie gegen anwaltlich vertretene Partei). Wenn sich jedoch – wie vorliegend – zwei anwaltlich vertretene Parteien gegenüberstehen, darf und soll sich das Gericht wie in einem ordentlichen Prozess zurückhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; vgl. insb. BBl 2006 7221 ff., S. 7348; Urteile des Bundesgerichts 4A_674/2016 vom 20. April 2017 E. 2.1; 4A_387/2016 vom 26. August 2016 E. 4.1; 4A_46/2016 vom 20. Juni 2016
- 4 - E. 7.1.2; 5A_2/2013 vom 6. März 2013 E. 4.2, je m.w.H.; BK ZPO II-KILLIAS, 1. Aufl. 2012, Art. 247 N 30 ff.; ZK ZPO-HAUCK, 3. Aufl. 2016, Art. 247 N 31 ff.; KUKO ZPO-FRAEFEL, a.a.O. Art. 247 N 8 ff.; BSK ZPO-MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 13 ff.), und es ist nicht seine Aufgabe, im Falle der ungenügenden Behauptung und Substantiierung aus den Akten selbst den Prozessstoff zusammenzutragen. Die gerichtliche Fragepflicht im ordentlichen Prozess greift, wenn das Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig ist (Art. 56 ZPO). Die soziale Untersuchungsmaxime hat auch ein erweitertes Novenrecht zur Folge. Neue Tatsachen können bis zum Beginn der Urteilsberatung vorgetragen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Dies gilt erst dann nicht mehr, wenn das Gericht – wie hier – die Phase der Urteilsberatung einleitet, indem es das Verfahren für spruchreif erklärt («garder la cause à juger», vgl. BGE 144 III 394 E. 4.3; BGE 143 III 272 E. 2.3.2 = Pra 2018 Nr. 5; BGE 142 III 413 E. 2.2.5; BGE 138 III 788 E. 5 = Pra 2013 Nr. 53). III. Wesentliche Parteistandpunkte 1. Standpunkt der Klägerin Die Klägerin bringt im Wesentlichen vor, dass die Beklagte seit dem Jahr 2019 beabsichtige, den Mietvertrag einseitig zu ihren Lasten zu ändern, indem die Klägerin einen Teil des Mietobjekts abgeben solle. Nach den gescheiterten Verhandlungen habe die Beklagte das Mietverhältnis unversehens gekündigt, um die Klägerin hinsichtlich weiterer Verhandlungen unter Druck zu setzen und die Vertragsänderung zu erzwingen. Dabei habe die Beklagte ihre Forderungen mit der Zeit abgewandelt respektive massiv gesteigert. Zunächst habe sie mit der Klägerin lediglich über die Nutzung eines einzelnen kleinen Büros sprechen wollen. Nach der Kündigung habe die Beklagte die Abgabe von mehreren grossen Büros sowie daraufhin noch einen stark erhöhten Mietzins gefordert. Somit sei die Klägerin unter Kündigungsdruck vor die Wahl gestellt worden, aus den gemieteten Geschäftsräumen auszuziehen oder die Forderungen der Beklagten zu akzeptieren, mitunter der Abgabe eines wesentlichen Büroteils unter gleichzeitiger Erhöhung des Mietzinses um rund 50%. Dass tatsächlich Druck bestanden habe, zeige die Reaktion der Klägerin, welche sich bereit erklärt habe, über die von der Beklagten geforder-
- 5 ten und für sie einzig nachteiligen Vertragsänderungen zu verhandeln. Die Klägerin sei bereit gewesen Zugeständnisse zu machen, was die mangelhafte Kommunikation und die Steigerung der Forderungen durch die Beklagte jedoch verhindert hätten. Eine gemeinsame Büronutzung habe die Klägerin nie gutgeheissen. Sodann begründe die Beklagte die Kündigung zwar mit ihrem Eigenbedarf. Dabei handle es sich aber um den Bedarf der A. AG. Diese sei eine eigenständige juristische Person bzw. eine Drittperson und könne keinen Eigenbedarf der Beklagten begründen. Die Beteiligungsverhältnisse oder die Verteilung der Aktien seien diesbezüglich nicht erheblich. Das Vorgehen der Beklagten sei daher alles andere als schonungsvoll und die gesuchte Lösung einzig für die Beklagte gut gewesen. 2. Standpunkt der Beklagten Die Beklagte hingegen bringt insbesondere vor, die Kündigung nicht ausgesprochen zu haben, weil die Klägerin ihren Forderungen nicht nachgekommen sei oder um diesen Forderungen Nachdruck zu verleihen. Der Kündigungsgrund liege vielmehr darin, dass die Beklagte mehr Platz für ihre Mitarbeitenden brauche. Aufgrund des langjährigen guten Verhältnisses und weil B. nicht das ganze Mietobjekt benötigt habe, sei nicht einfach eine Kündigung ausgesprochen worden. Stattdessen habe er mit der Klägerin zunächst versucht, eine einvernehmliche Lösung zu finden, worüber man drei Jahre verhandelt habe und schliesslich gescheitert sei; wobei die Verhandlungen während der Corona-Pandemie teilweise stillgestanden seien. Im Rahmen dieser Gespräche hätten jeweils beide Parteien versucht, ihre Interessen bestmöglich wahrzunehmen. Die Beklagte benötige mindestens zwei zusätzliche Büros. Die Bürosituation und der Bedarf der Beklagten würden sich jedoch nicht immer gleich gestalten. Zu Beginn der Verhandlungen 2019 habe sie lediglich ein Büro benötigt und später sodann zwei Büros. Während der Corona- Pandemie habe sie vorübergehend weniger Bedürfnis nach zusätzlicher Bürofläche gehabt. Sie bestreitet, dass B. die Klägerin habe einschüchtern oder bedrängen wollen. Es sei ihm unangenehm gewesen, die Klägerin mit seinem Bedürfnis nach mehr Raum zu konfrontieren. Nach den jahrelangen Verhandlungen habe die Beklagte schliesslich festgestellt, dass eine gemeinsame Nutzung der Räumlichkeiten nicht möglich sei, weshalb die Kündigung ausgesprochen worden sei.
- 6 - Die Kündigung sei sodann erfolgt, weil eine Teilkündigung unzulässig sei. Der Beklagten dürfe es nun nicht zum Nachteil gereichen, dass sie vor der Kündigung ein rücksichtsvolles Vorgehen gewählt und eine einvernehmliche Lösung angestrebt habe. Zudem sei der Eigenbedarf ausgewiesen. Die Beklagte sei zu 100% die Tochtergesellschaft der A. AG, welche wiederum zu 100% im Eigentum von B. stehe. Alle Mitarbeitenden würden jeweils für beide Gesellschaften arbeiten. Der Grund für diese Konzernstruktur liege einzig darin, dass die Beklagte eine FINMA- Bewilligung benötige, welche die A. AG innehabe. Die A. AG betreibe die Vermögensverwaltung, welche Gewinn und Gebühren generiere. Diese Gebühren würden sodann durch die Beklagte verwaltet, weil hierfür Stempelsteuern und anderen Abgaben geleistet werden müssten. Auf den Gewinn der Kundengelder, welche die A. AG verwalte, seien die Stempelsteuer und andere Abgaben nicht geschuldet. Es handle sich bei der A. AG folglich nicht um eine Drittperson im technischen Sinn. Für B. seien beide dasselbe und nur steuertechnisch betrachtet handle es sich um zwei verschiedene Gesellschaften. 3. Bemerkung Auf die Ausführungen der Parteien wird im Folgenden nur soweit eingegangen, als diese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt namentlich für Argumente, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind sowie insbesondere für den Inhalt der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz und Gespräche betreffend das Mietverhältnis. IV. Materielles 1. Gültigkeit der Kündigung 1.1 Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Die geltende Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt
- 7 oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Missverhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fragen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situation zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 271/271a N 3 f.; CHK-HULLIGER, 4. Aufl. 2023, Art. 271-271a OR N 3; SVIT- Komm.-FUTTERLIEB, 4. Aufl. 2023, Art. 271 N 22 und 28; MPra-THANEI, 10. Aufl. 2022, S. 887 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 OR N 10 ff. und 56; KUKO OR-BLUMER, 1. Aufl. 2014, Art. 271/271a N 6). 1.2 Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Der Katalog anfechtbarer Kündigungen in Art. 271a OR bestätigt, dass das Gesetz weit eher von positiven Loyalitätskriterien und vom Sozialschutzgedanken ausgeht denn vom negativ geprägten Missbrauchsbegriff (BGE 131 III 33 E. 3.2). Massgeblich sind selbstverständlich auch die Kriterien, die in Zusammenhang mit dem Verbot (offensichtlichen) Rechtsmissbrauchs nach Art. 2 Abs. 2 ZGB entwickelt worden sind, wobei Offensichtlichkeit in Art. 271 OR gerade nicht vorausgesetzt wird. Anfechtbar sind daher neben nutzlosen oder gar schikanösen Kündigungen auch solche, die Ausdruck widersprüchlichen Verhaltens oder schonungsloser Rechtsausübung sind. Nicht jedes Interessenmissverhältnis genügt allerdings für eine Ungültigerklärung einer Kündigung. Nach der Konzeption des Gesetzes bleibt es grundsätzlich bei der Kündigungsfreiheit und es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stellt, solange jenes Interesse nur auch tatsächlich vorhanden ist. Das Gesetz kennt denn auch keinen Katalog gültiger Kündigungsgründe (BSK OR I-WE- BER, a.a.O., Art. 271/271a N 1 ff.; ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a OR N 10 f.; CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a OR N 2 ff.; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O., Art. 271, N 1 und 18 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 901 ff.; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 7). 1.3 Massgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_435/2021 vom 14. Februar 2022 E. 3.1.3; KUKO OR-BLUMER, a.a.O., Art. 271/271a N 16). Dabei obliegt es dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die tatsächlichen Voraussetzungen
- 8 für einen Verstoss gegen Treu und Glauben gegeben sind, mithin darzutun dass die Kündigung ohne schützenswerten oder gar aus einem verpönten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen und die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 8 ZGB; BGE 145 III 143 E. 3.1; 138 III 59 E. 2.1; 135 III 112 E. 4.1). Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbegriff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung grundsätzlich gebunden (Urteil des Bundesgerichts 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). Zwar ist die Begründung der Kündigung nicht Gültigkeitserfordernis. Sie kann insbesondere noch während des Verfahrens geliefert, ergänzt oder präzisiert werden. Auf der faktischen Ebene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird im Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pauschal, obwohl der kündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs möglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung ohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.3-4). 1.4 Eigenbedarf 1.4.1 Zur Kategorie zulässiger Kündigungen gehört diejenige, die der Vermieter damit begründet, er wolle die Mietsache für sich oder nahe Verwandte oder Verschwägerte verwenden. Ist ein solcher Eigenbedarf dringend, vermag er selbst eine Sperrfrist zu durchbrechen (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR). Dabei kann nicht jeder Wunsch nach einer Eigennutzung als relevanter Eigenbedarf betrachtet werden. Nicht schützenswert ist eine unvernünftige Eigennutzungsabsicht, die einem erheblich überwiegenden Interesse der Mieterseite am Fortbestand des Mietverhältnisses gegenüber steht. Eine Kündigung ist sodann missbräuchlich, wenn sich der geltend gemachte Eigenbedarf als blosser Vorwand erweist (Urteile des Bundes-
- 9 gerichts 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3 sowie 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010 E. 2.1). Umgekehrt hält der ernsthafte Bedarf des Vermieters nach einer Eigennutzung in aller Regel auch dann stand, wenn seitens des Mieters von einer erheblichen Härte auszugehen ist. Eine solche kann allenfalls mit einer Erstreckung aufgefangen werden (vgl. Art. 272 OR; BGE 138 III 59 E. 2.1). 1.4.2 Ist der Vermieter eine juristische Person, muss sich der Eigenbedarf auf das Erreichen des Gesellschaftszweckes der juristischen Person beziehen. Ein Eigenbedarf eines Aktionärs ist kein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen (BGE 142 III 336 E. 5.2.2.2 f.; 132 III 737 E. 3.4; Urteil des Bundesgerichts 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000 E. 2b). Dabei ist allerdings zu beachten, dass im Allgemeinen nicht nur ein solcher einen legitimen Kündigungsgrund bildet. Der Wunsch, die Sache einer Person zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimmten Gründen näher steht als der Mieter, erweist sich grundsätzlich als legitimer Kündigungsgrund, soweit nicht ausnahmsweise, d.h. wegen einer laufenden Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e bzw. Abs. 2 OR oder im Rahmen einer ausserordentlichen Kündigung nach Erwerb der Mietsache während einer festen Vertragsdauer gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, ein technischer bzw. gesetzlicher Eigenbedarf für eine gültige Kündigung erforderlich ist (vgl. ZMP 2018 Nr. 11). 1.5 Änderungskündigung (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR) 1.5.1 In Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR werden bestimmte Kündigungsmotive als treuwidrig definiert (sachlicher Kündigungsschutz). Einer davon ist die sog. Änderungskündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR, welche durch den Vermieter ausgesprochen wird, weil er eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will. Die Bestimmung hindert die Parteien nicht daran, kraft der Vertragsfreiheit jederzeit eine Änderung des Vertragsinhalts auch während des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Sie bezweckt jedoch, dass der Mieter, als schwächere Vertragspartei, ohne Kündigungsdruck mit dem Vermieter über eine allfällige Vertragsänderung verhandeln kann und nicht vor die Wahl gestellt wird, entweder die Mieträume zu verlassen oder die Vertragsänderungen zu seinem Nachteil zu akzeptieren. Die Kündigung darf dazu dienen, das Mietverhältnis mit dem bisherigen Mieter zu beenden, nicht aber dazu, seine Verhandlungsposition im Hinblick auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses
- 10 zu schwächen (BGE 115 II 83 E. 4c; 115 II 484 E. 2c; 113 II 387; 106 IV 69; ZMP 1991 Nr. 18; BBI 1985 I 1389, S. 1459; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 8 f. und 14 ff.; SVIT Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O., Art. 271a N 18; MPra-THANEI, a.a.O., S. 905; CHK OR-HULLIGER, a.a.O., Art. 271-271a N 8; ZK OR-HIGI/BÜHL- MANN, a.a.O., Art. 271a N 71; ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. Aufl. 1995, S. 212 f.). 1.5.2 Die Anwendung von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR setzt insbesondere voraus, dass der Versuch zur Durchsetzung der Vertragsänderung das entscheidende Kündigungsmotiv darstellt. Mit anderen Worten ist eine Kündigung missbräuchlich, wenn die gesamten Umstände zeigen, dass es dem Vermieter zur Hauptsache um die Durchsetzung der Änderung ging. Ebenfalls vorausgesetzt wird, dass zwischen der Kündigung und dem Willen des Vermieters, eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters durchzusetzen, ein direkter Kausalzusammenhang besteht (BGE 115 III 83 E. 4c;114 II 79; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 271/271a N 14 f.; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 271a N 86 ff.; MPra-THANEI, a.a.O., S. 906; CAMALO, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, Diss. 1993, S. 238; ZIHLMANN, a.a.O., S. 192; SVIT Komm.-FUTTERLIEB, a.a.O., Art. 271a N 18 ff.). 2. Würdigung im konkreten Fall 2.1 Eigenbedarf? 2.1.1 Die Beklagte begründete die Kündigung vom 28. September 2022 mit dem «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)». Sie führt aus, mehr Räumlichkeiten für mindestens zehn Mitarbeitenden zu benötigen, welche sowohl für die Beklagte wie auch für die A. AG arbeiten würden. Die Klägerin bringt hierzu vor, dass es sich um den Bedarf der A. AG handle, welche eine eigenständige juristische Person bzw. Drittperson sei und deshalb keinen Eigenbedarf der Beklagten begründen könne. Bei der Beklagten bestehe ohnehin kein Bedarf nach mehr Büroräumlichkeiten. 2.1.2 Entscheidend ist, dass es hier nicht um eine ausserordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a OR geht, sondern vielmehr um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR,
- 11 welche mit «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» begründet wurde. Eine solche setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Zwar ist fraglich, ob es sich beim vorgebrachten Bedarf nach Eigennutzung ausschliesslich um denjenigen der Beklagten handelt. Indessen ändert selbst die Annahme, dass der Bedarf nach mehr Büroräumlichkeiten nicht (nur) bei der Beklagten selbst, sondern (auch) bei der A. AG vorliegt, nichts am Ergebnis. Der Klägerin ist insofern zuzustimmen, als dass in diesem Fall der von der Beklagten angegebene Kündigungsgrund nicht einen «Eigenbedarf» im Sinne des Gesetzes darstellt, handelt es sich bei der A. AG doch um die Muttergesellschaft der Beklagten und damit um eine eigenständige juristische Person. Der als Kündigungsgrund angegebene Eigenbedarf ist vorliegend allerdings nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verstehen. Für ein wirtschaftliches Verständnis spricht, dass sich die Beklagte und die A. AG als faktische und wirtschaftliche Einheit auffassen. Dass diese beiden Gesellschaften in ihrer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung aufeinander abgestimmt sind, wird auch von der Klägerin nicht bestritten. Viel eher zeigt bereits die von der Klägerin eingereichte Korrespondenz, dass diese enge Verflechtung der beiden Gesellschaften auch ihr bewusst sein musste. So verwendeten sowohl B. wie auch dessen Assistentin C. im E-Mail-Verkehr mit der Klägerin durchgehend und ausschliesslich die Signatur der A. AG, was von der Klägerin soweit ersichtlich nie in Frage gestellt wurde. Ganz im Gegenteil fällt auf, dass die Klägerin in den von ihr selbst aufgestellten und eingereichten Voraussetzungen für die Büroteilung lediglich von «A.» spricht, ohne zwischen der Beklagten und ihrer Muttergesellschaft zu unterscheiden. Dasselbe gilt für die Gesprächsnotizen der Klägerin bezüglich der Büroteilung (…; vgl. zum Ganzen auch nachfolgend E. 2.2.2). 2.1.3 Soweit die Beklagte daher die Kündigung sinngemäss damit begründet, das Mietobjekt für ihre Geschäftstätigkeit nutzen zu wollen bzw. mit dem Bedarf nach Eigennutzung, ihren eigenen Angaben nach aber nicht zwischen den Geschäftstätigkeiten der Mutter- und Tochtergesellschaft unterscheidet und auch im E-Mail- Verkehr mit der Klägerin stets im Namen der Muttergesellschaft aufgetreten ist, kann sie sich nicht ausschliesslich auf ihr eigenes Interesse berufen, sondern schliesst mitunter auch jenes der A. AG als ihre Muttergesellschaft mit ein. Die Verbundenheit innerhalb eines Konzerns kann jedoch nicht als Form von naher
- 12 - Verwandtschaft betrachtet werden, denn von einer solchen kann nur bei natürlichen Personen gesprochen werden. So kann eine Kündigung durch eine Aktiengesellschaft wegen des Bedarfs ihres Aktionärs (und damit auch wegen des Bedarfs einer Konzernmutter) zwar keinen Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes darstellen, aber dennoch ein grundsätzlich legitimes Vermieterinteresse. Insofern die Auffassung der Klägerin, wonach es letztlich keine Rolle spiele, dass an beiden Gesellschaften dieselbe Person berechtigt sei und wie die Aktien verteilt seien, gerade nicht zutrifft. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist vorliegend sehr wohl von einem legitimen Kündigungsgrund auszugehen. Da vorliegend für eine gültige ordentliche Kündigung nicht zwingend ein Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen vorliegen muss, erweist sich nebst dem eigentlichen Bedarf nach Eigennutzung auch der Wunsch der Beklagten, die Sache überdies ihrer Muttergesellschaft zu überlassen, die ihr aufgrund erwähnter wirtschaftlicher Verbundenheit näher steht als die Klägerin, grundsätzlich als legitimer Kündigungsgrund. Selbst die Wahl eines neuen Vertragspartners verstösst hierbei nicht gegen Treu und Glauben, ist m.a.W. legitim (Urteil des Bundesgerichts 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in MRA 4/17 S. 214 E. 2.1). 2.2 Vereinbarkeit des angegebenen Kündigungsgrundes mit dem Grundsatz von Treu und Glauben 2.2.1 Ein geltend gemachter Eigenbedarf ist geeignet, die Kündigung als gültig erscheinen zu lassen. Als klassisches Vermieterinteresse an einer Kündigung verfügt dieser Kündigungsgrund wie erwähnt selbst gegenüber einer Härte des Mieters über ein erhebliches Gewicht und bewirkt eine kürzere Erstreckung als die meisten anderen Kündigungsgründe. Weil er als innere Tatsache schwer überprüfbar ist, ist er auch geeignet, den Mieter von einer Klage auf Kündigungsschutz abzuhalten. Die Verwendung des Begriffs «Eigenbedarf» bei der Begründung einer Kündigung kann jedoch zu deren Aufhebung führen, wenn damit eine mit Treu und Glauben nicht in Einklang zu bringende Absicht verbunden ist (BGE 132 III 737 E. 3.5). Wie alle Willenserklärungen ist daher auch die vorliegende Kündigung ihrerseits nach Treu und Glauben auszulegen. Dabei ist nicht auf die unrichtige Bezeichnung oder Ausdruckweise abzustellen, die der Vermieter allenfalls gewählt hat. Entscheidend ist, wie die Klägerin die Äusserungen der Beklagten aufgrund
- 13 der gesamten Umstände verstehen musste und durfte (Art. 18. Abs. 1 OR; vgl. dazu BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017 E 2.2, in MRA 4/17 S. 214 ff.; ZMP 2018 Nr. 11) Es ist zu prüfen, ob für die Mieterin bei Erhalt der Kündigung erkennbar war, dass der angegebene Kündigungsgrund auf einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise beruht bzw. dass die Vermieterin mit der Verwendung des Begriffs des «Eigenbedarf» nicht einen solchen im gesetzlichen Sinne gemeint hat. 2.2.2 Betrachtet man nun die ausgesprochene Kündigung und ihre Vorgeschichte, so ging dieser unbestritten ein längerer Austausch zwischen der Klägerin und B. sowie C. voraus. Auf diesen nahm die Beklagte in der Kündigung dann auch explizit Bezug, begründete sie diese doch mit «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)», womit sie klar zu erkennen gab, dass der aufgeführte Kündigungsgrund vor dem Hintergrund ebendieser Besprechungen zu verstehen ist. Die Parteien sind sich einig, dass B. mit dem Thema Raumbedarf das erste Mal im Jahr 2019 an die Beklagte herangetreten ist. In seiner E- Mail an die Klägerin vom 27. März 2020 gabt er unter anderem an, dass sie Anfang Woche noch ihr künftiges Mietverhältnis klären müssten, wobei er sich in Raumnot befinde und vorläufig nur ein kleines Arbeitszimmer benötige. Den Raumbedarf begründete B. indem er seine Raumnot anführte, ohne zu präzisieren, ob es sich dabei konkret um den Bedarf der Beklagten oder denjenigen der A. AG handelte. Wie in der gesamten nachfolgenden Korrespondenz verwendete B. auch in dieser E-Mail ausschliesslich die Signatur der A. AG. In seiner Antwort vom 31. März 2020 gab [der] Präsident des Verwaltungsrates D. der Klägerin an, dass die Klägerin zum Schluss gekommen sei, dass sie ihm gerne ein Büro zur Benutzung überlasse, wobei sie die Details am besten persönlich nach Beendigung der Corona-Krise oder am Telefon besprechen sollten. Im Folgenden stand die Beklagte hauptsächlich mit C. im Kontakt, wobei auch sie ausschliesslich im Namen der A. AG auftrat. Bei C. handelt es sich um die Assistentin von B. (vgl. Prot. S. 7), mit dieser Funktionsbezeichnung wird sie auch auf der Homepage der A. AG unter der Rubrik «Team» aufgeführt. Im Handelsregister ist sie als Zeichnungsberechtigte mit Kollektivunterschrift zu zweien der A. AG verzeichnet, wogegen sie im Auszug der Beklagten nicht eingetragen ist. Auch in der gesamten Korrespondenz zwischen ihr und der Klägerin wird hinsichtlich des Raumbedarfs nie präzisiert, ob dieser bei der Tochter- oder der Muttergesellschaft bzw. bei beiden anfällt. So
- 14 schrieb die Klägerin beispielsweise in ihrer E-Mail vom 10. Juni 2022 mit dem Betreff «Einzug Mitarbeiter A.» an C.: «[…] Wie gestern mitgeteilt, können wir im Moment euren Mitarbeiter nicht aufnehmen. [D.] ist in den Ferien und will dabei sein wenn euer Mitarbeiter kommt.[…]». Wohlgemerkt richtete die Klägerin ihre Nachrichten und Verhandlungsangebote damit jeweils direkt an C., eine Mitarbeiterin der A. AG. Es wird ohne Weiteres ersichtlich, dass die Beklagte und ihre Muttergesellschaft, wie von der Beklagten anlässlich der Hauptverhandlung vom 16. November 2023 erläutert, auch im Kontakt mit der Klägerin als faktische und wirtschaftliche Einheit operierten und von der Klägerin auch als solche Einheit wahrgenommen wurden. Eine Differenzierung wurde von beiden Parteien nie vorgenommen. Vor diesem Hintergrund konnte und durfte die Klägerin die von der Beklagten auf dem dafür vorgesehenen Formular versandte Kündigung vom 28. September 2022 vernünftigerweise nur so verstehen, dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht technisch bzw. Sinne des Gesetzes, sondern wirtschaftlich zu verstehen war. Sie wusste und musste davon ausgehen, dass das Bedürfnis nach weiteren Räumlichkeiten über die Beklagte hinaus auch bei ihrer Muttergesellschaft, der A. AG, mit Sitz am Ort des Mietobjekts, bestand. Eine treuwidrige Absicht der Beklagten ist demnach nicht ersichtlich. 2.2.3 An der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gibt es sodann keine vernünftigen Zweifel. Der beweisbelasteten Klägerin ist es nicht gelungen, die glaubhaften Vorbringen der Beklagten hinsichtlich ihres Kündigungsmotivs umzustossen. Wie die Parteien anlässlich der Hauptverhandlung vom 16. November 2023 auf Fragen nach Art. 56 ZPO übereinstimmend ausführten, stehen im 1. und 2. Stock der Liegenschaft des Mietobjekts mit jeweils gleichem Grundriss grundsätzlich sechs vollwertige Büros zu Verfügung. Die Beklagte führte aus, zum Kündigungszeitpunkt zehn Festangestellte sowie eine Studentin bzw. einen Studenten auf Stundenlohnbasis beschäftigt zu haben, für welche der Platz in den Büroräumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft nicht mehr ausgereicht habe. Sie brauche mindestens zwei zusätzliche Büros. Die Büros im 2. Stock seien grundsätzlich immer belegt, mindestens acht bis neun Mitarbeitende seien immer im Haus. Dies sei auch der Grund, weshalb derzeit die Abstellkammer von C. als kleines Büro genutzt werde und zudem, im Sinne einer Notlösung, in der Wohnung von B., im 3. Stock der Liegenschaft, ein Büro sowie ein grosses Sitzungszimmer
- 15 eingerichtet worden seien. Falls einmal ein Mitarbeitender nicht im Haus sei, dann nehme er einen externen Termin war, was im Geschäftsleben üblich sei. Diese Angaben decken sich einerseits mit dem Internetauftritt der A. AG, wo inkl. B. und C. zehn Angestellte bildlich aufgeführt sind, sowie andererseits mit dem Handelsregisterauszug der A. AG, wo B. als Mitglied des Verwaltungsrates und Geschäftsführer, die sechs Vermögensverwalter als Direktoren sowie C. als Zeichnungsberechtigte eingetragen sind. Die Klägerin vermag die diesbezüglichen Darstellungen der Beklagten nicht infrage zu stellen, beschränkt sie sich doch darauf, den Eigenbedarf der Beklagten lediglich pauschal und gänzlich unsubstantiiert zu bestreiten. So sehe man am Morgen jeweils denselben Mitarbeiter der Beklagten. B. und C. würden jeweils nur selten gesichtet. Damit kommt sie weder ihrer Behauptungs- noch ihrer Substantiierungslast genügend nach. Sie bestreitet weiter, dass die Beklagte in den genannten Räumlichkeiten neun bis zehn Mitarbeitende beschäftige, schliesst aber bemerkenswerterweise nicht aus, dass es sich gegebenenfalls um Mitarbeitende der A. AG handeln würde. Für die Richtigkeit des von der Beklagten geltend gemachten Kündigungsgrundes spricht zudem auch der Umstand, dass die Wohnung im 3. Stock der Liegenschaft nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern darin ein Büro sowie ein Sitzungszimmer eingerichtet wurden, was von der Klägerin nicht bestritten wird. Auch dies zeigt, dass die Räumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft der Beklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft offensichtlich nicht genügend Platz für sämtliche Mitarbeitenden der Beklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft bieten. Im Übrigen geht es nicht an, den Bedarf der Beklagten damit zu bestreiten, dass B. auf die Wohnung im 3. Stock der Liegenschaft – aus welchen Gründen auch immer – nicht angewiesen sei, muss ein Bedarf nach Büroräumlichkeiten doch sicherlich nicht mit einer zu Wohnzwecken vorgesehenen Wohnung gedeckt werden. Wie ausgeführt, steht es dem Vermieter im Rahmen seiner Vertrags- und Kündigungsfreiheit grundsätzlich offen, ein Mietverhältnis ordentlich aufzulösen, um über das Mietobjekt anderweitig zu verfügen. Soweit die Klägerin hierzu noch vorbringt, dass die Beklagte die Wohnung nicht aus Not nutze und auf die Nutzung dieser Wohnung nicht angewiesen sei, verkennt sie damit, dass es eben gerade an ihr gelegen wäre, Elemente zu benennen und zu beweisen, welche die Vorbringen der Beklagten tatsächlich als unglaubhaft erscheinen liessen. Nicht zuletzt stellt auch die Vorgeschichte zur Kündigung ein
- 16 weiteres gewichtiges Element für die Richtigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes dar. Die Parteien sind sich einig, dass der Raumbedarf von B. erstmals im Jahr 2019 thematisiert wurde. Den Bedarf nach einem zusätzlichen kleinen Arbeitszimmer wiederholte er sodann am 27. März 2020 schriftlich. Im März 2022 hat B. in einem Gespräch erneut angefragt, ob die Klägerin der Beklagten das kleine Büro zur Verfügung stellen könne, bevor am 9. Juni 2022 C. in den von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten erschienen war, in der Absicht das kleine Büro auszumessen und einzurichten. Die über einen langen Zeitraum wiederholten und beharrlichen Anfragen nach einem zusätzlichen Büroraum sprechen für die Ernsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrunds, namentlich die Raumnot der Beklagten bzw. ihrer Muttergesellschaft. Auch begründet die Beklagte die Unterbrechungen in den Verhandlungen mit der Klägerin nachvollziehbar mit dem insbesondere während der Corona-Pandemie wechselnden Bedarf nach Räumlichkeiten. Es ist nicht ersichtlich noch wird von der Klägerin in irgendeiner Weise dargelegt, welche anderen Gründe oder Interessen – als eben der Bedarf nach mindestens einem zusätzlichen Büroraum – die Beklagte über einen solchen langen Zeitraum verfolgt haben soll. Die Parteien sind sich überdies einig, dass bis zum Kündigungszeitpunkt am 28. September 2022 jeweils ausschliesslich die Abgabe von Büroräumlichkeiten Inhalt dieser Verhandlungen war. Der Beklagten ist es daher gelungen, den Kündigungsgrund plausibel darzulegen und für dessen Richtigkeit sprechende Elemente aufzuzeigen, wogegen die Klägerin es gänzlich unterlassen hat, andere Kündigungsmotive der Beklagten zu benennen und zu beweisen (zur Änderungskündigung siehe nachfolgend E. 2.3). Die beabsichtigte Nutzung des Mietobjekts im 1. Stock der Liegenschaft durch die Beklagte und die A. AG erscheint sodann angesichts des ausgewiesenen Bedarfs weder unglaubhaft noch unvernünftig. Damit kann die Beklagte folglich einen legitimen Kündigungsgrund darlegen und lässt diesbezüglich kein Raum für vernünftige Zweifel. 2.2.4 Das Vorgehen der Beklagten kann sodann entgegen der Auffassung der Klägerin nicht als Fall einer schonungslosen Rechtsausübung gewertet werden. Die geführte Korrespondenz und der lange Zeitraum, in dem zwischen den Parteien immer wieder verschiedene Lösungen und Möglichkeiten besprochen wurden, zeigen klar, dass die Beklagte als Vermieterin auch versuchte eine für die
- 17 - Klägerin als Mieterin weniger einschneidende Lösung als die Kündigung des Mietverhältnisses zu finden. Dies, obwohl sie mit dem ausgewiesenen Raumbedarf über einen legitimen Kündigungsgrund und damit ein schützenswertes Interesse an der Verfügung über das Mietobjekt besass. Der Beklagten ist es vorliegend gerade zugute zu halten, dass sie die Klägerin sehr früh über die Raumnot informierte und dieser wiederholt Angebote zur Weiterführung des Mietverhältnisses machte, anstatt unmittelbar die für die Klägerin einschneidende Massnahme einer Kündigung in Betracht zu ziehen. 2.2.5 Im Ergebnis ist festzuhalten, dass der Auffassung der Klägerin, wonach der angegebene Kündigungsgrund und die Kündigung im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR missbräuchlich sein sollen, nicht gefolgt werden kann. Die Beklagte verfügt über einen echten und legitimen Kündigungsgrund. 2.3 Änderungskündigung Art. 271a Abs. 1 lit. b OR 2.3.1 Die vorstehenden Ausführungen zeigen zugleich die Haltlosigkeit der übrigen Einwendungen der Klägerin gegen die Gültigkeit der Kündigung auf, denn wenn nach Treu und Glauben von einem Motiv auszugehen ist, welches auch einen vernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu veranlassen geeignet war, schliesst dies auch einen verdeckten verpönten Grund aus: 2.3.2 Die vorliegende Kündigung stellt denn auch keine Änderungskündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR dar. Aus den vorstehenden Ausführungen zur Kündigung vom 28. September 2022 geht bereits eindeutig hervor, dass der Bedarf nach Büroräumlichkeiten für die Beklagte das hauptsächliche Kündigungsmotiv darstellte. Ebenso bildeten ausschliesslich diese Raumnot und die damit zusammenhängenden Modalitäten einer Aufteilung von Räumlichkeiten im Mietobjekt der Klägerin, welche zur Deckung des Bedarfs notwendig gewesen wären, das Thema jener Korrespondenz, welche der ausgesprochenen Kündigung voranging. Der Klägerin wurde von Beginn an mitgeteilt, dass ein Bedarf an weiteren Räumlichkeiten besteht, spätestens indem B. in seiner E-Mail vom 27. März 2020 explizit die Raumnot anführte. Dies war auch der Klägerin bewusst, als sie sich in der Folge und nach anfänglicher Ablehnung zwischenzeitlich bereit erklärte, zumindest probeweise einen Mitarbeitenden bei sich aufzunehmen bzw. der Beklagten
- 18 ein Büro zur Verfügung zu stellen. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände, welche zur Kündigung führten, und insbesondere der Vorgeschichte wird klar, dass das entscheidende Motiv der Beklagten für die Kündigung der geltend gemachte Eigenbedarf und nicht die Durchsetzung einer Vertragsänderung war. Wobei bei dieser Ausgangslage auch offenbleiben kann, ob eine vom Vermieter vorgeschlagene Änderung bzw. Reduzierung der Mietfläche unter gleichzeitiger Herabsetzung des Mietzinses überhaupt als einseitige Vertragsänderung angesehen werden muss (vgl. …, wo die Beklagte vorbrachte, dass es nie die Idee war, dass das Büro von der Klägerin gratis abgegeben werde, da der Mietzins entsprechend der verringerten Fläche reduziert worden wäre). Der Beklagten wäre es wie gesagt, frei gestanden, den Mietvertrag ordentlich aufzulösen, zumal sie mit dem Raumbedarf über ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse besass. Der legitime angegebene Kündigungsgrund als hauptsächliches Motiv schliesst sodann eine verpönte Änderungskündigung aus. Der Auffassung der Klägerin, wonach eine Änderungskündigung vorliege, selbst wenn Eigenbedarf bestünde, kann demnach nicht gefolgt werden. 2.3.3 Daran ändert auch der von der Klägerin vorgebrachte Umstand nichts, wonach die Beklagte ihre Forderungen betreffend die abzugebenden Räumlichkeiten mit der Zeit angepasst bzw. gesteigert habe. Wie die Beklagte überzeugend geltend macht und ohne dass die Klägerin dazu stichhaltige Einwände vorbringt, lag der Grund für den wechselnden Bedarf nach zusätzlichen Büroräumen in den Veränderungen im Personalbestand der Beklagten. Die Veränderung im Personalbestand und das damit wechselnde Bedürfnis nach Geschäftsräumlichkeiten liegen im Rahmen des ordentlichen Geschäftsgangs eines jeden Unternehmens. Dies gilt umso mehr, als vorliegend ein Zeitraum von zwei bis drei Jahren berücksichtigt wird. Der Umstand, dass die Beklagte die Klägerin über den jeweils aktuellen oder gesteigerten Bedarf informierte, ist ihr entgegen den klägerischen Ausführungen zugute zu halten und spricht ebenfalls für das vorstehend erwähnte milde Vorgehen der Beklagten zur Vermeidung einer Kündigung. Darüber hinaus stimmen die angepassten Raumanfragen mit der Darstellung der Personalbestandsänderungen durch die Beklagte überein, weshalb damit zugleich auch ein allfällig vorgeschobener Kündigungsgrund ausgeschlossen werden kann. Unbestritten ging es
- 19 der Beklagten bis zur Kündigung des Mietverhältnisses ausschliesslich um die Abgabe von Räumlichkeiten. Das Motiv, der (Eigen-)Bedarf, blieb stets dasselbe. 2.3.4 Was schliesslich die Behauptung der Klägerin angeht, die Beklagte habe versucht die Klägerin als Mieterin unter Druck zu setzen, um eine Reduktion der Mieträume bei gleichzeitiger Erhöhung des Mietzinses zu erreichen und sich mit einem veränderten und für sie wesentlich schlechteren Mietvertrag abzufinden, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Eine Kündigung und die damit einhergehende Beendigung des Mietverhältnisses können für jeden Mieter eine Betroffenheit sowie Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten zur Folge haben und so beim Mieter zu einer Drucksituation führen. Zumindest der zeitliche Druck des Mieters wird dabei durch das Instrument der Erstreckung aufgefangen. Ausser Betracht fallen dabei jene nachteiligen Umstände, welche nicht durch Zeitablauf gelindert werden (vgl. BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272, a.a.O., N 86 f.). Vorliegend gilt es jedoch zu beachten, dass die Beklagte wie ausgeführt weder ein verpöntes Ziel verfolgte noch sich verpönter oder verwerflicher Mittel bediente. Ganz im Gegenteil äusserte sie von Beginn an ihr Unbehagen im Zusammenhang mit ihrer Anfrage nach einem zusätzlichen Büroraum. B. schrieb zwar unter anderem, dass es ihm nicht leicht falle, «da Druck aufzusetzen», verwies aber zugleich auf die Raumnot. Die Nachricht ist in ihrem Gesamtkontext daher nur so zu verstehen, dass sich die Beklagte zu diesem Zeitpunkt eben tatsächlich in Raumnot befand und es ihr mit ihrem Anliegen ernst war. Es wurde jedoch weder in dieser E-Mail noch in der folgenden Korrespondenz jemals die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht. Vielmehr ist in diesen Verhandlungen der Versuch der Beklagten zu sehen im Interesse beider Parteien, die Kündigung des Mietverhältnisses – als logische Konsequenz ihres Raumbedarfs – zu vermeiden. Die Kündigung nachträglich als Teil oder Folge eines zuvor gescheiterten Durchsetzungsversuchs zu bezeichnen, ist deshalb geradezu widersprüchlich. Offensichtlich hatten beide Parteien ein Interesse an der Weiterführung des langjährigen, freundschaftlichen Mietverhältnisses. Die Klägerin wollte zu gleichen Konditionen im Mietobjekt verbleiben, wogegen die Beklagte nur eines Teils des Mietobjekts bedurfte. Es macht bei einer solchen Ausgangslage demnach absolut Sinn, vor einer ordentlichen Kündigung das Gespräch mit der Gegenpartei
- 20 zu suchen und eine für beide passende Lösung zu finden, zumal eine Teilkündigung nicht zulässig ist. Und obwohl es lediglich aber immerhin beim gescheiterten Versuch blieb, hätte eine einvernehmliche Lösung nicht nur die Kündigung und damit auch jene Umstände einer Kündigung verhindert, welche mit einer Erstreckung beseitigt werden können, sondern darüber hinaus auch jene Unannehmlichkeiten und Folgen abgewendet, welche durch Zeitablauf nicht gemildert werden können. Der Versuch der Klägerin, nach dem Scheitern dieser Gespräche der Beklagten nun dieses Vorgehen entgegenhalten zu wollen, namentlich auszuführen, sie habe sich in einer Drucksituation befunden und damit die Missbräuchlichkeit der Kündigung begründen zu wollen, erweist sich nach dem Gesagten als untauglich. 2.3.5 Ebenso wenig ergibt sich eine Änderungskündigung aus der Tatsache, dass die Beklagte nach der ausgesprochenen Kündigung weitere Verhandlungslösungen diskutierte und unter anderem einen höheren Mietzins aufbrachte. Die Erhöhung des Mietzinses wurde erst nach der Kündigung sowie wenige Tage vor der Schlichtungsverhandlung thematisiert und erfolgte im Rahmen von Vergleichsgesprächen hinsichtlich eines neuen Mietvertrages zwischen den Parteien. Zudem führten die Parteien selbst nach der Schlichtungsverhandlung vom 17. Januar 2023 im Einvernehmen noch weitere Vergleichsgespräche, weshalb das Verfahren sistiert wurde. Wie bereits aufgezeigt wurde mit der Kündigung durch die Beklagte als Vermietern ausschliesslich das Ziel verfolgt, den Bedarf an weiteren Räumlichkeiten abzudecken. Eine (einseitige) Erhöhung des Mietzinses war weder für die vorliegende Kündigung kausal noch viel weniger kann sie als deren Hauptgrund bezeichnet werden. Der Vorschlag einen höheren Mietzins zu bezahlen, ohne jedoch Bürofläche abzugeben, kam sodann von der Klägerin. Die Ablehnung dieses Angebots durch die Beklagte unterstreicht nur nochmals, das es ihr um die Deckung ihres Raumbedarfs ging und nicht darum, dass Mietverhältnis einseitig und zu Lasten der Klägerin abzuändern. Die Gespräche scheiterten, da man sich hinsichtlich der Abgabe von Büroräumlichkeiten bis zum Schluss nicht einigte. 2.3.6 Nach den vorstehenden Erwägungen ist die Auffassung der Klägerin nicht zu teilen, dass die Kündigung gegen Art. 271a Abs. 1 lit. b OR verstosse und dass
- 21 die Beklagte damit ein Musterbeispiel einer unzulässigen Änderungskündigung geschaffen habe. Nach Berücksichtigung sämtlicher Umstände bewegte vorliegend hauptsächlich der Bedarf an weiteren Räumlichkeiten die Beklagte zur Kündigung. Es handelt sich dabei um das entscheidende Kündigungsmotiv, welches geeignet war auch einen vernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu veranlassen. Folglich erweist sich die Kündigung vom 28. September 2022 auf den 31. März 2023 als gültig und die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen. 3. Erstreckung 3.1 Standpunkt der Klägerin Bezüglich der Erstreckung führte die Klägerin aus, dass eine Vertragsbeendigung für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte zur Folge hätte. Eine Beendigung des Mietvertrages ohne Erstreckung zwänge die Klägerin voraussichtlich zur umgehenden Geschäftsaufgabe. Die beiden Verwaltungsräte der Klägerin seien in fortgeschrittenem Alter, wollten das Geschäft jedoch noch einige Jahre weiterführen und hätten hierzu ein aufwändiges FINMA-Bewilligungsverfahren durchlaufen. Müsste die Klägerin die Liegenschaft nach so vielen Jahren verlassen und den Betrieb an einem anderen Standort mit allen erforderlichen Investitionen wieder aufnehmen, würde dies eine unzumutbare und nicht praktikable Zäsur für die Klägerin und deren Organe bedeuten. Insbesondere würde ein solcher Neustart, sofern überhaupt möglich, sehr lange Zeit sowie hohe finanzielle Aufwendungen beanspruchen. Weiter beruhe die Vermögensverwaltung auf den persönlichen Beziehungen und Vertrauensverhältnissen zwischen den Verwaltungsräten und ihren Klienten. Die langjährigen Kunden würden die Klägerin stark mit ihrem seit jeher bestehenden, vertrauten Sitz an der N.-strasse x in Zürich verbinden. Müsste die Klägerin diese Räumlichkeiten plötzlich und ohne nachvollziehbaren Grund verlassen, würde dies bei den Kunden zu Irritationen und damit einhergehend zu einem Kundenverlust führen. Die Klägerin sei insofern in mehrerer Hinsicht stark ortsgebunden. Zudem finde im Jahr 2024 eine erste grosse Revision der Klägerin nach den neuen FINMA-Regeln statt, was durch einen Umzug übermässig erschwert würde. Sodann mangle es an Ersatzobjekten, weil es in der Umgebung keine verfügbaren und vergleichbaren Objekte geben würde. Aufgrund der aus-
- 22 sichtsreichen Kündigungsanfechtung sei es der Klägerin jedoch ohnehin nicht zuzumuten, vor dem diesbezüglichen Entscheid Suchbemühungen zu unternehmen. Zudem habe die Klägerin im Mietobjekt vollmöblierte Büros und einen Sicherheitsraum samt Kommunikationsstruktur sowie einen Zugang zu den Depots der Banken eingerichtet. Selbst wenn ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden würde, wäre ein Umzug mit massiven Aufwand, Gewinnausfall sowie einem Kundenverlust verbunden. Schliesslich brachte die Klägerin vor, dass sich eine Erstreckung von sechs Jahren rechtfertige und die Folgen der Vertragsbeendigung gemildert würden, indem die Klägerin ihre Geschäftstätigkeit geordnet beenden oder weiterführen könnte. 3.2 Standpunkt der Beklagten Diesbezüglich bestritt die Beklagte, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für die Klägerin die Geschäftsaufgabe und einen damit einhergehenden Kundenverlust zur Folge hätte. Darüber hinaus erhelle nicht, was eine Revision durch die FINMA mit dem Umzug zu tun habe. Ein vollmöbliertes Büro stelle kein Härtegrund dar, zumal der Umzug vom 2. in den 1. Stock problemlos möglich gewesen sei. Es gebe sehr wohl freie Büroräumlichkeiten. Die Klägerin habe aber schlicht nach keinem Ersatzobjekt gesucht und habe dies auch nicht vor. Zudem verfüge B. über mehrere Liegenschaften, wovon eine als Büro vermietet werde. Die Klägerin beabsichtige aufgrund der beantragten langen Erstreckungsdauer das Geschäft noch weiterzuführen. Deshalb sei von einer länger andauernden Geschäftstätigkeit auszugehen und die Klägerin könne nicht vorbringen, dass sich ein Umzug nicht lohnen würde. Bei der Klägerin handle es schliesslich um eine finanziell gut aufgestellte Vermögensverwalterin, die keine finanzielle Härte geltend mache. Die von der Klägerin dargelegten Umstände würden allesamt keine Härtegründe darstellen, liessen sie sich doch durch eine Erstreckung auch nicht mildern. Die Klägerin gehe es einzig darum, noch möglichst lange im Mietobjekt zu bleiben, wofür die Erstreckung nicht da sei. Die Beklagte hingegen verfüge über ein ausgewiesenes Bedürfnis nach mehr Räumlichkeiten. Sie habe Mitarbeitende behelfs- und übergangsweise in der Wohnung von B. untergebracht, weshalb ihre Situation keine Erstreckung zulasse. 3.3 Grundlagen
- 23 - Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann ein Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Im Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Es entscheidet nach Ermessen, mithin nach Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB), ob das Mietverhältnis zu erstrecken ist, und wenn ja, für welche Dauer. Das Gericht hat eine Abwägung der Interessen vorzunehmen und den Zweck der Mieterstreckung zu berücksichtigen, der insbesondere darin besteht, dem Mieter Zeit für die Suche von Ersatzräumlichkeiten einzuräumen. Gleichberechtigt daneben steht aber auch das alternative Ziel, (andere) nachteilige Folgen der Vertragsbeendigung zu mildern (BGE 142 III 336 E. 5.3.1; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 86 f.). Es obliegt dem Gericht, alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wie zum Beispiel die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume (Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; 135 III 121 E. 2; 125 III 226 E. 4b; Urteil des Bundesgerichts 4A_452/2010 vom 22. November 2010 E. 3; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 N 3a ff.; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 93 ff.). Die gewöhnlichen mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten stellen – wie schwerwiegend sie auch sein mögen – keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil sie mit jeder Kündigung verbunden sind und durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit unter Berücksichtigung der Umstände eine Milderung der Folgen der Kündigung in dem Sinne zu erhoffen ist, dass ein späterer Umzug weniger nachteilig ist, namentlich indem dem Mieter mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 142 III 336 E. 5.3.1 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 4A_477/2016 vom 27. September 2016 E. 3.2 sowie 4A_452/2010 vom 22. November 2010 E. 3). Keine Härte zu begründen vermag der blosse Wunsch des Mieters, möglichst lange von für ihn vorteilhaften Bedingungen profitieren zu können (BGE 105 II 197 E. 3b). 3.4 Beweislast / Suchbemühungen / Verhältnisse auf dem örtlichen Markt
- 24 - Die Härte, die ihn durch die Vertragsbeendigung trifft, hat der Mieter zu behaupten und zu beweisen. Obwohl vom Gesetz nur für Zweiterstreckungen vorgesehen, verlangt die Praxis just mit Blick auf die Beweislastverteilung grundsätzlich auch im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahrens vom Mieter, dass er sich nach Erhalt der Kündigung ernsthaft um Ersatzraum bemüht (BGE 116 II 448; BGE 110 II 249; BGE 125 III 226 E. 4c = Pra 1999 Nr. 152: «pas […] de démarches sérieuses»). Insbesondere die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume können sehr zuverlässig gestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden, so dass diese letztlich ein Beweismittel für das Ausmass der Härte sind, die den Mieter infolge der Kündigung trifft. Anerkannt ist dabei, dass der Mieter sich für eine Ersterstreckung – abgesehen von Ausnahmefällen – nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a; 110 II 249 E. 4; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 101 ff.). In Ausnahmefällen können Suchbemühungen allerdings nicht verlangt werden, denn die Folgen einer Kündigung lassen sich nicht ausschliesslich mit einer (direkten) Ersatzbeschaffung mildern und von gewissen Mietern können Bemühungen vernünftigerweise nicht verlangt werden (BGE 116 II 446 E. 3b). Eine solche Ausnahme ist beispielsweise bei Mietern zu machen, welche die Kündigung angefochten haben und damit reale Erfolgsaussichten hatten. Umgekehrt gereicht es dem Mieter zum Nachteil, wenn sie auf angemessene Suchbemühungen verzichten, obwohl die Anfechtung der Kündigung über keine realen Erfolgschancen verfügt (Urteil des Bundesgerichts 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.2; ZMP 2021 Nr. 1). Die vermietende Partei trägt demgegenüber die Hauptbeweislast für das Vorliegen von Erstreckungsausschlussgründen und von Vermieterinteressen (vgl. Art. 8 ZGB; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272a N 10; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 248 ff. und 252 ff.). 3.5. Dauer des Mietverhältnisses Eine lange Dauer des Mietverhältnisses ist für sich allein noch kein Härtegrund. Damit eine lange Mietdauer eine Härte bewirken kann, muss sie deshalb als weiteres Element dazu geführt haben, dass eine besondere Verwurzelung des Mieters zum Ort der Mietsache entstanden ist (vgl. BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272
- 25 - N 8; HAP Immobiliarmietrecht-RUF, 1. Aufl. 2016, § 4 N 4.33; SVIT-Komm.-HULLI- GER, a.a.O., Art. 272 OR N 21; ZMP 2022 Nr. 6; Urteil des Obergerichts NG210002 vom 19. April 2021 E. 4.10). Eine längere Mietdauer kann hinsichtlich der mit der Zeit akquirierten Kundschaft zwar ein Argument für die Mieterstreckung bilden (Urteil des Bundesgerichts 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000 E. 2c). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung stellt der Umstand, dass einem Geschäftsbetrieb bei einem Standortwechsel der Verlust der Stammkundschaft droht, indes keine Härte dar, weil es sich dabei um einen Umstand bzw. eine Unannehmlichkeit handelt, die höchstens aufgeschoben, durch eine allfällige Erstreckung des Mietverhältnisses aber nicht gemildert werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_568/2008 vom 18. Februar 2009 E. 5, publ. in: MRA 5/08 S. 195 ff.). 3.6 Persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse Bei Geschäftsraummieten ist mit den wirtschaftlichen Verhältnissen in erster Linie die Ertragssituation des in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens angesprochen, aus der sich ableiten lässt, in welchem finanziellen Bereich sich ein Ersatzobjekt bewegen kann (SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 23 ff. und 47 ff.; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 272 N 175; MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 950 f.). Beweispflichtig für diese Frage ist die Mieterin, die die Erstreckung gestützt auf diesen Härtegrund verlangt (Art. 8 ZGB). Von einer sozialen Notlage kann bei Geschäftsmieten nur dann gesprochen werden, wenn das Bestehen des ganzen Unternehmens, das einem Einzelnen oder einer Familie als Existenzgrundlage dient, infrage gestellt ist (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 272 OR N 3a; SVIT-Komm.-HULLIGER, a.a.O., Art. 272 OR N 48; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, Art. 272 N 175; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.4). 3.7 Anwendung auf den vorliegenden Fall 3.7.1 Die pauschale Behauptung der Klägerin, wonach ein Anspruch auf eine maximale Erstreckung des Mietverhältnisses gegeben sei und sämtliche Voraussetzungen hierfür erfüllt seien, blieb gänzlich unsubstantiiert sowie unbelegt. Gleiches gilt für ihre Ausführungen, dass sie berechtigterweise von einem längeren Mietverhältnis ausgegangen sei und die Beendigung des Mietverhältnisses ohne Erstre-
- 26 ckung sie zur umgehenden Geschäftsaufgabe zwingen würde. Woraus die Klägerin dies ableitet, legte sie nicht näher dar. Vorliegend indizieren überdies weder die Umstände des Vertragsabschlusses noch der Vertragsinhalt einen Härtefall. Auch bei Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime ist es nicht die Aufgabe des Gerichts ist, im Falle der ungenügenden Behauptung und Substantiierung selbst den Prozessstoff zusammenzutragen; denn unsubstantiierte Behauptungen sind einem Beweisverfahren nicht zugänglich. 3.7.2 Hinsichtlich eines Umzugs belässt es die anwaltlich vertretene Klägerin sodann bei der pauschalen Behauptung, dass ein Umzug mit massivem Aufwand und Investitionen verbunden wäre. Damit bleibt völlig unklar, welche konkreten Aufwände und Investitionen überhaupt anfallen würden, noch zeigt die Klägerin damit in irgendeiner Weise auf, weshalb ein Umzug für sie unzumutbar wäre bzw. inwiefern es sich bei diesen Unannehmlichkeiten nicht mehr nur um gewöhnliche mit einem Umzug verbundene Unannehmlichkeiten handelt. Nicht erkennbar ist darüber hinaus, inwiefern eine Erstreckung hinsichtlich der Räumung des eingerichteten, möblierten Mietobjekts oder der Durchführung einer Revision nach den neuen FINMA-Regeln eine Milderung dieser Unannehmlichkeiten bieten würde. Umzugskosten fallen bei jeder Kündigung an und sind daher für den Erstreckungsentscheid grundsätzlich ohnehin belanglos. Eine Erstreckung rechtfertigt sich dadurch auch nicht, da der Auszug aus dem Mietobjekt diese Umstände und Kosten lediglich vertagt, sie schlussendlich aber dennoch anfallen. 3.7.3 Unbestritten ist, dass die Klägerin seit dem 1. Januar 1989 Geschäftsräumlichkeiten in der Liegenschaft an der N.-strasse x in Zürich mietet. Die lange Mietdauer von 35 Jahren allein begründet jedoch noch keine Härte. Vorab legt die Klägerin in keiner Weise dar, weshalb ihre langjährigen Kunden über eine starke Bindung zu ihrem Sitz bzw. Standort verfügen und ein Umzug bei Kunden zu Irritationen führen soll. Ebenfalls lässt die Klägerin jene Gründe unerwähnt, aufgrund welcher mit einem automatischen Kundenverlust zu rechnen wäre und weshalb auf die Verwurzelung der Klägerin am vorliegenden Ort geschlossen werden kann. Auch aus den Akten sind sodann keine Anhaltspunkte für eine starke Verwurzelung oder einen voraussichtlichen Kundenverlust ersichtlich. Die Klägerin bezweckt die Beratung in allen Vermögensangelegenheiten sowie die Verwaltung
- 27 von Vermögenswerten, insbesondere von Wertpapieren, nicht jedoch deren Verwahrung. Die Klägerin erbringt demnach Dienstleistungen, welche vorwiegend intellektuelle Tätigkeiten umfassen und spezifisches Knowhow voraussetzen. Folglich dürften vor allem die Personen und ihre fachlichen Kenntnisse aus subjektiver Sicht der Kunden entscheidend sein und nicht der Standort der Büroräumlichkeiten der Klägerin. In diesem Sinne führt die Klägerin sodann selbst aus, dass ihre Geschäftstätigkeit in der Vermögensverwaltung auf den persönlichen Beziehungen sowie den Vertrauensverhältnissen zwischen ihren Verwaltungsräten und den Kunden gründe. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, weshalb sich ein entsprechender Umzug derart auf das persönliche Verhältnis zu den Kunden auswirken soll, dass mit deren Verlust gerechnet werden müsste. Letztlich liegt es auch an der Klägerin selber, Massnahmen zu ergreifen, um einem allfälligen Kundenverlust entgegenzuwirken. Selbst wenn von einem Verlust von Kunden auszugehen wäre, handelt es sich dabei sodann um einen Umstand, welche zwar aufgeschoben werden kann, jedoch zu einem späteren Zeitpunkt nicht weniger nachteilig wäre. Er begründet folglich keine Härte hinsichtlich einer allfälligen Erstreckung 3.7.4 Weiter stellt die Klägerin keinerlei Behauptungen zu ihrer wirtschaftlichen Situation auf und unterliess jegliche Angaben und Beweisofferten dazu. Entsprechend kann nicht beurteilt werden, ob eine Gefährdung des Weiterbestehens des Unternehmens besteht. Ebenso wenig kann geprüft werden, ob es der Klägerin angesichts ihrer Ertragslage möglich ist, die auf dem Markt geforderten Mietzinsen zu bezahlen. Die Klägerin unterlässt es auch gänzlich darzulegen, wie sich die konkreten Bedürfnisse der Vermögensverwaltung gestalten und welche Auswirkungen ein Umzug auf allfällige Mitarbeitende sowie die Bewilligung der FINMA haben könnte. Eine Härte ist folglich auch in dieser Hinsicht nicht ersichtlich. Offenbleiben kann sodann, ob und wie die Interessen der Verwaltungsräte zu berücksichtigen sind. Die Klägerin führt zwar aus, dass sich diese bereits in fortgeschrittenem Alter befänden, merkt jedoch an, dass sie das Geschäft noch einige Jahre weiter betreiben wollten. Weitere Ausführungen hierzu unterlässt sie, weshalb auch darauf nicht weiter eingegangen werden kann. 3.7.5 Gänzlich unbelegt bleibt zudem die unsubstantiierte Behauptung der Klägerin, wonach es an geeigneten Ersatzobjekten mangle. Suchbemühungen der
- 28 - Klägerin liegen keine vor, obwohl es an ihr gelegen wäre, das Fehlen an geeigneten Objekten zu beweisen. Im Ergebnis ist es der beweisbelasteten Klägerin daher nicht gelungen, eine Härtesituation aufgrund der Verhältnisse auf dem Markt für Ersatzobjekte darzulegen. Da das Begehren um Kündigungsschutz im engeren Sinne vorliegend jedoch nicht von vornherein aussichtslos erschien und die Suche nach einem adäquaten Ersatzobjekt nach einer langjährigen Mietdauer bekanntlich markttechnische Schwierigkeiten mit sich bringt, ist der Klägerin eine leichte Härte zuzubilligen. 3.7.6 Dieser leichten Härte ist sodann das Vermieterinteresse der Beklagten gegenüberzustellen. Die Beklagte verfügt über ein schützenswertes Interesse an der Verfügung über das Mietobjekt, welches ausgewiesen ist (vgl. oben insb. E. 2.1 und 2.2). Dennoch erweist sich ihr Interesse, insbesondere vor dem Hintergrund der langen Zeitdauer, während welcher sie mit der Kündigung zuwartete, nicht als zeitlich dringend. 3.8 Fazit Der beweisbelasteten Klägerin ist zusammenfassend nur eine leichte Härte zuzubilligen. Der geringen Härte steht ein zwar legitimes und schützenswertes, indes nicht dringliches Vermieterinteresse gegenüber. Unter Berücksichtigung sämtlicher Aspekte und Umstände sowie in Abwägung der Parteiinteressen erscheint daher eine definitive Erstreckung bis 30. September 2023 als angemessen. V. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1. Bei Gerichtsgebühr und Parteientschädigung sind die üblichen Ansätze zum Tragen zu bringen, die sich nach dem Streitwert richten (vgl. § 2 lit. a GebV OG; Art. 96 ZPO, abzüglich je eines Drittels gestützt auf § 7 GebV OG und § 4 Abs. 2 AnwGebV OG). Dies führt beim eingangs erwähnten Streitwert von Fr. 212'772.– zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zu einer ordentlichen Gerichtsgebühr von Fr. 8'840.– sowie einer ordentlichen Parteientschädigung für eine anwaltlich vertretene Gegenpartei von Fr. 11'780.– (inkl. MwSt.). 1. 2. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen sind nach Obsiegen und Unterliegen der Parteien im Prozess festzusetzen (Art. 106 ZPO). Hat keine Partei vollständig
- 29 obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Die Regelung räumt dem Gericht bei der Kostenverteilung ein weites Ermessen ein, insbesondere kann dabei auch das Gewicht der einzelnen Rechtsbegehren innerhalb eines Rechtsstreits berücksichtigt werden (Urteil des Bundesgerichts 4A_207/2015 vom 2. September 2015 E. 3.1. m.w.H.; UR- WYLER/GRÜTTER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl. 2016, Art. 106 N. 6; Urteil des Handelsgerichts des Kantons Zürich HG170022-O vom 17. August 2017 E. 4.1). In der Praxis wird in der Regel ein geringfügiges Unterliegen (im Umfang von einigen Prozenten) nicht berücksichtigt (Urteil des Bundesgerichts 4A_364/2013 vom 5. März 2014 E. 18). Die Klägerin unterliegt bezüglich des hauptgegenständlichen Kündigungsschutzbegehrens im engeren Sinne (Gewichtung: 3/4 der Klage) vollumfänglich und bezüglich der eventualiter beantragten Erstreckung (Gewichtung: 1/4 der Klage) gemessen an den Anträgen zu über 91%. Unter Berücksichtigung der Gesamtgewichtung unterliegt sie somit zu knapp 98%. Es rechtfertigt sich daher, ihr die gesamten Gerichtskosten aufzuerlegen und sie zu einer ordentlichen Parteientschädigung zu verpflichten. (…)» * * * * * * *
Aus dem Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG240011-O vom 27. Dezember 2024 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Bantli Keller, Pahud; Gerichtsschreiberin Schmidt): «(…) 1. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1.1. Die Klägerin und Berufungsklägerin (fortan Berufungsklägerin) mietete per 1. Januar 1989 Geschäftsräumlichkeiten im 2. Stock der Liegenschaft N.-strasse x in Zürich (fortan Liegenschaft). Nach dem Tod des vormaligen Eigentümers ging die Liegenschaft an dessen Erben, mit welchen am 17. April 1996 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde. Am 1. Oktober 2013 wurde der Mietvertrag ange-
- 30 passt und ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 4'966.– zuzüglich einer Akontozahlung von Fr. 100.– für die Nebenkosten vereinbart. Die Beklagte und Berufungsbeklagte (fortan Berufungsbeklagte) erwarb die Liegenschaft im Jahr 2015, wodurch das Mietverhältnis unverändert vom damaligen Eigentümer auf sie überging. In der Folge bezog die Berufungsbeklagte ebenfalls Räumlichkeiten in der Liegenschaft. Aufgrund von Renovationsarbeiten zog die Berufungsklägerin anschliessend vom 2. Stock in den 1. Stock der Liegenschaft um. Das Mietobjekt umfasst sechs Büros, ein kleines Zimmer bzw. eine Abstellkammer sowie eine Veranda. 1.2. Die A. AG ist die Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten und zu 100 % an letzterer beteiligt. Geschäftsführer beider Gesellschaften ist B., der zudem Mitglied des Verwaltungsrats und Alleinaktionär der A. AG ist. In den Jahren 2019 bis 2023 wurde mündlich und schriftlich betreffend das Mietverhältnis korrespondiert. In der Folge kündigte die Berufungsbeklagte das Mietverhältnis mit der Berufungsklägerin auf den 31. März 2023. Als Begründung wurde «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» angegeben. 1.3. Am 24. Oktober 2022 stellte die Berufungsklägerin ein Kündigungsschutzbegehren bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich. Nach Durchlaufen des Mietschlichtungsverfahrens stellte die Berufungsklägerin beim Kollegialgericht des Mietgerichts Zürich (fortan Vorinstanz) mit Eingabe vom 26. April 2023 die eingangs genannten Rechtsbegehren. Nach fristgerechtem Eingang des einverlangten Kostenvorschusses und Ausbleiben einer Stellungnahme seitens der Berufungsbeklagten führte die Vorinstanz mit den Parteien am 16. November 2023 die Hauptverhandlung durch; die Parteien erstatteten an derselben ihre Parteivorträge. Mit Präsidialverfügung vom 15. Februar 2024 wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. Am 13. Mai 2024 fällte die Vorinstanz schliesslich das eingangs genannte Urteil. 1.4. Die Vorinstanz erwog zur Gültigkeit der Kündigung im Wesentlichen, dass es bei einer Kündigung unbefristeter Mietverträge unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen (Art. 266a Abs. 1 OR) keines spezifischen Grundes bedürfe. Die geltende Kündigungsfreiheit werde einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt. Nicht zu beanstanden sei, wenn
- 31 die kündigende Partei ihr eigenes Interesse über diejenigen der gekündigten Partei stelle, solange dieses Interesse tatsächlich vorhanden sei. Der als Kündigungsgrund angegebene «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» sei vorliegend wirtschaftlich und nicht technisch bzw. im Sinne des Gesetzes zu verstehen und umfasse neben dem Bedarf der Berufungsbeklagten jenen ihrer Muttergesellschaft, der A. AG. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung erweise sich neben dem eigentlichen Bedarf nach Eigennutzung auch der Wunsch der Berufungsbeklagten, die Sache überdies ihrer Muttergesellschaft zu überlassen, als legitimer Kündigungsgrund. Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen müsse für eine gültige ordentliche Kündigung nicht zwingend vorliegen. Die Berufungsklägerin habe die Kündigung vernünftigerweise nur so verstehen können, dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht technisch bzw. im Sinne des Gesetzes wirtschaftlich zu verstehen gewesen sei. An der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gebe es keine vernünftigen Zweifel; der Berufungsbeklagten sei es gelungen, den Kündigungsgrund plausibel darzulegen und für dessen Richtigkeit sprechende Elemente aufzuzeigen, wohingegen die Berufungsklägerin es unterlassen habe, andere Kündigungsmotive der Berufungsbeklagten zu benennen und zu beweisen. Es liege weder ein Fall einer schonungslosen Rechtsausübung noch eine Änderungskündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR vor. Entsprechend wies die Vorinstanz die Klage im Hauptbegehren ab und erklärte die Kündigung vom 28. September 2022 per 31. März 2023 für gültig. Das Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wurde teilweise, d.h. bis am 30. September 2023, gutgeheissen. 1.5. Gegen das Urteil vom 13. Mai 2024 erhob die Berufungsklägerin mit Eingabe vom 10. Juni 2024 (Datum Poststempel) fristgerecht Berufung und stellte die eingangs genannten Berufungsanträge. Mit Verfügung vom 12. Juni 2024 wurde die Berufungsklägerin zur Leistung eines Kostenvorschusses aufgefordert und die Prozessleitung delegiert. Der Kostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet. Die vorinstanzlichen Akten wurden von Amtes wegen beigezogen. Das Verfahren erweist sich als spruchreif. Auf das Einholen einer Berufungsantwort der Berufungsbeklagten kann daher verzichtet werden (vgl. Art. 312 Abs. 1 ZPO). Ihr ist lediglich mit dem vorliegenden Entscheid eine Kopie der Berufungsschrift zuzustellen.
- 32 - 2. Prozessuales 2.1. Gegen erstinstanzliche Endentscheide ist die Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.- beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Diese Streitwertgrenze ist mit Blick auf den von der Vorinstanz bezifferten Streitwert von Fr. 212'772.– ohne Weiteres erreicht. Das Rechtsmittel der Berufung ist somit grundsätzlich gegeben. 2.2. Die Berufungsinstanz verfügt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über volle Kognition, d.h. es kann sowohl unrichtige Rechtsanwendung als auch unrichtige Feststellung des Sachverhalts beanstandet werden. Mit Berufung können dementsprechend die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die berufungsführende Partei trifft dabei eine Begründungspflicht bzw. -obliegenheit (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Sie hat sich sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz auseinanderzusetzen und unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im Einzelnen darzulegen, warum dieser in den angefochtenen Punkten fehlerhaft sein soll. Es genügt nicht, bloss allgemeine Kritik zu üben oder die Vorbringen vor Vorinstanz einfach zu wiederholen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_291/2019 vom 20. August 2019 E. 3.2; BGer 4A_174/2017 vom 1. September 2017 E. 4.4.2.4; BGer 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1 f.; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; sie hat sich auf die Beurteilung der rechtsgenüglich vorgebrachten Beanstandungen - mit Ausnahme offensichtlicher Fehler - zu beschränken (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; BGE 144 III 394 E. 4.3.2.1; BGE 142 III 413 E. 2.2.4). Neue Tatsachen und Beweismittel sind im Berufungsverfahren grundsätzlich nur zuzulassen, wenn sie (a) ohne Verzug vorgebracht werden und (b) trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Das gilt auch dann, wenn das Verfahren wie vorliegend der sozialen Untersuchungsmaxime untersteht (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO i.V.m. Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO, vgl. BGE 144 III 349, E. 4.2.1; BGE 142 III 413, E. 2.2.2; BGE 138 III 625, E. 2.2). Innerhalb des
- 33 so definierten Prüfprogramms ist die Berufungsinstanz weder an die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gutheissen oder diese mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen kann (BGer 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1). 2.3. Den vorgenannten Begründungsanforderungen kommt die Berufungsklägerin in der Berufung teilweise nicht nach. So schildert die Berufungsklägerin in den Rz. 4-6 und Rz. 28 f. der Berufung den Sachverhalt aus eigener Sicht, ohne sich dabei auf den angefochtenen Entscheid zu beziehen, bzw. aufzuzeigen, inwiefern davon abweichende Sachverhaltsannahmen der Vorinstanz auf unrichtiger Rechtsanwendung bzw. unrichtiger Sachverhaltsfeststellung (Art. 310 ZPO) beruhen würden. Dies genügt den Begründungsanforderungen nicht, sodass darauf nicht näher einzugehen ist. 2.4. 2.4.1. Sodann moniert die Berufungsklägerin in Rz. 7 f. der Berufung, die Vorinstanz habe die Kündigung der Berufungsbeklagten geschützt und für gültig erklärt, wobei sie sich auf Beweiswürdigungen stütze, die sie ohne Beweisverfügung und Beweisverfahren vorgenommen habe. Ein wesentlicher Teil der klägerischen Tatsachenbehauptungen sei ausgeblendet worden und die von der Berufungsklägerin offerierten Beweismittel (Parteibefragungen und Beweisaussagen sowie Zeugnisse) seien nicht abgenommen worden. Es fänden sich im angefochtenen Entscheid keine Erwägungen zum Verzicht auf das Beweisverfahren respektive zur antizipierten Beweiswürdigung. Dem vorinstanzlichen Urteil lasse sich nicht klar entnehmen, gestützt auf welche Beweismittel die Vorinstanz welchen Sachverhalt als erstellt erachtet habe und wie es diesen rechtlich würdige. 2.4.2. Auch diese pauschalen Ausführungen genügen den Begründungsanforderungen nicht. Ein Beweisverfahren hat gemäss Art. 150 Abs. 1 und Art. 152 Abs. 1 ZPO stattzufinden, wenn rechtserhebliche streitige Tatsachen vorliegen und die beweisbelastete Partei form- und fristgerecht taugliche Beweismittel angeboten
- 34 hat. Soweit ein Beweisverfahren durchgeführt wird, ist vorgängig eine Beweisverfügung im Sinne von Art. 154 ZPO zu erlassen. Werden lediglich eingereichte Urkunden als Beweismittel berücksichtigt und keine weiteren Beweismittel abgenommen, wird im Kanton Zürich praxisgemäss keine Beweisverfügung erlassen (HGer ZH, HG190170 vom 27. Juli 2020, E. 2.1.3.4). Spätestens im Endentscheid hat das Gericht zu begründen, weshalb prozesskonform gestellte Beweisanträge übergangen wurden (OGer ZH, RA190019 vom 12. Februar 2020, E. 3.1.1, m.w.H.). Vorliegend wurde den Parteien mittels Verfügung vom 15. Februar 2024 mitgeteilt, dass sich ein Beweisverfahren nach Auffassung der Vorinstanz als nicht erforderlich erweise. Entgegen den Behauptungen der Berufungsklägerin lässt sich nicht pauschal sagen, dem angefochtenen Entscheid sei nicht zu entnehmen, weshalb ein förmliches Beweisverfahren, bzw. genauer gesagt die Abnahme der von der Berufungsklägerin offerierten Parteibefragungen, Beweisaussagen und Zeugenbefragung, unterblieb. So führt die Vorinstanz beispielsweise aus, dass entscheidende Sachverhaltselemente von der Berufungsklägerin nicht bestritten worden seien (so etwa, dass die Berufungsbeklagte und die A. AG in ihrer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung aufeinander abgestimmt seien, vgl. … E. IV.2.1.2; ferner, dass die Wohnung im 3. Stock der Liegenschaft nicht zu Wohnzwecken genutzt werde, sondern darin ein Büro und ein Sitzungszimmer eingerichtet worden seien, vgl. … E. IV.2.2.3, S. 17). Dies führt wie gesehen dazu, dass kein Beweis darüber abzunehmen ist (Art. 150 Abs. 1 ZPO). Ferner lässt sich dem angefochtenen Entscheid entnehmen, dass die Vorinstanz Einwendungen der Berufungsklägerin als pauschal und unsubstantiiert erachtet hat (so namentlich die Bestreitung des Eigenbedarfs, vgl. hierzu … E. IV.2.2.3, S. 17; vgl. ferner … E. IV.3.7.1 und IV.3.7.5), sodass sie dem Beweis nicht zugänglich sind (vgl. hierzu auch nachfolgend, E. 3.3.2). Die Berufungsklägerin wäre in Anbetracht des Begründungserfordernisses gehalten gewesen, klar darzulegen, welche konkrete Beweisabnahme zu welcher konkreten Behauptung zu Unrecht unterblieben ist und zu welchem abweichenden Ergebnis dessen Abnahme voraussichtlich geführt hätte. Soweit sie dies in ihrer Berufung getan hat, wird darauf nachfolgend einzugehen sein (nachfolgend, E. 3). Auf die pauschalen Beanstandungen der Berufungsklägerin ist hingegen nicht einzutreten.
- 35 - 2.5. Die weiteren Rechtsmittelvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass (zur Frist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO, vgl. vorstehend, E. 1.5), sodass auf die Berufung mit den vorgenannten Vorbehalten einzutreten ist. 3. Zur Berufung im Einzelnen 3.1. Rechtliche Ausgangslage Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Ferner zählt Art. 271a OR einzelne Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung insbesondere anfechtbar ist. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1 m.w.H.). Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts obliegt es dem Empfänger der Kündigung, zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen. Er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1 m.w.H.). Die kündigende Partei hat den Kündigungsgrund hierdurch mindestens glaubhaft zu machen (BGer vom 16. Dezember 2010, 4A_518/2010, E. 2.4.1; BGer vom 23. März 2009, 4A_583/2008, E. 4.1; BGer vom 25. Juni 2008, 4A_131/2008, E. 4.1 m.w.H.). Die in Art. 271 Abs. 2 OR statuierte Begründungspflicht soll im Wesentlichen der gekündigten Partei verhelfen, die
- 36 - Missbräuchlichkeit der Kündigung zu erkennen bzw. zu dokumentieren (ZK OR- HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 14). Die Begründung hat einerseits wahr und andererseits derart klar zu sein, dass die gekündigte Partei als vernünftige und korrekte Empfängerin der Kündigung wissen kann (und damit muss), aus welchem Grund ihr gekündigt wurde (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 114 ff., 122 f.). Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 143 III 344 E. 5.3.1 m.w.H.). 3.2. Rügen im Zusammenhang mit der Erkennbarkeit des Kündigungsgrundes 3.2.1. Die Berufungsklägerin richtet sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen, wonach der von der Berufungsbeklagten als Kündigungsgrund angegebene Eigenbedarf (… «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. [Gemäss diversen Besprechungen]») vorliegend wirtschaftlich und nicht technisch bzw. im Sinne des Gesetzes zu verstehen sei und die Berufungsklägerin die Kündigung vernünftigerweise nur so habe verstehen können, dass das Bedürfnis nach weiteren Räumlichkeiten über die Berufungsbeklagte hinaus auch bei der A. AG bestanden habe. Diesbezüglich rügt die Berufungsklägerin, von der geschäftserfahrenen, im Bereich von Investmentgeschäften und Grundstücken tätigen Berufungsbeklagten sei zu erwarten, dass sie den richtigen Kündigungsgrund nenne. Davon, dass der Bedarf nach Büroräumlichkeiten bei Dritten bestehen solle, sei bis zur Verhandlung vom 16. November 2023 nie die Rede gewesen, wobei der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten auch dann noch vom Bedarf der Berufungsbeklagten gesprochen habe. Ebenso wenig sei der Berufungsklägerin bewusst gewesen, dass der Bedarf bei einer Dritten liegen solle, weil etwa die A. AG in der Signatur aufgeführt oder lediglich die Abkürzung «A.» verwendet worden sei. Die Vorinstanz gehe in diesem Zusammenhang von Tatsachen, dem Wissen und den Annahmen der Berufungsklägerin aus, welche die Berufungsbeklagte so nicht behauptet und die Berufungsklägerin so nicht bestritten habe. Um diese Feststellungen zu treffen, hätte die Vorinstanz jedenfalls die Organe der Berufungsklägerin befragen müssen. Ausser-
- 37 dem liessen die getroffenen Feststellungen nicht darauf schliessen, dass eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten nicht ersichtlich sei. Die Vorinstanz stelle den Sachverhalt folglich unrichtig fest. 3.2.2. Die Rügen der Berufungsklägerin verfangen nicht. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, dass als Grund für eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR kein «Eigenbedarf» im Sinne von Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3 lit. a OR erforderlich sei. Vielmehr bilde im Rahmen einer ordentlichen Kündigung der Wunsch, die Sache einer Person zu überlassen, die dem Vermieter aus bestimmten Gründen näher stehe als der Mieter, grundsätzlich einen legitimen Kündigungsgrund. Soweit der zusätzliche Raumbedarf auf dem Bedarf der A. AG (der Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten) beruhe, handle es sich zwar nicht um einen Eigenbedarf der Berufungsbeklagten im technischen Sinne, sondern um einen solchen unter Zugrundelegung eines wirtschaftlichen Verständnisses. Dafür, dass der von der Berufungsbeklagten als Kündigungsgrund angegebene Eigenbedarf vorliegend nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verstehen sei, spreche, dass sich die Berufungsbeklagte und die A. AG als faktische und wirtschaftliche Einheit auffassen würden. Dass diese beiden Gesellschaften in ihrer Geschäftstätigkeit bzw. Zweckerreichung aufeinander abgestimmt seien, sei auch von der Berufungsklägerin nicht bestritten worden. Bereits in der von der Berufungsklägerin eingereichten Korrespondenz zeige sich, dass diese enge Verflechtung der beiden Gesellschaften auch der Berufungsklägerin habe bewusst sein müssen. So hätten sowohl B. wie auch C. im E-Mail-Verkehr mit der Berufungsklägerin durchgehend und ausschliesslich die Signatur der A. AG verwendet, was von der Berufungsklägerin nie in Frage gestellt worden sei. Im Gegenteil falle auf, dass die Berufungsklägerin in den von ihr selbst aufgestellten und eingereichten Voraussetzungen für die Büroteilung sowie ihren Gesprächsnotizen lediglich von «A.» spreche, ohne zwischen der Berufungsbeklagten und ihrer Muttergesellschaft zu unterscheiden. Sodann würdigte die Vorinstanz die seit März 2020 vor der Kündigung hinsichtlich des Raumbedarfs geführte Korrespondenz auch im Zusammenhang mit der Erkennbarkeit des Kündigungsgrundes. Die Vorinstanz erwog, in besagter E-
- 38 - Mailkorrespondenz sei generell von Raumnot die Rede gewesen, ohne dass präzisiert worden wäre, ob es sich um den Raumbedarf der Berufungsbeklagten oder denjenigen der A. AG handle. Eine Differenzierung sei von beiden Parteien nie vorgenommen worden. B. und C. hätten aber in der gesamten Korrespondenz die E-Mail-Signatur der A. AG verwendet. Die Berufungsklägerin habe ihre Nachrichten und Verhandlungsangebote jeweils direkt an C. gerichtet. Bei C. handle es sich um die Assistentin von B. Sie werde mit dieser Funktionsbezeichnung auch auf der Homepage der A. AG unter der Rubrik «Team» aufgeführt. Ferner sei sie im Handelsregister als Zeichnungsberechtigte mit Kollektivunterschrift zu zweien der A. AG verzeichnet, wogegen sie im Auszug der Berufungsbeklagten nicht eingetragen sei. Die Vorinstanz kam zum Schluss, es werde ohne Weiteres ersichtlich, dass die Berufungsbeklagte und ihre Muttergesellschaft auch im Kontakt mit der Berufungsklägerin als faktische und wirtschaftliche Einheit operiert hätten und von der Berufungsklägerin auch als solche Einheit wahrgenommen worden seien. Mit der Formulierung «Eigenbedarf der Räumlichkeiten. (Gemäss diversen Besprechungen)» in der Kündigung habe die Berufungsbeklagte auf den der Kündigung unbestrittenermassen vorausgegangenen, längeren Austausch Bezug genommen. Hieraus zog die Vorinstanz den Schluss, dass die Berufungsklägerin die Kündigung bei Erhalt vernünftigerweise nur so verstehen konnte, als dass der als Grund angegebene Eigenbedarf nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verstehen gewesen sei und die Berufungsklägerin gewusst habe bzw. habe wissen müssen, dass das Bedürfnis nach weiteren Räumlichkeiten über die Berufungsbeklagte hinaus auch bei deren Muttergesellschaft, der A. AG mit Sitz am Ort des Mietobjekts bestanden habe. Eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten sei nicht ersichtlich. 3.2.3. Die vorinstanzlichen Erwägungen und Schlussfolgerungen sind plausibel und stützen sich auf konkrete Anhaltspunkte in den im Recht liegenden, dokumentarischen Beweismitteln ab. Die Entgegnungen der Berufungsklägerin sind nicht geeignet, die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz in Frage zu stellen: Die Behauptung der Berufungsklägerin, bis zur Verhandlung vom 16. November 2023 sei nie die Rede davon gewesen, dass der Bedarf nach Büroräumlichkeiten bei Dritten bzw. der A. AG bestehen solle, steht im Widerspruch zur Korrespondenz,
- 39 welche im Vorfeld der Kündigung unter Verwendung der E-Mailsignatur der Muttergesellschaft der Berufungsbeklagten geführt wurde. Nachdem es – wie sogleich aufzuzeigen ist – der Darstellung der Berufungsbeklagten entspricht, dass der Raumbedarf der Berufungsbeklagten das Personal der A. AG umfasse, kann die Berufungsklägerin aus dem Umstand, dass der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten vom Bedarf der Berufungsbeklagten gesprochen hat, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Unbegründet ist auch der Vorwurf, die Vorinstanz gehe von Tatsachen aus, welche die Berufungsbeklagte nicht behauptet und demzufolge seitens der Berufungsklägerin nicht bestritten worden seien. Die Berufungsbeklagte hatte im vorinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass sie den zweiten Stock, zusammen mit der A. AG, mit einem Team von zehn Mitarbeitenden nutze. Ferner führte sie aus, sowohl die Berufungsbeklagte als auch die A. AG stünden zu 100 % im Eigentum von B. bzw. handle es sich bei der Berufungsbeklagten um die hundertprozentige Tochtergesellschaft der A. AG. Sie sei somit keine Drittperson im technischen Sinn. Das Ganze könne als Konzern betrachtet werden und es scheine absurd, deshalb den Eigenbedarf zu bestreiten. Für B. sei beides dasselbe; es seien nur steuertechnisch betrachtet verschiedene Gesellschaften. Die Mitarbeitenden in den Büros würden für beide Gesellschaften arbeiten, wodurch der Eigenbedarf ausgewiesen sei. Ferner machte die Berufungsbeklagte Ausführungen zu den Hintergründen des schwankenden Bürobedarfs seit 2018. Derzeit benötige die Berufungsbeklagte zwei zusätzliche Büros. Hierauf bestritt die Berufungsklägerin pauschal die Ausführungen bezüglich der Mitarbeitenden, welche für die Berufungsbeklagte tätig seien, ferner dass die Berufungsbeklagte zwei Büros zu wenig hätte und insgesamt neun oder zehn Mitarbeiter beschäftige. Zugleich fügte die Berufungsklägerin an, dass es sich um Mitarbeiter der A. AG handeln würde, wenn tatsächlich so viele Mitarbeitende in diesen Räumlichkeiten arbeiten würden. Es sei nicht massgeblich, ob dies für B. dasselbe sei. Eine Muttergesellschaft könne keinen Eigenbedarf für die Tochtergesellschaft begründen. Es sei klar, dass der Eigenbedarf bei juristischen Personen nur von der betreffenden juristischen Person begründet werden könne. Bereits vorgängig hatte die Berufungsklägerin zudem ausgeführt, es spiele keine Rolle, dass an beiden Unternehmen dieselbe Person berechtigt sei und wie die Aktien verteilt seien.
- 40 - Indem die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren geltend machte, die Räume würden von der Berufungsbeklagten und der A. AG zusammen genutzt, der Eigenbedarf setze sich aus jenem der Berufungsbeklagten und der A. AG zusammen, und für B. seien die beiden Gesellschaften ohnehin dasselbe, wurde im vorinstanzlichen Verfahren entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin durchaus behauptet und thematisiert, dass Hintergrund der Kündigung der wirtschaftlich verstandene Eigenbedarf gebildet habe und entsprechend auch mit dem in der Kündigung angegebenen Eigenbedarf «gemäss diversen Besprechungen» gemeint gewesen sei. Die Berufungsklägerin äusserte sich in der Folge nicht direkt dazu, wie sie den Kündigungsgrund verstanden hat, bestritt aber konsequent (lediglich) den Eigenbedarf der Berufungsbeklagten. Entsprechend prüfte die Vorinstanz zu Recht, ob die Berufungsklägerin als vernünftige und korrekte Empfängerin der Kündigung wissen konnte (und damit musste), aus welchem Grund ihr gekündigt wurde. Dies bejahte sie insbesondere in Anbetracht des Umstandes zu Recht, dass die Korrespondenz im Vorfeld der Kündigung, auf welche bei der Kündigung Bezug genommen wurde, im Namen bzw. unter Verwendung der E-Mail-Signatur der A. AG geführt wurde. Es versteht sich sodann von selbst, dass sich die vorinstanzliche Beweiswürdigung nicht durch die schlichte Behauptung entkräften lässt, das von der Vorinstanz angenommene Bewusstsein sei ungeachtet der angeführten Begründung und Beweismittel (insbesondere die bei der Korrespondenz verwendete E-Mailsignatur der A. AG sowie die mangelnde eigene Differenzierung der Berufungsklägerin in den von ihr erstellten Schriftstücken) nicht vorhanden gewesen, zumal die Vorinstanz darauf abstellte, was die Berufungsklägerin hätte «wissen müssen». Insoweit liegt auch keine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Vorinstanz vor (vgl. hierzu vorstehend, E. 2.2). Unzutreffend ist auch, dass zwingend eine Parteibefragung hätte durchgeführt werden müssen, um zur vorgenannten Erkenntnis zu gelangen, wie die Berufungsklägerin in der Berufung behauptet. Wird geprüft, wie die Begründung der Kündigungsbegründung von der Empfängerin der Kündigung, vorliegend der Berufungsklägerin, hätte verstanden werden können und müssen, geht es entgegen der Behauptung der Berufungsklägerin nicht um das gegebenenfalls aufgrund einer Parteibefragung zu ermittelnde, tatsächliche Wissen der Berufungsklägerin, sondern darum, ob die gekündigte
- 41 - Partei in Würdigung aller weiteren ihr bekannten Umstände als vernünftige und korrekte Empfängerin der Kündigung wissen konnte (und damit wissen musste), aus welchem Grund ihr gekündigt wurde (vgl. ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2022, Art. 271 N 122). Bei dieser Würdigung handelt es sich um eine Rechtsfrage, die als solche dem Beweis nicht zugänglich ist. Dass die Vorinstanz ihre rechtliche Würdigung aufgrund falscher Annahmen vorgenommen hätte, legt die Berufungsklägerin nicht dar. Hinzu kommt, dass die Berufungsklägerin den weit verstandenen, wirtschaftlichen Eigenbedarf ohnehin nicht substantiiert bestritten hat (vgl. hierzu nachstehend, E. 3.3.4) bzw. sich in diesem Zusammenhang auf das rein rechtliche Argument beschränkt hat, der Eigenbedarf einer juristischen Person könne nur von dieser selbst begründet werden. Dieser Aspekt ist zwar im Kontext der auf den Eigenbedarf abstellenden gesetzlichen Bestimmungen relevant, nicht aber, wenn es darum geht die Redlichkeit und Verständlichkeit der vorliegend für die Kündigung angegebenen Begründung zu beurteilen. Auch der Vorwurf, die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung sei unrichtig, ist daher unbegründet. Unbegründet ist sodann der Vorwurf, die von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen liessen nicht darauf schliessen, dass eine treuwidrige Absicht der Berufungsbeklagten nicht ersichtlich sei. Bildet der wirtschaftlich verstandene Eigenbedarf ein legitimes Kündigungsmotiv und wurde dieses bei der Kündigung angegeben, so ist vorderhand keine treuwidrige Absicht ersichtlich. Es hätte an der Berufungsklägerin gelegen, die treuwidrige Absicht darzulegen und zu beweisen (zur Rüge, es bestehe kein Eigenbedarf, vgl. nachfolgend, E. 3.3; zur behaupteten Änderungskündigung, vgl. nachfolgend, E. 3.4). 3.3. Rügen im Zusammenhang mit der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsmotivs 3.3.1. Die Berufungsklägerin rügt ferner die Bejahung des Eigenbedarfs bzw. die denselben Themenkomplex beschlagende Erwägung der Vorinstanz, an der Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Kündigungsgrundes gebe es keine vernünftigen Zweifel. Die Berufungsklägerin moniert zunächst, die Vorinstanz lasse offen, ob der von ihr bejahte Eigenbedarf nur auf die Berufungsbeklagte oder auch auf deren Muttergesellschaft A. AG zutreffe, da der Eigenbedarf nicht technisch,
- 42 sondern wirtschaftlich zu verstehen sei. Die Vorinstanz äussere sich nicht über das Ausmass des Eigenbedarfs; vor der Kündigung habe die Berufungsbeklagte nur das kleine Büro der Berufungsklägerin übernehmen wollen. 3.3.2. Diese Rügen sind unbegründet. Es lässt sich nicht sagen, die Vorinstanz habe offen gelassen, ob lediglich der Bedarf der Berufungsbeklagten oder auch jener der A. AG zu berücksichtigen sei. Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid zwar anfänglich fest, es sei