CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
ARRET du 16 juin 1997
sur le recours interjeté par Eugen HOEFLICH, représenté par Me Alfred Vogelsang, avocat à Montreux
contre
la décision du 9 février 1995 de la Commission foncière, section II (acquisition de parcelles sur la Commune de Montreux).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. D. Malherbe et M. A. Rochat, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Eugen Hoeflich, de nationalité allemande, a sollicité, le 26 avril 1983, l'autorisation d'acquérir les parcelles no 2821, 2822, 2824 et 2825 du cadastre de la Commune de Montreux, correspondant à des parts de propriété par étages (PPE) au rez-de-chaussée et au 1er. étage de l'immeuble "Rive-Fleurie" en cours de construction. Par décision du 20 mai 1983, la Commission foncière II (ci-après: la Commission) lui a délivré l'autorisation d'acquérir, à titre d'établissement stable, les parcelles en cause d'une surface totale de 540 m2. Elle a notamment assorti l'autorisation des charges et conditions suivantes:
"- interdiction d'aliéner l'immeuble pendant 10 ans à partir de l'acquisition; - obligation d'utiliser l'immeuble exclusivement pour abriter l'établissement stable d'une entreprise exploitée par l'acquéreur."
L'acquisition a été inscrite au registre foncier le 6 septembre 1984, avec la mention "restrictions du droit de propriété (loi Furgler)". Entre temps, Eugen Hoeflich avait obtenu un permis de séjour en Suisse (permis B) depuis le mois de mars 1984.
B. Le 24 mars 1986, Eugen Hoeflich a demandé l'autorisation de louer à un tiers une surface de 50 m2 au rez-de-chaussée à une agence immobilière; il comptait exploiter des jeux de billard au 1er étage et un snack-bar au rez-de-chaussée; mais pour mieux rentabiliser ses investissements (de l'ordre de 300'000 francs), il souhaitait louer à un tiers une partie du rez-de-chaussée. La Commission a délivré l'autorisation le 27 mars 1986. Eugen Hoeflich a loué une surface de 50 m2 au rez-de-chaussée; la location à des fins commerciales ne dénaturait pas l'autorisation initiale, puisqu'elle concernait moins du 10% de la surface totale.
C. a) Le 15 janvier 1985, la Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) a transmis au Département de la justice, de la police et des affaires militaires (ci-après: le département) le dossier concernant le projet d'aménagement d'un établissement public dans les locaux de l'immeuble "Rive-Fleurie" pour le compte de Cosmos Montreux SA. La destination de l'ouvrage est définie comme suit:
"dans l'immeuble "Rive Fleurie" actuellement en finitions: création d'un bar (niv. 1), d'une salle de billard (niv. 2) et d'un restaurant (niv. 5)".
b) Par décision du 10 mai 1985, le département a admis la clause du besoin et il a autorisé l'aménagement des trois établissements en cause avec vente d'alcool; cette décision posait notamment les conditions suivantes:
"b) Le café-restaurant comprendra environ le nombre de places mentionné ci-dessous:
Niveau 1 (Grand-Rue) 1 bar-cafétéria 36 places, y compris 12 tabourets de bar 1 terrasse
Niveau 2 1 salle de jeux avec bar 36 places, y compris 12 tabourets de bar
Niveau 5 (av. des Alpes) 1 salle à manger 80 places 1 terrasse
c) L'ensemble des locaux devront être reliés entre eux par des liaisons internes totalement indépendantes des autres communications de l'immeuble. Les deux bars situés aux niveaux 1 et 2 ne pourront en aucun cas être exploités séparément du restaurant situé au niveau 5.
i) La personne qui sera désignée pour exploiter l'établissement en question devra solliciter une patente de café-restaurant dans les formes requises par les articles 6 et 7 du Règlement d'exécution de la LPEP, et, à cet effet, remplir toutes les conditions exigées par la loi sur la matière (bonne conduite et moralité, possession du certificat de cafetier, restaurateur et hôtelier pour établissement important).
j) La mise en exploitation de l'établissement ne pourra intervenir tant qu'une patente ou une autorisation n'aura pas été délivrée par notre département."
Par lettre du 4 avril 1986, le Service de la police administrative du département (ci-après: le service) a confirmé qu'une seule et unique patente serait délivrée pour l'exploitation de l'établissement et que le futur titulaire devait "diriger personnellement et en fait l'ensemble des locaux de cet établissement, conformément à l'art. 49 LADB".
Représentant Cosmos SA, Me Vogelsang informait le service le 29 juillet 1986 que les travaux d'aménagement intérieurs des différents étages avaient été entrepris, mais qu'ils s'achèveraient à des dates différentes. Le bar situé au rez-de-chaussée serait ainsi probablement ouvert en octobre 1986, tandis que le salon de jeux au niveau 2 et le restaurant au niveau 5 ne seraient accessibles au public que quelques mois plus tard; les trois établissements ne pouvaient ainsi pas être exploités simultanément au départ; sauf avis contraire, il considérait que cette manière de procéder ne serait pas jugée contraire à la décision du 10 mai 1985.
c) Par lettre du 18 septembre 1986, la municipalité a transmis au service un nouveau projet d'aménagement de l'immeuble "Rive-Fleurie" en vue de la création d'un fast food et d'un bureau au rez-de-chaussée. Par décision du 23 octobre 1986, le service admettait les modifications apportées au projet qui a fait l'objet de l'autorisation du 10 mai 1985.
d) Le 29 août 1986, Georges Bteich a déposé une demande de patente en vue d'exploiter le fast food au rez-de-chaussée; sur le formulaire prévu à cet effet, il est précisé que l'exploitation sera effectuée pour le compte de "Cosmos Montreux SA en formation". Le rapport de fin de travaux établi par le service le 13 janvier 1987, mentionne comme propriétaire des lieux la société Cosmos Montreux SA. Georges Bteich a obtenu une patente provisoire en date du 22 janvier 1987.
e) Par courrier du 1er avril 1987, Me Vogelsang a demandé, au nom de Eugen Hoeflich et de Cosmos Montreux SA, une prolongation d'une année du délai imparti pour la mise en oeuvre de la deuxième partie du projet (salon de billard au 1er et restaurant au 5ème); il expliquait que la Société Cosmos Montreux SA avait été constituée en automne 1986 et le fast food était exploité depuis fin janvier 1987 par Georges Bteich; les dispositions avaient en outre été prises afin que les trois établissements soient reliés entre eux et puissent être exploités par une seule personne.
f) La salle de billard au 1er étage a été mise en exploitation au mois de juillet 1987. Le service, dans son rapport de fin de travaux du 23 juillet 1987 a émis un préavis favorable à l'octroi de la patente du 1er étage et il a autorisé la mise en exploitation dès le 24 juillet 1987.
g) Le 1er août 1987, Georges Bteich a obtenu la patente pour l'exploitation du rez-de-chaussée, à l'enseigne du "Hamburger-City" et du 1er étage, à l'enseigne du "Billard-Pub City", pour le compte de Cosmos Montreux SA.
h) Dans un rapport du 8 juin 1988, le service a émis un préavis favorable à l'octroi de la patente pour l'exploitation du 5ème étage (avec le rez et le 1er étage) et il a autorisé l'exploitation des trois étages dès le 6 juin 1988.
Georges Bteich a obtenu, le 17 juin 1988, une patente valable du 1er juin 1988 au 31 décembre 1991 pour les établissements des trois étages. Le rez-de-chaussée comprenait une salle de consommation de 40 places avec une terrasse de 15 places, le 1er étage comprenait une salle de consommation de 70 places ainsi qu'une salle de jeux avec 11 billards et le 5ème étage comprenait une salle de consommation de 100 places avec une terrasse de 50 places.
D. a) Entre-temps, Eugen Hoeflich a sollicité le 28 juillet 1986 l'autorisation de confier à la future société Cosmos Montreux SA l'exploitation des locaux commerciaux situés dans l'immeuble "Rive-Fleurie". La Commission a refusé de lui délivrer cette autorisation par décision du 22 août 1986. A son avis, en transférant l'exploitation à Cosmos Montreux SA, Eugen Hoeflich transformait son acquisition d'immeuble en un placement. Cette solution n'était ainsi pas compatible avec l'autorisation d'acquérir.
b) La société Cosmos Montreux SA a été constituée le 21 octobre 1986; Eugen Hoeflich a souscrit la totalité du capital social de 50'000 francs. Dès janvier 1987, il a loué les locaux de la résidence "Rive-Fleurie" à la société Cosmos Montreux SA.
c) Eugen Hoeflich a requis, en date du 19 novembre 1987, l'autorisation d'acquérir la parcelle no 2828 du cadastre de Montreux, constituant le lot du restaurant avec terrasse au 5ème étage de la résidence "Rive-Fleurie". Il n'a alors pas indiqué dans sa demande qu'il entendait exploiter le restaurant par l'intermédiaire de la société Cosmos Montreux SA. Par décision du 20 novembre 1987, la Commission a autorisé Eugen Hoeflich à acquérir à titre "d'établissement stable d'une entreprise commerciale exploitée par l'acquéreur" la parcelle en cause. Cette autorisation était notamment assortie des charges et conditions suivantes:
"- obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel l'acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l'autorité pour toute modification de l'affectation, - interdiction d'aliéner l'immeuble pendant 10 ans à partir de l'acquisition "
L'acquisition a été inscrite au registre foncier le 10 février 1988.
E. Constatant que l'exploitation du City Restaurant au 5ème étage n'était pas rentable, Eugen Hoeflich a consulté la Fiduciaire des cafetiers et restaurateurs; sur le conseil de cette dernière, un rapport d'expertise concernant l'établissement a été établi par Louis Guye en date du 23 décembre 1988:
"RAPPORT
Concerne: CITY-Hamburger-Cosmos SA Grand Rue 58, Montreux CITY-Restaurant 2ème CITY-Billard 1er
Propriétaire: M. Hoeflich Directeur: M. Bteich Fiduciaire: M. Ineischen, Montreux
Le 7 décembre 1988, j'ai été sollicité par Monsieur Ethenoz, directeur de la Fiduciaire des cafetiers et restaurateurs à Pully, pour un mandat de quelques jours comme conseiller professionnel.
(...)
Constatations - Organisation administrative nulle. - Contrôle des marchandises inexistant. - La cuisine, le frigo et le congélateur n'ont pas été adaptés à l'importance de l'exploitation. - Des éventuels inventaires à la fin du mois n'ont jamais été chiffrés. - La carte de restauration au CITY-Restaurant est trop grande par rapport à la vente.
(...)
Concernant le CITY-Restaurant, monsieur Hoeflich a proposé de fermer ce restaurant immédiatement. Il nous apparaît cependant qu'il s'agirait d'une mauvaise solution de fermer ce restaurant au bout de quelques mois déjà, et ceci pour le renom du CITY, et qui fait malgré tout encore un chiffre d'affaires appréciable. En plus, cette affaire peut être gérée par la même direction (question d'organisation).
(...)
Propositions:
(...)
En ce qui concerne la cuisine et la dépendance, j'ai proposé à monsieur Hoeflich d'agrandir éventuellement le frigo et le congélateur, de démolir les toilettes et de faire une place de travail pour le froid. Je comprend très bien que Monsieur Hoeflich ne désire pas encore faire des investissements actuellement, mais il s'agit d'une proposition certainement à étudier."
F. a) Les propositions émises par l'expert ainsi que le changement de gérant en 1989 n'ont pas amélioré la situation économique de l'exploitation. Il a alors été décidé de remettre l'ensemble des trois établissements à une société qui pourrait en assumer la gérance. Eugen Hoeflich a ainsi conclu, en date du 14 septembre 1989, un contrat de bail avec la société Hofima SA, nouvelle locataire, portant sur les locaux du rez-de-chaussée, du 1er et du 5ème étages, pour la période du 1er novembre 1989 au 31 octobre 2004; l'art. 2 du contrat prévoyait la reprise du fonds de commerce par Hofima SA, au prix forfaitaire d'un million de francs, somme qui a été payée le 31 octobre 1989 à la société Cosmos Montreux SA et comptée pour le remboursement des créances de l'actionnaire, qui s'élevaient à plus de 560'000 francs.
b) Par lettre du 29 janvier 1990, la société Hofima SA a confirmé qu'elle avait engagé Eugen Hoeflich dès le 1er janvier 1990 de en qualité de directeur de l'établissement, avec un salaire mensuel brut de 4'000 francs.
c) Par contrat de bail du 8 mars 1991, la société Hofima SA a remis à la société Germase SA l'exploitation du restaurant au 5ème étage. Elle a en outre engagé Yann Lescoët comme gérant pour l'exploitation du rez et du 1er étage.
e) Le 19 décembre 1991, le service a interpellé les société Hofima SA et Hotex-Management SA notamment sur le fait que l'établissement de Montreux était en réalité exploité par deux personnes différentes, soit par Germase SA pour le 5ème et par Yann Lescoët pour le rez et le 1er étage.
f) Par décision du 25 mars 1992, le département a considéré que le mode d'exploitation de l'établissement ne respectait pas la loi sur les auberges et les débits de boissons du 11 décembre 1984 (LADB); on était en présence de deux gérants, par la sous-location des locaux du 5ème étage. Il a imparti aux sociétés Hofima SA et Hotex Management SA un délai au 30 juin 1992 pour modifier les conditions d'exploitation.
g) Le recours formé contre cette décision auprès du Tribunal administratif a été rejeté par arrêt du 30 juin 1993. Le 15 septembre 1993, la société Hofima SA a informé le service qu'elle avait passé une convention avec Germase SA, selon laquelle Hofima SA reprenait dès le 1er octobre 1993 la gestion de l'ensemble du personnel de l'établissement, y compris le 5ème étage.
G. a) La société Hofima SA a été déclarée en faillite le 21 octobre 1994. Eugen Hoeflich a conclu un contrat de bail avec la Société Germase SA, valable du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2000, portant sur les locaux du 5ème étage et prévoyant la reprise du fonds de commerce. Il a également passé un contrat de bail avec la société Restel Montreux SA, pour les locaux du rez-de-chaussée et du 1er étage, dont la durée a été fixée du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2004.
b) Le 28 avril 1992, le Département de l'agriculture, de l'industrie et du commerce (DAIC) a demandé l'ouverture d'une procédure en révocation des autorisations d'acquisition délivrées à Eugen Hoeflich. En outre, par la voie de mesures provisionnelles du 14 juillet 1992, il a prononcé une interdiction d'aliéner, de constituer des droits de gage ou autres charges, ou d'annoter un bail à ferme ou à loyer sur les parcelles no 2821, 2822, 2824, 2825 et 2828, qui a fait l'objet d'une mention au registre foncier.
c) Dans sa séance du 9 février 1995, la Commission a révoqué la décision du 20 novembre 1987, autorisant Eugen Hoeflich à acquérir la parcelle no 2828 de la Commune de Montreux (restaurant au 5ème étage) car il avait caché que l'exploitation s'effectuait par l'intermédiaire de la société Cosmos Montreux SA, locataire des locaux. En revanche, la décision du 20 mai 1983 l'autorisant à acquérir les parcelles no 2821, 2822, 2824 et 2825 a été maintenue.
H. a) Par acte du 21 avril 1995, Eugen Hoeflich a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par l'intermédiaire de Me Vogelsang, avocat à Montreux. Il a fait valoir qu'il n'avait pas compris, au vu de ses faibles connaissances de la langue française, que la loi assimilait une location à un placement; en outre, la dégradation grave de ses affaires l'avait conduit à louer les locaux. Il n'aurait commis aucun acte frauduleux, car il avait agi par négligence et non avec l'intention de nuire ni de violer la loi; les art. 25 ss de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (ci-après: la loi ou LFAIE) ne lui étaient ainsi pas applicables. Il a conclu à l'admission du recours.
b) Le 20 juillet 1995, Eugen Hoeflich a déposé un mémoire complémentaire. Il invoquait l'identité économique entre lui et Cosmos Montreux SA. La conclusion du bail avec cette société ne constituait donc pas un placement de capitaux.
c) L'instruction de la cause a été suspendue le 21 août 1995; elle a été reprise en date du 21 mai 1996. Le 18 juin 1996, la Commission a déclaré renoncer à se déterminer sur le recours, tout en se référant à son prononcé du 9 février 1995.
d) Le DAIC a transmis ses observations sur le recours en date du 20 juin 1996. Il a estimé d'une part qu'il appartenait au mandataire de s'assurer que le client avait saisi la portée des communications officielles qui lui étaient notifiées et d'autre part, que c'était le fait d'avoir caché la situation réelle de ses affaires qui avait entraîné la révocation de l'autorisation.
I. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 3 septembre 1996 en présence du conseil du recourant Me A. Vogelsang, de M. Perrin pour le DAIC, et de M. Ineischen, administrateur de Cosmos Montreux SA.
a) M. Ineischen a expliqué qu'il avait été mandaté en 1987 pour procéder à la vérification des comptes de la société Cosmos Montreux SA; cette société avait enregistré des pertes de l'ordre de 400'000 francs pour l'année 1988. Une expertise avait été effectuée par M. Guye le 23 décembre 1988, sur le conseil de la Fiduciaire des cafetiers et restaurateurs; plusieurs personnes s'étaient ensuite succédées à la direction, mais sans succès. Le recourant a alors souhaité céder l'exploitation à la société Hofima SA, qui gérait déjà divers établissements publics dans le canton de Vaud; la société Hofima SA n'ayant cependant pas d'expérience dans les salles de billards, elle avait engagé Eugen Hoeflich comme directeur. Le recourant avait acquis les locaux pour un montant de 1'650'000 francs et il avait encore financé des aménagements pour un montant de 2'750'000 francs par l'intermédiaire de Cosmos Montreux SA.
b) A la demande du tribunal, M. Ineischen a produit en date du 17 septembre 1996 les bilans de la société Cosmos Montreux SA pour les exercices de 1987 à 1995, les certificats de salaires de M. Hoeflich de 1987 à 1992, le rapport d'expertise établi par M. Guye. Il ressort notamment de ces pièces que Eugen Hoeflich a perçu des salaires de la société Cosmos Montreux SA du 1er janvier 1987 au 31 décembre 1989.
c) Le 18 septembre 1996, Me Vogelsang a encore produit une copie du rapport médical du 2 novembre 1993 concernant l'accident du recourant survenu le 9 octobre 1990, la décision de la Caisse cantonale vaudoise AVS/AI du 13 juin 1994 accordant au recourant une rente mensuelle de 424 francs avec effet rétroactif au 1er février 1992 (taux d'invalidité de 100%) et la lettre d'engagement au 1er janvier 1990 par Hofima SA du recourant en tant que directeur de l'établissement. Me Vogelsang a en outre confirmé que Eugen Hoeflich était le seul actionnaire de la société Cosmos Montreux SA. Concernant le bail commercial conclu le 14 septembre 1989 avec Hofima SA, Eugen Hoeflich s'était réservé la direction de l'établissement et il avait continué de l'exploiter personnellement jusqu'à son accident. Enfin, le but de la loi était de toutes manières atteint depuis le 16 novembre 1993, dès lors que le recourant était au bénéfice d'un permis C depuis cette date.
Considérant en droit:
1. a) La loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE), entrée en vigueur le 1er janvier 1985, a pour but de limiter l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger afin de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est ainsi subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente (art. 2 LFAIE); l'autorisation n'est accordée que pour les motifs prévus dans la loi (art. 3 al. 1 LFAIE).
b) Selon l'art. 8 al. 1, lettre a LFAIE, l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit servir à l'acquéreur d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale. L'art. 14 LFAIE prévoit que l'autorisation est subordonnée à des conditions et des charges destinées à assurer que l'immeuble sera affecté au but dont se prévaut l'acquéreur (al. 1); à la demande de l'acquéreur, elles peuvent être révoquées pour des motifs impérieux (al. 4). L'intérêt légitime qui justifie l'octroi de l'autorisation doit être durable et non pas seulement exister au moment de la demande et de l'octroi; c'est pour assurer le caractère sérieux et durable de cet intérêt qu'une charge ou une obligation peut être prévue (ATF 104 Ib 141, c. 3b). En règle générale, l'autorisation est assortie de l'obligation d'affecter de manière durable l'immeuble au but pour lequel l'acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l'autorité de première instance pour toute modification de l'affectation (art. 11 al. 2, let. a OAIE).
2. a) Selon l'art. 3 al. 1 OAIE, il y a acquisition d'un établissement stable si l'acquéreur dirige effectivement l'entreprise; la direction effective présuppose que l'acquéreur a une position correspondante dans l'administration ou la gestion et exerce une activité prépondérante dans la branche en cause. Il faut en effet veiller à ce que ce ne soit pas un prétexte en vue de faire ou de conserver en Suisse un placement de capitaux (ATF 106 Ib 65); l'acquéreur doit donc exploiter lui-même et ne saurait confier l'exploitation à un gérant et ainsi ne pas conserver la direction effective, car le fait de ne plus exploiter soi-même revient pratiquement à faire un placement de capitaux; cette règle est fondamentale et exclut la cession de l'exploitation (ATF 104 Ib 141). Le requérant personne physique doit en conclusion avoir lui-même un intérêt économique ou industriel à l'acquisition et participer personnellement à la direction. Lorsqu'une personne physique à l'étranger crée en Suisse une société exploitant un établissement stable ou acquiert une position dominante dans une telle société, il n'est pas nécessaire que l'acquéreur exerce effectivement la gestion; la position d'actionnaire majoritaire ou de président du conseil d'administration, jointe à une expérience et des connaissances qualifiées dans la branche en cause, donc l'existence de la simple possibilité de diriger l'exploitation non plus comme organe institué mais de façon effective, suffit à remplir l'exigence légale. Une telle position permet à son titulaire d'intervenir à tout moment sur la conduite des affaires (voir J.-C. Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger; le cas particulier des établissements stables, thèse de la Faculté de droit de Lausanne, 1990, p. 284-287).
b) L'interprétation économique du régime de l'autorisation constitue une règle d'importance majeure dans l'application de tout le système de la LFAIE et de ses dispositions d'exécution. Ce n'est pas la forme juridique choisie pour la transaction en cause, mais bien plutôt le but économique poursuivi qui importe (voir ATF 108 Ib 440, consid. 3d). Le législateur a donc adopté une conception économique de l'objet et du sujet du régime de l'autorisation, de façon à permettre une interprétation du texte légal selon la réalité économique. L'objectif recherché vise à empêcher tout acte destiné à éluder la loi. Le fait en cause est ainsi interprété selon la réalité économique. Le principe de réalité économique signifie d'une part que l'autorité peut se fonder sur la réalité économique lorsque la forme juridique adoptée ne répond pas aux circonstances de fait et que l'essence d'un rapport juridique diffère de cette forme juridique extérieure. D'autre part, l'administré peut aussi en principe, invoquer le principe de la réalité économique, mai uniquement dans l'hypothèse où l'autorité, après avoir fait abstraction de l'existence d'une forme juridique, ne tirerait pas, dans le cadre de la même procédure d'assujettissement, les conséquences logiques de cette attitude. Dans les autres cas, "le principe de l'interprétation économique ne joue qu'en défaveur de l'administré; il n'a donc pas pour effet d'exclure une analyse purement formelle de l'acte d'acquisition, mais de s'y appliquer cumulativement" (J.-C. Perrig, op. cit., p. 49-51). Il en va de même en droit fiscal, autre branche du droit administratif, où l'identité économique entre l'actionnaire unique et la SA ne constitue pas un motif d'exemption; le bénéfice de la société est en effet imposé comme tel auprès de la SA et le bénéfice distribué est imposé une seconde fois comme revenu de l'actionnaire (voir J.-M. Rivier, "La fiscalité de l'entreprise, société anonyme", 1994, p. 130).
c) En l'espèce, Eugen Hoeflich désirait tout d'abord créer un établissement de restauration rapide ainsi qu'une salle de billard, mais il n'était toutefois pas en possession de la patente de cafetier-restaurateur, exigée par les art. 28 à 30 LADB pour lui permettre d'exploiter personnellement l'établissement public; pour cette raison notamment, il a donc constitué la société Cosmos SA, afin que celle-ci engage un gérant titulaire de la patente. Etant actionnaire unique de cette société, le recourant avait un intérêt direct à l'exploitation de l'établissement stable, sur laquelle il avait la maîtrise et la direction effective. Il y avait donc en l'occurrence identité économique entre Eugen Hoeflich et la société Cosmos SA. Cela ressort notamment du fait que les investissements importants nécessaires au réaménagement du 5ème étage ont été apportés par Eugen Höflich. Mais le recourant a violé la charge l'obligeant à exploiter personnellement l'établissement stable dès qu'il a remis les locaux à Hofima SA (contrat du 14 septembre 1989); il n'avait alors plus la maîtrise effective de la direction de l'établissement et il agissait comme un simple investisseur qui perçoit le loyer de ses immeubles, sans prendre plus aucun risque économique dans la gestion des établissements; même si la fonction de directeur lui a été accordée quelque temps par Hofima SA. Il est vrai que le recourant n'avait pas encore cédé l'exploitation des établissements à Hofima SA lorsqu'il a demandé l'autorisation d'acquérir la parcelle no 2828 (5ème étage); il n'en demeure pas moins qu'il avait alors déjà décidé d'exploiter les établissement par l'intermédiaire de la société Cosmos Montreux SA et qu'il a caché ce fait à l'autorité. Il savait en effet que l'autorisation lui serait refusée même si au moment où il l'a sollicitée, il existait encore une identité économique entre la société exploitante et lui-même; il ne peut donc pas se prévaloir aujourd'hui du principe de la réalité économique pour s'opposer à la révocation d'une autorisation qui n'aurait de toute manière pas été pas été délivrée à l'époque, - à tort ou à raison, peu importe - par la Commission.
3. a) Selon l'art. 25 al. 1 LFAIE, l'autorisation est révoquée d'office, lorsque l'acquéreur l'a obtenue frauduleusement en fournissant des indications inexactes ou lorsque, malgré une mise en demeure, il ne respecte pas une charge. La révocation d'une décision relative à l'assujettissement ou à l'octroi d'une autorisation peut intervenir théoriquement en raison d'une contradiction soit avec un état de fait ou de droit existant originairement, soit avec celui qui s'est créé postérieurement.
b) En l'espèce, lorsque le recourant a sollicité l'autorisation d'acquérir la parcelle no 2828 (correspondant au 5ème étage) en date du 19 novembre 1987, il l'a fait en son propre nom, sans mentionner le fait qu'il avait déjà décidé d'exploiter par l'intermédiaire de la société Cosmos Montreux SA. Le recourant a donc bien donné à l'autorité des indications inexactes lors de l'achat du 5ème étage, dans le but d'obtenir l'autorisation d'acquérir les surfaces en cause; il a ainsi obtenu frauduleusement un résultat contraire à la loi, en faisant exploiter l'établissement par une personne morale juridiquement distincte de l'acquéreur, ce qui lui a d'ailleurs permis de remettre en 1989 déjà l'exploitation des établissements à une autre personne morale qu'il ne contrôlait plus. Au vu des circonstances, la révocation de l'autorisation selon l'art. 25 al. 1 LFAIE se justifie. A cet égard, il convient de relever que l'action en rétablissement de l'état antérieur selon l'art. 27 al. 1 let. a LFAIE n'intervient pas d'office et il appartiendra à l'autorité intimée, le cas échéant, de décider l'engagement d'une telle procédure en tenant compte de l'ensemble des circonstances, notamment du fait que le recourant est maintenant titulaire d'un permis d'établissement (C) depuis plus de trois ans.
4. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge du recourant; il n'y a en outre pas lieu d'allouer de dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission foncière, section II, du 5 février 1995 est maintenue.
III. Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 16 juin 1997/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint
Le présent arrêt peut faire l'objet, dans les trente jours dès sa notification, d'un recours de droit administratif au Tribunal fédéral. Le recours s'exerce conformément aux art. 103 ss de la loi fédérale d'organisation judiciaire (RS 173.110)