CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 27 novembre 1996
sur le recours interjeté par Pierre-Alain CHRISTINAT, domicilié à la route de Lausanne 51, 1051 Le Mont-sur-Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 18 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 238 du Mont-sur-Lausanne).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. O. Liechti et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: Mlle Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Pierre-Alain et Annie Christinat sont copropriétaires respectivement pour 60% et 40% de la parcelle no 238 du cadastre de la commune du Mont-sur-Lausanne. D'une surface totale de 1'240 m2, dont 1'090 m2 en nature pré-champs, cette parcelle porte un bâtiment d'une surface au sol de 150 m2. L'immeuble comprend au sous-sol un abri, une cave et une buanderie; un logement de 153 m2 est aménagé au rez et un logement de 120 m2 dans les combles; le bâtiment comprend encore un garage préfabriqué à deux places de 35 m2, depuis lequel il est possible d'accéder au sous-sol.
B. Par décision du 23 janvier 1996, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a porté l'estimation fiscale de la parcelle no 238 du Mont-sur-Lausanne de 478'000 francs à 650'000 francs. Sur demande de Pierre-Alain Christinat, la commission d'estimation fiscale lui a fait parvenir le 8 février 1996 le détail du calcul:
"Valeur de rendement
habitation: 153 m2 180 fr. 27'540.-garages: 1'920.-total: 29'460.-taux de capitalisation: 7,5% valeur de rendement: 393'000.--
Valeur vénale
habitation: 1'172 m3 600.-le m3 703'000.-vétusté admise: 10% 632'880.-valeur terrain: 1'240 m2 220.-- le m2 272'800.-- 272'800.-total valeur vénale: 906'000.--
Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur vénale : 2 = 650'000 francs."
Par lettre du 13 février 1996, Pierre-Alain Christinat a recouru contre cette décision auprès de la commission; il a proposé le calcul suivant:
"Valeur de rendement:
habitation: 153 m2 à 150.-- 22'950.-garages: 1'920.-total: 24'870.-taux de capitalisation/rendement 7% 355'300.--
Valeur vénale:
habitation: 1'070 m3 à 490.-- 524'300.-garages: 102 m3 à 200.-- 20'400.-total: 544'700.-degré de vétusté: 10% 490'000.-prix du terrain: 1'240 m2 à 220.-- 272'800.-valeur vénale: 763'100.--
Estimation fiscale: 355'300.-- + 763'100.-- : 2 = 559'200.--"
Par nouvelle décision du 18 avril 1996, la commission, admettant partiellement le recours, a réduit l'estimation fiscale de la parcelle no 238 du Mont-sur-Lausanne de 650'000 francs à 625'000 francs, en abaissant le prix au m3 à 575 fr.:
"Valeur de rendement
habitation: 153 m2 180 m2 27'540.-garages: 1'920.-total: 29'460.-taux de capitalisation: 7,5% valeur de rendement: 393'000.--
Valeur vénale
habitation: 1'070 m3 575.-le m3 615'250.-garages (2): 30'000.-total: 615'250.-vétusté admise: 10% 553'725.-valeur terrain: 1'240 m2 220.-- le m2 272'800.-- 272'800.-total valeur vénale: 857'000.--
Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur vénale : 2 = 625'000 francs."
C. Le 15 mai 1996, la commission a transmis au Tribunal administratif le recours formé contre cette nouvelle décision par Pierre-Alain Christinat le 29 avril 1996 ainsi que sa motivation du 10 mai 1996; il ressort de cette dernière la proposition de calcul suivante:
"Valeur de rendement:
habitation: 153 m2 à 180.-- 27'540.-garages: 1'920.-total: 29'460.-taux de capitalisation/rendement 7,5% 392'800.--
Valeur vénale:
habitation: 1'070 m3 à 500.-- 535'000.-garages: 102 m3 à 200.-- 20'400.-total: 555'400.-degré de vétusté: 10% 499'860.-prix du terrain: 1'240 m2 à 220.-- 272'800.-valeur vénale: 772'660.--
Estimation fiscale: 392'800.-- + 772'660.-- : 2 = 582'730.--"
Pierre-Alain Christinat a en outre produit les avis de deux architectes vaudois sur le prix d'une construction correspondante à son immeuble, desquels il ressort un prix de 500 francs le m3 pour une villa vaudoise de bon standing.
Le 3 juillet 1996, la commission s'est déterminée sur le recours. Elle a fait valoir que le prix de 500 francs le m3 ne tenait pas compte notamment des frais de fouilles, d'amenées de conduites, des aménagements extérieurs ou des accès, contrairement au coût de construction qu'elle avait calculé. Elle a conclu au rejet du recours et au maintien de l'estimation fiscale à 625'000 francs.
Par lettre du 26 juillet 1996, Pierre-Alain Christinat a produit un mémoire complémentaire, dont les arguments seront repris ci-dessous dans la mesure utile.
D. Le tribunal a tenu audience sur place le 18 novembre 1996 en présence du recourant personnellement ainsi que du président de la commission. Le tribunal a procédé à la visite des lieux. Au sous-sol, se trouvent un garage pour deux voitures, deux réduits, une buanderie, un ancien carnotzet, un abri PC et le chauffage (à gaz); le rez comprend un hall, un bureau, une cuisine, une salle à manger et un salon et le premier étage comprend quatre chambres et deux salles de bains, dont une avec WC séparés. Le recourant a confirmé qu'il ne contestait que le prix de 575 fr. le m3.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, le recourant admet la valeur de rendement arrêtée à 392'800 francs; il conteste en revanche le calcul de la valeur vénale, en raison du prix au m3 retenu par la commission. A ce propos, le tribunal admet avec le recourant que le coût de construction d'une villa neuve actuellement est de l'ordre de 500 francs; cependant, cette valeur ne peut être retenue que dans une situation idéale de la parcelle à construire, soit dans le cas où des travaux d'aménagements extérieurs, des frais de raccordements ou encore de construction des accès sont réduits et elle ne tient pas compte de tous les frais accessoires (taxes, etc.). Or, la situation du bien-fonds du recourant a nécessité ces frais d'équipement relativement importants en raison de la pente et de la situation de la parcelle par rapport aux infrastructures; le tribunal estime donc qu'un prix de 550 francs le m3 au moins devrait être retenu; on aboutirait donc au calcul de l'estimation fiscale suivant:
- habitation: 1'070 m3 à 550 fr. = 588'500.--
- 2 garages: 30'000.-total: 618'500.--
- vétusté admise: 10% 566'650.--
- terrain: 1'240 m2 à 220 fr. = 272'800.-total de la valeur vénale: 829'450.--
- valeur de rendement: 393'000.--
- estimation fiscale (valeur de rendement + valeur vénale : 2) = 611'225.--
Ainsi, le tribunal parviendrait à une estimation fiscale de 611'225 francs, qui est inférieure de 13'775 francs à la décision attaquée. Cette différence correspond à une réduction de l'ordre de 2,2%; elle représente donc un écart de moins de 5% que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus). Ainsi, l'estimation fiscale arrêtée par la commission d'estimation fiscale doit être maintenue.
4. Il résulte de ce qui précède que le recours est rejeté et l'estimation fiscale de 625'000 francs est maintenue. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 800 francs est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 18 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III. Un émolument de justice de 800 francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Pierre-Alain Christinat.
Lausanne, le 27 novembre 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint