CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 27 novembre 1996
sur le recours interjeté par Gaston et Lizet VALLON, domiciliés au chemin de Pernessy 2, 1052 Le Mont-sur-Lausanne
contre
la décision rendue sur recours le 25 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 1'211 du Mont-sur-Lausanne).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. O. Liechti et M. E. Rodieux, assesseurs. Greffière: Mlle Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Gaston et Lizet Vallon sont copropriétaires, chacun pour moitié, de la parcelle no 1'211 du cadastre de la commune du Mont-sur-Lausanne. D'une surface totale de 1'674 m2, dont 1'313 m2 en nature de places-jardins, cette parcelle porte une ancienne ferme transformée en habitation, d'une surface au sol de 361 m2.
B. Par décision du 7 février 1996, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'211 de 451'000 francs à 1'291'000 francs; le 20 février 1996, elle a produit le détail du calcul, duquel il ressortait qu'elle avait retenu une valeur vénale de 1'545'000 francs et une valeur de rendement de 1'036'000 francs.
Par acte du 8 mars 1996, Gaston et Lizet Vallon ont recouru contre cette décision auprès de la commission. Ils ont fait valoir que la surface de l'habitation était de 210,60 m2, que le prix au m3 du garage devait être de 100 francs et enfin qu'il convenait d'appliquer le taux de capitalisation de 9% en raison des frais importants d'entretien de l'immeuble; la valeur de rendement devait être ainsi de 763'700 francs. Au sujet de la valeur vénale, ils ont fait valoir que le prix au m3 ne devait pas être le même pour l'habitation que pour le garage; ils ont proposé le calcul suivant pour l'habitation:
"vide sanitaire: 192 m3 à 90.-- 17'280.combles: 962 m3 à 104.-- 100'048.-sous-sol, rez, 1er étage, local, combles: 1'868 m3 à 500.-- 934'000.-total habitation: 1'051'328.--"
Le volume effectif du garage étant de 102 m3 et les 465 m3 restant étant constitués d'un dépôt et de la toiture, ils ont proposé le calcul suivant:
"garage proprement dit: 102 m3 à 250.-- 25'500.-dépôt et toiture: 465 m3 à 100.-- 46'500.-total garage et toiture: 72'000.--"
Quant au prix du terrain, il devait être fixé à 200 francs le m2, en raison de sa proximité de routes à grand trafic. En conclusion, l'estimation fiscale de la parcelle devait être arrêtée à 942'415 francs. Ils ont encore contesté l'effet rétroactif de la décision au 31 décembre 1994.
C. Par décision sur recours du 25 avril 1996, la commission a admis partiellement le recours et réduit l'estimation fiscale de 1'291'000 francs à 1'174'000 francs, selon le calcul suivant:
"Valeur de rendement:
habitation: 210 m2 160 m2 33'600.-location: 33'840.-garages: 1'920.-total: 69'360.-taux de capitalisation: 7,5% valeur de rendement: 925'000.--
Valeur vénale:
habitation: 3'022 m3 500.-le m3 1'511'000.-garage-remise: 72'000.-total: 1'511'000.-vétusté admise: 35% 982'150.-valeur terrain: 1'674 m2 220.-- le m2 368'280.-- 368'280.-total valeur vénale: 1'422'000.--
Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur vénale : 2 = 1'174'000 francs."
Le 3 mai 1996, Gaston et Lizet Vallon ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Reprenant pour l'essentiel la motivation déjà exposée dans leur recours à la commission d'estimation fiscale, ils ont conclu à l'estimation fiscale de la parcelle selon le calcul suivant:
"Valeur de rendement:
habitation: 210 m2 à 160.-- 33'600.-location: 33'840.-garage: 1'200.-total: 68'640.-taux de capitalisation: 9% valeur de rendement: 762'700.--
Valeur vénale:
habitation: 3'022 m3 à 350.-- 1'051'328.-garage: 72'000.-total: 1'123'328.-vétusté admise: 35% 730'160.-terrain: 1'674 m2 à 200.-- 334'800.-valeur vénale: 1'064'960.--
Estimation fiscale: 913'860.--"
Le 14 juin 1996, la commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours. Elle a conclu au maintien de l'estimation fiscale à 1'174'000 francs.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 18 novembre 1996, en présence de Gaston et Lizet Vallon et de M. Cruchaud, président de la commission. Le tribunal a procédé à la visite des lieux. L'annexe adossée à la façade nord-est de la ferme comprend le garage, les dépôts et le grenier ainsi que le couvert à fontaine avec la fontaine; au sous-sol se trouvent une buanderie, une chaufferie, une salle d'eau non utilisée et un terre-plein. Dans la partie habitation, le rez comporte deux logements loués et une entrée avec un escalier aboutissant au premier étage, occupé par les recourants, qui dessert d'un côté trois chambres et une salle de bains et de l'autre une cuisine, une douche-WC, une chambre, une salle à manger et un séjour. Depuis le séjour, une escalier donne accès à l'étage supérieur où l'on trouve un salon, par lequel on peut accéder à un important volume sous toiture non aménagé, inutilisé et non chauffé. Les recourants ont renoncé à contester le prix de location retenu pour le garage; ils ont en revanche confirmé leur recours au sujet du taux de capitalisation, de la valeur vénale et de la date de l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, l'habitation comprend un grand volume non habitable, pour lequel un prix de 500 francs le m3 est excessif. Au vu des caractéristiques particulières de la maison, on effectuera donc exceptionnellement le calcul de la valeur vénale en fixant une valeur réelle au m3 correspondant aux particularités de chaque partie de la maison, sans tenir compte d'un taux de vétusté. Pour le sous-sol où se trouvent la chaufferie, la buanderie, une salle d'eau non utilisée et un terre-plein, un prix de 200 francs le m3 paraît adéquat; pour le garage, le couvert et la fontaine, on retiendra un prix de 80 francs le m3. Pour la partie habitation, le tribunal a estimé qu'en raison de la qualité de la construction et des inconvénients liés à la distribution des volumes (passage par la cage d'escalier pour aller des chambres à la cuisine et au séjour), un prix de 300 francs le m3 pouvait être retenu; quant au volume sous toiture non aménagé et non isolé, il convient de retenir une valeur de 100 francs le m3. Pour le terrain, il y a lieu de confirmer un prix de 220 francs le m2, qui correspond à la valeur à laquelles tous les terrains de la commune en zone villas ont été taxés, sans qu'une moins-value n'ait été appliquée en raison de leur proximité éventuelle à une route à grand trafic. Compte tenu de ce qui précède, le tribunal aboutit au calcul de la valeur vénale qui suit:
- terrain: 368'280.--
- sous-sol: 192 m3 + 198 m3 = 390 m3 à 200 fr. = 78'000.--
- garage-fontaine: 567 m3 à 80 fr. = 45'360.--
- habitation: 1'419 m3 + 251 m3 = 1'670 m3 à 300 fr. = 501'000.--
- combles est: 776 m3 à 100 fr. = 77'600.-- Total = valeur vénale: 1'070'240.--
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 francs le m2.
b) En l'espèce, il convient de confirmer le taux de capitalisation de 7,5%, appliqué au total de la valeur locative de 69'360 francs, laquelle a été admise par les recourants à l'audience; la vétusté de l'immeuble n'est en effet pas telle qu'elle commande des travaux d'entretien onéreux dans un avenir immédiat. La valeur de rendement de 925'000 francs doit donc être confirmée.
5. En conclusion, avec une valeur vénale de 1'070'240 francs et une valeur de rendement de 925'000 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 997'620 francs, qui est inférieure de 176'380 francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 15% et elle va donc au-delà de l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir consid. 1b ci-dessus).
6. a) En vertu de l'art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision a été ordonnée par le Conseil d'Etat, selon les modalités prévues par les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991, à savoir:
"- Terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux: entrée en vigueur fin 1992
- Villas et propriétés par étages: entrée en vigueur fin 1994
- Immeubles agricoles (vignes, forêts, etc...): entrée en vigueur fin 1996."
b) En l'espèce, l'immeuble en question appartient au groupe des villas et propriétés par étages; la nouvelle estimation fiscale, bien qu'elle date du 31 mai 1995, prend donc effet au 1er janvier 1995, afin que le principe d'égalité de traitement soit respecté pour tous les propriétaires d'immeubles entrant dans cette catégorie.
7. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être partiellement admis et l'estimation fiscale réduite à 997'620 francs. Vu l'issue du recours, un émolument réduit de 300 francs est mis à la charge des recourants (art. 55 al. 1 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 25 avril 1996 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1211 du cadastre de la commune du Mont-sur-Lausanne est arrêtée à 997'620 francs.
III. Un émolument de justice de 300 francs (trois cents francs) est mis à la charge des recourants Gaston et Lizet Vallon, solidairement entre eux.
Lausanne, le 27 novembre 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint