CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 6 novembre 1997
sur le recours interjeté par Henri MARKERT, rue des Allobroges 9, à 1227 Carouge,
contre
la décision rendue le 18 juin 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne relative à l'estimation de la parcelle no 309 de Bougy-Villars.
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Composition de la section: Mme I. Guisan, présidente; M. Rolf Ernst et M. Antoine Rochat, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Henri Markert a acheté le 8 novembre 1968 la parcelle immatriculée sous no 309 au registre foncier du district d'Aubonne. Il s'agit d'une parcelle de 1'234 m² en nature de prés-champs. Selon l'estimation fiscale effectuée en 1968, la parcelle était estimée à 18'000 fr.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (ci-après la CEFI) a adapté l'estimation fiscale de la parcelle no 309 et l'a portée à 173'000 fr. le 15 janvier 1997.
Par acte daté du 24 janvier 1997, Henri Market a interjeté recours contre cette décision. La CEFI a rejeté le recours le 18 juin 1997 et a maintenu l'estimation fiscale litigieuse à 173'000 fr. Elle a exposé que la parcelle no 309 se situait en zone à bâtir et devait donc être traitée comme telle, le critère agricole ne pouvant être retenu. Le calcul se décompose comme suit: 1'234 m² à 280 fr. le m² : 2.
C. Henri Markert a saisi le Tribunal administratif le 2 juillet 1997. Il relève en substance que la parcelle en cause a toujours été cultivée pour des produits agricoles, qu'il y produit du kirsch, le reste de la surface étant le plus souvent exploité en céréales. Il conclut implicitement à ce que sa parcelle soit taxée conformément aux règles applicables à la zone agricole.
En temps utile, l'intéressé s'est acquitté d'une avance de frais de 800 fr.
D. L'autorité intimée s'est déterminée en date du 19 août 1997. Elle conclut au rejet du recours et au maintien de l'estimation litigieuse.
E. Le Tribunal administratif a procédé à une visite des lieux le 7 octobre 1997, en présence du recourant et de la secrétaire de l'autorité intimée. A cette occasion, il a constaté que plus de deux tiers de la parcelle était cultivée (maïs) et qu'un petit tiers était occupé par quatre cerisiers. Henri Markert a produit une facture établie à son nom le 15 septembre 1997 par Georges-Claude Blanchard, vigneron encaveur à Bougy-Villars. Selon les explications de l'intéressé, Georges-Claude Blanchard est le fermier qui exploite la parcelle litigieuse, sous réserve des quelques cerisiers qui s'y trouvent. Pour 1997, il a payé un fermage de 55 fr. Sa parcelle est louée à la famille Blanchard depuis 1968, soit respectivement à Georges-Claude Blanchard depuis 1991 et au père de ce dernier antérieurement. Le recourant a expliqué en outre que les cerisiers lui avaient rapporté vingt-cinq litres de kirsch en 1995, vingt litres en 1996 et rien en 1997. Henri Markert a enfin précisé qu'il n'avait absolument pas l'intention de construire sur sa parcelle, qu'il habitait effectivement Carouge, que la haie située au sud de sa parcelle était "classée" et qu'il ne pouvait l'arracher. Pour le surplus, les parties ont confirmé leurs conclusions respectives.
F. Par lettre du 8 octobre 1997, le juge instructeur a interpellé la commune de Bougy-Villars pour savoir quelles étaient exactement les possibilités actuelles de construire sur la parcelle no 309 et quel était le statut de la haie située au sud de la parcelle de l'intéressé. La commune a répondu le 13 octobre 1997, confirmant l'affectation de la parcelle no 309 en zone d'habitation individuelle (A) selon le règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions du 28 novembre 1994, approuvé par le Conseil d'Etat le 6 mars 1996. Elle a également produit le "plan de classement communal" du 11 décembre 1972, approuvé par le Conseil d'Etat le 31 janvier 1973, duquel il ressort que la haie située sur la parcelle du recourant est protégée.
G. L'autorité intimée a encore précisé, par courrier du 23 octobre 1997, que les seuls cas dans lesquels elle avait admis de taxer des parcelles constructibles selon leur valeur de rendement étaient ceux où le propriétaire exploitait personnellement son terrain, en tant qu'agriculteur ou viticulteur, au sens de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991. Le recourant s'est déterminé sur cette écriture le 1er novembre 1997 en rappelant qu'il exploitait personnellement les cerisiers et entretenait la haie bien qu'il soit domicilié à une quarantaine de kilomètres de la parcelle en cause. Les arguments des parties seront repris pour autant que de besoin dans les considérants ci-dessous.
Considérant en droit:
1. Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives, le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
2. L'estimation fiscale litigieuse résulte de la division par deux du prix de 345'520 fr. correspondant à la valeur marchande de l'immeuble (somme arrondie). La CEFI n'a pas attribué de valeur de rendement à l'immeuble. La commission considère en substance qu'elle doit se fonder sur le plan des zones des communes afin de déterminer une estimation, l'affectation donnée par le propriétaire ne constituant qu'un élément secondaire. Pour elle, seuls les agriculteurs et les viticulteurs bénéficient d'un autre régime en la matière, aussi longtemps qu'ils exploitent personnellement un domaine, ce qui n'est pas le cas du recourant.
De son côté, Henri Markert soutient que, même s'il s'agit d'une relativement petite parcelle, son bien-fonds est exploité et doit être estimé selon les règles d'estimation des terrains agricoles.
3. Conformément à l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, celle-ci constituant toutefois le maximum possible.
La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales et en fonction des prix pratiqués pour les transactions immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la région. L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise en outre que la valeur marchande d'un immeuble est fixée en tenant compte de l'offre et de la demande, en prenant pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de celui-ci. S'agissant plus particulièrement des terrains à bâtir, l'art. 23 al. 1 REFI dispose qu'il sera tenu compte, pour le calcul de la valeur vénale, des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.
4. Selon les Instructions du Département des finances du 31 janvier 1991 (ci-après Instructions), on entend par terrains à bâtir les fonds compris dans les zones légalisées pour la construction et qui ne sont, en principe, plus soumis à la législation foncière. Il n'en va différemment que s'ils font partie d'une entreprise agricole, viticole, horticole ou maraîchère exploitée par leur propriétaire ou par un fermier, c'est-à-dire une personne au bénéfice d'un bail de longue durée, tant que les terrains conservent ce caractère, c'est-à-dire jusqu'au moment de leur réalisation comme terrain à bâtir. La valeur vénale est déterminée en fonction du prix du terrain à bâtir dans la région, l'estimation fiscale correspondant à la moitié de ce prix, puisque normalement la valeur de rendement est nulle et qu'on n'en tient donc pas compte.
Pour les immeubles agricoles, la valeur vénale est obtenue, en règle générale, en majorant la valeur de rendement de 50%. Quant à la valeur de rendement, elle est en règle générale basée sur le Guide fédéral d'estimation, des adaptations (suppléments ou diminutions) pour des exploitations hors normes étant laissées à l'appréciation des commissions de district (Instructions du Département des finances du 7 avril 1995 relatives à l'estimation fiscale des immeubles agricoles).
5. En l'espèce, la CEFI a considéré qu'il fallait appliquer les principes régissant les terrains à bâtir et non les règles concernant les immeubles agricoles. Le Tribunal administratif approuve cette position. En effet, la parcelle du recourant est comprise dans une zone légalisée pour la construction, puisqu'elle est affectée en zone d'habitation individuelle (A) du règlement communal sur le plan général d'affectation et la police des constructions. De plus, elle n'est manifestement pas soumise à la législation foncière. Selon l'art. 2 al. 1 de la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR) en effet, la loi s'applique aux immeubles agricoles isolés ou aux immeubles agricoles qui font partie d'une entreprise agricole, qui sont situés en dehors d'une zone à bâtir au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT) et dont l'utilisation agricole est licite. En l'occurrence, il n'est pas contesté que l'immeuble en cause est englobé dans une zone à bâtir au sens de la LAT (art. 15). Par ailleurs, la LDFR ne s'applique pas aux immeubles de peu d'étendue, qui ont moins de 10 ares pour les vignes ou moins de 25 ares pour les autres terrains, et qui ne font pas partie d'une entreprise agricole (art. 2 al. 3 LDFR). La parcelle no 309 atteint à peine plus de la moitié de la surface minimale de 25 ares mentionnée ci-dessus. Elle ne fait de même manifestement pas partie d'une entreprise agricole au sens de l'art. 7 LDFR, selon lequel est une entreprise agricole l'unité composée d'immeubles, de bâtiments et d'installations agricoles qui sert de base à la production agricole et qui exige au moins la moitié des forces de travail d'une famille paysanne.
On ne saurait pas non plus considérer que la parcelle en cause fait partie d'une entreprise agricole, au sens décrit ci-dessus, exploitée par un fermier, de sorte qu'elle revêt bien les caractéristiques d'un terrain à bâtir et qu'elle ne peut être taxée selon les principes d'estimation des terrains agricoles. Par ailleurs, même si l'intention actuelle du recourant n'est pas d'utiliser sa parcelle à des fins de construction, une telle utilisation reste possible. Le recourant ne peut dès lors revendiquer une estimation fiscale fondée sur les principes régissant les terrains agricoles, d'autant plus qu'il n'aurait certainement pas été autorisé à acquérir un terrain de cette nature, faute d'exploitation de son terrain à titre personnel
La nature de terrain à bâtir de l'immeuble litigieux étant ainsi établie, il reste à contrôler si les éléments sur lesquels la commission s'est fondée sont en eux-mêmes critiquables.
6. Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement possibles, en relevant que cette valeur devait se juger en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité, et non pas en se fondant sur les intentions subjectives du propriétaire du moment (arrêts TA EF 92/036 du 30 mars 1993; EF 93/015 du 16 juin 1993; EF 93/016 du 7 juillet 1993; EF 97/011 du 26 septembre 1997).
Le tribunal n'entend pas s'écarter de cette jurisprudence dans le cas présent. L'immeuble en question est une belle parcelle, bien située, et qui permettrait parfaitement l'édification d'une villa. Ces circonstances sont incontestablement de nature à le rendre attractif et il ne fait pas de doute qu'il est susceptible d'intéresser des acquéreurs prêts à proposer un prix d'achat relativement élevé. Même si on tient compte du fait que le marché immobilier est actuellement très calme, il ne faut néanmoins pas perdre de vue que dans le système vaudois, les estimations fiscales sont fixées pour de longues années (arrêt TA EF 92/036 du 30 mars 1993). A cet égard, le tribunal considère que le prix retenu par la CEFI n'est nullement exagéré et qu'il est en tout cas conforme tant à l'art. 23 al. 1 REFI qu'aux indications données par les Instructions, fixant pour les terrains à bâtir en zone villa sur l'arc lémanique une fourchette de 200 fr. à 600 francs. Le prix retenu, de 280 fr. le m², se rapproche plutôt de la limite inférieure des prix pratiqués dans la région en zone constructible, ce qui n'est toutefois pas choquant, notamment en raison de la présence d'un stand de tir au nord de la parcelle. L'estimation fiscale fixée à 173'000 fr., soit 1'234 m² à 280 fr. le m² : 2, est ainsi pleinement justifié.
Compte tenu de ce qui précède, la décision de la CEFI doit être confirmée, ce qui entraîne le rejet du recours, les frais étant mis à la charge du recourant débouté (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 18 juin 1997 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est confirmée.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs), montant compensé par l'avance de frais effectuée, est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 6 novembre 1997
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint