X.________/Commission d'estimation fiscale des immeubles | Confirmation de l'estimation fiscale d'une maison villageoise, révisée à la suite de travaux d'aménagement de quatre appartements dans les volumes intérieurs.
La valeur de rendement résulte de la capitalisation de l'état locatif annuel, 81'720 fr., à un taux de 7%, ce qui n'est pas arbitraire, même si un taux de 8% aurait été plus adéquat pour tenir compte du rattrapage d'entretien.
Pour déterminer la valeur vénale, il n'y a pas lieu de s'écarter du prix de vente de 1'290'000 fr., qui représente la valeur marchande de l'immeuble au jour de la vente. En retenant au final une valeur vénale de 1'800'000 fr., la commission n'a pas excédé le pouvoir d'appréciation qui lui est reconnu en la matière. En multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment, en pondérant la valeur intrinsèque de 20% pour tenir compte de la vétusté de celui-ci, et en ajoutant le prix du terrain, soit 500 fr. en zone constructible dans la région, le Tribunal parvient au même résultat que la commission.
Full text
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 1er octobre 2014
Composition
M. Xavier Michellod, président; MM. Bernard Jahrmann et Roger Saul, assesseurs; M. Patrick Gigante, greffier.
Recourant
X.________, à Romanel-sur-Lausanne.
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud, à Yverdon-les-Bains.
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours X.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du 6 décembre 2013 - nouvelle estimation de l'immeuble à Poliez-Pittet, parcelle n° ********
Vu les faits suivants
A. X.________ a acquis, le 9 janvier 2012, la propriété de la parcelle n°******** du chapitre cadastral de Poliez-Pittet, pour un montant de 1'290'000 francs. Sise chemin du Turlet 12, cette parcelle, de 1'200 m2, abrite une maison villageoise n° ECA 1******** construite en 1738, d’une surface au sol de 235 m2, le reste étant en nature de jardin. Ce bâtiment comprenait alors un appartement de 240 m2, un bureau de 40m2 et un studio, de 40m2. Au jour du transfert de propriété, l’estimation fiscale de cet immeuble était de 750'000 fr. et sa valeur assurance-incendie, 1’114'865 fr. (indice 120), pour un volume bâti de 1'904 m3.
Dans le courant de l’année 2012, X.________ a réalisé des travaux à l’intérieur de ce bâtiment; quatre appartements de 150, 90, 40 et 40m2 y ont été aménagés. Selon son décompte, les travaux se seraient montés à 393'000 francs. Le volume bâti a été augmenté à 2'049 m3. Le 28 mars 2013, la valeur assurance-incendie du bâtiment a été portée à 1'314'890 fr. (indice 120). A l’heure actuelle, X.________ loue ces quatre appartements; les loyers annuels se montent à 27'360, 20'760, 19'800, respectivement 13'800 francs.
B. Le 14 décembre 2012, la Commission d’estimation fiscale des immeubles des districts du Jura-Nord vaudois et du Gros-de-Vaud (ci-après: la CEFI) s’est réunie. Le 5 février 2013, elle a arrêté à 1'600'000 fr. la nouvelle estimation de la parcelle n°********, avec effet au 31 décembre 2012. Le 30 juillet 2013, X.________ s’est enquis auprès de la CEFI du résultat de la procédure d’estimation; la décision du 5 février 2013, dont il n’avait au demeurant pas eu connaissance, lui a été communiquée. X.________ a formé une réclamation contre cette décision.
Le 2 décembre 2013, la CEFI a procédé à une vision locale. Le 6 décembre 2013, elle a arrêté la nouvelle estimation fiscale de l’immeuble à 1'480'000 fr., avec effet au 31 décembre 2012.
C. X.________ a recouru contre cette dernière décision, dont il demande l’annulation.
La CEFI propose le rejet du recours et la confirmation de la décision attaquée.
Invité à se déterminer, X.________ maintient ses conclusions.
D. Le Tribunal a statué à huis clos, par voie de circulation.
Considérant en droit
1. a) Aux termes de l’art. 15 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours au Tribunal cantonal contre les décisions sur réclamation rendues par la commission s'exerce conformément à la loi sur la procédure administrative. Le recours ayant été interjeté dans la forme prescrite (art. 79 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]) et le délai de trente jours (art. 77 LPA-VD), il y a lieu d’entrer en matière.
b) La recevabilité de la réclamation, formée le 30 juillet 2013 contre la décision du 5 février 2013, ne fait plus débat, dès lors que l’autorité intimée elle-même est entrée en matière pour rendre une nouvelle décision. Au surplus, on rappelle que le fardeau de la preuve de la notification d'un acte, respectivement de la date à laquelle celle-ci a été effectuée, incombe en principe à l'autorité ou à la personne qui entend en tirer une conséquence juridique (cf. ATF 4A_236/2009 du 3 septembre 2009 consid. 2.1; ATF 129 I 8 consid. 2.2 p. 10; 124 V 400 consid. 2a p. 402; 122 I 97 consid. 3b p. 100). En l’espèce, la preuve n’est pas rapportée que le recourant ait pris connaissance de la décision du 5 février 2013 avant que celle-ci ne lui soit communiquée le 30 juillet 2013, comme il le soutient.
2. La LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal est ainsi limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation et la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (art. 98 let. a et b LPA-VD).
3. a) Il est établi une estimation dite «estimation fiscale» en vue de déterminer la valeur d'imposition des immeubles (biens-fonds, droits distincts et permanents, mines). Cette estimation représente l'estimation officielle au sens de l'article 19 de la Constitution vaudoise (art. 1er al. 1 let. a et 2 LEFI). La compétence pour procéder aux estimations fiscales, leur mise à jour et leur révision, est attribuée à la commission de district du lieu de situation de l'immeuble, sous réserve des compétences du conservateur du Registre foncier; ce dernier est compétent pour les immeubles non agricoles, lorsque la valeur vénale est connue, pour les immeubles agricoles, lorsque la valeur de rendement est établie (art. 5 al. 1 et 2 LEFI, dans sa dernière teneur en vigueur depuis la novelle du 17 décembre 2008, applicable depuis le 1er janvier 2009). En tant qu'elle fixe la valeur fiscale déterminante de la parcelle litigieuse, la décision attaquée porte sur un objet réglé au titre 2, chapitre 4 de la loi fédérale sur l'harmonisation fiscale, du 14 décembre 1990 (LHID; RS 642.14).
b) Selon l'art. 20 LEFI, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué. A teneur de l’art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision est ordonnée par le Conseil d'Etat, après enquête administrative, notamment à l'occasion de nouvelles mensurations cadastrales, ou, dans le cadre d'une commune, à la requête de la municipalité dûment autorisée par le conseil communal ou général (al. 2). L'art. 38 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) précise que le conservateur du registre foncier note et signale à la commission de district les modifications survenues aux propriétés ou aux inscriptions y relatives qui peuvent influencer l'estimation des bien-fonds.
Dans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par rapport à l’estimation portée au registre (arrêts EF.1997.0027 du 22 juin 2006; EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1994.0017 du 6 juin 1994). L’art. 20 LEFI habilite l’autorité compétente à réviser d'office l'estimation fiscale d’une parcelle lorsque la valeur fiscale de celle-ci a notablement augmenté (v., notamment, arrêt EF.2006.0001 du 30 novembre 2006). L'art. 23 LEFI, quant à lui, ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier. Il permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen. Cette révision s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (RDAF 1991, 324; arrêts EF.2000.0013 du 9 janvier 2001; EF 1999.0006 du 9 juin 2000).
c) En l’espèce, la mise à jour de la précédente estimation est justifiée par les travaux réalisés par le recourant en 2012 dans les volumes intérieurs du bâtiment n° ECA 1********. Le recourant lui-même ne conteste pas la nouvelle estimation dans son principe; il critique en revanche le montant retenu par l’autorité intimée, qu’il estime trop élevé.
4. L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). Ce régime est conforme à l’art. 14 al. 1 LHID, à teneur duquel la fortune est estimée à la valeur vénale; toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (v. à ce propos ATF 128 I 240 consid. 3).
a) La valeur de rendement d'une maison individuelle est obtenue en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (art. 21 et 22 RLEFI) et tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI et 5 al. 1 RLEFI). Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant d'un taux de 5% auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9% (art. 21 al. 2 RLEFI applicable par renvoi de l'art. 22 al. 1 RLEFI). Pour le reste, la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6 RLEFI). Selon les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), si la villa est louée, le loyer sera admis s'il correspond aux loyers normaux de la région (ch. I 4). En présence d'un bail et par conséquent d'un loyer effectif, la commission ne peut s'écarter du revenu locatif tel qu'il ressort dudit contrat, à moins qu’elle rende vraisemblable que le loyer payé par les locataires fût trop bas ou au contraire abusif (v. arrêt EF.2000.0014, déjà cité). Ce n'est qu'à défaut de loyer que le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par mètre carré, celui-ci pouvant être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. le m² (Instructions, ch. I 4). Ces instructions ajoutent que le taux généralement admis pour une propriété par étages se situe entre 7 et 8 % pour les villas mitoyennes et 8 et 8,5 % pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux. L'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération. Les Instructions du Chef du Département des finances pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 se fondent, pour leur part, sur la pratique généralement admise; le taux de capitalisation pour une villa est inférieur de 1% à celui appliqué aux immeubles locatifs et se situe en principe entre 7 et 8%, une telle différence par rapport aux immeubles locatifs se justifiant par le fait que le plus grand soin généralement apporté aux maisons d'habitation diminue les frais d'entretien et d'administration et que l'on peut compter sur une durée de vie plus longue (ch. I 5).
