TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 4 décembre 2008
Composition
Mme Imogen Billotte, présidente; MM. Antoine Rochat et François Gillard, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourant
Office fédéral de la justice, à Berne
Autorité intimée
Commission foncière rurale, Section II,
Tiers intéressés
1.
Hôtel Domino-Lac SA, en liquidation,
2.
Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh, tous représentés par l'avocat Charles JOYE, à Lausanne,
Objet
Recours Office fédéral de la justice c/ décision de la Commission foncière II du 5 mai 2006 (révocation de charge d'exploitation hôtelière et acquisition de la parcelle 561 de la commune de Rolle)
Vu les faits suivants
A. La société Macoin SA, dont le siège est à Bursins, avait pour but la gestion générale dans l'organisation et le planning de sociétés, l'étude et la promotion de tous marchés, la prise et l'administration de participations à toutes entreprises commerciales, financières et immobilières, en Suisse et à l'étranger; elle était constituée d'un capital social de 50'000 francs réparti à raison de 500 actions au porteur d'une valeur nominale de 100 francs.
Par convention du 3 décembre 1971, Seyed Golestaneh, citoyen iranien alors domicilié à Téhéran, a acquis la propriété de 350 actions de la société Macoin SA. Cet achat était subordonné à la réalisation de deux conditions, soit l'aboutissement de pourparlers en vue de permettre à Macoin SA d'acquérir la totalité du capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac SA, à Rolle, ainsi que la délivrance par la Commission foncière, section II, (ci-après: CF II), de l'autorisation d'effectuer cette prise de participation, vu la nationalité étrangère et le domicile à l'étranger de Seyed Golestaneh.
Par décision du 28 décembre 1971, la CF II a accordé à la société Macoin SA l'autorisation d'acquérir la totalité du capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac SA, propriétaire de la parcelle no 561 de la Commune de Rolle, d'une surface de 5'243 m², sur laquelle était érigé l'hôtel-restaurant Domino; la formule remplie pour les besoins de l'autorisation mentionne que la société Macoin SA, détenue à 98% par des personnes ayant leur domicile ou leur siège l'étranger, se proposait de faire cette acquisition en vue d'exploiter l'hôtel-restaurant.
Dans le courant du mois d'avril 1972, après que Macoin SA eut effectivement acquis la totalité du capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac SA, Seyed Golestaneh a mandaté la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA, spécialiste de l'analyse hôtelière, aux fins d'établir "une analyse concernant l'exploitation de l'Hôtel Domino-Lac SA". Les auteurs de l'étude relevaient: "Le rendement prévisionnel [réd. 85'800 fr.] dans notre compte budgétaire ne suffit pas pour couvrir les charges financières, du moins pas au cours des premières années d'exploitation. Nous nous trouvons cependant en ce moment dans une phase économique qui se caractérise par un renchérissement extrême des prix. Ceci signifie que les recettes - en adaptant les prix d'hôtel et des consommations à temps, il en est de même pour les rendements - augmentent, alors que les investissements initiaux restent les mêmes. Par conséquent, la relation entre les charges financières et le rendement s'améliore, de manière qu'avec un développement normal des résultats d'exploitation, l'équilibre devrait être établi au plus tard après 3 ou 4 ans."; en outre, ils préconisaient d'attendre cinq à sept ans au moins avant d'entreprendre des travaux d'agrandissement ou de rénovation de l'hôtel.
Suivant ce conseil, la société Hôtel Domino-Lac SA a mis en gérance l'hôtel Domino sans procéder à des investissements.
B. En 1978, l'administrateur unique de la société Hôtel Domino-Lac SA a interpellé la Municipalité de la Commune de Rolle sur la possibilité d'agrandir l'hôtel Domino par la réalisation de 50 chambres supplémentaires et d'une salle de conférence d'une capacité de 150 places. Constatant que l'hôtel était situé en zone villas, la municipalité a répondu que son agrandissement n'était en principe pas possible; elle a toutefois invité la société à produire des plans précis indiquant les transformations envisagées, sans toutefois que l'octroi d'un changement d'affectation de la zone puisse lui être garanti d'une quelconque manière. L'Hôtel Domino a finalement fermé ses portes en mars 1978, après que le gérant eut refusé une augmentation de loyer (120'000 fr.) exigée environ une année auparavant par Seyed Golestaneh. Faisant suite à une lettre de l'administrateur unique de la société Hôtel Domino-Lac SA du 14 juin 1979, le Département de la justice, de la police et des affaires militaires a donné son accord de principe à la délivrance d'une patente permettant la réouverture de l'hôtel, pour autant, entre autres conditions, qu'une personne au bénéfice d'un certificat de capacité de cafetier, restaurateur et hôtelier, pour établissement important, en fasse la demande. Aucune démarche n'allant dans ce sens n'a été entreprise et l'hôtel n'a plus rouvert ses portes.
Le 11 novembre 1980, la Municipalité de la Commune de Rolle a délivré à la société Hôtel Domino-Lac SA une autorisation de construire portant sur la transformation de deux bâtiments et la réalisation d'une piscine intérieure "réalisée à l'usage d'une seule famille"; le 3 mai 1983, elle a encore autorisé la construction d'une piscine extérieure et d'une pergola. A l'exception de la piscine intérieure et de la pergola, ces aménagements ont été réalisés. Le 2 juillet 1983, la commune de Rolle a accordé à la Société Hôtel Domino-Lac SA les permis d'habiter l'immeuble et d'utiliser la piscine extérieure. Depuis lors, le bâtiment a régulièrement servi de logement de vacances à Seyed Golestaneh et à sa famille.
C. Dans le courant de l'année 1998, Seyed Golestaneh, entre-temps devenu citoyen britannique et actionnaire unique de la Société Macoin SA, a fait donation de ses participations dans cette société à ses trois fils Darius, Kouros et Cambyz, nés respectivement en 1989, 1991 et 1993; de nationalité britannique comme leur père, ceux-ci sont domiciliés en Angleterre.
Par contrat de fusion du 13 septembre 1999, la société Hôtel Domino-Lac SA a absorbé la société Macoin SA et a été mise simultanément en liquidation. Le 15 décembre 2000, Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh ont sollicité de la CF II l'autorisation d'acquérir en leur nom personnel à titre de logement de vacances la propriété de la parcelle no 561 de la commune de Rolle.
Par décision du 23 mars 2001, la CF II a octroyé l'autorisation sollicitée, en se fondant sur l'art. 7 let. i, appliquée par analogie, de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41). Elle a estimé qu'en autorisant Macoin SA à acquérir, en 1971, la totalité du capital actions de la société Hôtel Domino-Lac SA, elle avait implicitement admis "l'acquisition des actions de Macoin SA par une personne physique à l'étranger", si bien que Seyed Golestaneh et, subséquemment, ses fils avaient acquis la propriété des actions en question conformément aux dispositions légales applicables; en outre, comme l'acquisition de ces actions n'avait été assortie d'aucune charge, il se justifiait d'admettre la requête du 15 décembre 2000 "sans charge aucune", les requérants ne devant acquérir "ni plus, ni moins de droits qu'ils n'en n'avaient auparavant".
D. Par arrêt du 27 juin 2002 (cause FO.2001.0008), le Tribunal administratif a rejeté le recours de l'Office fédéral de la justice (ci-après: l'Office fédéral) contre cette décision de la CF II. Il a considéré que, bien que l'immeuble soit soumis à l'obligation d'être affecté à une exploitation hôtelière, il existait des motifs impérieux, au sens de l'art. 14 LFAIE, de lever cette charge, vu l'impossibilité de rénover l'hôtel et de le rentabiliser.
L'Office fédéral a recouru contre cet arrêt auprès du Tribunal fédéral. Par arrêt du 21 mai 2003, le Tribunal fédéral a annulé l'arrêt du Tribunal administratif et renvoyé la cause à la CF II pour complément d'instructions et nouvelle décision, relevant que le dossier ne permettait pas de statuer en connaissance de cause sur les conditions requises pour révoquer une charge. Il ne permettait en particulier pas de se faire une idée précise de la viabilité de l'exploitation de l'immeuble litigieux comme hôtel avant sa réaffectation comme logement de vacances; il ne permettait par ailleurs pas de se forger une opinion sur le point de savoir si les résultats depuis le début de l'exploitation en 1972 étaient conformes aux attentes ou s'ils s'en écartaient notablement; il ne contenait en outre pas suffisamment d'informations sur la véritable nécessité d'agrandir l'hôtel pour le rentabiliser; il était enfin muet sur les conséquences, en particulier financières, qu'induirait pour l'acquéreur une réaffectation de l'immeuble en hôtel (coût et durée des travaux).
