CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 10 mars 1997
sur le recours interjeté par François MATTI, domicilié au chemin de Chamblandes 53, 1009 Pully,
contre
la décision rendue sur recours le 2 juillet 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 1360 de Pully).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: Mlle F. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. François Matti est propriétaire de la parcelle no 1360 du cadastre de la Commune de Pully. D'une surface totale de 1'669 m2, dont 1'499 m2 en nature de place-jardin, cette parcelle porte une habitation d'une surface au sol de 127 m2 ainsi que des dépendances comptant une surface au sol de 43 m2.
B. Par décision du 31 mars 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 1360 de 369'000 fr. à 762'000 francs.
Par acte du 13 avril 1995, François Matti a recouru contre cette décision auprès de la commission. Il fait valoir que son immeuble date de 1920 et qu'il représente une construction légère, qui a été peu entretenue jusqu'en 1978, à l'exception de l'installation pour le mazout. Il a depuis rénové la cuisine, la salle de bains et il a rafraîchit le salon-salle à manger. L'état médiocre de l'immeuble ne justifierait donc pas une valeur de 140 fr. le m2 pour la valeur de rendement, mais un prix de 115 fr. le m2. Il fait en outre valoir que le taux de vétusté à retenir devrait être de 50% au vu de l'état du bâtiment.
Le 18 avril 1995, la commission a produit le détail de calcul suivant:
"Valeur de rendement:
habitation: 195 140.-- 27'300.-- 27'300.-taux de capitalisation: 7,5% valeur de rendement: 364'000.--
Valeur vénale:
habitation: 1'197 550.-- 658'350.-vétusté admise: 30% 461'000.-dépendance: 30'000.-total: 491'000.-valeur terrain: 1'669 400.-- 667'600.-- 667'600.-total valeur vénale: 1'159'000.--
Estimation fiscale: 364'000 + 1'159'000 : 2 = 762'000.--"
C. Par décision sur recours du 2 juillet 1996, la commission a admis partiellement le recours, suite à une visite des lieux. Elle a porté le taux de vétusté à 35%, compte tenu de l'état de la construction; elle a donc réduit l'estimation fiscale à 745'000 fr., selon les calculs suivants:
"Valeur de rendement:
habitation: 195 140.-- 27'300.-- 27'300.-taux de capitalisation: 7,5% valeur de rendement: 364'000.--
Valeur vénale:
habitation: 1'197 550.-- 658'350.-dépendance: 30'000.-total: 658'350 vétusté admise: 35% 427'928.-valeur terrain: 1'669 400.-- 667'600.-- 667'600.-total valeur vénale: 1'126'000.--
Estimation fiscale: 364'000 + 1'126'000 : 2 = 745'000.--"
D. Par acte du 8 juillet 1996, François Matti a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il conteste la valeur de rendement et estime que le prix de 120 fr. le m2 ne devrait pas être dépassé pour la valeur locative. Il conteste également la valeur vénale, qui devrait selon lui être calculée sur la base du prix de 550 francs le m3 fixé par la commission, mais avec un taux de vétusté de 50%. Il fait encore valoir que l'annexe n'a aucune valeur vénale; son état ne permettrait pas une rénovation et elle ne pourrait servir de garage sans que des travaux considérables soient effectués; quant à sa valeur d'assurance incendie ECA de 132'687 fr., elle ferait suite à une taxation au taux de reconstruction le plus fort, compte tenu de la légèreté de la construction.
Le 14 août 1996, la commission s'est déterminée sur le recours. Elle estime avoir tenu compte, pour le calcul de la valeur de rendement, de l'état de l'immeuble, du manque de confort et des inconvénients liés à un logement réparti sur trois niveaux. En outre, elle a bien retenu un prix de 120 fr. le m2 pour une maison du quartier, mais celui-ci a été fixé en fonction de l'importante surface du logement de 330 m2. S'agissant de la valeur vénale de l'habitation, elle confirme le prix de 550 fr. le m3 à un taux de vétusté de 35%. Enfin, l'annexe, utilisée comme dépôt, est une construction de deux niveaux pouvant être réhabilitée; elle assimile cette construction à un garage double pour lequel elle retient habituellement une valeur de 30'000 fr.. Elle conclut au maintien de l'estimation fiscale à 745'000 fr.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 6 mars 1997 en présence du recourant personnellement, du président de l'autorité intimée et du secrétaire municipal de Pully. Le tribunal a procédé à la visite des lieux. La maison est mal isolée au sud; la toiture ainsi que les balcons sont en mauvais état et les façades et la terrasse présentent quelques fissures. Le jardin n'est accessible que par le sous-sol. Le rez, dont les murs sont épais, comporte une cuisine agencée (aménagée en 1978), un WC dont la peinture est en mauvais état et un salon-salle à manger donnant sur la terrasse. Le premier étage, dont les murs sont plus minces, comporte une salle de bains partiellement rafraîchie et trois chambres dont les plafonds sont en mauvais état. Au deuxième étage se trouvent un réduit et trois chambres. L'annexe, divisée en deux parties, est insalubre.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 fr., compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année, mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, l'immeuble est de construction légère; seuls les murs du rez sont épais; dès le 1er étage, les murs sont beaucoup plus minces. Le tribunal estime en conséquence qu'un prix de 550 fr. le m3 pour l'habitation est excessif et devrait être rabaissé à 500 fr. le m3. En revanche, l'estimation de 400 fr. le m2 pour le terrain doit être confirmée compte tenu du prix identique retenu pour les terrains voisins présentant la même situation. Le prix forfaitaire de 30'000 fr. pour la dépendance, qui pourrait faire l'objet d'un reconstruction, doit également être confirmé. Concernant le taux de vétusté, le tribunal admet que l'état général de l'extérieur du bâtiment est vétuste; cependant, il estime que le taux de 35% tient suffisamment compte du mauvais état extérieur du bâtiment, de l'isolation insatisfaisante et des fissures constatées sur certaines façades ainsi que sur la terrasse; les instructions prévoient d'ailleurs en principe une pondération maximum de 30%. En conséquence, le tribunal aboutit au calcul de la valeur vénale suivant:
habitation: 1'197 m2 à 500 fr. = 598'500.-vétusté admise: 35% = 389'025.-dépendance: 30'000.--
419'025.-terrain: 1'669 m2 à 400 fr. = 667'600.--
Total de la valeur vénale: 1'086'625.--
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2.
c) En l'espèce, la valeur locative retenue par la commission équivaut à un loyer mensuel de 2'275 fr.; la maison comporte 7 pièces avec une cuisine agencée; par ailleurs, elle jouit d'une bonne situation, dans un quartier tranquille, tout en étant proche du centre, des transports publics et de l'école. L'immeuble bénéficie en outre d'une vue appréciable et d'un grand jardin. Le bâtiment est dans un état extérieur vétuste et l'aménagement intérieur n'est pas pratique, mais le tribunal estime qu'un loyer mensuel de 2'275 fr. se justifie compte tenu des autres aspects avantageux. En outre, même si l'on admet que l'immeuble nécessite un rafraîchissement pour le donner en location et que des travaux pour un montant de 50'000 fr. doivent être effectués, on aboutit à un prix de location mensuel de 2'587 fr. 50, en tenant compte d'un taux de capitalisation de 7,5%, d'après le calcul suivant: - travaux: 50'000 fr., capitalisés à un taux de 7,5%: 3'750 fr. - loyer mensuel: 3'750 fr. : 195 m2 = 19,23 fr., à ajouter à 140 fr., soit 159,23 fr. le m2 = un loyer mensuel de 2'587,50 fr.; de l'avis du tribunal, ce prix serait adéquat pour la location du bâtiment rafraîchi. En conséquence, le tribunal estime que le prix de 140 francs le m2 retenu par la commission, capitalisé à 7,5%, se justifie et doit être confirmé.
En conclusion, avec une valeur vénale de 1'086'625 fr. et une valeur de rendement de 364'000 fr., le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 725'312,50 francs (1'086'625 + 364'000), qui est inférieure de 17'687,50 fr. à l'estimation fiscale contestée. Cette différence correspond à une réduction de l'ordre de 2,6%; elle représente donc un écart de moins de 5%, que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus). Ainsi, l'estimation fiscale arrêtée par l'autorité intimée doit être maintenue.
5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et l'estimation fiscale de la parcelle no 1360 du cadastre de la Commune de Pully fixée à 745'000 fr. confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 800 fr. est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 2 juillet 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III. Un émolument de justice de 800 (huit cents) francs est mis à la charge du recourant François Matti.
Lausanne, le 10 mars 1997/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint