CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 29 février 2000
sur le recours interjeté par Ingrid PARRY-WINTERNITZ, représentée par l'avocat François Kaiser, à Lausanne
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après : Commission) du 11 février 1999, relative à la parcelle no 2267 de la Commune de Gryon.
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Composition de la section: M. J.-A. Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. J.-C. Weill.
Vu les faits suivants:
A. En 1981, Fritz Winternitz a acquis la parcelle no 2267 de la Commune de Gryon. Elle correspond à 27/1000 du bâtiment en propriété par étages "Hameau de l'Armaille" édifié sur la parcelle de base no 1898, au lieu-dit "Les Fracherets"; le propriétaire dispose d'un droit exclusif sur un duplex avec combles de 124,54 m² (lot no 29 de la PPE). Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, celle de la parcelle no 2267 a été fixée à 400'000 fr. en 1994.
B. Par acte notarié Favre du 18 août 1997, Fritz Winternitz a fait donation de la parcelle no 2267 à sa fille, Ingrid Parry-Winternitz. Saisie par la nouvelle propriétaire, la Commission a ramené l'estimation fiscale à 285'000 fr. le 16 février 1998; sur recours, elle a confirmé ce montant le 11 février 1999.
C. Ingrid Parry-Winternitz recourt contre cette décision : elle conclut principalement à sa réforme en ce sens que l'estimation fiscale n'est pas supérieure à 179'400 fr., subsidiairement à son annulation et au renvoi de la cause à l'autorité intimée. En substance, la recourante fait valoir à propos de la valeur de rendement que le revenu réel avait été d'environ 90 fr. par m² en 1995 et ne peut avoir augmenté depuis; elle conteste par ailleurs la valeur vénale au motif que le prix de 210'000 fr. offert en 1997 à un tiers correspond à la valeur du marché et apparaît réaliste.
Le tribunal a procédé à une inspection locale le 14 septembre 1999. La recourante était représentée par son conseil; la Commission s'était fait excuser.
Considérant en droit:
1. A teneur de l'art. 23 al. 2 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations, les parties peuvent demander la révision de l'estimation fiscale d'un immeuble dans les 60 jours dès la désignation de la donation. C'est sur la base de cette disposition que, en date du 26 septembre 1997, la révision de l'estimation fiscale de la parcelle no 2267 a été requise.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. notamment TA, arrêt EF 96/058 du 15 juillet 1997). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Aux termes de l'art. 2 al. 3 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Selon l'art. 7 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Pour la Commission, la valeur de rendement serait ici de 231'000 fr. : elle parvient à ce montant en capitalisant au taux de 7,5 % la somme de 17'360 fr., soit 124 m² à 140 fr. le m². La recourante objecte que les instructions du chef du Département des finances, établies le 20 novembre 1992 à l'occasion de la révision générale des estimations fiscales, prévoyaient qu'à défaut de loyer le revenu locatif pouvait être estimé entre 100 fr. et 200 fr. le m² pour une villa; or, poursuit-elle, il serait illusoire d'espérer ici un rendement supérieur, au mieux, à 100 fr. le m².
Compte tenu du lieu de situation du bâtiment considéré comme aussi de l'état général du marché de la location d'appartements de vacances, le point de vue de la recourante peut être suivi : il apparaît en effet réaliste de s'en tenir ici au minimum envisagé par les instructions de 1992, lesquelles constituent un utile critère de référence. Comme il n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 7,5 % retenu par la Commission, la valeur de rendement doit être fixée à 166'000 fr. au lieu de 231'000 fr.
4. Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci. L'art. 8 REFI dispose que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1er); à défaut d'indications, la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux variant selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement ainsi que les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
La recourante soutient que le prix de vente de 210'000 fr. offert en 1997 à un tiers correspond toujours à la valeur du marché. A son avis, il s'agit d'une habitation simple par son aménagement et rustique par ses matériaux; elle ajoute que l'immeuble litigieux se trouve dans une zone touristique "sinistrée" et que la conjoncture actuelle rend difficile toute opération immobilière.
Il est vrai que l'ensemble des bâtiments considérés - édifiés il y a plus de 20 ans - a quelque peu subi l'usure du temps; il est par ailleurs notoire que, dans cette région comme dans beaucoup d'autres, les prix ont chuté dans une mesure très importante. Toutefois, visite des lieux faite, le coût de la construction considérée a certainement dû être relativement élevé, ne serait-ce qu'à cause des terrassements et des murs de soutènement imposés par la topographie des lieux; et, contrairement à ce qu'affirme la recourante, la construction est soignée et l'équipement (notamment une salle de bain au niveau inférieur et un cabinet de douche au niveau supérieur) n'a rien de particulièrement sommaire. Tout bien considéré, le tribunal considère que la valeur vénale de 339'000 fr. retenue par la Commission apparaît réaliste.
5. L'art. 2 al. 1er LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale : dans le cas particulier, la moyenne entre la valeur de rendement (166'000 fr.) et la valeur vénale (339'000 fr.) se monte à 252'000 fr., au lieu de 285'000 fr. comme retenu par la Commission. Toutefois la recourante, qui conclut à une estimation fiscale de 179'400 fr. au maximum, n'obtient pas entièrement gain de cause : le pourvoi doit dès lors être considéré comme partiellement admis. Vu le sort du recours, il se justifie en équité de laisser les frais à la charge de l'Etat et de ne pas allouer d'indemnité à titre de dépens à la recourante, quand bien même elle a consulté un homme de loi (voir dans ce sens TA, arrêts EF 95/0107 du 30 juillet 1997 et EF 98/0022 du 9 novembre 1999).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 11 février 1999 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 2267 de la Commune de Gryon est arrêtée à 252'000 fr.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais ni dépens.
pe/Lausanne, le 29 février 2000
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint