CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 23 mars 1999
sur le recours interjeté par Paola et Laura BATTISTONI, représentées par la société Sofidest Fiduciaire SA, à 1844 Villeneuve,
contre
la décision rendue le 23 décembre 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson-Yverdon refusant d'entrer en matière sur une demande de révision de l'estimation de la parcelle N° 2337 d'Yverdon-les-Bains.
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Composition de la section: Mme Isabelle Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Paola et Laura Battistoni ont acquis par voie successorale le 21 décembre 1994 la parcelle N° 2337 du cadastre de la Commune d'Yverdon-les-Bains, située à la rue Cordey 30. Cette parcelle, d'une surface totale de 549 m², se compose d'une habitation comprenant quatre appartements, d'une buanderie et d'un bûcher, ainsi que de garages.
B. Dans le cadre de la révision générale intervenue en 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson-Yverdon (ci-après : la commission) a porté l'estimation fiscale de la parcelle N° 2337 de 135'000 fr. à 744'000 fr. Cette estimation a été effectuée sur la base des renseignements fournis le 31 janvier 1992, par le propriétaire d'alors, Edmond Mottier selon lesquels l'état général de l'immeuble locatif situé sur la parcelle en cause était bon et le revenu locatif dudit immeuble s'élevait à 55'812 fr. Ce revenu a été capitalisé au taux de 7,5%, ce qui a abouti à une estimation fiscale de 744'000 fr. Edmond Mottier n'a pas recouru contre la décision précitée.
C. Le 22 décembre 1998, Paola et Laura Battistoni ont adressé à la commission une demande de révision de l'estimation fiscale de leur parcelle. Elles exposent avoir acquis l'immeuble par héritage en 1995, que son précédent propriétaire n'avait à l'époque, vu son âge et son état de santé, pas réagi à la nouvelle estimation intervenue en 1992, que la valeur de 740'000 fr. est largement surestimée, surtout en l'état actuel du marché et de la vétusté du bâtiment. Elles allèguent en outre avoir entrepris des travaux de remise en état des appartements, au fur et à mesure de leur vacance, ce qui alourdit considérablement les charges. Elles précisent encore que l'immeuble comprend quatre appartements, dont trois sont loués. Les loyers sont à la baisse, les locataires étant souvent placés par la Croix-Rouge, et le revenu locatif annuel est de l'ordre de 43'000 fr.
D. Par décision du 23 décembre 1998, la commission a écarté la demande de révision précitée. Elle rappelle qu'une demande dans ce sens aurait pu intervenir dans les 60 jours qui ont suivi le dépôt de la désignation de succession auprès de la commission d'impôt lors de la délivrance de legs (art. 23 LMSD). Ce délai étant écoulé, une demande de révision ne peut être examinée qu'en présence d'un fait nouveau, ce qui n'est pas le cas en l'occurrence selon elle.
E. Les intéressées ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif le 7 janvier 1999. Elles ont complété leur procédure le 4 février 1999 en concluant à l'annulation de la décision entreprise et à ce que l'estimation fiscale de leur parcelle soit ramenée à 543'000 fr., valeur au 1er janvier 1999. Elles exposent à l'appui de leur recours avoir mandaté Géco gérance et courtage SA, à Yverdon-les-Bains, pour effectuer une expertise de leur immeuble. Elles ont joint cette expertise à leur envoi. Il ressort de cette dernière, datée du 29 janvier 1999, que la valeur réelle de l'immeuble, qualifié de satisfaisant quant à sa situation et au standard de finition et comme étant dans un état moyen, s'élève à 654'750 fr. La valeur de rendement de l'immeuble, compte tenu de sa situation, de son état de vétusté et de la baisse du revenu locatif depuis 1994, n'est pas supérieure à 590'000 fr., en capitalisant le revenu locatif de 50'000 fr. au taux de 8,5%. En conclusion, l'expert dégage une valeur vénale pondérée de 600'000 fr. Les recourantes estiment que la valeur de rendement de leur immeuble s'élève dès lors à 505'800 fr. (revenu locatif brut de 43'000 fr. en 1998, capitalisé au taux de 8,5 %) et que la valeur vénale est de 543'000 fr. (505'800 x 3 + 654'750 fr. : 4). Elles précisent enfin que les charges locatives y compris les frais d'entretien engagent le 55 % du revenu locatif, qu'il y a lieu de couvrir en plus les charges financières et qu'elles devront engager 20'000 fr. en 1999 afin de remettre en état les canalisations d'eaux usées à l'extérieur du bâtiment.
Paola et Laura Battistoni se sont acquittées de l'avance de frais requise (1'200 fr.) en temps utile.
F. L'autorité intimée s'est déterminée le 26 janvier 1999 en concluant au rejet du recours.
G. Le 15 février 1999, la commisssion a demandé à consulter l'expertise effectuée par Géco gérance et courtage SA afin de déterminer si cette expertise pouvait constituer un élément nouveau lui permettant d'établir, le cas échéant, une nouvelle estimation fiscale. Le greffe du tribunal a donné suite à cette requête et, par courrier du 4 mars 1999, l'intimée a indiqué que ce document n'était pas de nature à lui faire reconsidérer sa décision.
H. Le tribunal a délibéré par voie de circulation.
I. Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (ci-après LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 litt. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Conformément à la jurisprudence, il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365 consid. 3b in fine; ATF 118 Ib 205 consid. 4a). Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 litt. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale.
2. Selon l'art. 23 de la loi du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD; RSV 9.5), les immeubles sont comptés pour 80% du montant de leur estimation fiscale (al. 1). Les parties, de même que l'autorité fiscale, peuvent demander la révision de cette estimation dans les 60 jours dès la désignation de la donation ou dès la notification de l'inventaire successoral; dans cet éventualité, c'est le 80 % du montant de la nouvelle estimation qui est déterminant pour le calcul de l'impôt (al. 2).
Dans le cas présent, les recourantes ont acquis la parcelle litigieuse par voie successorale. Selon l'extrait du registre foncier des districts de Grandson-Yverdon, la délivrance de legs est intervenue le 21 décembre 1994. C'est donc au plus tard le 21 février 1995 qu'une demande de révision de l'estimation en cause aurait dû être déposée. Faute d'avoir agi en temps utile et faute de démontrer qu'elles auraient été empêchées sans leur faute de présenter une telle demande, les recourantes ne peuvent dès lors pas obtenir aujourd'hui la révision de l'estimation litigieuse sur la base de la disposition précitée.
3. Aux termes de l'art. 23 al. 1er LEFI, tout propriétaire peut demander la révision de l'estimation de son immeuble s'il rend vraisemblable que la valeur fiscale de celui-ci s'écarte de l'estimation portée au registre.
a) Il faut tout d'abord dissiper une difficulté de terminologie. En effet, l'art. 23 LEFI ne vise pas la révision au sens ordinaire de ce terme en droit de procédure, en matière administrative en particulier: il permet en effet de demander une nouvelle estimation lorsque les circonstances ont évolué et permettent de penser, avec une vraisemblance suffisante, que la valeur fiscale s'écarte de celle qui figure au registre foncier. Il s'agit donc d'une demande de réexamen ou de nouvel examen (sur cette institution voir André Grisel, Traité de droit administratif, Neuchâtel 1984, p. 949). Au surplus, la révision prévue par l'art. 23 LEFI s'apparente dans une très large mesure à la mise à jour de l'art. 20 LEFI (cf. art. 23 al. 3 LEFI; cf. RDAF 1991, 324; cf. aussi arrêts TA EF 94/046 du 11 juillet 1994, EF 95/0065 du 24 avril 1996 et EF 98/0011 du 3 décembre 1998).
Mais la voie de la révision, au sens étroit que lui donne le droit de procédure, même en matière administrative, constitue une institution générale du droit qui doit être reconnue en matière d'estimation fiscale également. En l'absence de règles spécifiques sur ce point, il apparaît adéquat d'appliquer par analogie les règles des art. 107 ss de la loi sur les impôts directs cantonaux du 26 novembre 1956 (LI; RSV 9.4). La voie de la révision serait ainsi ouverte "lorsque le requérant découvre des faits nouveaux importants ou des preuves qu'il n'avait pu invoquer dans la procédure de taxation, de réclamation ou de recours" (art. 107 litt. c LI). Par faits "nouveaux", on ne doit pas entendre ici ceux qui surviennent après la décision attaquée. Il s'agit de faits qui se sont produits auparavant, mais que l'auteur de la demande de révision a été empêché sans sa faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente (sur ce point, v. Grisel, op. cit., p. 943 ss et la jurisprudence citée; v. aussi arrêtsTA EF 94/046 du 11 juillet 1994 et EF 95/0065 du 24 avril 1996).
b) En l'espèce, les motifs invoqués par les recourantes à l'appui de leur demande de révision présentée en décembre 1998 ont trait au fait que l'ancien propriétaire n'aurait pas réagi lors de la procédure de révision en 1992, alors que les chiffres retenus étaient à l'époque déjà surestimés, et que ceux-ci le sont d'autant plus en l'état actuel du marché et de la vétusté du bâtiment. Dans leur recours, elles se réfèrent en outre au résultat de l'expertise effectuée par Géco gérance et courtage SA, selon lequel tant la valeur réelle de l'immeuble que la valeur de rendement de ce dernier sont nettement inférieures au montant retenu lors de l'estimation fiscale de 1992. Or, ces arguments ne sont manifestement pas des faits "nouveaux" au sens décrit ci-dessus, soit des faits survenus auparavant, mais que les intéressées auraient été empêchées sans leur faute d'alléguer dans le cadre de la procédure précédente. En effet, les recourantes n'établissent nullement en quoi les chiffres retenus à cette époque auraient été infondés et pour quelles raisons valables le précédent propriétaire n'aurait pas été en mesure de les contester. L'âge et l'état de santé d'Edmond Mottier ne sont en tout cas pas suffisants pour constituer un motif de révision au sens de l'art. 107 LI. De plus, l'institution de la révision prévue par l'art. 23 LMSD a précisément pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a peut-être notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre et les recourantes disposaient alors d'une voie juridique - qu'elles n'ont toutefois pas utilisée - pour demander la modification de l'estimation de leur immeuble. Quant à l'expertise invoquée, elle a été effectuée en janvier 1999, soit manifestement après la procédure de taxation en cause. Il ne s'agit donc à nouveau pas d'un fait nouveau constitutif d'une révision au sens étroit. Dans ces conditions, il serait gravement contraire au principe de la sécurité du droit que d'admettre une remise en cause, près de 8 ans plus tard, des éléments d'appréciation d'une estimation non contestée en temps utile par la voie juridictionnelle du recours.
c) Enfin, les conditions d'un réexamen au sens de l'art. 23 LEFI ne sont pas non plus remplies. L'argument relatif aux modifications structurelles du marché immobilier à Yverdon-les-Bains est dénué de pertinence. Si un tel argument peut théoriquement permettre un nouvel examen en application de l'article précité (modification notable des circonstances ultérieurement à la décision d'estimation), il ne peut cependant entrer en ligne de compte dans le cas présent. En effet, il n'est nullement établi que l'évolution à la baisse du marché mobilier telle qu'alléguée par les recourantes se serait brusquement modifiée en décembre 1998, date du dépôt de la demande de révision. Bien au contraire, il est notoire que cette chute s'est amorcée il y a quelques années déjà. Par ailleurs, même si l'on tient compte du fait que le marché immobilier est actuellement très calme, il ne faut néanmoins pas perdre de vue que, dans le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour de longues années, ce qui s'oppose à une modification des estimations au gré des fluctuations du marché (cf. arrêts TA EF 92/036 du 30 mars 1993, EF 97/016 du 6 novembre 1997 et EF 98/0011 du 3 décembre 1998). Pour les mêmes raisons, la prétendue vétusté du bâtiment - dont on relèvera néanmoins qu'il semble bénéficier d'une situation jugée satisfaisante et d'un état qualifié de moyen par l'expert - ne saurait entrer en ligne de compte.
4. Dans ses déterminations du 26 janvier 1999, la commission relève encore, à toutes fins utiles, que la valeur de rendement de l'immeuble n'a pratiquement pas varié depuis 1991, puisqu'elle a passé de 55'812 fr en 1991 à 57'400 fr en 1998 (si l'on tient compte d'une location des quatre appartements). Une variation aussi légère de la valeur de rendement, soit de près de 2'000 fr. seulement, en l'espace de quelque 7 ans démontre effectivement qu'elle ne saurait constituer un fait nouveau permettant de réviser l'estimation fiscale de l'immeuble en cause. Bien au contraire, elle ne peut que confirmer l'estimation effectuée en 1992. Par ailleurs, les arguments des recourantes relatifs à la baisse de la valeur vénale de l'immeuble sont également sans incidence dans la mesure où la commission n'avait pas tenu compte de ce critère pour fixer l'estimation fiscale en 1992, mais s'était basée uniquement sur la valeur de rendement.
5. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours et au maintien de la décision attaquée. Un émolument sera mis à la charge des recourantes déboutées, qui, vu l'issue de leur pourvoi, n'ont pas droit à des dépens (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 23 décembre 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles des districts de Grandson-Yverdon relative à l'estimation fiscale de la parcelle No 2337 de la commune d'Yverdon-les-Bains est confirmée.
III. Un émolument de 1'000 (mille) francs, somme compensée par le dépôt de garantie versé, est mis à la charge des recourantes, le solde dudit dépôt, par 200 fr. leur étant restitué.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
pe/Lausanne, le 23 mars 1999
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.