X.________ /Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey | Estimation fiscale d'un appartement affecté à l'exploitation de l'hôtel dans lequel il est situé. Valeur de rendement contestée. La méthode retenue par la CEFI, qui se fonde sur un prix au m2 usuel pour fixer un loyer fictif, doit être écartée, car elle ne prend pas en compte les particularités de la situation du recourant qui ne peut ni habiter ni mettre en location son appartement, mais seulement prétendre à une participation au bénéfice de l'exploitation de l'hôtel. La méthode préconisée par le recourant, qui se fonde sur une moyenne des revenus d'exploitation, doit également être écartée, car elle repose sur des critères fluctuants. Décision annulée et renvoi de la cause à la CEFI afin qu'elle procède à une nouvelle estimation fiscale de l'appartement du recourant en se référant aux règles prévues à l'art. 27 RLEFI, consacrées à l'estimation des hôtels et des établissements analogues.
Full text
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 29 octobre 2009
Composition
M. Vincent Pelet, président; MM. Antoine Rochat et Georges Arthur Meylan, assesseurs; M. Christophe Baeriswyl, greffier.
Recourant
X.________, à ********
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey
Objet
Estimation fiscale des immeubles
Recours X.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 30 janvier 2008
Vu les faits suivants
A. Par acte authentique du 19 juin 2007, X.________ a acquis, pour la somme de 200'000 fr., la parcelle no 1******** du cadastre de la Commune de Montreux. Il s'agit d'un appartement en propriété par étages (PPE) de deux pièces situé au neuvième étage de l'hôtel-restaurant Y.________. L'établissement comprend deux catégories de copropriétaires: a) les habitants permanents, appelés: "résidants", et; b) les affiliés à l'exploitation hôtelière, appelés: "eurotelmen". Selon le règlement d'administration et d'utilisation de la PPE (ci-après: le règlement de la PPE), les "eurotelmen" mettent leurs unités à disposition de l'exploitant; en contrepartie, ils participent aux résultats de l'exploitation hôtelière et de celle des restaurants et services accessoires (art. 12). L'Y.________ comprend 151 unités affectées à l'exploitation hôtelière et 24 destinées à l'usage privé des "résidants" (art. 2 du règlement de la PPE). L'unité qu'a acquise X.________ est affectée à l'exploitation hôtelière.
B. Ensuite de l'achat de la parcelle no 1********, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après: la commission) a procédé à une nouvelle estimation fiscale du bien-fonds et l'a arrêtée, par décision du 27 novembre 2007, à 200'000 francs.
Par lettre du 3 décembre 2007, X.________ a formé une réclamation contre cette décision. Il fait valoir ce qui suit:
"…, l'achat s'est fait au prix de 200'000.-. C'est donc la valeur vénale.
La valeur de rendement, d'après les résultats 2005 (3'347.04, annexe 1) et 2006 (5'965.68, annexe 2) capitalisés à 6%, donnent une valeur de 77'000.-. […]
La moyenne entre les valeurs de rendement et vénale, qui est déterminante pour la fixation de la valeur fiscale se situe donc à 280'000 :2=140'000.-."
Par décision sur réclamation du 30 janvier 2008, la commission a maintenu l'estimation fiscale du bien-fonds à 200'000 francs. Elle a donné à l'intéressé les explications suivantes:
"…la Commission estime que le prix d'achat représente une indication, plus que suffisante, permettant de fixer la valeur marchande à ce montant. Par conséquent la valeur vénale prise en compte est celle du prix que vous avez payé, soit Fr. 200'000.-.
Pour ce qui est de la valeur de rendement, un loyer mensuel d'environ Fr. 1'190.- a été pris en compte. Ce montant est estimé sur une base de Fr. 220.- par mètre carré et capitalisé à 6,5%. La Commission considère que ce montant correspond à la réalité du marché locatif, notamment au vu de la surface et de la situation de l'appartement.
La valeur de rendement s'élève donc à Fr. 220'000.-. Cette dernière étant supérieure à la valeur vénale, la Commission a donc pris en compte uniquement la valeur vénale. L'estimation a donc été arrêtée à Fr. 200'000.-."