b) Aux termes de l'art. 8 RLEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Selon les instructions précitées, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels. Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a au moment de la taxation, on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3). A cet égard, les instructions précisent également que, pour déterminer cette valeur, on doit tenir compte de celle du sol et de la construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. En outre, la valeur intrinsèque d'un immeuble est déterminée en fonction du coût de construction actuel du bâtiment, sur la base de normes généralement admises dans le secteur de la construction, en multipliant le coût du mètre cube par le cubage total du bâtiment. Le résultat est ensuite diminué en fonction d'un coefficient de vétusté choisi en fonction de la durée de vie du bâtiment, compte tenu de l'état d'entretien et des rénovations entreprises. Au chiffre ainsi obtenu, il y a lieu d'ajouter le prix du terrain (à propos de la notion de valeur intrinsèque, voir Cahier du bail 1995 fascicule n° 4 p. 112; cf. également, parmi d'autres arrêts, arrêt EF.1999.0002 du 7 mai 1999). A cet égard, l’art. 23 al. 1 RLEFI prescrit de tenir compte, pour le calcul de la valeur vénale, des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable. L'art. 9 RLEFI réserve cependant l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération.
5. En l’occurrence, le recourant s’en prend à la valeur vénale, telle qu’arrêtée par l’autorité intimée dans sa décision sur réclamation, soit 1'800'000 francs. Il conteste en outre la valeur de rendement retenue dans cette même décision, 1'167'000 fr., bien que l’autorité intimée ait tenu compte de ses explications durant la procédure de réclamation. On rappelle que celle-ci a arrêté son calcul de la façon suivante :
1'167'000 fr. (valeur de rendement) + 1'800'000 fr. (valeur vénale)
= 1'480'000 fr.
2
a) Le recourant explique tout d’abord que l’état locatif annuel retenu par l’autorité intimée pour déterminer la valeur de rendement de son immeuble, soit 81'720 fr. capitalisés à 7%, correspondrait au montant brut. Il revendique la déductibilité de ce montant des coûts d’exploitation, qu’il chiffre à 21'322 francs. Cela conduirait à retenir une valeur de rendement de 862'830 francs. Le recourant perd de vue sur ce point le texte de l’art. 21 al. 1 RLEFI, rappelé plus haut; la valeur de rendement est la résultante de la capitalisation du revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble. Les frais généraux et les frais d’entretien seront pris en considération dans le taux de capitalisation, comme on le verra au paragraphe suivant. Or, des quatre baux produits par le recourant, il ressort que l’état locatif de son immeuble se monte à 81'720 fr., montant retenu par la commission intimée dans sa nouvelle décision; ce montant sera dès lors pris en considération, sans déduction.
Au 31 décembre 2012, le taux pratiqué par la Banque Cantonale Vaudoise pour les anciennes hypothèques en 1er rang était de 2,25%. L’autorité intimée a fait application d’un taux de capitalisation de 7% pour tenir compte des coûts d’exploitation et de l’entretien du bâtiment. Ce taux, qui se situe dans la norme des instructions applicables en la matière, apparaît dès lors comme particulièrement favorable (v. notamment arrêt EF.2008.0003 du 1er décembre 2008; contra, d’autres arrêts, notamment EF.2006.0001 du 30 novembre 2006; EF.2004.0001 du 20 octobre 2004, où des taux de 8% ont été retenus). S'agissant des travaux à effectuer sur un immeuble, la jurisprudence précise qu'il y a lieu de distinguer entre les frais d'entretien courant et les frais engagés pour rattraper un entretien qui a été négligé; c’est seulement dans cette seconde hypothèse que l'on pourrait sans doute admettre, s'agissant de la valeur de rendement, un taux de capitalisation quelque peu plus élevé que le taux obtenu ci-dessus (arrêts EF.2000.0012 du 19 décembre 2004, réf. citées). En l’espèce, une partie seulement des travaux effectués par le recourant peuvent être considérés comme du rattrapage d’entretien. Il n’est donc pas arbitraire de retenir un taux de 7%., de sorte que la valeur de rendement ainsi redéfinie se monte à 1'167'000 fr (81'720 fr: 7 x 100), comme l’a retenu l’autorité intimée. Cela étant, un taux de capitalisation de 8% aurait été plus adéquat en l’occurrence, pour tenir compte du rattrapage d’entretien, ce qui réduirait effectivement la valeur de rendement à 1'021'500 fr. (81'720 fr: 8 x 100). Quoi qu’il en soit, la solution finale ne serait pas pour autant différente (cf. infra, paragraphe c).
b) S’agissant de la détermination de valeur vénale, il n’est ni allégué, ni démontré, que la vente du 9 janvier 2012 aurait été conclue dans des circonstances extraordinaires. Aucun élément du dossier ne permet de retenir que la valeur fixée dans l’acte de vente l’aurait été à un montant supérieur (ou inférieur) à la valeur réelle, de sorte qu’il y aurait lieu de s’écarter du montant de 1'290’000 francs. Dès lors, celui-ci est censé représenter la valeur marchande de la parcelle n°********, au jour de la vente toutefois. En effet, l’autorité intimée a également pris en considération le montant des travaux réalisés dans le bâtiment n° ECA 1******** durant l’année 2012. Or, selon le décompte produit par le recourant, ces travaux se seraient montés à 393'000 francs. Le volume bâti est ainsi passé de 1'904 m3 à 2'049 m3 et la valeur assurance-incendie du bâtiment a été portée de 1’114'865 fr. à 1'314'890 francs. Le recourant soutient cependant que ces travaux ne devraient compter qu’à hauteur d’un tiers dans le calcul de la valeur vénale de l’immeuble; il fait valoir que les deux tiers restant constitueraient, pour l’essentiel, des travaux d’entretien et non à plus-value. L’autorité intimée a par ailleurs ajouté des travaux personnels estimés à 120'000 fr., montant que le recourant conteste, en expliquant que ce poste ne représenterait que 15'000 fr., tout au plus. Pour le recourant, la valeur vénale déterminante pour l’estimation fiscale de son immeuble ne devrait pas excéder 1'415'000 francs.
L’on peut laisser ces deux points litigieux indécis, puisqu’il apparaît qu’en retenant au final une valeur vénale de 1'800'000 fr., l’autorité intimée n’a de toute façon pas excédé le pouvoir d’appréciation qui lui est reconnu en la matière. En multipliant le coût du mètre cube, soit 750 fr. pour un bâtiment récemment réhabilité et entièrement affecté au logement (cf. par comparaison, arrêts EF.2011.0003 du 23 novembre 2011; EF.2008.0003 du 1er décembre 2008), par son cubage total, 2'049 m3, la valeur intrinsèque ainsi obtenue serait de 1'536'750 francs. A supposer, pour aller dans le sens du recourant, que la valeur doive être pondérée pour tenir compte de la vétusté du bâtiment, et que l’on retienne à cet égard une décote de 20%, cela donnerait un résultat de 1'229’400 francs. A ce montant, il importerait en outre d’ajouter le prix du terrain déterminé conformément à l’art. 23 al. 1 RLEFI, 1'200 m2 à 500 fr. en zone constructible dans la région, soit un montant de 600'000 francs. Ainsi, conformément à la pratique dégagée de l’art. 8 RLEFI et rappelée ci-dessus, la valeur vénale de l’immeuble ainsi obtenue se monterait, après les travaux réalisés par le recourant, à 1'829'400 francs. C’est par conséquent sans arbitraire aucun que la commission intimée a retenu une valeur vénale de 1'800'000 fr. pour déterminer l’estimation fiscale de l’immeuble du recourant.
c) Il s’avère en définitive que l’estimation fiscale pourrait, selon les calculs du Tribunal, être arrêtée de la façon suivante :
1'021'500 fr. (valeur de rendement) + 1'800’000 fr. (valeur vénale)
= 1'410'750 fr.
2
Toutefois, selon la jurisprudence constante du Tribunal administratif, il n’y a pas lieu de corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en-deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts EF.2011.0002 du 27 septembre 2011; EF.2008.0003 du 1er décembre 2008; EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er juillet 1993). En l’espèce, moins de 5% séparent le montant de l’estimation attaquée (1'480'000 fr.) de celui retenu par le Tribunal. Par conséquent, la décision attaquée ne prête pas le flanc à la critique.
6. Il suit de ce qui précède que le recours doit être rejeté et la décision attaquée, confirmée. Un émolument judiciaire sera mis à la charge du recourant, celui-ci succombant (art. 49 al. 1 et 91 LPA-VD). L’allocation de dépens n’entre pas en ligne de compte (art. 55 al. 1 et 91 LPA-VD).
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles, du 6 décembre 2013, est confirmée.
III. Les frais d’arrêt, par 1'500 (mille cinq cents) francs, sont mis à la charge de X.________.
IV. Il n’est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 1er octobre 2014
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.