E. Le 31 octobre 2003, la société Hôtel Domino-Lac SA en liquidation a requis formellement de la CF II la révocation de la charge implicite d'affecter l'immeuble litigieux à une exploitation hôtelière. S'appuyant sur des pièces comptables et des données statistiques, elle a fait valoir en bref que les résultats d'exploitation de l'hôtel avaient toujours été négatifs, que l'agrandissement de l'hôtel s'était révélé impossible et que la situation économique s'était modifiée de façon imprévisible au cours des années 1970, de sorte que les résultats escomptés par l'analyse de la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA n'auraient objectivement jamais pu être atteints.
Les comptes de la société Hôtel Domino-Lac SA pour les années d'exploitation 1973 à 1979 se présentent comme il suit:
Résultat
Report
Recettes
1973
- 3'322.47
- 186'491.90
50'000.00
1974
- 6'063.30
- 192'555.20
?
1975
1'881.40
- 190'673.80
74'346.00
1976
4'445.15
- 186'228.65
69'693.00
1977
16'229.85
- 169'998.80
70'880.00
1978
4'806.30
- 165'192.50
73'917.90
1979
- 63'208.35
- 228'400.85
0
Le 29 janvier 2004, la CF II a confié à Gastroconsult SA le soin d'établir une expertise visant à évaluer la viabilité de l'exploitation de l'immeuble en cause comme hôtel avant sa réaffectation en logement de vacances, à se prononcer sur la nécessité d'agrandir l'hôtel pour le rentabiliser et à apprécier enfin les conséquences, en particulier financières, qu'induirait aujourd'hui une réaffectation de l'immeuble en hôtel. L'expert a rendu son rapport le 7 décembre 2004, ainsi qu'un complément le 29 juin 2005, à la demande de la requérante.
Par décision du 5 mai 2006, la CF II a admis la requête en révocation de charge et constaté que Darius, Kouros et Cambys Golestaneh, propriétaires du capital-actions de la société Hôtel Domino-Lac SA en liquidation, n'étaient pas assujettis au régime de l'autorisation de la LFAIE pour l'acquisition en nom propre de la parcelle no 561 de la Commune de Rolle dans le cadre de la liquidation de la société Hôtel Domino-Lac SA en liquidation.
F. Par acte du 10 juillet 2006, l'Office fédéral a recouru devant le Tribunal administratif (devenu depuis le 1er janvier 2008 la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal [ci-après: la CDAP]) contre cette décision dont il demande l'annulation. En bref, il fait valoir que les conditions requises pour la révocation d'une charge ne sont pas réalisées dans le cas d'espèce.
L'autorité intimée a déposé sa réponse le 30 août 2006 en concluant au rejet du recours. Les intimés en ont fait de même dans leurs déterminations du 9 octobre 2006.
La cause a été reprise par un nouveau juge instructeur en date du 1er mars 2008.
Les moyens respectifs des parties seront repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1. Le tribunal examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.
a) Selon l'art. 20 al. 1 LFAIE, les décisions des autorités de première instance, soit, dans le canton de Vaud, la Commission foncière, section II (art. 6 al. 1 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [LVLFAIE; RSV 211.51]), sont sujettes à recours devant l'autorité cantonale de recours, soit la CDAP (art. 20 LVLFAIE en relation avec l'art. 4 al. 1 de la loi cantonale du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives [LJPA; RSV 173.36]).
La décision attaquée peut donc faire l'objet d'un recours à la CDAP.
b) D'après l'art. 20 al. 2 let. b LFAIE, a qualité pour recourir l'autorité cantonale habilitée à cet effet, soit, dans le canton de Vaud, le Département de l'économie (art. 7 al. 1 LVLFAIE), ou, si celle-ci renonce à recourir ou retire son recours, l'Office fédéral de la justice.
L'Office fédéral de la justice est habilité à recourir, dès lors que le Département de l'économie y a renoncé.
c) Aux termes de l'art. 20 al. 3 LFAIE, le délai de recours est de trente jours et commence à courir dès la notification de la décision aux parties ou à l'autorité habilitée à recourir.
Le Département de l'économie a transmis à l'Office fédéral de la justice la décision attaquée accompagnée du dossier complet par courrier du 8 juin 2006 (un jeudi). Le recourant allègue avoir reçu cet envoi le lundi 12 juin 2006. Les intimés semblent en douter, dès lors que le recourant n'est pas en mesure de le prouver. La preuve de la notification de la décision attaquée n'incombe toutefois pas au recourant, mais à l'autorité intimée (Benoît Bovay, Procédure administrative, Berne 2000, p. 372, ainsi que les références citées; ég. arrêt CR.2005.0164 du 29 juin 2006). Au demeurant, même si on avait retenu que l'Office fédéral de la justice avait reçu le dossier de la cause le vendredi 9 juin 2006, soit le lendemain de l'envoi, son recours posté le lundi 10 juillet 2006 aurait été déposé en temps utile (le délai de recours de trente jours, échéant le dimanche 9 juillet 2006, étant reporté le premier jour utile suivant).
d) Pour le surplus, déposé dans les formes requises, le recours est recevable.
2. Le litige porte sur la révocation de la charge d'affecter la parcelle no 561 de la Commune de Rolle à une exploitation hôtelière et sur l'acquisition en nom propre de ce bien-fonds par Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh.
3. a) Les charges dont est assortie l'autorisation d'acquérir peuvent être révoquées pour des motifs impérieux (art. 14 al. 3 LFAIE). Par motifs impérieux, on entend une modification des circonstances qui rend l'exécution des charges impossible ou insupportable pour l'acquéreur (art. 11 al. 4 de l'ordonnance fédérale du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger [OAIE; RS 211.412.411]). La révocation d'une charge est ainsi subordonnée à deux conditions: d'une part, les circonstances doivent s'être modifiées de façon essentielle et imprévisible depuis la délivrance de l'autorisation; d'autre part, ce changement profond doit avoir produit sur la situation de l'intéressé des effets tels que le maintien et le respect de la charge seraient impossibles ou insupportables (ATF 129 II 361 consid. 6.2 [= l'arrêt du 21 mai 2003]).
b) Selon la jurisprudence, la situation est impossible ou insupportable pour l'acquéreur surtout si elle porte atteinte à sa situation financière (ATF 111 Ib 176 consid. 3; 104 Ib 115 consid. 4 et 5; 102 Ib 329 consid. 3). Les hypothèses qui devraient être le plus généralement admises lorsqu'il s'agit d'une entreprise sont la nécessité d'une restructuration impérative, l'existence d'une conjoncture défavorable dans la branche, la diminution du volume d'affaires, etc. (Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, thèse Lausanne 1990, p. 328).
Les circonstances doivent être nouvelles et imprévisibles, en ce sens que le requérant ne saurait se prévaloir des rigueurs d'une situation qu'il a choisie en connaissance de cause ou en devant en connaître les effets. Toute opération entraîne en effet un risque économique dont l'acquéreur est conscient. Celui-ci ne peut être assuré de la réalisation d'un bénéfice. Il ne saurait être remédié aux conséquences d'une opération inconsidérée (ATF 129 II 361 consid. 6.3; Jean-Christophe Perrig, op. cit., p. 328).
