CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 28 juin 2001
sur le recours interjeté par CREDIT SUISSE SA, à Renens, dont le conseil est l'avocat Philippe Conod, Galerie St-François A, case postale 3473, 1002 Lausanne,
contre
la décision sur recours rendue le 1er février 2001 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la commission) arrêtant l'estimation fiscale de la parcelle 650 de Crissier à 9'246'000 francs.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Antoine Rochat et M. Etienne Rodieux, assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Neuschwander.
Vu les faits suivants:
A. Le 12 décembre 1984, la Commune de Crissier a concédé sur sa parcelle 602 un droit de superficie à la forme de l'art. 675 du code civil en faveur de la société Adani et fils SA dans le but que celle-ci édifie sur ce bien-fonds un atelier de constructions métalliques de sa propriété. Cette servitude a été inscrite au registre foncier le 17 décembre suivant à titre de droit distinct et permanent sous le feuillet no 650. Le droit de superficie a été accordé pour une durée de soixante ans dès la date d'inscription au registre foncier, avec renouvellement de cinq ans en cinq ans sauf avis de résiliation donné deux ans à l'avance. L'acte constitutif du 12 décembre 1984 prévoit en faveur de la Commune de Crissier une clause (no 8) de retour gratuit de la construction si, à l'expiration de la convention ou ultérieurement, le droit de superficie n'est pas prolongé.
Actuellement, le droit de superficie porte sur une surface, étendue au fil des ans, de 11'000 m2 au total, dont 7'675 m2 en nature places-jardins. Ce droit distinct et permanent comprend un atelier mécanique et de peinture (ECA no 1659) et une halle industrielle (no ECA 1625). L'estimation fiscale du bien-fonds no 650 a été fixée en 1994 dans le cadre de la révision générale à 9'246'000 francs. Les bâtiments précités sont assurés pour un montant respectif de 499'400 et de 11'610'560 francs (valeur indexée).
Ces bâtiments génèrent un rendement annuel effectif de 823'813 francs et de 838'813 francs en tenant compte d'une surface commerciale vacante de 80 m2 (v. état locatif du 1er au 31 mai 2000 établi par Cogestim SA à Lausanne). En revanche, ces chiffres ignorent une surface commerciale de 1'019 m2, vacante depuis cinq ans, selon les précisions apportées à l'audience.
B. A la suite de la faillite de la société Heller Hisag SA, alors propriétaire des bâtiments figurant sous le feuillet no 650, le Crédit Suisse SA, créancier gagiste, a acquis aux enchères publiques cet immeuble pour le prix de 5'620'000 francs. Le montant de cette adjudication correspond à des cédules au porteur en premier et second rang (v. procès-verbal de la vente immobilière aux enchères du 5 avril 2000).
C. Ensuite d'achat du feuillet 650 par le Crédit Suisse SA, la commission a procédé à une nouvelle estimation fiscale de cet immeuble, en maintenant celle-ci à un montant de 9'246'000 francs.
Le Crédit Suisse SA a recouru le 20 septembre 2000 auprès de la commission, en se prévalant notamment de la valeur d'acquisition de la parcelle (5'620'000 fr.)
Par décision rendue sur recours le 1er février 2001, la commission a rejeté le recours du Crédit Suisse SA et confirmé son estimation, indiquant qu'après avoir effectué un calcul de contrôle, elle ne pouvait pas prendre en compte le prix de transfert de l'immeuble, vu l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI).
A cette occasion, la commission a calculé une valeur de rendement de 920'333 francs (823'813 +15'000 + 81'520, ces deux derniers chiffres correspondant à des loyers supputés pour cause de vacance), dont elle a déduit la redevance de superficie de 76'246 fr. Elle est parvenue à un rendement annuel de 844'087 francs qu'elle a capitalisé à 8,5 %, obtenant ainsi une valeur de rendement de 9'930'000 francs.
S'agissant de la valeur des bâtiments, la commission a tenu compte de 3084 m3 à 80 fr./m3 et 36'568 m3 à 250 fr./m3, aboutissant à une valeur vénale de 9'389'000 francs.
D. Le Crédit Suisse SA a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision précitée. La recourante conclut avec suite de frais et dépens à ce que l'estimation fiscale de la parcelle 650 soit fixée à 5'620'000 francs. La recourante s'est acquittée d'une avance de frais de 5'000 francs. L'autorité intimée conclut au rejet du recours dans ses déterminations du 5 avril 2001. Le tribunal a tenu audience à Crissier le 18 juin 2001 en présence des parties qui ont été entendues dans leurs explications respectives. A cette occasion, le tribunal a procédé à l'audition du témoin Pascal Légeret. A l'issue de la clôture des débats, le tribunal, statuant à huis clos, a décidé de rendre le présent arrêt.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission de district procède périodiquement à la mise à jour des estimations; cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
Il n'est pas douteux en l'espèce que la commission est habilitée à procéder à une nouvelle appréciation de l'estimation fiscale du feuillet 650 du fait du transfert intervenu.
3. L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
Cette disposition s'applique aux droits distincts et permanents considérés comme des immeubles, conformément à l'art. 1er al. 1 let. a LEFI et aux Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), étant précisé que les droits de superficie font l'objet d'une estimation fiscale dans laquelle seuls les bâtiments sont considérés, à l'exclusion du terrain qui est estimé séparément au chapitre du propriétaire de la parcelle grevée (EF 94/021 du 8 mars 1995).
a) La recourante conteste le fait que la commission ait ignoré le prix d'acquisition de l'immeuble, en se basant apparemment sur l'art. 8 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI). Quoi qu'il en soit, la recourante insiste principalement sur les difficultés résultant du statut juridique de son immeuble qui limite fortement le nombre d'acquéreurs potentiels, sur le fait que des malfaçons vont engendrer d'importants travaux de réfection (devisés pour 600'000 francs), que certains loyers ont déjà été consignés en raison des infiltrations d'eau par le toit et qu'un locataire, pas le moindre puisqu'il s'agit de la maison Heineken, va dénoncer le bail pour sa prochaine échéance. La recourante souligne le fait qu'aucun acquéreur ne s'intéresse au rachat de l'immeuble et que le mandat donné à un tiers, en l'occurrence Pascal Légeret, n'a donné aucun résultat. Ce témoin a confirmé qu'en dépit des annonces parues dans la presse depuis des mois, il n'avait obtenu aucun résultat probant. Aucun acquéreur ne s'est manifesté ni n'a présenté une offre inférieure à celle proposée (équivalant à celle du prix d'acquisition).
Dans sa réponse au recours, la commission, quant à elle, confirme sa position s'agissant d'une vente juridique (immeuble repris par le créancier hypothécaire) et confirme ses valeurs du fait du bon rendement obtenu pour cet immeuble.
b) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2). Si l'immeuble à taxer est susceptible d'avoir une destination ultérieure plus profitable que celle qu'il a présentement on ne tiendra compte de cette possibilité dans la fixation de la valeur vénale qu'en tant qu'une augmentation de prix se produit actuellement déjà, de ce fait, dans les transactions (al. 3).
L'art. 9 REFI réserve l'hypothèse dans laquelle les ventes ont lieu dans de circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence de conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achat extraordinaire dans des buts de spéculation, etc.), auquel cas ces transactions ne sont dans la règle pas prises en considération.
En l'espèce, il est constant que l'immeuble en cause a été mis aux enchères publiques et qu'à cette occasion, la recourante a repris les bâtiments pour lesquels elle avait consenti des prêts très importants. Dans ces conditions, il faut constater que le transfert de propriété à l'origine de la mise à jour de l'estimation fiscale a eu lieu dans une des circonstances extraordinaires expressément envisagées par l'art. 9 REFI. En effet, les enchères forcées ne reflètent assurément pas les conditions du marché libre, d'autant moins qu'en l'espèce aucun intéressé ne s'est opposé à la recourante agissant en qualité de créancier gagiste. A l'évidence, le prix d'acquisition de la parcelle 650 n'est pas représentatif du marché, ce qui justifie en application de l'art. 9 REFI de ne pas s'en tenir au prix d'achat de 5'620'000 fr. consenti par la recourante. Le tribunal a déjà jugé que la valeur vénale d'un immeuble devait être fixée en faisant abstraction du prix d'adjudication lors de la vente aux enchères publiques si aucun enchérisseur ne s'était opposé à l'adjudicataire, comme en l'espèce (TA, arrêts EF 97/0032 du 19 mai 1999; EF 97/030 du 4 septembre 1998; voir également TA arrêt EF 98/0006 du 17 juin 1998 en présence de plusieurs enchérisseurs).
Dès lors, il faut rechercher la valeur vénale de l'immeuble conformément à l'art. 8 al. 1 et 2 REFI, la motivation de la décision attaquée qui se réfère simplement à l'art. 8 REFI devant être comprise comme se référant aux alinéas premier et deuxième de cette disposition, à l'exclusion du troisième.
4. S'agissant d'immeubles bâtis en vertu d'un droit de superficie érigés en droits distincts et permanents, le tribunal a d'abord rappelé que contrairement au principe d'accession stipulé par l'art. 667 CCS, il y a séparation des droits de propriété sur le sol, d'une part, et sur les bâtiments, d'autre part, et cela pour la durée prévue par le contrat de superficie. Il a ensuite considéré que dans la mesure où les parties avaient prévu une indemnité de retour correspondant à la valeur vénale des bâtiments à l'échéance du droit, on devait admettre que cette valeur ne subit pas d'autre diminution que celle résultant de la vétusté et que, à cet égard, la valeur vénale d'un bâtiment érigé en vertu d'un droit de superficie ne se distingue pas de celle d'une construction appartenant normalement au propriétaire du fonds (TA arrêt EF 95/0009 du 29 mai 1995).
Il en va en revanche différemment lorsque, comme en l'espèce, le droit de retour doit s'exercer gratuitement, sans indemnité. Dans un tel cas, il se justifie de prendre en considération une telle circonstance qui impose au superficiaire d'amortir ses bâtiments sur la durée prédéfinie contractuellement. Il s'agit là d'un élément d'appréciation qui entre dans le cadre de l'art. 8 al. 2 REFI qui impose expressément à l'autorité de tenir compte de la nécessité d'amortissement.
5. Dans le cas particulier sont en cause deux bâtiments commerciaux, à savoir d'une part un atelier mécanique et de peinture et d'autre part une halle industrielle. Il résulte du dossier de l'autorité intimée que l'estimation fiscale litigieuse de 9'2460'000 francs a été arrêtée au coût de construction des immeubles (v. le document de travail de l'autorité intimée, formule RF 204 relative à la détermination de la valeur de rendement et de la valeur vénale) en raison de l'interdiction de l'art. 2 al. 2 LEFI.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les immeubles en question ont une valeur de rendement relativement élevée, assurément supérieure à leur valeur vénale vu l'état locatif actuel. C'est à juste titre que la recourante ne critique pas les éléments retenus par la commission qui parvient à une valeur de rendement de 9'930'000 francs. Pour le surplus, il n'est pas discuté ni discutable que la valeur d'estimation fiscale doit être arrêtée conformément à la valeur vénale, celle-ci étant clairement inférieure à la valeur de rendement, vu la teneur de l'art. 2 al. 2 LEFI.
Il reste que cette valeur vénale doit être déterminée. Dans son calcul de contrôle, l'autorité intimée a fixé la valeur intrinsèque des bâtiments en fonction d'un volume de 3084 m3, calculé à 80 fr./m3 et d'un volume de 36'568 m3 estimé, quant à lui, à 250 fr./m3, obtenant ainsi un montant de 9'389'000 francs, soit encore supérieur au coût de construction des bâtiments.
En arrêtant l'estimation fiscale des bâtiments à la valeur à neuf des bâtiments, la commission n'a pas tenu compte du fait qu'en raison du droit de superficie le prix de construction de ceux-ci doit être amorti en l'espèce sur une durée de 60 ans. Il s'agit en outre de locaux commerciaux, représentant une catégorie d'immeubles à risques. D'une manière générale les investisseurs sont en effet moins enclins à engager leur argent à l'égard de ce type de locaux dont la valeur réside essentiellement dans le rendement qu'il génère, lequel comporte des aléas non négligeables. A ceci s'ajoute le fait qu'un certain nombre d'entre eux refusent tout simplement de placer leur argent sur des immeubles au bénéfice d'un droit de superficie ou n'en ont pas le droit en raison de dispositions statutaires (fondations de prévoyance professionnelle). Enfin, même si l'économie amorce depuis quelque temps une reprise, il reste que le marché n'a de loin pas pu absorber les surfaces commerciales disponibles depuis la crise des années 1990. Le fait que le mandat de vente n'a pas débouché sur un quelconque résultat constitue un indice du problème de vacance qui subsiste même si en l'état il est assurément prématuré pour en tirer des conclusions définitives après quelques mois seulement. Ces considérations amènent le tribunal à juger qu'il faut partir du coût de construction des bâtiments (9'246'000 fr.), en tenant compte du fait que ce montant doit être amorti sur une durée de 60 ans, aucune spéculation ne pouvant être faite sur le devenir de ses bâtiments à l'échéance du droit de superficie. Seize années s'étant écoulées au moment du transfert, il faut donc réduire le prix de valeur à neuf des bâtiments d'un amortissement sur cette durée et fixer la valeur vénale résiduelle des bâtiments en fonction des quarante-quatre années restantes. Le tribunal parvient ainsi à une valeur vénale de 6'780'000 francs (9'246'000 : 60 x 44). Compte tenu d'une valeur de rendement de 9'930'000 francs, l'estimation fiscale doit être arrêtée à 6'780'000 francs, vu l'art. 2 al. 2 LEFI. La décision attaquée doit être réformée dans ce sens.
6. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission partielle du recours. Vu l'issue du pourvoi, un émolument réduit doit être mis à la charge de la recourante, laquelle a droit à des dépens réduits (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 1er février 2001 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 650 de Crissier est ramenée à 6'780'000 (six millions sept cent huitante mille) francs.
III. Un émolument judiciaire de 2'500 francs est mis à la charge de la recourante.
IV. L'Etat de Vaud, par la caisse de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, versera à la recourante une indemnité de 1'000 (mille) francs à titre de dépens réduits.
Lausanne, le 28 juin 2001
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.