C. X.________ a recouru le 22 février 2008 (date du cachet postal) contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Il ne critique pas la valeur vénale arrêtée par la commission à 200'000 fr., soit le prix d'acquisition de l'appartement; il conteste en revanche la valeur de rendement retenue. Il explique que l'appartement qu'il a acheté est affecté à l'exploitation de l'Y.________ et qu'il ne peut pas l'occuper personnellement. Il considère qu'il faut ainsi calculer la valeur de rendement sur la base de sa participation aux résultats d'exploitation de l'établissement. Celle-ci s'est élevée sur les cinq dernières années à un montant moyen de 4'416 fr. 64 par an (voir lettre du 18 février 2008 du directeur de l'Y.________, pièce 6 du recourant):
- 7'438 fr. 20 (soit 5'144 fr. 70 pour l'exploitation de l'hôtel et 2'293 fr. 50 pour celle du restaurant) en 2002;
- 2'722 fr. 09 (1882 fr. 76 et 839 fr. 33) en 2003;
- 2'710 fr. 18 (1'874 fr. 52 et 835 fr. 66) en 2004;
- 3'247 fr. 04 (2'245 fr. 85 et 1001 fr. 19) en 2005;
- 5'965 fr. 68 (4'143 fr. 37 et 1822 fr. 31) en 2006).
Le recourant estime que la valeur de rendement doit ainsi être fixée à 67'948 fr. 28 (4'416 fr. 64 capitalisé à un taux de 6,5%), montant qu'il arrondit à 70'000 francs. Compte tenu de cette valeur, il parvient selon son calcul à une estimation fiscale de 135'000 fr. [(200'000 + 70'000) /2].
Dans sa réponse du 28 avril 2008, la commission a conclu au rejet du recours. Elle relève que le recourant occulte le fait qu'il pourrait occuper personnellement son appartement. Le règlement de la PPE lui offrirait en effet la possibilité de devenir "résidant". L'autorité intimée ajoute par ailleurs que le recourant, en tant que propriétaire d'un appartement Y.________, peut bénéficier d'un rabais sur le tarif des chambres des autres établissements de la chaîne.
Le recourant a déposé des observations complémentaires le 9 mai 2008. Il explique que le règlement de la PPE offre effectivement la possibilité de devenir "résidant"; la liste d'attente est cependant longue et l'aboutissement très hypothétique. Il a produit à cet égard une lettre du 8 mai 2008 du directeur de l'Y.________ indiquant: "…compte tenu de la longue liste d'attente, nous ne voyons aucune possibilité que vous puissiez accéder au statut de résidant avant de nombreuses années". S'agissant du rabais dont il pourrait bénéficier, l'intéressé a relevé que cet avantage était négligeable compte tenu du faible nombre d'établissements Y.________ dans le monde (douze en tout, dont quatre en Suisse).
Le recourant s'est encore exprimé le 26 juin 2008. Il précise que la possibilité que prévoit le règlement de la PPE de transformer une unité hôtelière en condominium (unité destinée aux "résidants") n'est pas seulement très réduite comme il l'indiquait dans ses observations complémentaires, mais "impossible". Il a produit à cet égard une lettre du 30 mai 2008 de l'administrateur de la société qui exploite l'Y.________, dont on extrait le passage suivant:
"Actuellement le nombre maximum de condominis est atteint; il n'y a donc pas de possibilité d'augmenter celui-ci et il y a lieu de souligner que les unités hôtelières ne peuvent pas être transformées en condominis."
Dans ses observations complémentaires du 31 juillet 2008, l'autorité intimée a relevé que la situation actuelle de l'appartement du recourant pouvait évoluer; elle maintenait dès lors sa position.
Le tribunal a statué par voie de circulation. Les considérants ci-dessous ont donné lieu à une procédure de coordination, au sens de l’art. 34 du règlement organique du Tribunal cantonal de 13 novembre 2007 (ROTC ; RSV 173.31.1), auprès des juges de la IIème Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, MM. Rémy Balli, Pierre-André Berthoud, Xavier Michellod et Robert Zimmermann.
Considérant en droit
1. Déposé dans le délai de trente jours prévu par l'art. 15 al. 2 de la loi vaudoise du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI; RSV 642.21), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
2. Le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 98 let. a de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (règle expressément rappelée à l'art. 36 let. c de la loi vaudoise du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administrative [LJPA; RSV 173.36] abrogée par l'art. 118 al 1 LPA-VD). La LEFI ne comportant aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité, le pourvoir d'examen de la Cour de droit administratif et public est par conséquent limité au contrôle de la légalité de la décision attaquée. Selon sa jurisprudence (rendue sous l'empire de la LJPA, mais qui demeure valable après l'entrée en vigueur de la LPA-VD), le tribunal renonce à corriger l'estimation fiscale lorsque la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit est inférieure à 5%, marge en deçà de laquelle il considère qu'il n'y a pas abus du pouvoir d'appréciation (voir Tribunal administratif, arrêts EF.2007.002 du 30 janvier 2009; EF.1998.0006 du 17 juin 1998; EF.1996.0044 du 24 septembre 1996; EF.1993.0029 du 8 septembre 1993; EF.1992.0039 du 1er juillet 1993).
3. Conformément à l’art. 20 LEFI, la commission d’estimation du district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
En l'espèce, compte tenu du transfert de propriété intervenu, la commission était fondée à revoir l'appréciation de l'estimation fiscale de la parcelle no 1********.
4. Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur fiscale ne peut toutefois pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
En l'espèce, le recourant ne critique pas la valeur vénale arrêtée par la commission à 200'000 fr., soit le prix d'acquisition de l'appartement; il conteste en revanche la valeur de rendement retenue.
5. a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RLEFI; RSV 642.21.1) précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base d'un taux de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, de 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Les instructions du Chef du Département des finances pour les Commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions) prévoient qu'à défaut de loyer ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2.
b) En l'espèce, la commission a fixé la valeur de rendement à 220'000 francs. Se basant sur un prix de 220 fr. le m2, elle a retenu un loyer de 1'190 fr. par mois, soit 14'280 fr. par an. Elle a capitalisé ensuite ce montant à un taux de 6,5%. Cette méthode, fondée sur la capitalisation d’un revenu brut, jugé "normal", trouve appui dans les règles de calcul dictées par les art. 21 et 22 RLEFI: "la valeur de rendement (…) s’obtient en capitalisant le revenu normal… ". Le recourant conteste cette façon de procéder. Il explique que son appartement est affecté à l'exploitation hôtelière et qu'il ne peut pas l'occuper personnellement. Il considère qu'il faut ainsi se baser sur sa participation aux résultats de l'exploitation de l'Y.________ pour calculer la valeur de rendement.
6. a) L'Y.________ comprend deux catégories de copropriétaires: les "résidants" qui occupent personnellement leurs appartements (ou qui peuvent les donner à bail); et les "eurotelmen" qui mettent à disposition de l'établissement leurs appartements et qui participent, en contrepartie, aux résultats d'exploitation (art. 2, 6 et 12 du règlement de la PPE). Le recourant est un "eurotelmen". L'autorité intimée ne le conteste pas. Elle relève toutefois que le règlement de la PPE offre au recourant la possibilité de devenir un "résidant". Il est vrai que, selon l'art. 6 du règlement, chaque année ou lors d'une acquisition de propriété par étages, les copropriétaires peuvent demander à appartenir à l'une ou l'autre des catégories. Ils ne peuvent toutefois devenir résidant que si le nombre des "eurotelmen" représente au moins le 85 % des 160 chambres du bâtiment principal. Le nombre de chambres mises à disposition des résidants ne peut en effet pas être supérieur à 24 chambres; l'exploitation hôtelière serait sinon compromise par l'insuffisance de lits (art. 6bis du règlement). Actuellement, ce nombre maximal de 24 chambres est atteint et la liste d'attente pour devenir résidant est longue. Selon les informations du directeur de l'établissement (voir sa lettre du 8 mai 2008), le recourant ne pourrait pas accéder au statut de résidant avant de nombreuses années. Par ailleurs, l'administrateur de la société exploitante (dans sa lettre du 30 mai 2008) a précisé qu'il n'était pas possible de transformer une unité hôtelière en condominium. Apparemment, la seule possibilité pour le recourant de devenir "résidant" serait d'acquérir une unité en condominium. Au regard de ces éléments, il faut partir du constat que le recourant ne peut pas occuper personnellement son appartement, à tout le moins à moyen terme.
b) Le calcul établi par la commission pour déterminer la valeur de rendement ne prend pas en compte les particularités de la situation du copropriétaire qui ne peut ni habiter, ni mettre en location son appartement, mais – à moyen terme – seulement prétendre à une participation au bénéfice de l’exploitation de l’hôtel. Ces considérations conduisent à rejeter la solution retenue par l’intimée, qui se fonde sur un prix au m2 usuel, « normal » pour fixer un loyer fictif, sans rapport avec le revenu effectif de l’intéressé.
A cet égard, la méthode préconisée par le recourant paraît à première vue plus équitable, mais soulève d’autres problèmes. Les données du dossier exposent des résultats variables au cours des cinq dernières années: 7'438 fr. 20 en 2002; 2'722 fr. 09 en 2003; 2'710 fr. 18 en 2004; 3'247 fr. 04 en 2005; 5'965 fr. 68 en 2006. Il n'y aurait pas lieu de soustraire de ces montants le rendement lié à la partie restauration de l'exploitation; c'est en effet la propriété de l'appartement qui confère un droit au rendement de l'exploitation, tant de l'hôtel que du restaurant. La participation aux résultats d'exploitation du recourant s'élèverait ainsi à une moyenne de 4'416 fr. 64. Aux rendements ainsi exposés, il conviendrait cependant d'ajouter la quote-part du recourant (de dix millièmes) aux réserves attribuées au fonds de rénovation. De même, on peut encore s’interroger sur la nécessité de prendre en compte (comme le relève l’intimée) le rabais dont bénéficie le recourant sur le tarif des chambres d'autres établissements Y.________, qui constituerait un avantage, mais aléatoire et de surcroît difficile à chiffrer. Ainsi, à y regarder de plus près, la valeur de rendement calculée de cette manière n’apparaît guère satisfaisante: elle repose sur des critères fluctuants et pour certains difficiles à chiffrer; elle serait de nature à entraîner une réévaluation constante de l’estimation fiscale.
c) En définitive, les deux approches – celle qu’a suivie la commission et celle que requiert le recourant, fondée sur une moyenne des revenus d’exploitation – se heurtent à des obstacles théoriques ou pratiques. La difficulté vient du fait que le non-résident bénéficie d’un statut si particulier que sa situation n’apparaît guère comparable à celle d’un copropriétaire traditionnel et plus proche de celle de l’acquéreur de droits de participation dans une entreprise exploitant un hôtel. Ce statut particulier requiert que l’on s’écarte de la méthode fondée sur la capitalisation d’un revenu brut normal, instituée par les art. 21 et 22 RLEFI, au bénéfice d’un calcul adapté aux établissements hôteliers. C’est dès lors aux règles prévues par l’art. 27 RLEFI, consacrées à l’estimation des hôtels et des établissements analogues, qu’il convient de se référer. L’autorité intimée sera dès lors invitée à procéder à une nouvelle estimation de la quote-part de propriété du recourant, en application de l’art. 27 RLEFI.
Ces considérations conduisent à une admission partielle du recours: le tribunal annulera la décision attaquée et renverra le dossier à l’autorité intimée, invitée à procéder à un calcul conforme à l’art. 27 RLEFI.
7. En définitive, le recourant n’obtient que partiellement gain de cause, ses conclusions étant pour l’essentiel rejetées. Il aura dès lors à supporter un émolument légèrement réduit et ne peut par ailleurs se voir allouer de dépens.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey du 30 janvier 2008 est annulée, l’intimée étant invitée à statuer à nouveau, dans le sens du considérant 6 ci-dessus.
III. Un émolument de justice de 800 (huit cents) francs est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 29 octobre 2009
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.