CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 17 juin 1998
sur le recours interjeté par Daniel PERREN, Carrefour de Rive 1, à 1207 Genève,
contre
la décision rendue sur recours le 18 février 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 1680 de Yens.
* * * * * * * * * * * * * * * *
Composition de la section: Mme Isabelle Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffière: Mlle A. Froidevaux.
Vu les faits suivants:
A. A la suite de la révision générale des immeubles intervenue en 1994, l'estimation fiscale des parcelles nos 1620 et 1680, situées sur le territoire de la Commune de Yens, a été fixée respectivement à 2'000 fr. et 189'000 fr.
B. Le 8 décembre 1994, Daniel Perren a acheté aux enchères publiques les deux parcelles susmentionnées pour le prix de 130'000 fr. Ces parcelles, d'une surface totale respective de 93 m2 et 156 m², se composent de places-jardins en ce qui concerne la parcelle n° 1620 et d'une habitation à concurrence de 59 m², de dépendances rurales sur 54 m² et de places-jardins sur 43 m² pour la parcelle n° 1680. Selon les polices d'assurance bâtiment de l'Etablissement cantonal de l'assurance contre l'incendie et les éléments naturels, l'habitation (bâtiment n° 10) a été taxée à 286'790 fr. en novembre 1989 pour un volume total de 601 m3. La dépendance rurale quant à elle (bâtiment n°11) a été taxée à la même date à 194'400 fr. pour un volume total de 486 m3.
C. En raison de l'achat des bien-fonds susmentionnés, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après la commission) a procédé à une nouvelle estimation des parcelles en cause (estimation valable au 1er janvier 1996). Elle a maintenu l'ancienne estimation en vigueur depuis 1995, soit 189'000 fr. pour la parcelle n° 1680 et 2'000 fr. pour la parcelle n° 1620.
D. Par acte daté du 10 février 1997, Daniel Perren a interjeté recours contre cette décision. Il expose avoir acquis les deux parcelles aux enchères publiques le 8 décembre 1994 pour la somme totale de 130'000 fr. Dans la mesure où il admet l'estimation de la parcelle no 1620 pour la somme de 2'000 fr., la valeur vénale de la parcelle no 1680 est donc selon lui de 128'000 fr. Il expose par ailleurs que l'immeuble situé sur la parcelle no 1680 est loué pour un loyer mensuel de 450 fr., soit un loyer annuel de 5'400 fr. Si l'on tient compte d'un taux de capitalisation de 8%, on obtient une valeur de rendement de 67'500 fr., la moyenne des deux valeurs étant par conséquent de 97'750 fr. Il estime que c'est ce dernier chiffre qu'il convient de retenir à titre d'estimation fiscale de la parcelle no 1680.
E. Le 18 février 1998, la commission a partiellement admis le recours de l'intéressé et ramené l'estimation fiscale de la parcelle no 1680 à 142'000 fr. Son calcul se présente comme suit:
revenu locatif total (selon déclaration du propriétaire) Fr. 5'400.taux de capitalisation 8%
valeur de rendement Fr. 67'500.valeur vénale:
Habitation 601 m3 x 400 fr. ./. 30% Fr. 168'280.-
Dépendance 486 m3 x 50 fr. ./. 30% Fr. 17'010.-
Terrain 156 m² x 200 fr. le m² Fr. 31'200.-
Valeur vénale totale Fr. 216'490.-
Estimation fiscale 67'500 + 216'490 : 2 = Fr. 142'000.-
F. Daniel Perren a saisi le Tribunal administratif le 26 février 1998. Il relève en substance que la parcelle litigieuse a été acquise aux enchères publiques, en bloc avec la parcelle no 1620, pour une somme totale de 130'000 fr. le 8 décembre 1994, que l'estimation de 2'000 fr. relative à la parcelle no 1620 n'étant pas litigieuse, la valeur vénale de la parcelle no 1680 s'élève à 128'000 fr. La valeur de rendement retenue par la commission, à concurrence de 67'500 fr., n'est pas non plus contestée. S'agissant en revanche de la valeur vénale, il expose que l'immeuble est plus que centenaire, ayant vraisemblablement été construit autour des années 1700. L'immeuble est vétuste, chauffé par un poêle à mazout; il n'a connu ni rénovation ni transformation depuis des temps immémoriaux. La seule chose refaite est la toiture. Quant à la dépendance, elle est également vétuste et n'a pas bénéficié de travaux de rénovation ou d'entretien. A ses yeux, une construction similaire qui serait réalisée aujourd'hui ne coûterait certainement pas 400 fr. au m3, mais au maximum 250 à 300 fr. Par ailleurs, il conteste le taux de vétusté retenu, qui devrait s'élever à 70 ou 80%, taux également valable pour la dépendance (grange). Les modifications susmentionnées permettent de dégager une valeur intrinsèque de 92'580 fr., soit une estimation de 80'040 fr., la valeur de rendement de 67'500 fr. n'étant pas contestée. Pour une maison villageoise, qui n'a aucune valeur d'amateur, qui est dépourvue de vue et de soleil, il n'y a aucune raison pour que la valeur intrinsèque soit supérieure à la valeur de rendement. En conclusion, il estime que la valeur d'enchères n'est pas une valeur sous-estimée, mais au contraire une valeur encore supérieure au marché. Dans ces circonstances, il estime qu'il n'y a pas de raison de déroger au prix résultant des enchères publiques et que c'est bien le prix d'achat, soit 128'000 fr., qui doit être pris en considération dans le calcul de l'estimation fiscale. Cette dernière doit donc selon lui s'établir comme suit:
128'000 fr. + 67'500 fr. = 97'750 fr.
2
Il conclut à ce que l'estimation fiscale de la parcelle no 1680 soit réduite à 98'000 fr.
G. L'autorité intimée s'est déterminée le 30 mars 1998. Elle rappelle qu'elle a fait application de l'art. 9 de la loi (sic) sur l'estimation fiscale des immeubles lui permettant de faire abstraction du prix de vente obtenu lors d'une vente aux enchères. Après avoir effectué une visite extérieure des lieux et s'estimant suffisamment renseignée, elle a admis une réduction du prix du m3 de l'habitation de 450 fr. à 400 fr. et du rural de 100 à 50 fr. Elle a maintenu en revanche le taux de vétusté de 30%, correspondant au taux maximum admis par les instructions sur la révision générale. Elle précise en outre qu'actuellement, les bâtiments sont assurés auprès de l'ECA à concurrence de 515 fr. le m3 pour l'habitation et 432 fr. le m3 pour le rural. Quant au prix du terrain de 200 fr. le m², il correspond à celui retenu pour toute la zone village de Yens dans le cadre de la révision générale. Elle conclut par conséquent au rejet du recours.
H. Interpellé par le juge instructeur, l'Office des poursuites et faillites de Morges a produit, en date du 27 avril 1998, copie du rapport d'expertise établi le 24 août 1994 en vue de la réalisation des parcelles n° 1620 et 1680. Selon ce rapport, la valeur vénale de la parcelle n° 1620 s'élève à 2'000 fr. et celle de la parcelle n° 1680 à 50'000 fr. (estimation globale).
I. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 1er mai 1998, en présence du recourant, d'une part, et du président et du secrétaire de l'autorité intimée, d'autre part. A cette occasion, il a constaté que le bâtiment n° AI n°10 était d'une qualité de construction relativement sommaire (cuisine, sanitaires, escalier, isolation) et qu'il était par ailleurs dans un état très vétuste et d'un confort particulièrement rudimentaire; il se trouve encastré entre deux bâtiments et ne dispose d'aucune vue. L'habitation et la dépendance sont séparées par impasse servant de dévestiture, sur une surface de 40 m2 environ. Le chauffage est assuré par une citerne dans laquelle le locataire vient prélever du mazout qu'il verse dans le poêle situé au rez-de-chaussée. La remise (bâtiment AI n° 11) est dans un état analogue. Le recourant a exposé avoir acheté la parcelle n° 1680 parce qu'elle faisait partie d'un lot avec la parcelle n° 1620 et qu'en réalité seule cette dernière, constituée d'un jardin, l'intéressait vraiment, plus particulièrement son épouse.
J. Le Tribunal a délibéré à huis clos.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (ci-après: LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 lit. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5% entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts TA EF 92/0039 du 1er juillet 1993; EF 93/0029 du 8 septembre 1993; EF 94/0083 du 28 février 1995).
2. Conformément à l'art. 20 LEFI, à partir de la mise en vigueur de dite loi, la commission procède périodiquement à la mise à jour des estimations. Cette opération a pour but de revoir l'estimation des immeubles lorsqu'il est constaté notamment par demande motivée des propriétaires, par mutations, réunion ou division de biens-fonds, construction ou démolition de bâtiments, constitution ou radiation de servitudes, ou par d'autres opérations que la valeur fiscale de ces immeubles a notamment augmenté ou diminué.
Dans le cas présent, les parcelles nos 1620 et 1680 ont été vendues au recourant le 8 décembre 1994. Cette mutation justifiait dès lors la mise à jour de leur estimation fiscale. On précisera d'emblée que les valeurs auxquelles la loi se réfère pour déterminer l'estimation fiscale (valeur de rendement, valeur vénale, taux de capitalisation, éléments déterminants du marché immobilier) devront être fixées à la date déterminante pour la mise à jour à entreprendre. En l'occurrence, la date décisive est celle de la conclusion de la vente aux enchères, soit le 8 décembre 1994, et non pas la date à laquelle l'autorité intimée a statué. En effet, la mise à jour intervient à la suite de faits déterminés et postule par conséquent une estimation à une date donnée, soit celle de la vente dans le cas présent, respectivement le 1er janvier de l'année suivante. Elle a pour but de cerner de plus près, à une date donnée, la valeur cadastrale d'un immeuble dont on présume qu'elle a notablement varié par rapport à l'estimation portée au registre (v. dans ce sens arrêt du Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin 1994 plus les réf. cit.).
3. Aux termes de l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1). La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques (al. 3). La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (al. 4). La valeur fiscale ne peut pas être supérieure à la valeur vénale (al. 2).
En l'espèce, la valeur retenue par la commission pour la parcelle n° 1620 n'est pas litigieuse. De même, la valeur de rendement de la parcelle no 1680 n'est pas en cause, seule étant contestée celle retenue pour ce bien-fonds à titre de valeur vénale.
4. Selon l'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: REFI), la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
5. Pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble à la suite d'une vente, l'autorité peut, en l'absence de circonstances particulières réservées à l'art. 9 REFI, présumer que celle-ci correspond au prix convenu entre les parties. Il paraît au demeurant normal d'admettre que la fortune de l'acquéreur n'a pas varié en raison de cette opération immobilière, l'immeuble remplaçant les montants versés dans la composition de ce patrimoine; dès lors, la prise en considération du prix de vente dans la détermination de la valeur vénale est d'autant moins critiquable que celle-ci n'est pas le seul élément entrant dans le calcul de l'estimation fiscale et que cette dernière a généralement été arrêtée à un chiffre inférieur au prix précité du fait de la prise en considération de la valeur de rendement (arrêt EF 94/0017 du 6 juin 1994 déjà cité).
Dans le cas présent, la commission fait valoir que l'immeuble a été acquis au cours d'une vente aux enchères publiques et qu'il se justifie de faire abstraction du prix de vente convenu en application de l'art. 9 LEFI (en réalité REFI).
Selon l'art. 9 REFI:
"Les ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires et lors desquelles les prix ont été fixés sous l'influence des conditions particulières (vente entre parents, vente juridique dont l'acquéreur a qualité de créancier, expropriation, achats extraordinaires dans des buts de spéculation, etc.) ne sont dans la règle pas prises en considération."
Selon la jurisprudence, par "ventes qui ont eu lieu dans des circonstances extraordinaires", il faut entendre les ventes dont le prix est manifestement trop bas, mais également celles dont le prix est nettement trop élevé (CCEF du 3 juin 1969, cité dans l'arrêt du Tribunal administratif EF 94/0017 du 6 juin 1994). On relèvera ici qu'il paraît logique de cerner au plus près la valeur marchande de l'immeuble, l'estimation fiscale constituant une procédure incidente par rapport à la taxation de fortune des intéressés. Les autorités d'estimation n'ont donc pas à s'en tenir au prix d'achat indiqué lorsque celui-ci ne correspond pas à la valeur du marché. Mis à part les hypothèses visées par l'art. 9 REFI, de tels cas peuvent également se produire en présence de vente entre amis (cf. arrêt TA EF 93/035 du 4 octobre 1994). Ainsi, la commission est fondée si elle constate, sans procéder à d'amples investigations, que le prix convenu est inférieur à la valeur marchande de l'immeuble, soit que la loi du marché a été manifestement entravée par une circonstance extraordinaire (comme par exemple l'obligation du vendeur de vendre à tout prix lors d'une vente aux enchères où l'acquéreur se voit adjuger l'immeuble à un prix à l'évidence inférieur à la valeur objective arrêtée par l'expert de l'office) à abandonner ce critère pour se fonder sur d'autres indications de nature essentiellement comparative. L'art. 8 al. 2 REFI mentionne d'ailleurs expressément, outre le prix d'achat, des éléments de comparaison (cf. arrêt TA susmentionné).
6. En l'occurrence, il s'agit d'une vente aux enchères publiques, circonstance qui n'est pas expressément mentionnée comme telle par l'art. 9 REFI. Cela n'est cependant pas déterminant, puisqu'il est évident que cette énumération n'est qu'exemplaire. Il convient donc d'examiner si la vente en cause tombe aussi sous le coup de l'art. 9 REFI.
Lors de l'inspection locale, le recourant a exposé s'être principalement intéressé à la parcelle n° 1620 composée d'un jardin auquel son épouse serait particulièrement attachée. Cette parcelle et la parcelle litigieuse faisant partie du même lot, il s'est porté acquéreur du tout. Le procès-verbal de vente laisse apparaître que, dans le déroulement des enchères, une banque - vraisemblablement créancière hypothécaire de l'ancien propriétaire - a misé la première, puis un tiers, avant que le recourant n'intervienne à son tour. La banque a ensuite surenchéri, mais Daniel Perren l'a finalement emporté en qualité de dernier enchérisseur. Si , à première vue, on ne voit pas dans ces conditions en quoi le déroulement de la vente ou d'autres circonstances auraient influencé le prix d'adjudication au point que ce dernier ne correspondrait pas au prix du marché à ce moment-là et pourrait constituer un prix de faveur ne liant pas la commission, il convient néanmoins de comparer le prix de vente à celui auquel aboutit le tribunal en procédant à une estimation habituelle. On relèvera au préalable que la valeur retenue par l'expert de l'Office des poursuites et faillites de Morges pour la parcelle et les constructions litigieuses, soit 50'000 fr. au total, est manifestement sous-évaluée et ne saurait avoir une quelconque incidence sur la valeur d'estimation définitive. Cette valeur est d'autant moins déterminante qu'elle est inférieure de plus de 50 % au prix que le recourant a finalement accepté de payer pour acquérir la parcelle en cause.
7. S'agissant tout d'abord de l'habitation, l'inspection locale a permis de constater qu'elle manquait manifestement du confort le plus élémentaire et que la qualité de la construction était des plus rudimentaires, tant au niveau de la cuisine, des sanitaires, de l'escalier que de l'isolation. Un prix de 300 fr. le m3 est dès lors raisonnable de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal. Quant à la dépendance, son aménagement est tout aussi simple. Le prix déterminé par la commission, soit 50 fr. le m3, n'est en revanche pas excessif et peut être retenu. Ces montants doivent en outre être pondérés en fonction de la vétusté des immeubles. Si un taux de 30 % est correct pour l'habitation, il est possible de l'augmenter jusqu'à 40 % en ce qui concerne la dépendance dont l'état est particulièrement mauvais, proche du délabrement, et pour tenir compte du fait que la construction est très ancienne (cf. arrêt TA EF 93028 du 23 septembre 1993 dans lequel le tribunal a également retenu un taux de vétusté de 40 % pour un bâtiment dans un état analogue). La valeur vénale des constructions s'éléverait ainsi à 601 m3 x 300 fr, soit 180'300 fr. x 70 %, à savoir 126'210 fr. pour l'habitation et 486 m3 x 50 fr., soit 24'300 fr x 60 %, à savoir 14'580 fr. pour la dépendance. Au total, l'estimation correspond donc à 140'790 fr., auxquels il y a encore lieu d'ajouter le prix du terrain. A cet égard, le tribunal considère qu'il se justifie de retrancher la bande séparant l'habitation de la grange, laquelle constitue une impasse d'une quarantaine de m2 environ. Ceux- ci ne valent guère plus de 100 fr. le m2. Le solde du terrain, par 116 m2, doit être estimé à 200 fr. conformément à l'avis de la commission. La valeur vénale du terrain s'élève ainsi à 23'600 fr. (40 x 100 + 116 x 200).
En résumé, l'estimation de la valeur vénale de la parcelle n° 1680 se présente comme suit:
- habitation 126'210 fr.
- dépendance 14'580 fr.
- terrain 23'600 fr.
- total 164'390 fr., arrondi à 164'000 fr.
8. Le montant précité laisse clairement apparaître que le prix de vente payé par le recourant (128'000 fr.) est substantiellement inférieur à la valeur marchande telle que déterminée par le tribunal, puisque la différence entre ces deux valeurs, par 36'000 fr., représente plus de 25 % du montant versé. Il se justifie dans ces conditions de s'écarter du prix convenu dans la vente aux enchères et de retenir à titre de valeur vénale celui auquel le tribunal est parvenu à l'issue de ses calculs, soit 164'000 fr. (voir dans le même sens arrêts TA EF 91/014 du 7 août 1992; EF 93/035 du 4 octobre 1994 et EF 97/007 du 14 juillet 1997 où, dans les deux derniers arrêts cités, le tribunal a considéré que la commission d'estimation fiscale des immeubles n'était pas liée par des prix de vente inférieurs de plus de 20 % aux valeurs vénales computées).
9. Compte tenu de ce qui précède, l'estimation fiscale de la parcelle n° 1680 doit être corrigée comme suit:
- valeur de rendement 67'500 fr. (non contestée)
- valeur vénale 164'000 fr.
- estimation fiscale 67'500 + 164'000 = 115'750 fr.
2
10. La différence entre le montant retenu par la commission (142'000 fr) et celui auquel aboutit le tribunal (115'750 fr.), soit 26'250 fr., étant supérieure à 5% (cf. ci-dessus, p.4), il se justifie d'admettre partiellement le recours et de modifier la décision entreprise en ce sens que l'estimation de la parcelle litigieuse est arrêtée, avec effet au 1er janvier 1995, à 115'000 fr. (115'750 fr. arrondi à 115'000 fr. en vertu de l'art. 29 REFI). Vu l'issue de la procédure, une partie des frais, par 400 fr., sera mise à la charge du recourant qui obtient partiellement gain de cause; le solde de l'avance effectuée, soit 400 fr., lui étant restitué (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 18 février 1998 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle n° 1680 de la commune de Yens est arrêtée à 115'000 fr. (cent quinze mille francs), avec effet au 1er janvier 1995.
III. Un émolument partiel est mis à la charge de Daniel Perren, par 400 fr (quatre cents francs), ce montant étant compensé par l'avance effectuée et le solde de dite avance, par 400 fr., (quatre cents francs), lui étant restitué.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 17 juin 1998
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint