CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 13 mars 1996
sur le recours interjeté par KREBER I.A. Jr, rte de St-Maurice 156, à 1814 La Tour-de-Peilz,
contre
la décision rendue le 19 décembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey.
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. Morel et M. Liechti, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Isaac Kreber est propriétaire, à La Tour-de-Peilz, d'un immeuble immatriculé au Registre foncier sous no 448. Il s'agit d'une petite parcelle de 629 m2, de forme triangulaire, située entre la route de St-Maurice et le lac, auquel elle a un accès direct. Le terrain est incliné en direction du lac selon une pente modérée. Sa partie supérieure est occupée par un bâtiment, soit une villa d'habitation située directement au bord de la route de St-Maurice, villa qui occupe pratiquement toute la largeur de la parcelle à cet endroit. De construction relativement ancienne (milieu des années 20), elle fournit un volume habitable important (1'240 m3) réparti entre différentes pièces aménagées de manière très rationnelle. C'est ainsi que le sous-sol (qui a un accès sur une terrasse et sur le jardin) comprend une buanderie et deux belles chambres, dont une aménagée en carnotzet. Le rez-de-chaussée inclut une cuisine équipée, un grand salon et une salle à manger, alors que le 1er étage met à disposition trois chambres à coucher et deux salles d'eau (une salle de bains et une douche), ainsi qu'un réduit et une chambre de bonne. A l'exception de ce dernier local, toutes les pièces habitables occupent la partie sud de la villa, avec vue sur le jardin et le lac et sont par conséquent relativement bien protégées du bruit de la circulation.
B. Selon le plan d'extension communal et le règlement s'y rapportant du 5 juillet 1972 (RPE), la propriété du recourant est pour partir en zone 5 (ordre non contigu de faible densité) et pour partie en zone de verdure.
C. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales des immeubles du canton de Vaud (décision du Conseil d'Etat du 2 mars 1990), la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (CEFI) a porté l'estimation fiscale de la propriété du recourant de 175'000 fr. (datant de 1972) à 605'000 fr., selon décision du 17 octobre 1994. Sur recours d'Isaac Kreber, elle a réduit quelque peu ce montant à 590'000 fr. (le 29 mars 1995), puis à 570'000 fr. (le 19 décembre 1995). C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 4 janvier 1996.
La CEFI s'est déterminée en transmettant le dossier le 10 janvier 1996 au Tribunal administratif, concluant au rejet du recours.
Les arguments des parties seront examinés ci-après pour autant que de besoin. Le tribunal a procédé à une visite des lieux, en présence des parties, le 1er mars 1996.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 REFI reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer, de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base de 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
2. L'estimation fiscale litigieuse résulte du calcul suivant :
Valeur marchande :
Terrain : 629 m2 à Fr. 400.--/m2 Fr. 251'600.--
Bâtiment : 1'240 m3 à Fr. 400.--/m3 (vétusté 20% déduite) Fr. 496'000.--
Fr. 747'600.--
Valeur de rendement
Fr. 2'500.-/par mois, soit Fr. 30'000.-/par an capitalisés à 7,5 % Fr. 400'000.--
Total Fr. 1'147'600.--
Estimation fiscale = moyenne = Fr. 1'147'600.-- : 2 = Fr. 573'800.--, montant arrondi à Fr. 570'000.--.
Il résulte des objections soulevées par le recourant, tant dans le recours du 4 janvier 1996 que dans ses écritures antérieures, que sa contestation tient surtout aux restrictions de droit public grevant sa propriété, notamment celles découlant du RPE, qu'il souhaite voir levées. De tels moyens ne sont évidemment pas recevables dans le cadre d'une procédure d'estimation fiscale, ni la CEFI ni le Tribunal administratif n'étant en mesure d'exprimer quelque avis que ce soit sur les règles d'aménagement du territoire et de police de construction régissant le bord du lac à la Tour-de-Peilz, et en particulier l'immeuble du recourant.
Pour le reste, celui-ci fait valoir d'une manière générale, mais sans chiffrer précisément ses conclusions, que tant la valeur de rendement que la valeur vénale retenue par la CEFI sont trop élevées au regard des caractéristiques de son immeuble, en particulier de la vétusté du bâtiment, du fait qu'il nécessite des travaux de rénovation extrêmement importants (de l'ordre de 400'000 francs selon lui), que l'étroitesse du terrain réduirait la surface légalement constructible à quelque 100 m2, enfin que les possibilités de reconstruire une villa d'habitation seraient quasi inexistantes, en raison des restrictions de police déjà mentionnées ci-dessus.
3. Le Tribunal administratif considère que, si certain des arguments développés par le recourant ne sont pas dénués de toute valeur, il n'en demeure pas moins que son immeuble existe, et qu'il fournit des possibilités de logement extrêmement agréable. Il est vrai que la construction de la villa est relativement ancienne, et qu'on peut à cet égard considérer qu'il serait justifié de retenir le coefficient de vétusté maximum prévu par les instructions du Département des finances (30 %) et non pas seulement les 20 % admis par la commission. Mais l'état de la villa n'est pas mauvais du tout, et s'il est vrai que des travaux d'entretien et de rénovation relativement importants se justifieraient, il n'en demeure pas moins qu'elle met à disposition un nombre important de pièces agréablement disposées, avec un confort tout à fait satisfaisant au regard des standards actuels. Toutes les pièces - sauf une - ont la vue sur le lac et souffrent ainsi peu de la proximité de la route cantonale et des nuisances en résultant. Il en résulte que la CEFI n'avait aucune raison de ne pas rechercher à déterminer, comme pour tous les immeubles dont elle avait à calculer la nouvelle estimation fiscale, la valeur vénale et la valeur de rendement.
S'agissant du premier élément, le seul point sur lequel le tribunal administratif pourrait apporter une correction, comme on l'a vu ci-dessus concerne le coefficient de vétusté, qui devrait être porté à 30 %. Il n'y a en revanche rien à redire quant au prix du mètre cube retenu par la commission (500 francs le m3, avant déduction pour vétusté) ni à celui du terrain, estimé en moyenne à 400 francs le m2. Il est vrai que la partie inférieure de la parcelle se trouve en zone de verdure, inconstructible, mais, dans la mesure où elle fournit également un accès direct au lac, elle représente un élément de plus-value de l'immeuble pris dans son entier. Comme la CEFI a fait, d'une manière générale, pour les immeubles situés au bord du lac, une différence entre les terrains sis en zone de verdure (estimés à 300 le m2) et les terrains en zone constructible (estimés entre 500 et 600 francs le m2), la valeur moyenne de 400 francs le m2 retenu pour le terrain du recourant est raisonnable.
Quant à la valeur de rendement, l'estimation conformément à l'art. 22 REFI d'"un loyer" de 2'500 francs par mois est à l'abri de tout reproche. Un tel montant correspond sans aucun doute, sur le marché de la riviera lémanique, à la mise à disposition d'une importante villa avec jardin au bord du lac et il peut même être considéré comme faible. Dans la mesure où le taux de capitalisation de 7,5 % n'est pas contesté, la valeur de rendement de 400'000 francs ne peut qu'être confirmée.
Il résulte de ce qui précède que le seul point sur lequel le calcul de la commission pourrait être repris concerne le coefficient de vétusté affectant la valeur vénale du bâtiment, qui devrait être fixée à 434'000 francs (au lieu 496'000 francs) en appliquant un coefficient de vétusté de 30 %. Cela ramènerait la valeur vénale à 685'600 francs et déboucherait sur une estimation fiscale de 542'800 francs (685'000 + 400'000 : 2 ) inférieure de 31'000 francs au chiffre arrêté par la commission. Or, il s'agit d'un écart dont l'ampleur (5,4%) ne justifie pas, conformément à la jurisprudence du Tribunal administratif, la modification de la décision entreprise. L'autorité de céans ne dispose que d'un pouvoir d'examen en légalité et ne peut intervenir qu'en cas d'excès du pouvoir d'appréciation. Tel n'est pas le cas en présence d'une disparité de 5,4 % (voir EF 93/073 du 30 mai 1994, concernant une variation comparable de 5,3 %), surtout si on tient compte du fait que la valeur de rendement doit être considérée comme très basse.
4. Le recours doit dans ces conditions être rejeté, aux frais de son auteur débouté (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté;
II, Un émolument judiciaire de Fr. 800.-- est mis à la charge du recourant.
II. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 13 mars 1996/sc
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint