CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 30 juin 1998
sur le recours interjeté par A.________ SA, représentée par la société fiduciaire Revisiana SA, 1211 Genève-2
contre
la décision sur réclamation du 6 février 1996 de l'Administration cantonale des impôts (droit de mutation perçu ensuite de cession du droit d'acquérir un immeuble).
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Composition de la section: M. Etienne Poltier, président; M. Jean-Paul Kaeslin et M. Jean Koelliker, assesseurs. Greffier: M. Patrick Gigante.
Vu les faits suivants:
A. B.________ SA, à ********, était propriétaire des parcelles nos 1******** et 2******** du cadastre communal de ********; par acte authentique du 17 juin 1992, dressés par les notaires Anne Gaussen et Ioanna Coveris, cette société a promis de vendre à A.________ SA, à ********, "(...)et/ou à son nommable(...)" ces deux parcelles au prix total de 1'306'000 francs. Par acte notarié du 3 mars 1993, B.________ SA a finalement vendu à C.________ SA, à ********, dites parcelles au même prix; A.________ SA avait au préalable, dans le même acte, cédé à C.________ SA, société qu'elle avait entre-temps, le 11 janvier 1993, constituée et dont elle détenait la majorité du capital-actions (135 actions sur 250), son droit d'acquérir "(...)gratuitement et sans aucune contre-prestation quelconque(...)" ces deux parcelles. Cette dernière société y exploite depuis lors un hôtel à l'enseigne "D".
B. En date du 14 mai 1993, l'Administration cantonale des impôts (ci-après: ACI) a notifié à A.________ SA un bordereau pour le droit cantonal de mutation, fixé à 14'366 francs, dont l'assiette représente la valeur de la cession du droit d'acquérir, soit 1'306'000 francs. Le 3 juin 1993, la Bourse communale de Bussigny a notifié une décision de perception du droit communal, soit 7'183 francs. Par acte du 8 juin 1993 de la Société fiduciaire Revisiana SA, à Genève, intitulé recours, mais traité comme une réclamation, A.________ SA s'en est pris à la décision de l'ACI. Le 6 février 1996, l'ACI a rejeté la réclamation et confirmé la décision attaquée.
C. En temps utile, A.________ SA s'est, par la plume de la Société fiduciaire Revisiana SA, pourvue auprès du Tribunal administratif contre la décision sur réclamation, concluant à l'annulation de cette dernière.
A la requête du juge instructeur, la recourante a notamment produit l'acte constitutif d'C.________ SA.
D Le tribunal a tenu audience, à Lausanne, le 19 mai 1998, au cours de laquelle il a entendu les parties et leurs représentants, à savoir Charles Dormond de la Société fiduciaire Revisiana SA et Patrick Fuchs de l'ACI.
Considérant en droit:
1. Le litige porte sur la qualification, tant en droit civil qu'en droit fiscal, de l'intervention de la recourante dans la convention conclue avec B.________ SA, d'une part, et celle conclue entre B.________ SA et C.________ SA. Les parties disputent le point de savoir si cette intervention génère ou non la perception d'un droit de mutation. On rappellera à cet effet la teneur de l'art. 2 al. 1 et 2 LMSD:
"Le droit de mutation est perçu en cas de transfert entre vifs et à titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton.
Est également considérée comme un transfert immobilier soumis au droit de mutation la cession du droit d'acquérir un immeuble ou une part d'immeuble situé dans le canton. Il en va de même de la renonciation à ce droit, lorsqu'elle a fait l'objet d'une contre-prestation en faveur du renonçant."
a) L'impôt sur les mutations est un impôt indirect frappant les transactions juridiques immobilières, c'est-à-dire le transfert de droits sur un immeuble d'un sujet de droit à un autre et non l'effet économique qui en résulte, ce qui le distingue notamment de l'impôt sur les gains immobiliers (cf. Olivier Thomas, Les droits de mutation, étude des législations cantonales, thèse Lausanne 1991 p. 29; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürchersteuergesetz, ad art. 19 à 32, note préliminaire no 43, ad art. 178, note 1). A teneur de l'art. 2 al. 1 LMSD, le droit de mutation est perçu sur les transferts entre vifs à titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton. Tant la Commission cantonale de recours en matière d'impôts - ci-après: CCRI - (par exemple arrêt 90/024 du 2 octobre 1991) que le Tribunal administratif (arrêts FI 95/075 du 10 janvier 1996; 94/115 du 16 juin 1995; 93/134 du 27 juin 1994; 93/099 du 28 décembre 1993) ont précisé à réitérées reprises qu'il s'agissait d'un impôt formel perçu lors de la conclusion de toute opération réunissant les deux conditions précitées.
b) Dans l'arrêt FI 95/075 précité (publié in RDAF 1996, 96), le Tribunal administratif a rappelé que l'imposition du transfert juridique était la règle, tandis que celle du transfert du point de vue économique demeurait l'exception. Il n'y a donc place pour la réalité économique découlant d'une opération de transfert que dans le strict cadre des opérations définies à l'art. 2 al. 2 LMSD et il ne saurait être question de soumettre à cet impôt, sans base légale, toutes les opérations équivalant économiquement au transfert de l'immeuble (ATF 99 I 459); une réserve doit toutefois être émise, dans le cas où l'autorité fiscale est confrontée à une transaction revêtue d'une forme juridique particulière, en vue précisément d'éluder l'impôt, c'est-à-dire lorsqu'il s'agit de redresser un abus (v. sur ce point, Walter Ryser/Bernard Rolli, Précis de droit fiscal suisse, Berne 1995, p. 78, § 31).
aa) Ainsi, dans le cadre des travaux préparatoires du législateur vaudois, le Conseil d'Etat a commenté l'article 2 du projet de loi de la façon suivante:
"L'article 2 détermine l'objet du droit. L'alinéa 1 pose le principe de l'imposition du transfert juridique de la propriété de tout ou partie d'un immeuble ou d'une part de copropriété portant sur un immeuble. L'alinéa 2 prévoit de frapper de manière plus large que dans l'ancienne loi les transferts économiques, selon la tendance de la jurisprudence qui avait déjà assimilé le droit d'emption à une promesse de vente. Cette imposition se justifie par le fait que le bénéficiaire d'une promesse de vente ou d'un pacte d'emption peut, par la cession de son droit, tirer profit de l'immeuble comme s'il en était juridiquement propriétaire(...)" (cf. BGC automne 1962/printemps 1963, p. 1032 et ss, notamment 1035-1036)
La commission du Grand Conseil chargée d'étudier le projet du Conseil d'Etat a, pour sa part, rappelé l'objectif visé par la LMSD:
"Le but de la loi est de frapper le transfert économique comme tel, c'est-à-dire le fait pour une personne de se faire conférer, pendant une certaine durée, la possibilité d'acquérir à un prix donné un immeuble par le moyen d'une option, d'une promesse de vente, d'un pacte d'emption, etc., le droit sur un immeuble étant ensuite cédé à un tiers qui, soit en devient propriétaire économique, soit acquiert juridiquement la propriété de l'immeuble. La notion de transfert économique comporte donc deux éléments: la mobilisation de la valeur économique de l'immeuble et le transfert ou la cession de cette valeur à un tiers, sans qu'il soit tenu compte du résultat financier de l'opération pour le cédant. Il n'y aura donc pas lieu de procéder à une imposition au titre du transfert économique, notamment lorsque le second élément n'est pas réalisé. C'est le cas de la promesse de vente suivie de l'acquisition définitive par le promettant-acquéreur lui-même. Si la promesse prévoyait la possibilité de désigner un nommable et que ce nommable achète finalement l'immeuble, il faudra distinguer si le promettant-acquéreur a agi comme mandataire, ce qui se produira, par exemple, pour la promesse de vente passée pour le compte d'une société anonyme en formation, ou comme cédant, seule la seconde éventualité donnant lieu à la perception du droit" (ibidem, pp. 1121-1122).
bb) La cession du droit d'acquérir un immeuble fait donc partie de lege lata de ces actes qualifiés de transfert au sens économique et est assimilée dans une certaine mesure à un transfert immobilier générant le droit de mutation; à teneur de l'art. 8 al. 2 LMSD, le droit de mutation y afférent se calcule en effet sur la moitié seulement du prix convenu entre le vendeur et le cédant. Aussi, peut-on parler à juste-titre de demi-droit.
c) Or, dans le cas d'espèce, la question litigieuse à résoudre est précisément celle de savoir si la recourante a conclu la promesse de vente en qualité de mandataire d'C.________ SA en formation, ce qu'elle soutient, ou si, au contraire, il y a lieu de constater qu'elle a conclu cette promesse pour son compte et cédé par la suite son droit d'acquérir à ladite société, ce qui ressort de la décision attaquée.
aa) On doit tout d'abord distinguer selon que le promettant-acquéreur agit expressément au nom d'autrui (représentation directe) ou en son propre nom, mais pour le compte d'autrui (représentation indirecte); en effet, même si, du point de vue du droit civil, les profits et charges résultant du contrat sont censés être transférés au représenté dans les deux situations (v. ATF du 12 novembre 1997, publié in SJ 1998, p. 221, cons. 2a; cf. Pierre Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2ème édition, Berne 1997, nos 81, 83 et 87), il n'en demeure pas moins que, dans le cas de la représentation indirecte, qui relève du mandat, ces profits et risques ne passent au représenté qu'en vertu d'un acte ultérieur de cession (ibid., no 84; v., au surplus, ATF 100 II 200, cons. 8a).
Dès lors, si l'immeuble est finalement acquis par un tiers, cette dernière situation, savoir celle de la représentation indirecte, se décompose, d'un point de vue civil, en trois contrats distincts; la conclusion en premier lieu d'une promesse de contracter entre le promettant-vendeur et le promettant-acquéreur (art. 22 CO), la cession des droits découlant de cette promesse entre le promettant-acquéreur cédant et le tiers cessionnaire (art. 164 CO), enfin, la conclusion d'un contrat de vente entre le vendeur et le tiers cessionnaire (art. 216 CO). Or, si la promesse de contracter n'est jamais imposée, la cession ultérieure de droits en résultant, en revanche, constitue - ou à tout le moins peut constituer - une mutation économique imposable (art. 2 al. 2 LMSD; v. Thomas, ibid., p. 122); le promettant-acquéreur cédant a en effet disposé en faveur du cessionnaire du droit qu'il a antérieurement acquis sur l'immeuble.
bb) La représentation directe, qui présuppose l'existence d'un lien préalable entre représentant et représenté, ne présente, à vrai dire, guère de problèmes particuliers. En revanche, l'appréciation de la représentation indirecte est, du point de vue du droit de mutation, plus délicate, dans la mesure où elle suppose, par définition, une cession du droit par le représentant au représenté; en d'autres termes, ce n'est que par le jeu d'une dérogation - voulue par le législateur (BGC automne 1962/printemps 1963, p. 1121 et ss, passage précité) - que cette "cession du droit d'acquérir un immeuble" peut être exonérée, malgré les termes de la loi, du droit de mutation prévu à l'art. 2 al. 2 LMSD. On comprend dès lors que cette exception, praeter legem en quelque sorte, soit appliquée restrictivement. Dans ce cadre, il est essentiel de déterminer si un pouvoir de représentation sur la base et en fonction duquel agit le promettant-acquéreur préexiste au contrat générateur de droits; peu importe en revanche la source de ce pouvoir (mandat, contrat de travail, notamment). Dans l'affirmative, cette situation-ci n'est, pour le législateur, pas génératrice d'un droit de mutation; l'intermédiaire, soit le promettant-acquéreur représentant, agissant pour le compte d'un tiers, n'a en effet jamais acquis de droit propre à acquérir l'immeuble (v. Thomas, op. cit., p. 118); elle ne se distingue du reste pas de la conclusion entre deux partenaires d'une promesse de contracter, laquelle n'entraîne aucun transfert de propriété, suivie du contrat de vente passé entre eux.
cc) Dans le but de pouvoir distinguer clairement ces deux situations (représentation indirecte, respectivement cession) au demeurant très proches du point de vue civil, mais dont on voit qu'elles entraînent des conséquences fiscales fort différentes, et de déterminer sans ambigüité, dans chaque cas, si le titulaire du droit d'acquérir un immeuble a agi d'emblée en vertu d'un mandat préalable ou à titre fiduciaire ou s'il a, au contraire, conclu l'acte pour son propre compte avant de la céder à un tiers (Thomas, op. cit., p. 118, note 4), l'ACI a adressé à l'Association des notaires vaudois, le 15 octobre 1975, déjà, une circulaire no 42, dont on reprend ici le contenu essentiel:
"(...) Il convient donc de déterminer dans chaque cas si le bénéficiaire d'un droit sur un immeuble a acquis ce droit dans l'intention de l'exercer lui-même ou, au contraire, comme mandataire ou fiduciaire. Chaque fois que l'existence d'un mandat préalable ou d'un droit de fiducie ne pourra être dûment établie et que le droit aura été cédé à un tiers, la cession sera soumise au droit. La cession est soumise au droit sans égard à son caractère gratuit ou onéreux.