4. a) En l'espèce, dans son rapport du 18 mai 1972, la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA indiquait qu'en tablant sur un développement normal des affaires, les comptes (en tenant compte des charges financières calculées par les auteurs du rapport à 106'000 fr. [rendement de 6%]) seraient équilibrés au plus tard après trois ou quatre ans d'exploitation. Au moment de l'acquisition de l'Hôtel Domino Lac, Seyed Golestaneh pouvait dès lors raisonnablement compter sur la viabilité de l'exploitation et sur la rentabilisation de son investissement. L'évolution de la branche hôtelière dans les années 70 a toutefois été particulièrement défavorable. Elle s'est notamment traduite par une baisse significative des nuitées et des taux d'occupation et par la fermeture de plusieurs établissements. Dans son rapport d'expertise du 7 décembre 2004 (p. 8 à 11), Gastroconsult mentionne à cet égard qu'entre 1970 et 1980, le taux d'occupation moyen des lits d'hôtels dans le canton de Vaud a diminué de 17,8%, passant de 47.2% à 38,8%, et que le nombre d'établissements hôteliers a baissé de 21,6%, passant de 698 à 547. L'expert relève que cette évolution particulièrement défavorable de la branche hôtelière et surtout son ampleur était imprévisible au début des années 1970. En raison de cette situation, les résultats dégagés par l'exploitation de l'Hôtel Domino-Lac entre 1971 et 1979 n'ont jamais atteint les prévisions d'équilibre mentionnées dans le rapport du 18 mai 1972 de la Fiduciaire de la société suisse des hôteliers SA. L'examen des comptes de la société Hôtel Domino-Lac SA montre en effet que l'exploitation de l'établissement soit est restée déficitaire (1973: perte de 3'322 fr. 47; 1974: perte de 6'063 fr. 30), soit n'a permis de dégager qu'un petit bénéfice largement insuffisant pour couvrir les charges financières de 106'000 fr. (1975: bénéfice de 1'881 fr. 40; 1976: bénéfice de 4'445 fr. 15; 1977: bénéfice de 16'229 fr. 85; 1978: bénéfice de 4'806 fr. 30). L'expertise Gastroconsult de 2004 a également relevé que l'hôtel dans sa conception initiale avait besoin de travaux de rénovation. Afin de rendre l'exploitation rentable cette expertise a conclu au besoin d'augmenter les chambres et de mettre en conformité les locaux et chambres existantes: "L'agrandissement de l'hôtel était en particulier nécessaire à la rentabilisation car les recettes d'hébergement et de restauration, bar compris, étaient déjà élevées et ne suffisaient pas à couvrir les charges financières" (rapport p. 5).
Constatant que son investissement n'était pas rentable, Seyed Golestaneh a cherché des solutions. Il a ainsi exigé de l'exploitant une augmentation du loyer (120'000 fr. au lieu de 15% du chiffre d'affaires annuel). Celui-ci s'est toutefois opposé à une telle augmentation, relevant qu'un loyer de 80'000 fr. serait un maximum pour continuer l'exploitation. Si le rapport d'expertise Gastroconsult confirme qu'un loyer de 120'000 fr. n'aurait pas été supportable, ce rapport précise qu'un loyer de 80'000 fr. était en revanche insuffisant, puisqu'il ne permettait pas de couvrir les charges financières du propriétaire-bailleur, de 106'000 fr. (rapport p. 5). Seyed Golestaneh a également envisagé l'agrandissement de l'hôtel par la réalisation notamment de cinquante chambres supplémentaires et a interpellé la Commune de Rolle dans ce sens. Celle-ci a répondu qu'un agrandissement n'était toutefois en principe pas possible, dès lors que l'hôtel était situé en zone villas. Selon l'expert (rapport p. 14 et 15), une telle opération, bien que jugée nécessaire en terme de rentabilisation, aurait par ailleurs été risquée, compte tenu de l'évolution particulièrement défavorable de la branche hôtelière à ce moment-là, et n'aurait à son sens pas permis à la société de sortir des chiffres rouges, mais aurait au contraire aggravé la situation.
Au regard de ces éléments, on ne pouvait raisonnablement pas exiger de Seyed Golestaneh qu'il poursuive l'exploitation de l'immeuble litigieux comme hôtel. L'Office fédéral conteste cette appréciation. Il soutient qu'on pouvait en effet exiger de l'intéressé le respect de la charge, même si son investissement n'était pas rémunéré, voire intervenait à perte. On ne saurait suivre le recourant sur ce point, du moins pas entièrement. Si l'on peut exiger de l'acquéreur qu'il supporte que son investissement ne soit pas rémunéré sur un ou deux exercices, il en va différemment si cette situation se prolonge sur plusieurs exercices et qu'il n'existe aucune perspective d'amélioration comme en l'espèce (depuis le début de l'exploitation, le bénéfice n'a jamais dépassé 16'229 fr. 85).
Il convient dès lors de conclure que l'évolution défavorable de la conjoncture hôtelière dans les années 1970 n'était pas prévisible. Les conditions de maintien de l'exploitation hôtelière sont ainsi devenues insupportables pour Seyed Golestaneh. En effet même s'il obtenait encore un faible rendement en 1978, la viabilité de l'hôtel imposait des travaux de rénovation et un agrandissement. Si un tel agrandissement a bien été envisagé, celui-ci s'est avéré impossible au vu des restrictions de droit des constructions, l'hôtel étant sis en zone villas. Le maintien de la charge apparaissait ainsi insupportable à ce moment-là. Le tribunal considère dès lors que les conditions pour la révocation de la charge étaient réalisées en 1978, lorsque Seyed Golestaneh a cessé l'exploitation du bâtiment litigieux comme hôtel.
b) On ne saurait reprocher à l'intéressé de n'avoir pas saisi à l'époque la commission foncière et d'avoir créé ainsi une situation non-conforme au droit en utilisant l'immeuble comme logement de vacances. Il convient en effet de rappeler que la charge litigieuse n'était mentionnée ni dans l'autorisation initiale, ni au registre foncier. Dans sa décision du 23 mars 2001, l'autorité intimée n'a du reste pas considéré que le changement d'affectation décidé par Seyed Golestaneh n'était pas conforme au droit, ce qui démontre que la situation juridique n'était pas évidente. Par ailleurs, l'intéressé a toujours agi au vu et au su des autorités. Le Département de la justice, de la police et des affaires militaires a en effet été informé de la fermeture de l'hôtel; la Municipalité de Rolle a pour sa part délivré les permis nécessaires pour transformer en logement de vacances avec piscines extérieure et intérieure (permis des 11 novembre 1980 et 3 mai 1983) ainsi que les permis d'habitation et d'utilisation correspondants (permis du 12 juillet 1983).
c) Aujourd'hui, on ne peut raisonnablement pas exiger non plus des intimés la reprise de l'exploitation du bâtiment litigieux comme hôtel. Dans son rapport (p. 5 et 6), l'expert relève en effet que l'immeuble pourrait difficilement être exploité en l'état comme hôtel, dans la mesure où les locaux du bâtiment principal ne sont pas rationnels et ceux de la dépendance sont vétustes. Il indique que sa conception devrait même être entièrement revue. S'agissant des transformations nécessaires et de leur coût, il précise ceci: "La rénovation des chambres entraînerait d'importantes modifications dans la distribution et la grandeur des locaux de vente, de production et de stockage. La rénovation d'un ancien immeuble coûte souvent plus cher que la construction d'une unité neuve. A l'époque, le rapport de la fiduciaire FSH estimait le coût de construction d'un hôtel de 100 lits à un minimum de Fr. 40'000.- par lit, augmenté de Fr. 13'000.- par lit pour tenir compte du prix d'achat. De nos jours, les hôtels de classe moyenne de 2 à 3 étoiles ont un endettement par chambre de l'ordre de Fr. 120'000.-. Dans le cas particulier, nous serions vraisemblablement largement au-dessus de cette moyenne. Avec des coûts aussi élevés, l'augmentation du nombre de lits deviendrait indispensable pour générer un chiffre d'affaires hébergement plus important, afin d'essayer de renter les lourds investissements à consentir" (rapport p. 6). Une réaffectation de l'immeuble en hôtel ne pourrait dès lors se faire qu'au prix de transformations importantes et coûteuses. Compte tenu de la mauvaise conjoncture actuelle de la branche hôtelière à Rolle (voir rapport d'expertise, p. 17: "De 1991 à 2000, le taux d'occupation [réd. à Rolle] est régulièrement redescendu à 27,5% en 2000, soit une diminution de 25,1% par rapport à 1991. […] C'est principalement à partir de 1991 que l'évolution de la branche hôtelière [réd. à Rolle] a été significativement moins bonne que dans l'ensemble du canton et qu'à Nyon. Elle est particulièrement mauvaise actuellement."), une telle opération serait particulièrement risquée, voire d'emblée vouée à l'échec. En outre et surtout, les autorisations nécessaires pour une réaffectation en hôtel ne pourraient être obtenues, puisque l'immeuble est situé en zone villas.
Le maintien et le respect de la charge litigieuse sont donc aujourd'hui non seulement insupportables pour les enfants Golestaneh, mais également impossibles. Le recourant ne le conteste pas; il soutient toutefois que cette situation est imputable à Seyed Golestaneh qui a cessé l'exploitation de l'hôtel à la fin des années 70, alors qu'on pouvait raisonnablement exiger qu'il la poursuive. On s'est déjà prononcé sur cette question ci-dessus, en retenant que la poursuite de l'exploitation du bâtiment litigieux comme hôtel n'était à la fin des années 70 pas raisonnablement exigible au vu du caractère insupportable du maintien d'une telle charge. Le tribunal considère dès lors que les conditions de la révocation de la charge sont aujourd'hui toujours réalisées.
c) La révocation de la charge litigieuse aura pour conséquence de permettre aux enfants Golestaneh d'être propriétaires, à titre de logement de vacances, d'une parcelle d'une surface de 5'243 m2, soit plus de cinq fois la surface admissible au sens des art. 9 al. 1 let. c LFAIE et 10 al. 2 OAIE. Le recourant fait valoir à cet égard que la gravité de l'entorse à la loi qu'impliquerait une légalisation pure et simple de la situation actuelle excède de beaucoup l'intérêt privé des intimés à devenir propriétaires de l'immeuble litigieux.
Dans son arrêt du 21 mai 2003 (consid. 7.3), le Tribunal fédéral a relevé qu'il fallait tenir compte dans le cadre de cette pesée d'intérêts des éventuelles alternatives – de leur coût – qui s'offrent aux intéressés de rétablir une situation conforme au droit, de la responsabilité de ceux-ci dans la survenance de cette situation non-conforme au droit, ainsi que du temps qui s'est écoulé depuis l'autorisation.
Comme on l'a relevé ci-dessus, une réaffectation du bâtiment litigieux en hôtel serait aujourd'hui non seulement pas exigible, mais également impossible au regard des règles sur l'aménagement du territoire. En l'état, les intimés n'ont dès lors aucune solution de rétablir une situation conforme au droit. En outre, comme on l'a également déjà indiqué, on ne saurait imputer aux intimés ou à leur père une quelconque responsabilité dans la survenance de cette situation. Cela étant, l'annulation de la décision attaquée aurait nécessairement pour conséquence la révocation de l'autorisation elle-même, dès lors que le respect de la charge est aujourd'hui impossible. Une telle sanction – survenant près de 37 ans après la délivrance de l'autorisation – serait incompatible avec le principe de proportionnalité. A cet égard, il convient de rappeler que Seyed Golestaneh et sa famille utilisent depuis près de trente ans l'immeuble litigieux comme logement de vacances au su et au vu des autorités et qu'ils y séjournent entre deux et quatre mois par an.
Compte tenu de ce qui précède, la décision litigieuse n'est pas disproportionnée dans son résultat.
d) Au regard de ces éléments, le tribunal considère que c'est à juste titre que l'autorité intimée a révoqué la charge d'affecter la parcelle no 561 de la Commune de Rolle à une exploitation hôtelière.
5. Il reste à examiner la question de l'acquisition en nom propre par les intimés du bien-fonds litigieux.
a) Aux termes de l'art. 7 let. i LFAIE, ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui correspondent à ce logement.
b) Dans son arrêt du 21 mai 2003, le Tribunal fédéral a admis qu'une fois la charge litigieuse révoquée, l'art. 7 let. i LFAIE pourrait trouver application dans le cas d'espèce.
C'est dès lors à juste titre que l'autorité intimée a considéré que Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh n'étaient pas assujettis au régime de l'autorisation de la LFAIE pour l'acquisition en nom propre de la parcelle no 561 de la Commune de Rolle.
6. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et à la confirmation de la décision attaquée. L'arrêt sera rendu sans frais. Les tiers intéressés, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un mandataire professionnel, ont par ailleurs droit à l'allocation de dépens.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public
du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission foncière, Section II, du 5 mai 2006 est confirmée.
III. L'arrêt est rendu sans frais.
IV. L'Office fédéral de la justice versera à Hôtel Domino-Lac SA en liquidation et à Darius, Kouros et Cambyz Golestaneh, solidairement entre eux, 1'500 (mille cinq cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 4 décembre 2008
La présidente: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.