CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 3 août 1998
sur le recours interjeté par Jean-Marc LERCH, représenté par BFF, Bureau Fiduciaire et Fiscal, Avenue de la Gare 20, 1003 Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 29 janvier 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles de Lausanne (ci-après : la commission) relative à l'estimation fiscale de la parcelle 707 de Renens.
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. A. Rochat et M. R. Ernst, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle 707 de Renens, située à la rue du Léman no 4, est dotée d'une surface de 1837 m2. Elle accueille un bâtiment (ECA no 885, assuré pour une somme de 2'667'850 fr.), lequel comprend d'une part une manufacture de papier et d'autre part une habitation (sept logements de 2,5 à 4,5 pièces). La construction du bâtiment remonte à 1930 et le dépôt a été édifié en 1947.
Cet immeuble, détenu jusqu'en 1996 par la société en commandite Bucoma J.M. Lerch & Co (ci-après : la société), a été estimé dans le cadre de la révision générale de 1992 à 2'275'000 fr.
Le 24 décembre 1996, Jean-Marc Lerch a repris à son chapitre personnel l'immeuble de la société, radiée d'office du registre du commerce.
B. A la suite du transfert intervenu et de la vente d'une bande de terrain (32 m2) à la parcelle voisine (708), la commission a par décision du 28 août 1997 ramené l'estimation fiscale de la parcelle 707 de 2'275'000 à 1'873'000 fr.
Le 3 septembre 1997, agissant par l'intermédiaire de BFF, Jean-Marc Lerch a contesté cette décision auprès de la commission, en demandant à connaître les calculs fondant la nouvelle estimation.
Le 8 septembre 1997, la commission lui a communiqué les calculs suivants :
Habitation
Total
Revenu locatif au 1.12.1996 (y. c. place parc vacante
Fr. 140'760.-
Revenu total
Taux capitalis.
Estimation fiscale
Fr. 140'760.-
7.5 %
Fr. 1'876'800.-
./. vente de 32 m2, soit 1/2 de Fr. 7'000.-
./. Fr. 3'500.-
Estimation fiscale totale (arr.)
Fr. 1'873'000.-
Le 29 septembre 1997, Jean-Marc Lerch a informé la commission du fait qu'il maintenait son recours et a conclu à ce que l'estimation fiscale de sa parcelle soit fixée à 1'400'000 fr.
C. Par décision rendue sur recours le 29 janvier 1998, la commission a maintenu l'estimation fiscale de la parcelle 707 à 1'873'000 fr., en joignant à sa décision le calcul de contrôle suivant :
Valeur de rendement
Nature
Surface en m2
Prix au m2
Rendement/location
Total
Habitation
Fr. 140'760.-
Garages
Total
Fr. 140'760.-
Taux de capitalisation
8 %
Valeur de rendement
Fr. 1'760'000.-
Valeur vénale
Nature
Volume/surface
Prix au m3/m2
Total
Valeur nette
Habitation
5'234
Fr. 400.-
Fr. 2'093'600.-
Garage
Total
Fr. 2'093'600.-
Vétusté admise
30 %
Fr. 1'465'520.-
Valeur terrain
1'837
Fr. 400.-
Fr. 734'800.-
Fr. 734'800.-
Total valeur vénale
Fr. 2'200'000.-
Estimation fiscale
valeur de rendement + valeur vénale = Fr. 1'980'000.- 2
D. Par acte du 18 février 1998, Jean-Marc Lerch a saisi le Tribunal administratif d'un recours dirigé contre la décision rendue sur recours le 29 janvier 1998 par la commission. Il conclut à ce que l'estimation fiscale de sa parcelle soit fixée à 1'491'951 fr. En bref, le recourant critique s'agissant de la valeur de rendement le taux de capitalisation et en ce qui concerne la valeur vénale, la valeur attribuée sans distinction au m3 de son immeuble, ainsi que la valeur du terrain.
Le recourant s'est acquitté d'une avance de frais de 1'000 fr.
E. Dans sa réponse au recours du 30 mars 1998, la commission propose le maintien de sa décision, relevant qu'au terme de son calcul de contrôle du 29 janvier 1998 elle était parvenue à une estimation fiscale supérieure à celle notifiée le 28 août 1997.
F. Le 20 avril 1998, le recourant a produit diverses pièces à l'appui de ses conclusions tendant à la prise en considération d'un taux de capitalisation supérieur à 8%.
G. Le tribunal a tenu audience sur place en date du 2 juillet 1998 et a procédé à cette occasion à une visite des lieux.
Considérant en droit:
1. a) En vertu de l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale.
Aux termes de l'alinéa 3 de cette disposition, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques.
Le règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) que la valeur de rendement des immeubles est calculée dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6 REFI) et que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble (art. 7 al. 1 REFI).
b) Le recourant estime que le rendement locatif de son immeuble devrait être calculé à un taux de 10 %, en se fondant sur les pièces produites lors de l'instruction et desquelles il résulte que les récentes transactions immobilières se seraient négociées sur la base de la valeur de rendement, à un taux en tous cas égal, voire supérieur à 8 % (taux de capitalisation de l'état locatif compris entre 8 et 10,5 % selon MK gestion, sur la base de taux de rentabilité bruts entre 9 et 12 % selon la Régie Nafilyan SA, d'après un taux de capitalisation de l'état locatif compris entre 9 et 11 % selon Rilsa agence immobilière SA ou entre 8 et 10 %, d'après DHR, gérance immobilière).
Le tribunal constate que les pièces produites, à supposer qu'elles suffisent pour établir une tendance, ne précisent pas encore quels types d'immeubles étaient visés par ces transactions ni les circonstances dans lesquelles ces transferts ont eu lieu. Dans ces conditions, il serait à tout le moins hasardeux de se référer à des indications somme toute très générales et abstraites. Dès lors, le tribunal s'estime fondé à s'écarter de la teneur de ces pièces et à s'en tenir à sa jurisprudence.
c) S'agissant d'immeubles locatifs, le Tribunal administratif applique, en règle générale depuis plusieurs années, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêts anciens) de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (RDAF 1993, p. 380). En l'occurrence, suivant cette jurisprudence, le taux de capitalisation aurait dû être arrêté à 7,1/4 %, soit à un taux moins favorable que celui retenu par la commission. En l'espèce, le taux de capitalisation retenu, à savoir 8 %, ne peut qu'être confirmé, le tribunal relevant que l'état général du bâtiment - au demeurant sain - ne justifiant pas la prise en compte d'un taux encore supérieur. Dès lors, la valeur de rendement, arrêtée à 1'760'000 fr., doit être maintenue.
2. a) Selon l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble correspond à la valeur marchande de celui-ci.
b) En ce qui concerne la valeur de son bâtiment, le recourant préconise de distinguer d'une part la partie dépôt, bureau, cave, chaufferie et chambre à lessive de son immeuble (3'465 m3) et d'autre part, la partie logements et combles de celui-ci (1'769 m3). Pour la première, il revendique que celle-ci soit calculée à un prix de 280 fr./m3, valeur à neuf et pour la seconde à un prix de 400 fr./m3, valeur à neuf.
La visite des lieux a effectivement démontré que la partie dépôt, sommairement équipée vu sa destination, devait être taxée à un prix différencié, sur la base d'une valeur à neuf de 150 fr./m3, dont à déduire 30 % de vétusté, soit à un prix de 105 fr./m3 valeur actuelle. En revanche, seul un volume de 1'435 m3, repris de la police ECA, doit être retenu à ce prix. En effet, il ne se justifie pas d'y inclure notamment le volume du bureau et magasin, ni celui des caves, buanderie et chaufferie, lequel appartient à la partie logement. Pour ce qui est du reste du bâtiment, sa valeur peut être estimée, comme le revendique le recourant, à 280 fr./m3 valeur actuelle (400 fr./m3 - 30% vétusté). Le tribunal parvient ainsi à une valeur intrinsèque de l'immeuble de 1'214'395 fr. (1'435 m3 x 105 fr./m3 + 3'799 m3 x 280 fr./m3).
d) Le recourant critique la valeur du terrain arrêtée à 400 fr./m2 par l'autorité intimée. Il fait valoir que le prix du terrain doit être fixé sur la base de la vente intervenue, soit à un prix de l'ordre de 218 fr./m2.
Il n'est pas contesté que le recourant a vendu une bande de terrain de 32 m2 à son voisin à ce prix-là. Toutefois, l'on ne saurait se fonder sur une telle vente. En effet, il s'agissait de la vente d'une très petite surface, de surcroît à un voisin. Une telle transaction n'est assurément pas représentative des prix pratiqués sur le marché et peut être assimilée à une vente intervenant dans les circonstances extraordinaires visées par l'art. 9 REFI.
En l'espèce, le terrain litigieux, relativement centré, est situé à un emplacement qui n'est pas défavorable à l'activité commerciale qu'abrite le bâtiment. Toutefois, il apparaît que l'immeuble se trouve à proximité immédiate des voies de chemin de fer et partant est exposé à des nuisances, sans compter celles du trafic urbain. Tout bien considéré, il apparaît qu'un prix de 400 fr./m2 est trop élevé et doit être ramené à 350 fr./m2. Le tribunal obtient ainsi pour le terrain une valeur de 642'950 fr.
e) Compte tenu d'une valeur intrinsèque du bâtiment de 1'214'395 fr. et d'une valeur du terrain de 642'950 fr., le tribunal parvient à une valeur vénale de 1'857'345 et à une estimation fiscale arrondie de 1'809'000 fr. (1'857'345 + 1'760'000 = 3'617'345 : 2 = 1'808'672). Ce résultat ne conduit pas à l'admission du recours au regard du pouvoir d'examen du tribunal.
En effet, l'art. 36 lit. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation. Il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 lit. c LJPA). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5% entre la valeur contestée et celle à laquelle il aboutit; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (arrêts TA EF 98/0006 du 17 juin 1998 et réf. citées).
En l'occurrence, le tribunal parvient à une estimation fiscale inférieure de 64'000 fr. à celle retenue par la décision attaquée, ce qui représente une différence de 3 % qui ne justifie pas l'intervention du tribunal. La décision attaquée, qui retient une estimation fiscale inférieure à celle arrêtée dans le cadre de la dernière révision générale (EF 1992 : 2'275'000 fr.), doit être confirmée.
3. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours aux frais du recourant qui succombe (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 29 janvier 1998 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, arrêtant l'estimation fiscale de la parcelle 707 de Renens à 1'873'000 francs, est confirmée.
III. Un émolument de 1'000 fr. (mille francs) est mis à la charge du recourant, cette somme étant compensée par son dépôt de garantie.
Lausanne, le 3 août 1998
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.