(...)
Le droit de mutation de l'article 2, alinéa 2, n'est pas perçu dans les cas suivants: a) si le promettant-acquéreur acquiert lui-même l'immeuble; b) si le promettant-acquéreur renonce à son droit sans contre-prestation et ne tire aucun profit de l'opération, même pas le remboursement de ses frais; c) lorsque la promesse de vente a été passée en vertu d'un mandat préalable, par exemple pour le compte d'une société anonyme en formation; d) quand la promesse de vente a été conclue en vertu d'un contrat de fiducie ou de tout autre rapport juridique qui n'implique pas une cession.
Les exonérations mentionnées sous lettres c) et d) ci-dessus ne sont accordées que si l'autorité fiscale est informée avant la signature de la promesse de vente ou du pacte d'emption: - du rapport de représentation - et du nom du véritable acquéreur à qui seront cédés les droits découlant de la promesse de vente ou du pacte d'emption.
(...)"
Cette circulaire vise, conformément au voeu du législateur, à exonérer du droit de mutation la cession au mandant des droits acquis sur un immeuble par son mandataire; elle consacre au demeurant un régime dérogatoire qui ne peut être appliqué que de façon restrictive (v. sur ce point, Peter Locher, Legalitätsprinzip im Steuerrecht, in Archives de droit fiscal 60, p. 1 et ss, not. 13 à 15, références citées).
aaa) Appelée à connaître d'un précédent similaire, dans lequel l'ACI avait déjà opposé à l'exonération de la cession du droit d'acquérir le contenu de cette circulaire, la CCRI a jugé que, si le fondement de cette exigence ne résultait pas directement du texte légal, elle n'était pas pour autant contraire à celui-ci et répondait à la volonté du législateur de distinguer ces deux situations; cette autorité avait néanmoins réservé des exceptions aux exigences posées par la circulaire (prononcé du 17 mars 1983, H. R., publié in RDAF 1984, p. 68 et ss, cons. 5). Il faut, par surcroît, ajouter que cette circulaire fait maintenant l'objet d'une pratique constante de la part des autorités fiscales (cependant, l'existence même de cette pratique a été parfois contestée: cf. arrêt FI 93/134 du 27 juin 1994).
Quant au fond, elle ne fait que concrétiser, suivant en cela le voeu du législateur (v. BGC automne 1962/printemps 1963, pp. 1121-1122, déjà cité), les conditions dans lesquelles la cession du droit d'acquérir à un tiers représenté est exonérée (cf. lettres c et d). Cette circulaire n'exclut donc pas l'emploi, par les parties à l'acte de promesse de vente, de formules souples - telles qu'acquisition pour soi ou son nommable (on note que la commission du Grand Conseil avait expressément envisagé de telles clauses) - leur permettant, d'une part, de soumettre la conclusion de l'acte final à la réalisation d'une condition suspensive (octroi d'une autorisation) ou à la non-réalisation d'une condition résolutoire, d'autre part, de garder toute latitude quant à la désignation de l'acquéreur final. Dans un arrêt FI 96/020 du 17 mai 1996 - sur lequel l'autorité intimée se fonde du reste pour refuser l'exonération dans le cas d'espèce - le Tribunal administratif avait à connaître d'une clause de ce genre qui impliquait en l'occurrence qu'aucune décision n'avait été prise, lors de la signature de la promesse de vente, de savoir si l'acte final de vente devait être passé par les promettants-acquéreurs, une société à créer, fondée par ces derniers, ou encore un ou des nommables non encore expressément désignés. L'ACI déduit de ce cas particulier que les parties au contrat de mandat doivent, au plus tard au moment de la promesse de vente, avoir arrêté - ce qui ne saurait se faire autrement que dans un document distinct de la promesse de vente - le nom du futur acquéreur; le non-respect de cette exigence exclurait, selon elle, par principe l'exonération. A suivre l'ACI, cet arrêt consacrerait au demeurant l'existence d'une condition supplémentaire par rapport aux circulaires; cette dernière consisterait dans le caractère en quelque sorte inconditionnel du choix de l'acquéreur. Or, la promesse d'acquérir pour soi ou son nommable n'a de sens qu'en relation avec une situation d'incertitude chez le promettant-acquéreur et suppose fréquemment le recours à des conditions (au sens des articles 151 et ss CO), explicitées ou non dans l'acte notarié. Dans le cas où les promettants-acquéreurs envisagent la création d'une société, sans qu'il soit certain que cette démarche soit conduite jusqu'à son terme, la clause permet bien évidemment aux premiers d'acquérir eux-mêmes; il y a donc incertitude sur ce point-là au moins (acquisition par les promettants ou par la société à créer). Pourtant, le législateur a expressément envisagé cette hypothèse-là pour exonérer la cession à la nouvelle société du droit d'acquérir du demi-droit de mutation. De manière plus générale, il n'apparaît en définitive pas déterminant que la clause choisie par le notaire instrumentateur implique quelque incertitude sur l'identité exacte de l'acquéreur final. On doit comprendre les directives de l'ACI (telles qu'elles figurent dans la fiche ANV précitée et qui sont susceptibles de fonder une certaine confiance chez les contribuables) en ce sens que l'exonération du demi-droit est possible pour autant - mais cette condition serait suffisante - que le nommable soit désigné expressément dans l'acte (sous réserve d'éventuels abus, où la clause désignerait de trop nombreuses personnes; la cession à un nommable dont l'identité ne serait pas révélée donnerait en revanche lieu à la perception du droit) ou qu'un mandat préalable en faveur du nommable soit établi autrement de manière irréfutable.
bbb) Sur ce dernier point, la circulaire de l'ACI pose une règle de preuve d'ordre purement formel; celle-ci n'a d'autre but que de rendre plus aisée la perception par l'autorité fiscale de la distinction posée par le législateur, souvent délicate, entre le promettant-acquéreur, représentant indirect ou non. Dès lors, le contribuable ayant négligé d'annoncer à l'autorité fiscale qu'il agissait bien en qualité de mandataire ne saurait être privé, même s'il était en mesure de donner suite à cette incombance lors de la passation de l'acte générateur d'impôt, du droit d'apporter a posteriori la preuve que les conditions de l'exonération étaient, à ce moment-là, bel et bien réalisées. Le principe de la libre appréciation des preuves, applicable en droit public (cf. sur ce point, Pierre Moor, Droit administratif, vol. II, Berne 1991, no 2.2.6.4, p. 177, références citées), ne serait du reste pas respecté si l'on écartait d'emblée toute preuve apportée postérieurement à la signature de la promesse de vente ou du pacte d'emption. Au surplus, rien n'empêche l'autorité fiscale d'exiger sur ce point une preuve stricte.
Ainsi, hormis les cas d'évasion fiscale qui se présenteraient, par exemple, dans le cas d'un mandat créé fictivement et a posteriori pour échapper à la perception d'un nouvel impôt, on ne voit guère de raison de refuser l'exonération lorsque le contribuable établit, même en cours de procédure, qu'il n'a jamais acquis de droit propre sur l'immeuble promis-vendu. Dans le cas où, au contraire, l'exigence posée par l'ACI dans la circulaire précitée serait interprétée de telle façon qu'elle consacre une règle de droit matériel, serait alors forclos, dans tous les cas de figure, le contribuable ayant négligé d'informer l'autorité fiscale avant la conclusion de la promesse de vente de l'existence du mandat qui lui a été confié. Or, une telle règle matérielle serait dépourvue de base légale.
ccc) Ainsi, on l'aura compris, cette directive vise principalement les cas où le bénéficiaire du droit d'acquérir l'immeuble ne dispose d'aucun pouvoir de représentation au moment où il agit et dans lesquels le mandat est constitué a posteriori dans un but d'économie d'impôt. Par comparaison, l'Administration fédérale des contributions (ci-après: AFC), Division principale des droits de timbre et de l'impôt anticipé, a publié le 31 mai 1965 deux notices différentes qui contiennent chacune une prescription analogue, d'ordre formel, dont le respect entraîne le non-assujettissement du fiduciaire; celle relative aux rapports fiduciaires dans les banques, édition 1967, tout d'abord:
"(...) 1. Contrat fiduciaire Il doit y avoir entre le fiduciant et le fiduciaire des arrangements écrits conclus à l'époque où la fiducie a été constituée. Le contrat de fiducie doit indiquer l'identité et l'adresse du fiduciant; l'indication d'un mandataire du fiduciant (par exemple une banque, un établissement du Liechtenstein) ne suffit pas. (...)";
ainsi celle relative aux rapports fiduciaires en général (édition 1968):
"(...) 2. D'après la pratique constante, la preuve d'une fiducie doit satisfaire aux exigences suivantes: a) il doit y avoir entre le fiduciant et la banque des arrangements écrits datant de l'époque où la fiducie a été constituée. Le contrat de fiducie doit désigner (nom, prénom, adresse) aussi bien le fiduciant que l'emprunteur; l'indication d'un simple mandataire (par exemple une tierce banque) ne suffit pas; (...)"
Ainsi, lorsqu'une société contribuable requiert d'être exonérée de l'impôt anticipé et prétend à cet effet n'avoir agi qu'en qualité de mandataire chargée de l'encaissement et non pour son propre compte, l'AFC exige la preuve que des conventions de fiducie claires existent au moment de la création du rapport juridique entre le donneur d'ordre et le mandataire pour l'encaissement et que le domicile de paiement apparaisse aussi comme tel dans les comptes. Cette preuve est soumise à de strictes exigences pour ne pas ouvrir la porte à de larges possibilités d'éluder l'impôt; mais la convention qui réunit les conditions consacrées par les circulaires du 31 mai 1967 sera considérée comme une preuve irréfragable (v. arrêts du Tribunal fédéral du 6 juin 1991, publié in Archives no 60, 558, cons. 2b; du 10 octobre 1979, in Archives 49, 211, cons. 1a). En présence d'indices qui tendraient à démontrer que les versements encaissés sont imposables, la société contribuable n'est toutefois pas déchue du droit de rapporter la preuve du contraire, en établissant l'existence d'une convention fiduciaire, ce en cours de procédure (v. ATF du 7 novembre 1995, in Archives 65, 397, cons. 4b).
2. La recourante soutient que la preuve de l'exonération a, dans le cas d'espèce, été rapportée; il importe d'analyser à cet effet les actes du 17 juin 1992 et du 3 mars 1993.
a) En premier lieu, on relève qu'en signant la promesse de vente du 17 juin 1992, la recourante n'a pas uniquement agi en qualité de représentant. La désignation, au demeurant sciemment usitée par les parties, selon laquelle la recourante promet d'acquérir "pour elle et/ou son nommable" l'immeuble en question révèle que celle-ci a, quoiqu'elle s'en défende aujourd'hui, également acquis un droit propre sur l'immeuble, droit qu'elle a ultérieurement cédé à C.________ SA. La recourante a d'abord expliqué l'emploi de cette formule par le fait qu'au moment de passer l'acte de promesse de vente, la question s'est posée à ses administrateurs de savoir si l'autorisation d'acquérir un immeuble et de créer un hôtel serait délivrée, conformément à l'art. 8 LFAIE ou si cela serait au contraire refusé par l'autorité compétente. En audience, son mandataire a précisé qu'en réalité la recourante avait initialement quelques craintes quant à l'octroi du permis de construire, eu égard au type de construction projeté (éléments préfabriqués). Ainsi, la recourante s'est simplement réservée la faculté de transférer ultérieurement à son nommable le rapport d'obligation contractuel; même si, au vu de son statut de société holding, la recourante s'en défend, cet acte n'excluait en revanche pas la possibilité qu'elle puisse acquérir elle-même l'immeuble. Cela étant, nonobstant le choix de ces deux modalités, il était clair qu'au moment où la recourante s'est engagée vis-à-vis de la promettante-venderesse, C.________ SA, alors en formation, devait finalement devenir propriétaire de l'immeuble de Bussigny. Dans l'hypothèse où ces conditions ne se seraient pas réalisées, la recourante aurait ainsi dû soit s'exécuter en signant l'acte de vente, soit dédommager B.________ SA, soit encore, cas échéant, céder son droit à un tiers; son mandataire l'a du reste reconnu en audience.
A cela s'ajoute le fait que la recourante ignorait tout de la pratique en vigueur dont l'existence ne lui a, apparemment, pas été communiquée par la notaire à qui l'instrumentation des actes a été confiée. Dans ces conditions, l'emploi de cette formule ne saurait exclure l'acte en cause du bénéfice de l'exonération, ce dans la mesure où la recourante a manifesté par là qu'elle agissait principalement en qualité de représentant indirect. Peu chaut, dans ces conditions, que la recourante se soit également vue conférer le droit d'acquérir l'immeuble, puisque cette conséquence est inhérente, on l'a vu, à la nature indirecte du rapport de représentation; la question essentielle à résoudre consiste plutôt à savoir si, à la signature de l'acte, elle disposait déjà d'un mandat.
b) La recourante elle-même fait partie du groupe hôtelier français Accor; or, l'organigramme dudit groupe révèle, d'une part, qu'il a créé de nombreuses filiales et succursales à l'étranger, d'autre part, qu'il fait exploiter par ces dernières des établissements hôteliers aux enseignes lui appartenant, parmi lesquelles la désignation "D". Par ailleurs, la recourante a produit la correspondance du 15 janvier 1992 confirmant le mandat confié à la notaire Ioanna Coveris de préparer l'acte constitutif de la société propriétaire de l'hôtel prochainement créé, ainsi qu'un extrait de la correspondance échangée depuis février 1992 entre l'Office fédéral du registre du commerce et dite notaire au sujet de l'admissibilité de la raison sociale C.________ SA. Dès lors, on peut en tous cas retenir des explications de la recourante que la décision de constituer cette société était bien antérieure à la signature, le 17 juin 1992, de la promesse de vente.
On sait qu'C.________ SA a été constituée le 11 janvier 1993. Même si l'on s'en tient, comme l'autorité intimée au demeurant, à une approche formelle, on doit pouvoir constater que la recourante avait, le 17 juin 1992, reçu des fondateurs d'C.________ SA le mandat d'agir pour le compte de cette dernière (v. art. 645 CO). D'un point de vue économique, par surcroît, il y a tout d'abord le fait que l'on ne pouvait exiger de la recourante, co-fondatrice et actionnaire d'C.________ SA à raison de 67,5%, puis 84% du capital-actions, qu'elle se donne à elle-même le pouvoir de passer la promesse de vente litigieuse. En second lieu, on doit prendre en considération l'appartenance des deux sociétés au groupe Accor, de sorte que, même s'il s'agit de deux personnes morales juridiquement distinctes, à la base, ce sont forcément les mêmes personnes qui détiennent la majorité de leur capital-actions. On doit exiger du contribuable requérant l'exonération qu'il rapporte la preuve stricte de ce qu'il disposait déjà, à la signature de la promesse de vente, des pouvoirs d'agir pour le compte de son nommable; l'instruction permet toutefois de conclure que cette preuve a, dans le cas d'espèce, été rapportée. On relève par ailleurs qu'il était exclu pour la recourante de céder ce droit d'acquérir à un tiers extérieur au groupe; c'est bien dans ce sens qu'il faut comprendre la contradiction apparente résultant de l'acte du 17 juin 1992 qui, après l'emploi d'une clause de désignation ultérieure de nommable, prévoit au paragraphe 6 le caractère incessible du droit concédé.
c) Dans ces conditions, force est de constater que l'on ne retrouve pas, dans l'acte du 3 mars 1993, les deux conditions dont la réunion génère la perception d'un demi-droit de mutation; c'est par conséquent à tort que l'autorité intimée y a vu un transfert économique imposable.
3. Les considérants qui précèdent conduisent par conséquent le tribunal à admettre le recours et à annuler la décision attaquée. Le présent arrêt est donc rendu sans frais, étant précisé qu'il ne sera, ce nonobstant, pas alloué de dépens à la recourante, celle-ci ayant plaidé avec l'assistance de l'un de ses administrateurs.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision sur réclamation du 6 février 1996 de l'Administration cantonale des impôts est annulée.
III. Il n'est pas prélevé d'émolument judiciaire.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 30 juin 1998
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint