CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 30 septembre 1997
sur le recours interjeté par Eliane BORTER, domiciliée à l'avenue du Général Guisan 7, 1009 Pully
contre
la décision rendue sur recours le 2 juillet 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 827 de Pully).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Eliane Borter est propriétaire de la parcelle no 827 du cadastre de la commune de Pully. Cette parcelle compte une surface totale de 1'045 m2, dont 825 m2 en nature de places-jardins et elle supporte une habitation ainsi qu'un garage à bateaux d'une surface au sol respectivement de 183 m2 et 37 m2.
B. Par décision du 23 février 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 827 de 752'000 francs à 1'268'000 francs. Le 13 mars 1995, elle a produit le détail du calcul suivant:
"Parcelle no 827:
Valeur de rendement:
habitation: 272 180.-- 48'960.-garage + gar. à bateau: 3'600.-total: 52'560.-taux de capitalisation: 7,5% valeur de rendement: 701'000.--
Valeur vénale:
habitation: 2'303 650.-- 1'496'950.-vétusté admise: 20% 1'197'560.-valeur terrain: 1'045 600.-- 627'000.-- 627'000.-garage à bateau: 10'000.-- total valeur vénale: 1'835'000.--
Estimation fiscale: 701'000 + 1'835'000 : 2 = 1'268'000.--
Le 17 mars 1995, Alfred Borter, père de Eliane Borter, a recouru contre cette décision auprès de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission). Il a fait valoir qu'en conséquence de la donation de sa propriété à sa fille, l'immeuble avait fait l'objet d'une nouvelle estimation fiscale en 1990; après une visite locale, l'estimation avait été arrêtée à 752'000 francs, mais la situation immobilière dans le canton de Vaud ne justifiait pas une telle augmentation.
C. Par décision du 2 juillet 1996, la commission a admis partiellement le recours. Elle a confirmé la valeur de rendement, mais elle a réduit la valeur vénale. Elle a en effet porté le taux de vétusté de 20% à 30%, pour tenir compte de l'âge du bâtiment. Elle a en outre maintenu le prix du terrain à 600 francs le m2, au vu de la faible importance de la zone verte qui constitue un dégagement pour la demeure; elle a ainsi abouti à une valeur vénale de 1'685'000 francs. Elle a donc réduit l'estimation fiscale de 1'268'000 francs à 1'193'000 francs.
D. Eliane Borter, par l'intermédiaire de Alfred Borter, a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 19 juillet 1996. Elle conteste la valeur de rendement; elle fait valoir que le deuxième étage de la maison n'a pas été réaménagé depuis la construction de la maison en 1908 et que sa valeur locative ne peut dépasser 100 francs le m2; concernant le garage à bateau, il est utilisé par un tiers gratuitement à charge pour ce dernier d'en assumer l'entretien. Le taux de capitalisation devrait en outre être de 8,5%, au vu des frais d'entretien nécessaire élevés; la conduite d'eau à l'extérieur a dû être remplacée en 1995 et une partie de la toiture devra être prochainement être rénovée. La citerne, certaines fenêtres ainsi qu'une partie des radiateurs ont également dû être remplacés et les façades présentent des fentes verticales et horizontales. Elle conteste également la valeur vénale; elle estime qu'un prix de 650 francs le m3 pour une construction de près de 90 ans est excessif. Par ailleurs, la surface du terrain comprendrait 344 m2 qui seraient inconstructibles; le plan général d'aménagement du territoire de Pully prévoit en outre la suppression du port, ce qui rendrait inutilisable le garage à bateau et entraînerait une extension de la zone verte. En conséquence, le prix de 600 francs le m2 est surfait. Elle a conclu à l'annulation de l'estimation fiscale du 2 juillet 1996 et à la fixation de l'estimation fiscale à 821'000 francs, selon l'estimation fiscale de 1990.
La commission s'est déterminée sur le recours le 15 août 1996. Elle estime que la valeur de rendement qu'elle a retenu constitue une moyenne qui tient compte de l'état de tous les étages; de même, une location de l'ordre de 4'000 francs mensuels se justifie pour une maison de style, au bord du lac, très bien entretenue et à l'abri des nuisances du trafic. Elle admet que des frais importants d'entretien ont été nécessaires; bien qu'elle applique de manière générale un taux de 7,5% pour les villas, elle pourrait envisager en l'occurrence un taux de 8%. Elle estime en outre que le prix de 650 francs le m3 est adapté à l'architecture de la maison et aux matériaux utilisés. Enfin, le prix du terrain tient suffisamment compte des restrictions au droit de bâtir. Elle conclut au maintien de l'estimation fiscale de 1'193'000 francs.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 6 mars 1997 en présence de la recourante personnellement, accompagnée de son père, de M. Corday, secrétaire municipal, de M. Tuchschmidt, président de la commission, accompagné de M. Cruchaud. Le tribunal a procédé à la visite des lieux. Le rez du bâtiment comprend un grand hall et trois salons dont un donne l'accès à une grande terrasse au sud et le 1er étage quatre chambres avec un balcon également; le 2ème étage comporte une petite chambre, une salle de bains, un WC et quatre chambres. Les façades extérieures ouest et sud comprennent des fissures, de même que les balcons. Un garage pouvant contenir deux véhicules se trouve en outre au sous-sol.
Le 8 avril 1997, l'autorité intimée a produit une liste de transactions intervenues à Pully entre 1989 et 1996.
Le 30 août 1997, la recourante a produit des pièces complémentaires.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient qu'elle est déterminée en tenant compte de la situation, de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol de l'immeuble. Dans le cadre de la révision générale, elles privilégient en outre la méthode de comparaison entre fonds semblables. Elle fixent une fourchette du prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels. Selon les instructions également, la valeur du terrain des immeubles bâtis se base sur les prix du sol pour les immeubles non bâtis dans une situation semblable, compte tenu des constructions existantes et de la possibilité d'utilisation.
c) En l'espèce, l'immeuble est une construction de très bonne qualité et il jouit d'une situation privilégiée, directement au bord du lac et dans un quartier calme. Compte tenu de ces caractéristiques, le prix de 650 francs le m3 pour l'habitation est adéquat et doit être confirmé. La commission, par sa décision sur recours, a accepté de porter le taux de vétusté de 20% à 30%, pour tenir compte des inconvénients liés à l'âge du bâtiment; le tribunal estime que ce taux de 30% tient suffisamment compte en particulier des fissures provoquées notamment par l'agrandissement du côté est du bâtiment et de l'avant-toit en cuivre qui est rouillé; le bâtiment est en effet par ailleurs bien entretenu dans son ensemble et il est dans un bon état général. Il n'est donc pas vétuste au point de lui appliquer un taux qui va au-delà du maximum de 30% prévu par les instructions.
Concernant le terrain, le prix de 600 francs le m2 se justifie compte tenu de son excellente situation au bord du lac; par ailleurs, les terrains des parcelles voisines directement au bord du lac, dont une partie se trouve également en zone de verdure, ont été taxés entre 600 francs et 650 francs le m2; il convient donc de confirmer le prix de 600 francs le m2 retenu pour la parcelle en cause, qui respecte le principe de la méthode comparative préconisée par les instructions. A ce propos, les pièces complémentaires produites par la recourante le 30 juillet 1997 ne sont pas déterminantes; elles font référence à deux parcelles qui ont été vendues ensemble, soit les parcelles no 828 et 826, pour un prix total de 1'600'000 francs; cependant, selon les pièces, les parcelles comportent des bâtiments dont l'état général laisse à désirer et nécessitent des travaux d'une certaine importance, notamment une révision générale des toitures et des façades; l'immeuble sis sur la parcelle no 826 est par ailleurs destiné à la démolition; le tribunal estime donc, avec l'autorité intimée, que le prix payé pour ces parcelles correspond essentiellement à la valeur des terrains au vu de leur situation, et non à la valeur des constructions.
En conséquence, le tribunal estime que la valeur vénale arrêtée par la décision litigieuse à 1'685'000 francs doit être maintenue.
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
c) En l'espèce, le bâtiment est protégé de la vue des voisins par un mur et il offre une large vue sur le lac et une situation très calme. Il compte en outre plus de 10 pièces, dont la plupart jouissent d'une vue exceptionnelle sur le lac. Le prix de 180 francs le m2 retenu par l'autorité intimée correspond à un loyer mensuel de 4'080 francs pour l'habitation, plus 300 francs de loyer mensuel pour le garage et le garage à bateau; compte tenu de tous les avantages qu'une telle maison présente, le tribunal estime que ce montant est adéquat. En revanche, au vu de la vétusté du bâtiment, le tribunal estime que le taux de capitalisation doit être porté de 7,5% à 8%. Le calcul de la valeur de rendement se présente donc comme il suit:
272 m2 à 180 fr. + 3'600 fr. pour le garage et le garage à bateau = 52'560 fr.
taux de capitalisation: 8%
valeur de rendement: 657'000 fr.
En conclusion, avec une valeur vénale de 1'685'000 francs et une valeur de rendement de 657'000 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'170'950 francs (1'685'000 + 657'000 :2 = 1'170'950), qui est inférieure de 22'050 francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 1,9%, soit un écart de moins de 5%, que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus). Ainsi, l'estimation fiscale arrêtée par l'autorité intimée doit être maintenue.
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et l'estimation fiscale de la parcelle no 827 du cadastre de la commune de Pully fixée à 1'193'000 francs confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 1'000 francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 2 juillet 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III. Un émolument de justice de 1'000 (mille) francs est mis à la charge de la recourante Eliane Borter.
Lausanne, le 30 septembre 1997/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint