CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 10 août 1998
sur le recours interjeté par Jean MERMOUD, Florissant, 1025 St-Sulpice
contre
la décision rendue sur recours le 19 février 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation de la parcelle no 27 de Morges).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. J. Morel, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Jean Mermoud a acquis la parcelle no 27 du cadastre de la Commune de Morges en date du 11 octobre 1996, mise en vente lors d'une enchère publique. D'une surface totale de 121 m2, cette parcelle porte un bâtiment d'une surface équivalente (police d'assurance ECA no 370).
Au rez, l'immeuble comprend un magasin; au 1er étage se trouvent deux studios, de même qu'au deuxième étage. Le troisième étage de l'immeuble comprend un appartement de deux pièces.
En raison du transfert immobilier intervenu le 11 octobre 1996, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après: la commission) a adressé un questionnaire à Jean Mermoud en vue de fixer une nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 27. Ce dernier a produit à cette occasion le détail de l'état locatif de l'immeuble établi par Bernard Nicod SA le 13 avril 1994, duquel il ressort que l'état locatif annuel s'élève à 48'600 francs, auquel il convient d'ajouter un montant de 20'000 francs pour le magasin.
Par décision du 13 mars 1997, la commission a fixé l'estimation fiscale de la parcelle no 27 du cadastre de la Commune de Morges à 923'000 francs, équivalent à l'ancienne estimation. Jean Mermoud a recouru contre cette décision le 27 mars 1997 auprès de la commission; l'estimation fiscale devrait être arrêtée au montant de 540'000 francs, correspondant à la somme d'acquisition de l'immeuble après la faillite en vente publique; il précise que si l'immeuble devait être revendu, il ne serait pas possible d'obtenir un montant plus élevé que 540'000 francs.
B. Par nouvelle décision du 19 février 1998, la commission a rejeté le recours et confirmé l'estimation fiscale de l'immeuble à 923'000 francs. Elle a précisé que les prix d'adjudication dans les ventes juridiques n'étaient en général pas le reflet des prix réels du marché immobilier; elle avait ainsi fait application de l'art. 9 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles lui permettant de ne pas faire référence à ces prix de vente aux enchères.
C. Jean Mermoud a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 5 mars 1998. Il a expliqué que la dernière offre avant l'adjudication avait été faite par une banque pour un montant de 530'000 francs; par ailleurs, le rendement de l'immeuble était très faible et les studios se louaient difficilement. Il a ajouté que la toiture, qui comportait des vices de construction, allait lui occasionner des frais importants de procédure et de remise en état. Il a implicitement conclu à la fixation de l'estimation fiscale à 540'000 francs.
La commission s'est déterminée sur le recours le 16 avril 1998. Ayant constaté qu'elle avait fait une erreur dans le calcul de l'estimation fiscale, elle a ramené celle-ci à un montant de 836'000 francs. Elle avait en effet basé le calcul de la valeur vénale sur l'extrait de la police ECA du 13 avril 1994, entrant en vigueur le 1er novembre 1989. Elle avait donc majoré quelque peu la valeur vénale pour tenir compte des transformations intervenues en 1991 pour un montant d'environ 340'000 francs. Cependant, l'ECA avait retaxé le bâtiment en 1993 et les transformations de 1991 étaient donc comprises dans l'extrait de la police ECA en question. C'est pourquoi elle ramenait l'estimation fiscale de l'immeuble en cause de 923'000 francs à 836'000 francs, selon le calcul suivant:
"1. Valeur de rendement: (VR) Revenu locatif des appartements (selon état locatif Bernard Nicod SA du 1.4.94): 48'600.-- Revenu locatif du magasin (estimation): 20'000.-- Revenu locatif total: 68'600.--
Taux de capitalisation: 8,5% (actuellement très favorable pour le recourant)
Valeur de rendement: 68'600.-- x 8,5% = 807'050.--
2. Valeur vénale: (VV) 804'250.-bâtiment: valeur ECA % vétusté 15% 120'637.-- 683'613.-terrain (selon prix admis pour la révision générale) 121 m2 x 1'500.-- = 181'500.--
Valeur vénale totale: 865'113.--
Estimation fiscale:
VV + VR : 2 = 807'059.-- + 865'113.-- : 2 = arr. 836'000.--"
Invité par le tribunal à se prononcer sur la nouvelle estimation fiscale de la commission, le recourant a déclaré maintenir son recours par avis du 4 mai 1998. Il a précisé qu'il avait offert 540'000 francs pour l'immeuble en cause parce qu'il avait besoin d'un local pour son entreprise en remplacement de celui qu'il perdait dans la même rue; il n'acceptait pas l'estimation fiscale représentant 155% du prix d'achat, alors que la situation dans la branche immobilière n'avait pas évolué entre la date de l'acquisition de l'immeuble et la date de la notification de l'estimation fiscale. Si la valeur de rendement capitalisée pouvait être légèrement supérieure au prix d'achat, les chiffres retenus par la commission dans sa dernière estimation devaient être rectifiés; le revenu locatif en 1997 s'élevait à 41'272 francs et non pas à 48'600 francs et le revenu locatif pour le local commercial ne devait pas dépasser 12'000 francs, en comparaison avec d'autres locaux analogues qu'il louait dans le canton dans le même but. Ainsi, le revenu déterminant devait être fixé à 41'272 francs + 12'000 francs = 53'272 francs (au lieu de 68'600 francs), auquel il convenait d'appliquer un taux de capitalisation de 8,5%, ce qui donnait une valeur de rendement de 626'800 francs. Il a proposé le calcul de l'estimation fiscale de la parcelle no 27 suivant:
"valeur de rendement: 626'800.-valeur vénale: 540'000.-moyenne: 583'000.--"
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 26 juin 1998 en présence du recourant personnellement, accompagné de M. Noverraz, de MM. Mayor et Vuffray, respectivement secrétaire et président de la commission ainsi que de M. Heldstab du Service de l'urbanisme de la Commune de Morges. Il a été procédé à la visite des lieux. Le recourant a précisé qu'il avait acquis l'immeuble lors de la deuxième vente organisée par l'Office des poursuites; une personne avait misé avant lui. Le bâtiment n'avait pas de sous-sol; au rez-de-chaussée, se trouve la blanchisserie. Des problèmes sur le toit avaient en outre été constatés lorsqu'il avait voulu installer la ventilation; les tuiles étaient poreuses et l'isolation non suffisante; la poutraison était atteinte. Il avait donc découvert ces problèmes après l'achat de l'immeuble. Le tribunal a procédé à la visite d'un studio au 1er étage; celui-ci est composé d'une grande pièce comprenant un agencement de cuisine et une salle de bains avec douche (sans baignoire). Le recourant a précisé que tous les studios étaient actuellement loués. M. Heldstab a expliqué que les problèmes de toiture du bâtiment se retrouvaient sur d'autres bâtiments également à Morges en raison du fait qu'un certain type de tuile avait été imposé par le Service cantonal des Monuments historiques. La commission a en outre précisé qu'elle avait calculé le revenu locatif concernant la blanchisserie sur la base des prix pratiqués dans la région en 1996, soit 100 m2 à 200 francs.
Par courrier du 30 juin 1998, le recourant a encore précisé, pièces à l'appui, que les droits de mutation de l'immeuble en cause avaient été calculés d'abord sur un élément imposable de 1'025'000 francs et que ce dernier avait ensuite été ramené à 540'000 francs; en outre, le dernier loyer pour son ancien local commercial d'une surface équivalente à celle de l'actuel local s'élevait à 365 francs; le recourant a également produit une liste de l'entreprise Ed. Chatenoud S.A. concernant les dégâts de la toiture ainsi qu'un courrier de l'entreprise MBB Bardonnex qui confirme les dégâts et qui conclut au remplacement du lattage de la moitié inférieure du pan nord, au contrôle du lattage du reste de la toiture ainsi qu'à la création d'un système de ventilation efficace. Le recourant a précisé que ces travaux devaient être exécutés prochainement; il a ajouté que les loyers de deux appartements récemment loués avaient dus être baissés compte tenu des frais de chauffage, l'immeuble étant chauffé à l'électricité.
Le 6 juillet 1998, la commission a indiqué au tribunal que seules les deux ventes de lots en PPE suivantes avaient eu lieu depuis 1996 concernant des immeubles situés à proximité de celui du recourant, celles-ci donnant un prix moyen du millième d'environ 3'341 francs, soit 3'341'000 francs pour l'immeuble entier:
"Parcelle 3393, 115/1000 de p. 17, bureau de 79,9 m2 env., vendu fr. 390'000.-- le 1.7.96.
Parcelle 3396, 79/1000 de p. 17, appartement de 55,1 m2 env., vendu fr. 260'000.-- le 30.8.96."
Le recourant s'est déterminé le 17 juillet 1998 sur le courrier de l'autorité intimée du 6 juillet 1998. Il estime qu'on ne peut se référer aux prix de vente des lots PPE pour fixer la valeur vénale de son immeuble; les lots font partie d'un bâtiment présentant une façade prestigieuse, qui avait été rénové et constitué en PPE en vue de sa réalisation; en outre, les prix des lots PPE au m2 sont généralement plus élevés que les prix obtenus pour d'autres ventes d'immeubles, notamment lorsque le bâtiment a été rénové dans ce but. Enfin, les personnes de la branche immobilière présentes à la vente aux enchères du 2 juillet 1996 devaient connaître le prix de ces lots, mais elles n'ont pas pour autant surenchéri au prix de 540'000 francs pour son immeuble.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il respecte au surplus les exigences de forme précisées par cette disposition (al. 2).
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. a) Selon l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de cette loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutation, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notablement augmenté ou diminué.
b) L'art. 2 LEFI dispose que l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
c) Selon l'art. 2 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3); la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4).
3. a) En vertu de l'art. 7 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. Pour les immeubles locatifs, l'art. 21 dispose que la valeur de rendement d'un immeuble locatif s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble (al. 1); pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5 % prévu à l'article 7 REFI, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9 % (al. 2).
b) Concernant la valeur de rendement des immeubles industriels et commerciaux, les instructions prévoient qu'elle est déterminée sur la base du revenu locatif; à défaut, lorsqu'aucune location n'est perçue, il est nécessaire de déterminer cette valeur en tenant compte de la rentabilité de l'exploitation, de la situation, de la nature et de l'importance des locaux. La valeur de rendement peut également être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2.
c) En l'espèce, le bâtiment comprend 4 studios et un appartement de 2 pièces, pour un total de 178 m2. Le revenu locatif de 48'600 francs pour les logements retenu par la commission correspond à un loyer de l'ordre de 700 francs pour les studios et de 1'200 fr. pour l'appartement de 2 pièces, ce qui équivaut à un prix au m2 de 273 francs. Selon le recourant, la valeur locative des logements devrait être arrêtée à 41'272 francs, ce qui équivaut à un prix au m2 de 231,80 francs. Le tribunal estime que la valeur locative proposée par le recourant doit être retenue; en effet, la visite des lieux a démontré que les appartements ne jouissaient pas d'une bonne position; ceux-ci se trouvent en effet à l'arrière du bâtiment; ils n'offrent aucun dégagement et sont peu lumineux. En ce qui concerne la blanchisserie, le tribunal estime en revanche que le prix de 200 francs le m2 retenu par la commission est adéquat pour un local commercial situé au centre de Morges. En revanche, le taux de 8,5% n'est pas contesté et doit en conséquence être confirmé. Ainsi, le tribunal aboutit au calcul de la valeur de rendement suivant:
"- revenu locatif des appartements: 41'272.--
- revenu locatif du magasin: 20'000.-- 61'272.--
- taux de capitalisation: 8,5%: - Valeur de rendement: 720'847.--"
4. a) Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1).
L'art. 9 REFI précise que les ventes qui ont lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (ventre entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle, pas prises en considération. Selon la jurisprudence du Tribunal administratif, seuls sont déterminants les critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale. Le tribunal a précisé que dans la mesure où le but recherché par la procédure d'estimation fiscale était de tenter de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble concerné, les autorités d'estimation n'avaient pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué, si celui-ci ne correspondait pas à la valeur du marché; la commission est ainsi fondée, si elle constate que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, à s'écarter de ce critère, pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparatives, comme le suggère par ailleurs l'art. 8 al. 2 REFI lorsqu'il se réfère, outre au prix d'achat, à des éléments de comparaison (voir EF 97/0007 du 14 juillet 1997, consid. 4b).
b) Pour déterminer la valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les Instructions), prévoient qu'il faut tenir compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble. Selon les Instructions, un facteur de pondération doit être appliqué en fonction de l'âge du bâtiment, à raison de 1% l'an, mais au maximum 30%, sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le prix payé par le recourant pour l'acquisition de l'immeuble n'est pas déterminant pour en fixer la valeur marchande; cette dernière ne correspond en effet pas à la valeur de liquidation, laquelle est fixée sans l'accord du vendeur; or, la valeur marchande correspond à un prix qui a été négocié entre le vendeur et l'acheteur. Il convient donc de procéder au calcul de la valeur vénale selon les critères d'évaluation fixés par les dispositions légales. Le bâtiment n'a pas de sous-sol; il comporte en outre une densité de sanitaires importante (5 appartements, dont 4 studios); le tribunal estime ainsi qu'un prix de 525 francs le m3 (500 francs + 5% de complication) doit être retenu; par ailleurs, il convient d'appliquer un taux de vétusté de 10%, compte tenu des travaux effectués en 1991 et des travaux à exécuter. Concernant le terrain, le tribunal confirme que le prix de 1'500 francs le m2 est adéquat compte tenu de sa situation au centre de Morges. Le tribunal aboutit donc au calcul de la valeur vénale suivant:
"- bâtiment: 1'428 m3 à 525 fr.: 749'700.-- - 10% de vétusté: 674'730.--
- terrain: 121 m2 à 1'500 fr.: 181'500.--
- Valeur vénale: 856'230.--"
En conclusion, avec une valeur vénale de 856'230 francs et une valeur de rendement de 720'847 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 788'538 francs (856'230 francs + 720'847 francs : 2), qui est inférieure de 47'462 francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 9,4%, qui va au-delà de l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être partiellement admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 27 du cadastre de la Commune de Morges est fixée à 788'538 francs, arrondie à 788'000 francs (art. 29 REFI). Vu l'issue du recours, un émolument de justice réduit de 400 francs est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 19 février 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 27 du cadastre de la Commune de Morges est arrêtée à 788'000 francs.
III. Un émolument de justice réduit de 400 (quatre cents) francs est mis à la charge du recourant Jean Mermoud.
Lausanne, le 10 août 1998/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint