TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 juin 2009
Composition
M. Vincent Pelet, président; MM. Georges Arthur Meylan et Antoine Rochat assesseurs; M. Christophe Baeryswil, greffier.
Recourante
X.________ SA, à Chur, représentée par ERNST & YOUNG SA, à Zurich,
Autorité intimée
Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne,
Objet
Recours X.________ SA c/ décision du Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne du 6 mars 2006 (parcelle n° ********)
Vu les faits suivants
A. La société Y.________ service SA (ci-après: Y._______ SA) était titulaire jusqu'en 2003 d'un droit distinct et permanent de superficie immatriculé sous feuillet No ******** du cadastre de la commune de 1********. Le bien-fonds porte un bâtiment industriel construit en 1979. Le droit inscrit au registre foncier a fait l'objet d'une estimation arrêtée à 4'732'000 fr. lors de la révision générale de 1992. Le montant de l'estimation a été fixé comme il suit :
Nature
Surface
Prix au m2
Total
Bureaux
390
Fr. 180.--
Fr. 70'200.--
Atelier
90
Fr. 100.--
Fr. 9'000.--
Halle + quai
3'040
Fr. 120.--
Fr. 364'800.--
Total
Fr. 444'000.--
./. Redevance DDP
Fr. 77'296.--
Total
Fr. 366'704.--
Valeur locative totale
Fr. 366'704.--
Revenu total
Taux de capitalisatation
Val. de rendement
Fr. 366'704.--
7.75%
Fr. 4'732'000.--
B. Le 23 avril 2003, la société Y.________ SA (ci-après: Y.________ SA) a vendu l'entier du capital actions de Y.________ SA (soit 2'000 actions nominatives d'une valeur nominale de 500 fr. l'action) à la société X.________ AG (ci-après : X.________ AG ou la recourante). X.________ AG a dès lors absorbé par fusion la société Y.________ SA avec effet au 30 juin 2003 (inscription du nouveau titulaire de la parcelle no ******** le 13 mai 2004).
L'acte du 23 avril 2003 se réfère en particulier pour la détermination du prix au bilan de la société Y.________ SA, arrêté au 31 décembre 2002. Ce bilan, dont le total s'élève à 11'814'984 fr., comprend notamment les postes suivants:
- liquidités: 985'921 fr.,
- immeubles: 1'679'700 fr. (1'833'300 fr. au 31.12.2001),
- fonds propres (capital, réserve, bénéfice reporté, bénéfice de l'exercice 2002): 1'868'153 fr.,
- dettes à long terme: 5'728'518 fr., dont un prêt de 1'867'247 fr. de Z.________ SA.
En outre, l'acte du 23 avril 2003 énonce les éléments de calcul du prix de vente, en exposant les données suivantes (art. II/2 a et b):
La valeur totale de l'entreprise ("entreprise value") a été arrêtée à 8 millions de francs. Cette valeur comprend:
- 5'728'000 fr. de fonds étrangers, dont une dette de 1'867'000 fr. en faveur de la société actionnaire venderesse,
- 2'272'000 fr. de fonds propres.
L'acquéreur reprend les liquidités ("operationally used cash position", de 990'000 fr. au 06.03.2003) pour le prix de 495'000 francs.
Les prix de vente sont fixés dès lors à:
- 2'272'000 fr. pour les 2'000 actions nominatives,
- 495'000 fr. pour les liquidités ("cash position"),
- 1'867'000 fr. pour la dette reprise.
Le prix de vente de 2'767'000 fr. évoqué dans l'acte de recours (ci-dessous, let. E) représente la somme des deux montants arrêtés par les parties, respectivement comme valeur des actions et des liquidités (2'272'000 fr + 495'000 fr.).
C. L'Administration cantonale des impôts (ci-après: l'ACI) a arrêté l'assiette du droit de mutation à 3'827'853 fr. (cf. bordereau définitif du 4 octobre 2005). Il ressort d'une lettre du 5 septembre 2005 du mandataire de la recourante à l'ACI que l'assiette ainsi déterminée repose les valeurs suivantes:
- valeur du bâtiment: 2'577'853 fr.,
- valeur du droit de superficie: 1'250'000 fr.,
- total de l'assiette imposable: 3'827'853 francs.
D. Le 20 décembre 2005, X.________ AG a requis du Conservateur du registre foncier l'inscription de la nouvelle estimation fiscale convenue avec l'ACI de 2'577'853 francs.
Le 6 mars 2006, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : CEFI) a répondu à cette réquisition en confirmant (sans la modifier) l'estimation fiscale de l'immeuble à 4'732'000 francs. La CEFI met en avant que le droit de mutation et l'estimation foncière ne sont pas régis par les mêmes lois et qu'aucune expertise immobilière, ni aucun fait nouveau n'amènent à remettre en cause la taxation établie lors de la révision générale de 1992.
E. Agissant en temps utile le 4 avril 2006, X.________ AG a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif (devenu la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal le 1er janvier 2008), en concluant à ce que l'estimation fiscale soit arrêtée à 2'578'547 francs. Dans son mémoire, la recourante expose que le prix de vente du capital actions de la société Y.________ SA a été arrêté à 2'767'000 fr. et s'en explique comme il suit :
"Le prix de vente a été déterminé basé sur une évaluation de la société (exploitation incl. immeuble) sur la base des comptes annuels au 31 décembre 2002 (appendice 3 : comptes annuels 2002), qui font état de fonds propres de CHF 1'868'153. Il en résulte que l'ensemble de réserves latentes (y compris un éventuel goodwill) se montait à CHF 898'847 selon le calcul suivant :
Prix de vente
CHF
2'767'000.--
./. Fonds propres (valeur comptable)
CHF
1'868'153.--
Réserves latentes / goodwill
CHF
898'847.--
Il ne ressort pas du contrat de vente si ces réserves latentes ou ce goodwill sont à attribuer en entier au droit de superficie et au bâtiment de Y.________, à d'autres actifs ou au commerce de boissons. Afin d'éviter de longues discussions sur ce point, nous vous proposons d'assumer que l'entier des réserves latentes concerne l'immeuble (droit de superficie et bâtiment). Il en résulte ainsi la valeur vénale suivante:
Valeur comptable
CHF
1'679'000.--
Réserves latentes
CHF
898'847.--
Valeur vénale
CHF
2'578'547.--
La CEFI a répondu au recours le 8 mai 2006. Elle souligne que la valeur comptable de 2'576'547 fr. proposée par la recourante comme valeur vénale pour un bâtiment de 44'049 m³ correspondrait à un prix net de 58 fr. 53 le m³, prix qui n'est pas conforme au prix du marché. Après visite des lieux, la commission a confirmé par des calculs de contrôle l'estimation de 1992, qui correspond à un prix de 107 fr. par m³ (pour une valeur de l'assurance-incendie à neuf de 144 fr. par m³). Elle expose enfin que tous les immeubles de cette catégorie ont été estimés sur la base des mêmes critères de taxation et non pas sur la base d'une valeur comptable additionnée d'une réserve latente.
La recourante s'est déterminée le 24 mai 2006. Elle expose que la vente des actions constitue une opération conclue entre tiers, que le prix de vente correspond dès lors à la valeur de l'immeuble sur le marché (la valeur marchande aurait été "comptée en concordance" avec l'art. 8 REFI) et que la transaction n'a pas été fixée sous l'influence de conditions particulières au sens de l'art. 9 REFI.
F. Le Tribunal a statué à huis clos. Après une première délibération, invitée à indiquer les conditions du droit de superficie immatriculé sous feuillet n° ******** du cadastre de la commune de 1********, la recourante a produit le contrat de superficie, acte notarié Depierraz, passé le 14 décembre 1978 avec les Chemins de fer fédéraux, et dont on transcrit ci-dessous les art. 9 (chapitre III: conditions financières) et 15 (chapitre V: fin des rapports contractuels, droit de retour):
Article 9
Le superficiaire versera aux CFF une rente annuelle de huit francs par mètre carré payable par année civile, au trente juin, sur le compte […] des Chemins de fer fédéraux suisses, à Berne, dès le premier août mil neuf cent septante-neuf. Pour l'année mil neuf cent septante-neuf, dite rente sera donc de 8X5:12 = 3,30/m2 (trois francs et trente centimes le mètre carré).
Les CFF ont le droit d'augmenter cette redevance au début de chaque période de cinq ans comprise dans la durée du présent droit de superficie, la première fois le premier janvier mil neuf cent huitante-trois proportionnellement à la hausse correspondante de l'indice suisse des prix à la consommation ou de tout autre indice officiel appelé à lui succéder. La redevance initiale correspond à l'indice de cent points (septembre mil neuf cent septante-sept). Sans préjudice des augmentations prévues ci-dessus, il est convenu que la redevance pourra être augmentée dans le cas où le superficiaire affecterait le terrain à une utilisation accrue notamment en surélevant le bâtiment ou en modifiant les installations faisant l'objet de l'autorisation de construire.
Les adaptations résultant de l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation ou de tout autre indice appelé à lui succéder seront notifiées par les CFF au superficiaire par lettre recommandée et sans autre formalité.
En plus des adaptations ci-dessus, la rente du superficiaire pourra être révisée tous les vingt-cinq ans en fonction de l'augmentation de la valeur vénale des terrains, compte tenu toutefois des ajustements déjà intervenus selon les dispositions du présent article.
Article 15
A l'extinction du droit de superficie, les constructions et les installations deviennent la propriété des CFF à moins que ceux-ci ne demandent le rétablissement des lieux dans leur état primitif. Les frais de démolition et de remise en état des lieux sont alors à la charge du superficiaire.
Si les CFF reprennent et utilisent les constructions et installations édifiées par le superficiaire, ils lui verseront une indemnité pouvant aller jusqu'au cinquante pour cent du coût de construction d'édifices ou d'installations semblables au moment de la reprise, sous déduction d'une moins-value pour vétusté, défaut d'entretien ou pour anachronisme des installations existantes.
Cette indemnité sera équitablement réduite si le propriétaire doit procéder à des transformations ou à des réparations des constructions et des installations.
A l'extinction du droit de superficie, le superficiaire doit immédiatement quitter les lieux, même si la question de l'indemnisation n'est pas encore réglée.
Les conventions sont à annoter au registre foncier au sens des articles sept cent septante-neuf lettre e) du Code civil suisse et septante et un lettre b) de l'ordonnance sur le registre foncier.
L'instruction s'est poursuivie. A la requête encore du juge instructeur, la recourante a précisé le 8 mai 2009 le montant de la redevance annuelle payée par le superficiaire: 163'224 fr. en 2003, 163'860 fr. en 2004 et 2005, 171'600 fr. de 2006 à 2008.
G. Les moyens des parties sont repris ci-après dans la mesure utile.
A bientôt pour la suite, cher Nader ! gz
Considérant en droit
1. La commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l’estimation des immeubles lorsqu’il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d’autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué (art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l’estimation fiscale des immeubles, ci-après : LEFI ; RSV 642.21). L’art. 23 al. 1 LEFI dispose que tout propriétaire peut demander la révision de l’estimation de son immeuble, s’il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s’écarte de l’estimation portée au registre; cette procédure de "révision" s’apparente dans une très large mesure à la procédure de mise à jour, dès lors que, sauf demande spéciale et motivée, elle se fait en même temps que la mise à jour périodique prévue par l’art. 20 LEFI (art. 23 al. 3 LEFI ; EF.2000.0006 du 2 novembre 2000). On rappellera en outre que dans la procédure ordinaire de mise à jour, il s’agit de fixer, à une date donnée, la valeur cadastrale d’un immeuble dont on présume qu’elle a notablement varié par rapport à l’estimation portée au registre (cf. EF.1994.0017 du 6 juin 1994; EF.1998.0006 du 17 juin 1998 ; EF.1997.0027 du 22 juin 2006).
En l’occurrence, la reprise du droit de superficie par la recourante est un motif de mise à jour au sens de l’art. 20 LEFI, et la commission est entrée en matière sur la demande de révision ; elle s’est d'ailleurs rendue sur place et a effectué des calculs de contrôle.
2. a) L'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (art. 2 al. 1 LEFI). Toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (art. 2 al. 2 LEFI). Ce régime ne heurte pas l’art. 14 al. 1 LHID (ATF 128 I 240, consid. 3).
La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (art. 2 al. 3 LEFI). La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble (art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles ; ci-après: RLEFI ; RSV 642.21.1). S’agissant d’un immeuble occupé par son propriétaire, la commission doit procéder elle-même à l’évaluation du revenu brut, si aucun loyer n’a été fixé (cf. art. 21 al. 3 RLEFI). La justification du taux utilisé doit toujours pouvoir être faite de façon à conserver l’égalité de traitement d’imposition entre tous les immeubles (art. 7 al. 2 RLEFI).
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). Selon l’art. 8 RLEFI, il convient à ce propos de prendre en compte l’offre et la demande, en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1) ; à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Les Instructions du Chef du Département des finances pour la révision générale, du 31 janvier 1991, pour les commissions de district d’estimation fiscale des immeubles (ci-après : les Instructions), prévoient des valeurs indicatives à utiliser à défaut de revenu locatif, notamment, en zone urbaine: pour des dépôts non fermés, un prix annuel compris entre 80 et 150 fr./m2 ; pour des ateliers et des dépôts fermés, un prix annuel compris entre 120 et 220 fr./m2 ; pour les bureaux et surfaces commerciales, un prix annuel compris entre 200 et 400 fr./m2 (cf. Instructions, p.4).
Le prix de vente n’est pris en considération que si la vente n’a pas été conclue sous l’empire de circonstances extraordinaires au sens de l’art. 9 RLEFI, qui réserve l'hypothèse des ventes lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération. La commission de district est autorisée, si elle constate sans procéder à d'amples investigations que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative (EF.1993.0035 du 4 octobre 1994; pour des cas où des écarts de 25% ont été constatés entre le prix d'adjudication de l'immeuble aux enchères publiques et la valeur vénale calculée par la commission, cf. EF.2004.0001 du 20 octobre 2004; EF 1999.0002 du 7 mai 1999; EF 1997.0007 du 14 juillet 1997; EF.1998.0006 du 17 juin 1998; voir également arrêt EF.1998.0009 du 10 août 1998, dans lequel le tribunal s'est écarté du prix d'acquisition pour le motif que la valeur de liquidation après faillite du vendeur avait été fixée sans l'accord de ce dernier, partant en l'absence de négociations).
b) La valeur vénale d’un immeuble avec une construction s’obtient en additionnant les valeurs du terrain et du bâtiment. En l’occurrence, toutefois, il ne s'agit pas ici de fixer l'estimation fiscale du fonds grevé, mais celle du droit de superficie et des bâtiments qu'il porte (cf. Instructions, p. 7).
La jurisprudence a précisé que l’estimation d’un droit de superficie se déterminait de la même manière que celle d’un immeuble semblable, sans qu’il y ait lieu de tenir compte des dispositions que la partie accepte de se voir imposer contractuellement sur la cessibilité du droit, sur le montant à verser à la superficiaire en cas de radiation ou d’extinction du droit de superficie ou d’exercice du droit d’emption prévu conventionnellement; la moyenne entre l’indemnité que toucherait la superficiaire en cas de résiliation du contrat de superficie et celle qu’elle pourrait espérer toucher du superficiant, dans l’hypothèse où c’est lui qui mettrait fin au contrat, n’est - par exemple - dès lors pas déterminante comme valeur d’estimation fiscale (cf. EF.1993.0074 du 24 octobre 1994 ; EF.1994.0021 du 8 mars 1995). Le Tribunal administratif a par ailleurs jugé, en se référant à l’art. 8 al. 2 RLEFI, que la valeur vénale du droit de superficie équivalait à sa valeur de rendement lorsque l’autorité ne disposait pas d’indications comparatives sur des transactions récentes d’objets semblables (cf. EF.1995.0009 du 29 mai 1995 ; cf. également EF.1992.0033 du 28 avril 1993, dont il ressort notamment que sur un marché où ne dominent pas les transactions à caractère spéculatif, la valeur vénale a tendance à se rapprocher de la valeur de rendement) ; le Tribunal fédéral a admis cette solution dès lors que les règles applicables prévoyaient une imposition des immeubles à leur valeur de rendement ; il a souligné que cette manière de faire n’était pas arbitraire car, quelle que soit la valeur vénale du droit de superficie, le bâtiment construit sur la base de ce droit conservait son rendement constant jusqu’à l’échéance dudit droit; le caractère sévère et sommaire d’un calcul qui ne tient compte que de la valeur objective de rendement, sans prendre en considération les particularités du droit de superficie, notamment une clause de retour gratuit, peut être corrigé – comme cela a été fait dans le cas jugé - par l’application d’un taux de capitalisation élevé, favorable au superficiaire (cf. arrêt du Tribunal fédéral du 24 juin 1996, 2P.228/1995 consid. 4 let. c à e, qui confirme l'arrêt cantonal, EF.1995.0009 du 29 mai 1995, admettant des taux de capitalisation portés à 9%, et à 8% pour l'une des parcelles afin de tenir compte du caractère récent de la construction). Enfin, le Tribunal administratif a jugé que le prix de vente d’actions était influencé par d’autres critères que ceux retenus par les art. 2 LEFI et 8 RLEFI pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble; les parties à un tel contrat de vente sont en effet guidées essentiellement, pour fixer le prix de vente, par le rendement du capital investi et donc les bénéfices nets dégagés par l’exploitation, alors que doivent également entrer en ligne de compte d’autres critères, comme ceux relatifs à la situation dans l’agglomération, à l’état et à la qualité de la construction (cf. EF.1999.0009 du 30 décembre 1999 arrêt dans lequel la valeur vénale fixée sur la base du rendement a été vérifiée et confirmée par des calculs de la valeur intrinsèque et selon la méthode dite "Joye").
c) Pour le surplus, en retenant que la valeur de sortie admise par l’ACI pour un bien-fonds dans le cadre de la liquidation d'une société immobilière était calculée selon les principes déjà appliqués par la CEFI, le Tribunal administratif a jugé que cette valeur de sortie faisait règle comme valeur vénale, sous réserve de circonstances concrètes propres au cas d’espèce et justifiant que l’on s’en écarte (cf. EF.1999.0003 du 11 avril 2006 et les références citées). Il ressort de l’examen de la jurisprudence rendue en application de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l’impôt sur les successions et donations (ci-après : LMSD, RSV 648.11), que l’ACI doit se référer en particulier aux directives du Chef du Département des Finances aux commissions d’estimation foncière lorsqu’elle cherche à reconstituer, au sens de l’art. 6 al. 5 LMSD, une valeur vénale du bien-fonds que le prix fixé ne paraît pas respecter (cf. FI.1998.0034 du 3 mai 2000, consid. 2 b aa p.6). Cela étant, le point de savoir si, dès lors, la CEFI est en principe également liée par l’estimation retenue par l’ACI, comme dans l'hypothèse d'une liquidation d'une société immobilière (solution de l’arrêt du 11 avril 2006 cité ci-dessus), peut demeurer indécis dans le cas d’espèce: il y a de toute façon lieu d’admettre que les éléments particuliers de la cause commandent ici que la CEFI s’écarte de l'estimation admise par l'ACI.
3. a) Dans sa réponse du 8 mai 2006, se référant aux art. 8 et 9 RLEFI, l'autorité intimée expose qu'elle n'est pas entrée en matière sur la demande de révision, pour confirmer sans modification la taxe établie lors de la révision générale de 1992. L'estimation établie alors se fonde sur une valeur de rendement capitalisée, selon la méthode prescrite par l'art. 8 al. 2 RLEFI à défaut d'autres indications pouvant tenir lieu d'éléments de comparaison. En 1992, la valeur de rendement du droit de superficie a été arrêtée au montant de 4'732'000 fr., calculée sur la base des diverses valeurs locatives déterminées selon la nature des locaux (bureaux, atelier, halle, pour un total de 440'000 fr.), sous déduction de la redevance due par le superficiaire (77'296 fr.); le solde (366'704 fr.) a été capitalisé à un taux de 7,75% se situant dans la fourchette de l’art. 7 al. 2 RLEFI. S’agissant du taux de capitalisation, on relèvera toutefois que, selon les Instructions, s’agissant d’immeubles industriels et commerciaux, il y a lieu dans la règle d’appliquer un taux de capitalisation de 8% du revenu brut.
De son côté, la recourante entend manifestement s'appuyer sur l'article 8 alinéa 1 RLEFI. Elle expose les éléments de calculs – valeurs comptables, réserves latentes – convenus entre parties pour arrêter le prix de vente des actions. A juste titre, l'autorité intimée a considéré qu'elle n'était pas liée par ces données irrelevantes en matière d'estimation fiscale d'immeuble et, de surcroît, fort imprécises, notamment quant à la détermination des réserves latentes, qui comprendraient un goodwil (au demeurant, la requérante n'a pas expliqué pourquoi certains actifs ont été repris pour une valeur inférieure à leur valeur comptable).
b) Ces considérations ne permettaient pas pour autant à la CEFI de considérer qu'aucun fait nouveau ne justifiait, comme elle l'a affirmé dans sa réponse du 6 mars 2006, de remettre en cause la taxation établie lors de la révision générale de 1992.
Le redevance due par la superficiaire, fixée à 8 fr. le m2 (art. 9 du contrat du 14 décembre 1978) est, d'une part, indexée à l'indice des prix à la consommation, d'autre part, susceptible d'une révision tous les 25 ans en fonction de l'augmentation de la valeur du terrain (art. 9 al. 2 et 5 du contrat). C'est très vraisemblablement en raison de ces deux facteurs conjugués que la redevance, comptée lors de la révision de 1992 pour le montant de 77'296 fr., est passée en 2003 à 163'224 francs.
A cette nouvelle donnée, viennent s'ajouter deux considérations qui ont une incidence dans le calcul de la valeur de rendement: la durée restante du droit (dont l'échéance est fixée au 31 décembre 2028, sous réserve d'une prolongation convenue entre les parties, art. 3 du contrat) et l'indemnité due au superficiaire lors de la cessation des rapports contractuels, "pouvant aller jusqu'au 50% du coût de la construction d'édifices ou d'installations semblables au moment de la reprise, sous déduction d'une moins-value pour vétusté" (art. 15 al. 2 du contrat). Le tribunal observe à cet égard que la clause de retour convenue dans ces termes ne se révèle clairement pas à l'avantage du superficiaire.
Ces particularités doivent être prises en compte; le Tribunal fédéral l'a rappelé dans l'arrêt 2P.228/1995 du 24 juin 1996 cité plus haut, qui confirmait un taux de capitalisation porté à 9% (limite supérieure de la fourchette prévue par l'art. 7 al. 1 RLEFI). Dans le cadre de la présente espèce, à la lumière de cet arrêt, le tribunal retient que le taux doit être fixé dans une fourchette entre 8 et 9%.
A la suite des considérations qui précèdent, la décision attaquée sera annulée, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée, invitée à prendre en compte une redevance actualisée, ainsi qu'un taux de capitalisation relevé, au vu de la durée restante du droit et de l'indemnité de retour fixée par l'art. 15 du contrat de superficie du 14 décembre 1978.
4. Le recours est ainsi partiellement admis, puisque la recourante n'obtient pas l'intégralité de ses conclusions. Dans ces conditions, l'émolument réduit qui devrait être mis à la charge de la recourante peut être pour partie compensé avec les dépens, également réduits, auxquels la recourante peut prétendre de la part de l'Etat. Cela étant, les frais seront réduits au montant de 500 fr. et il ne sera pas alloué de dépens.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, du 6 mars 2006, est annulée, le dossier étant renvoyé à l'autorité intimée, pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
III. Un émolument de justice de 500 (cinq cents) francs est mis à la charge de la recourante.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 23 juin 2009
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.