TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 31 mars 2009
Composition
M. Vincent Pelet, président; MM. Georges Arthur Meylan et Antoine Rochat, assesseurs; M. Nader Ghosn, greffier.
Recourant
A.________, à 1.********, représenté par Fiduciaire CM Fidatel SA, à Lausanne.
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne.
Objet
Recours A.________ c/ décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 25 octobre 2006 (parcelle n° 2.********, 3.******** - refus de révision ensuite de cession du droit de superficie de l'estimation du 24 mars 2005)
Vu les faits suivants
A. Par acte notarié ******** du 9 septembre 2004, la société 4.******** SA a cédé à A.________ la servitude de droit de superficie immatriculé comme droit distinct et permanent sous feuillet 2.******** du cadastre de la Commune de Lausanne, grevant jusqu’au 1er janvier 2020 la parcelle no 5.********, propriété de cette commune. Les parties ont arrêté le prix de cession à 115'000 fr. (art. 13 du contrat de cession). Les désignations des immeubles au registre foncier indiquent des estimations fiscales, fixées respectivement à 511'000 fr. pour le droit de superficie (parcelle 2.********) et à 131'000 fr. pour le fonds grevé (parcelle 5.********).
B. Le 6 janvier 2005, A.________ a adressé à la Commission d’estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : CEFI), le questionnaire relatif à la révision de l’estimation fiscale de la parcelle no 2.******** ensuite de la cession. Ce formulaire indique un rendement locatif net de 32'400 francs.
Par décision du 24 mars 2005, qui comporte l'indication des voies de droit, la CEFI a maintenu la valeur de la parcelle 2.******** ensuite de la cession à 511'000 francs.
C. Le 22 septembre 2006, A.________ est intervenu auprès de la CEFI pour faire valoir que, faute de dédommagement prévu à l’échéance, le droit de superficie devait être amorti à la date du 1er janvier 2020, raison pour laquelle le prix de cession avait été arrêté à 115'000 francs. L’estimation fiscale ne devant pas être supérieure à la valeur vénale, il demande à la Commission de procéder à un réexamen du dossier et de ramener l'estimation au montant de 115'000 fr. ou de 131'000 fr., soit à la valeur de la parcelle grevée du droit (no 5.********.)
Dans sa réponse du 25 octobre 2006, la CEFI a relevé que l'estimation fiscale avait été portée à 511'000 fr. lors de la révision générale de 1992, sur la base des critères établis pour la taxation de ce genre d'immeubles. Lors de la cession du droit de superficie, la taxation de 1992, considérée après contrôle comme toujours appropriée, a été maintenue, conformément à l’art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21.1; RLEFI). La CEFI a dès lors refusé d’entrer en matière sur la demande de révision du 22 septembre 2006, faute d'élément nouveau; la Commission souligne au demeurant que la décision du 24 mars 2005 est en force.
Le 27 octobre 2006, A.________ a précisé que sa correspondance du 22 septembre 2006 constituait une demande de révision (et non un recours), fondée sur la confusion que faisait, selon lui, la CEFI entre les parcelles nos 2.******** et 5.********.
La CEFI a répondu le 1er novembre 2006 pour confirmer son refus d’entrer en matière sur la demande de révision; elle expose ce qui suit :
« La Commission apporte les renseignements complémentaires suivants concernant son courrier de rejet de demande de révision du 25 octobre 2006 :
les taxes des parcelles 5.******** et 2.******** ont été établies lors de la révision générale de 1992 ;
la parcelle 5.******** propriété de la Commune de Lausanne a été taxée sur la base de la redevance perçue pour le droit de superficie, cette valeur a été capitalisée pour obtenir l’estimation fiscale. Cette taxe ne tient compte que de la valeur du terrain ;
la parcelle 2.******** a été taxée de la manière suivante :
Revenu total lors de la révision générale de 1992 : Fr. 44'400.—
. / . Redevance DDP - Fr. 4'800.—
Revenu net Fr. 39'600.—
Taux de capitalisation : 7,75%
Valeur de rendement Fr. 511'000.—
L’estimation fiscale a été arrêtée à cette valeur de rendement, ceci conformément aux instructions établie lors de la révision générale de 1992. Cette taxe ne tient compte que de la valeur du bâtiment. »
D. Le 17 novembre 2007, A.________ a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif (devenu la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal dès le 1er janvier 2008). Pour l'essentiel, le recourant fait valoir que les conditions de l'art. 9 RLEFI invoqué par la Commission n'étaient pas réalisées, si bien qu'il n'y avait pas lieu d'écarter le prix de vente convenu par les parties lors de la cession du 9 septembre 2004. Au surplus, le recourant se prévaut du rendement locatif net de 34'200 fr. annoncé dans le formulaire du 6 janvier 2005 et du montant des redevances pour l'usage du droit de superficie, porté à 8'526 fr. pour l'année 2006. Le recours conclut à ce qu'il plaise au Tribunal administratif prononcer:
II. La Commission d'estimation fiscale des immeubles est invitée à procéder à une nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 2.********, en application des articles 2 LEFI et 8 RLEFI et fixer l'estimation fiscale au montant de la valeur vénale lors de la dernière transaction, à hauteur de fr. 115'000.--.
III. A défaut et subsidiairement si l'article 9 RLEFI devait être, par hypothèse confirmé, la nouvelle estimation devrait tenir compte de la calculation du rendement locatif ainsi que de la redevance annuelle actuels.
Dans sa réponse du 18 décembre 2006, l'autorité intimée a conclu au rejet du recours.
E. Le Tribunal a statué à huis clos.
Les moyens des parties sont repris ci-après dans la mesure utile.
Considérant en droit
1. a) L'art. 23 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (RSV 642.21; LEFI) permet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier; cet article ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier, mais une demande de réexamen (ou de nouvel examen; sur cette institution cf. André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 949). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (cf. art. 23 al. 3 LEFI; en outre RDAF 1991, p. 324, EF.1993.0024 du 30 août 1993 et EF.1994.0046 du 11 juillet 1994). Autrement dit, la voie de la mise à jour de l'art. 20 LEFI, comme aussi celle de la révision de l'art. 23 LEFI sont ouvertes en présence de faits nouveaux, c'est-à-dire postérieurs à la dernière taxation. Constituent notamment de tels faits nouveaux, les mutations, réunions ou divisions de biens-fonds, constructions ou démolitions de bâtiments, constitutions ou radiations de servitudes et toute opération qui a une incidence notable sur la valeur fiscale de l'immeuble (art. 20 LEFI; cf EF.1997.0027 du 22 juin 2006, consid. 1).
b) La jurisprudence a par ailleurs précisé que la voie de la révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière administrative, constituait une institution générale du droit qui devait être reconnue en matière d'estimation fiscale également; en l'absence de règles spécifiques sur ce point, le Tribunal administratif a considéré adéquat d'appliquer par analogie les règles du droit fiscal cantonal en matière d'impôt cantonal et communal (cf. EF.1995.0058 du 8 février 1996 ; EF.1995.0003 du 4 juillet 1995, rendu sous l’empire des art. 107 ss de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux [aLI] ; depuis le 1er janvier 2001, la révision est régie par les art. 203 ss de la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts direct cantonaux [RSV 642.11; LI]); la voie de la révision est ainsi ouverte "lorsque des faits importants ou des preuves concluantes sont découverts" (art. 203 al. 1 let. a LI). Par faits nouveaux, on ne doit pas entendre ici ceux qui surviennent après la décision attaquée; il s'agit de faits qui se sont produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa faute d'alléguer dans la procédure précédente (sur ce point, cf. Grisel, op. cit., p. 943 ss et la jurisprudence citée ; EF.1995.0003 du 4 juillet 1995). La voie de la révision est également ouverte lorsque l'autorité qui a statué "n'a pas tenu compte de faits importants ou de preuves concluantes qu’elle connaissait ou devait connaître ou qu’elle a violé d’une autre manière l’une des règles essentielles de la procédure" (art. 203 al. 1 lettre b LI), cette hypothèse visant en particulier le cas de l'inadvertance manifeste. Pour être recevable, la demande de révision doit toutefois intervenir dans les nonante jours dès la découverte du motif de révision (selon l'art. 204 LI qui s'applique par analogie également).
2. En l’occurrence, une décision a été prise le 24 mars 2005 à l’issue du réexamen de la situation ensuite de la cession, conformément à l’art. 20 LEFI. Cette décision, entrée en force à l'échéance du délai de recours, ne plus être remise en cause, faute de fait nouveau postérieur à l’estimation, sauf l’hypothèse de la révision au sens étroit. Cela étant, on ne peut que relever que la prétendue confusion entre fonds grevé et droit de superficie ne constitue pas un fait nouveau au sens de l’art. 203 let. a LI, dans la mesure où cet élément était clairement reconnaissable lors de la décision du 24 mars 2005; cette confusion n’est au surplus nullement réalisée au vu du des pièces au dossier. Il n’y a par ailleurs pas lieu d’examiner si l’on se trouve dans le cas d’espèce en présence d’un autre cas de révision (inadvertance manifeste de l’autorité ou violation d’une règle essentielle de la procédure), car la demande du recourant n’est de toute manière pas intervenue en temps utile. La décision contestée date du 24 mars 2005 et le recourant n’a pu que constater la prétendue confusion dont il entend se prévaloir aujourd’hui. Ce n’est pourtant que le 22 septembre 2006, soit plus d’une année et demie après la décision, que le recourant est intervenu pour faire valoir ses objections, partant largement après l’échéance du délai de trois mois découlant de l’application analogique de l’art. 204 LI. Le recourant n’a saisi la CEFI que pour revenir sur l’estimation fiscale et les chiffres retenus et il a fait de même en procédure de recours; il n’a en revanche pas esquissé le moindre argumentaire tendant à démontrer que la commission aurait refusé à tort d’entrer en matière sur sa demande de révision. On précisera, à toutes fins utiles que le recourant n’a aucune prétention à faire valoir en ce qui concerne le fonds grevé, dont il n’est pas propriétaire. Enfin, les explications de la CEFI du 1er novembre 2006 paraissent en première analyse conformes à la jurisprudence qui définit la méthode d’estimation et le taux de capitalisation (cf. EF.1995.0009 du 29 mai 1995, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral du 24 juin 1996, 2P.228/1995).
3. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Vu l'issue du litige, le recourant supportera l'émolument de justice; par ailleurs, il n'a pas droit à l'allocation de dépens.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision du 25 octobre 2006 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de justice de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 31 mars 2009
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.