CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 7 juin 1996
sur le recours formé par la société Villa Rivage d'Azur SA, en liquidation, à Lausanne,
contre
la décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (CEFI), du 24 octobre 1995, relative à la parcelle no 9653 de la Commune de Lausanne.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Jusqu'en 1995, la parcelle no 9653 de la Commune de Lausanne était propriété de la société Villa Rivage d'Azur SA, en liquidation. Ce bien-fonds fait partie d'un bâtiment en PPE, édifié en 1911 (et partiellement rénové depuis lors) à l'avenue Mon Loisir 12; il s'agit du lot no 1 de 76 millièmes, avec droit exclusif sur un appartement de 97 m² environ, situé au rez-de-chaussée, et sur une cave.
B. Le 13 décembre 1994, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de 120'000 fr. à 270'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 9653. Sur recours, elle a confirmé sa décision le 24 octobre 1995.
C. La société Villa Rivage d'Azur SA a recouru contre cette décision; la commission propose le rejet du pourvoi. Le 18 novembre 1995, la recourante a vendu la parcelle considérée à Florian Menétrey, pour une valeur de sortie de 205'000 fr. selon l'acte de cession; la société recourante est aujourd'hui liquidée. Le tribunal a tenu séance sur place le 24 avril 1996, en présence des parties.
Considérant en droit:
1. Certes la recourante n'a-t-elle plus aujourd'hui d'existence juridique propre; l'acquéreur de la parcelle no 9653 a toutefois repris à son compte la procédure introduite par l'ancienne recourante. Dans ces conditions, il se justifie d'entrer en matière sur le fond du litige.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. La commission a fixé l'estimation fiscale du bien-fonds litigieux au prorata des millièmes de la copropriété, par rapport à la valeur globale du bâtiment. La recourante critique cette façon de faire, soutenant qu'il faudrait s'en écarter en présence de circonstances particulières (elle cite la situation de l'appartement au rez-de-chaussée, et son affectation au logement du concierge); mais cette thèse ne saurait être suivie. En effet, aux termes de l'art. 6 de l'arrêté du 18 juin 1965 relatif à la propriété par étages, les unités d'étage ne font l'objet d'une estimation indépendante que lors des révisions périodiques (al. 2), par quoi il faut entendre - au-delà d'une terminologie quelque peu imprécise - les mises à jour au sens de l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI); en revanche, en cas de révision générale à forme de l'art. 22 LEFI, l'estimation globale avec répartition au prorata des millièmes est la règle (al. 1er).
4. L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions).
Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande. Etant encore précisé que seuls sont déterminants les critères définis par la législation régissant l'estimation fiscale; cela signifie qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des valeurs résultant de l'application de la législation sur les impôts directs cantonaux, telles que la valeur locative fiscale (v. chap. I chiffre 4 des instructions; v. aussi TA, arrêt EF 95/057 du 22 décembre 1995) ou encore la valeur de transfert des immeubles au sens du règlement du 5 avril 1995 relatif à la liquidation des sociétés immobilières.
5. Les instructions disposent qu'à défaut de loyer, ou si celui-ci ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m². Le dossier n'indique pas clairement, exprimées en m², les composantes de l'estimation contestée; toutefois, des extrapolations à partir des valeurs données en millièmes permettent de vérifier sans difficulté de quelle façon celle-ci a été fixée.
Pour un bâtiment implanté dans un quartier extrêmement agréable et en très bon état général, un loyer de 1'500 fr. le m² par mois apparaît raisonnable, ce qui représente un revenu locatif de 185 fr. par m²; quant au loyer effectif de 1'200 fr. par mois, il n'est pas représentatif de la situation réelle du marché puisque c'est au concierge qu'il a été consenti. Le taux de capitalisation le plus favorable prévu par les instructions est de 8,5%: appliqué à une surface de 97 m² à raison de 185 fr. le m², il conduit à une valeur de rendement de 211'000 fr.
6. A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Les instructions préconisent la méthode comparative; en règle générale, le prix unitaire se situe entre 3'000 fr. et 6'000 fr. le m², selon la région et le type d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction).
Un prix unitaire de 4'750 fr. le m² est ici adéquat compte tenu surtout, on le répète, de la situation privilégiée et de la qualité du bâtiment. Les instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge ou de sa dépréciation, cette pondération ne devant en principe pas excéder 30%: dans le cas particulier, ce maximum se justifie, d'où un prix unitaire de 3'325 fr. le m². La valeur vénale du bien-fonds en cause atteint ainsi 322'000 fr.
7. En résumé, calculée conformément à l'art. 22 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 9653, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (211'000 fr.) et sa valeur vénale (322'000 fr.), se monte à 267'000 fr. au lieu de 277'000 fr. La différence est donc d'environ de 3%: or, le tribunal ne considère pas comme un abus du pouvoir d'appréciation une disparité de l'ordre de 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA, arrêts EF 95/012 du 27 octobre 1995, EF 95/078 du 27 février 1996). Dans ces conditions, la décision doit être confirmée et le recours rejeté.
Vu le sort du pourvoi, il y a lieu de mettre un émolument de justice de 800 fr. à la charge de la recourante. L'autorité intimée n'ayant pas consulté avocat, la question des dépens ne se pose pas.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 24 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est confirmée.
III. Un émolument de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante Villa Rivage d'Azur SA.
mp/Lausanne, le 7 juin 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint