CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 4 février 1997
sur le recours interjeté par Hélène JAQUES-PARRIAUX, domiciliée au Chantelet 2, La Sagne, 1450 Ste-Croix,
contre
la décision rendue sur recours le 9 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale du feuillet no 8'531 de la parcelle no 7'397 de Lausanne - avenue de Cour 155).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Hélène Jaques-Parriaux est propriétaire du feuillet no 8'531 de la commune de Lausanne, représentant 23/1000 de la parcelle no 7'397 divisée en propriété par étages. La parcelle de base (no 7'397) est occupée par un immeuble d'une surface au sol de 1'917 m2, qui compte 14 étages, deux sous-sols, un rez-de-chaussée et un garage. La part de propriété par étage no 8'531 comporte un droit de propriété sur un appartement de 142 m2 au 7ème étage.
B. Par décision du 24 janvier 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale du feuillet no 8'531 de la parcelle no 7'397 de la commune de Lausanne de 185'000 francs à 403'000 francs. Le 27 janvier 1995, Hélène Jaques-Parriaux a recouru contre cette décision auprès de la commission d'estimation fiscale.
Le 31 janvier 1995, la commission d'estimation fiscale a fait parvenir à Hélène Jacques-Parriaux le détail du calcul de l'estimation fiscale, duquel il ressort ce qui suit:
"( )
Valeur vénale:
valeur terrain: 1'922 m2 à 3'000.--/m2 = Fr. 5'766'000.-habitation: 28'800 m3 à 600.--/m3 = Fr. 17'280'000.-vétusté admise: 25% Fr. 12'960'000.-garage souterrain: 3'650 m3 à 350.--/m3 = Fr. 1'277'500.-vétusté admise: 25% Fr. 1'022'000.--
Total de la valeur vénale: Fr. 19'748'000.--
Valeur de rendement:
habitation: 6'600 m2 à 190.--/m2 Fr. 1'254'000.-garage souterrain: 1'440.-- Fr. 48'960.-- Total: Fr. 1'302'960.-taux de capitalisation: 8,5%
Valeur de rendement: Fr. 15'329'000.--
Estimation fiscale: valeur de rendement + valeur vénale : 2 = Fr. 17'539'000.-- Millième du lot en question: 23 Estimation du lot: 23 x 17'539'000 : 1'000 = Fr. 403'000.--
( )"
Le 9 novembre 1995, la commission d'estimation fiscale a rejeté le recours et maintenu l'estimation fiscale du feuillet no 8'531 de Lausanne à 403'000 francs.
C. Hélène Jaques-Parriaux a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif par acte du 15 novembre 1995. Elle a proposé le calcul suivant:
"Valeur terrain Le calcul du coefficient au sol ne devrait pas dépasser fr. 2'000.-- le m2 soit fr. 3'168'000.--
Habitation Le prix du m3 d'habitation, vétusté déduite, ne devrait pas dépasser fr. 300.-- le m3 soit fr. 8'640'000.--
Garage souterrain Le prix du m3, vétusté déduite, ne devrait pas dépasser fr. 200.-- le m3 soit fr. 730'000.--
Valeur vénale fr. 12'538'000.--
Rendement Vous avez calculé 6'600 m2. Il semblerait que vous n'avez pas tenu compte des cages d'escaliers et des ascenseurs qui représentent 15% de la surface ramenant celle-ci à 5'610 m2 à fr. 160.-- soit fr. 897'600.--
Garage souterrain Pas de remarque fr. 48'960.--
Total: fr. 946'560.-- au taux de 8,5% = fr. 11'136'000.--
Estimation fiscale:
fr. 12'538'000.-fr. 11'136'000.-fr. 11'837'000.-- et non fr. 17'539'000.-- au 23/000 fr. 272'250.-- et non fr. 403'000.--"
Par ailleurs, elle a estimé que l'immeuble devait être considéré comme un immeuble locatif et que la taxation devait s'effectuer sur la base des pièces habitables dont le coût de la location pouvait être estimé entre 100 fr. à 300 fr. par mois; pour un appartement de 5 chambres, 18'000 fr. par mois au taux de 8,5%. Elle a ainsi conclu à une estimation fiscale de 211'764 francs.
Le 4 janvier 1996, la commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours. Elle a expliqué que le coefficient d'utilisation du sol de la parcelle s'élevait à 4,3 et que pour un immeuble en ville, elle avait retenu une valeur de 700 fr. par unité de CUS, ce qui expliquait le prix de 3'000 fr. le m2 pour le terrain. Par ailleurs, concernant l'habitation et le garage, les unités d'étage étaient assurées auprès de l'ECA pour une valeur de 670 fr. et le garage pour 350 fr. et la commission avait retenu respectivement 600 fr. et 350 fr.; elle avait encore appliqué le taux de vétusté de 25%, généreux pour un immeuble construit en 1973; dès lors, les prix nets de 450 fr. le m3 pour l'habitation et de 262 fr. le m3 pour le garage étaient raisonnables. Quant à la valeur de rendement, la commission d'estimation fiscale a expliqué que le calcul de la surface habitable s'effectuait pour tous les immeubles selon la même méthode et qu'elle se basait sur les surfaces habitables brutes mentionnées dans la police d'assurance incendie, moins 20% afin de tenir compte des murs et accès. Au sujet de la valeur locative, elle a fait valoir que la moyenne de toutes les locations connues dans l'immeuble était 190 fr. et elle en a produit la liste. Enfin, la taxation par m2 était beaucoup plus précise qu'une taxation par pièce, que les instructions ne prévoyaient du reste pas. Elle a encore contesté l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale au 1er janvier 1995. Elle a ainsi conclu au rejet du recours.
Par lettre du 15 janvier 1996, Hélène Jaques-Parriaux a encore précisé que l'immeuble avait été construit en 1968 (et non en 1973) et que la vétusté était encore plus prononcée car un phénomène de carbonatation commençait. Elle a en outre contesté la valeur de rendement, car 13 lots étaient en dessous des 190 fr. le m2 et 9 seulement le dépassaient.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence de M. Jaques et de sa fille, qui habite l'appartement en question, ainsi que du Président de la commission d'estimation fiscale. Les parties ont confirmé leurs conclusions.
Le 5 juillet 1996, M Jacques a produit un rapport du 30 avril 1996 de l'administrateur à l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble de l'avenue de Cour 155, à Lausanne ainsi qu'un procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires du 30 avril 1966.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale des propriétés par étages, les instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après les instructions) prévoient ce qui suit:
"Dans le cadre de la révision générale, la méthode comparative doit être privilégiée. De nombreuses villas mitoyennes ou contiguës sont constituées en copropriété (ordinaire ou par étage). Les instructions relatives aux villas seront appliquées par analogie.
Pour les immeubles locatifs en PPE et, également par comparaison, les commissions de districts déterminent la valeur de la part pour le bâtiment en question par un prix unitaire au m2. Ce prix unitaire sera fixé par comparaison avec les prix de transferts récents. La surface approximative est généralement indiquée au registre foncier ou selon le questionnaire remis par le propriétaire.
En règle générale, le prix unitaire se situe entre 3'000.-- et 6'000.--/m2 selon la région et le type d'immeuble (genre de construction, qualité du travail, des matériaux, année de construction)."
c) L'estimation concerne un appartement d'un immeuble locatif constitué en PPE. Il y a lieu de déterminer un prix au m2 pour une part PPE, séparément, contrairement à une estimation en fonction des millièmes que représente la part PPE par rapport à l'estimation globale de l'immeuble; en effet, chaque logement d'un même immeuble ne présente en principe pas les mêmes caractéristiques (situation, ensoleillement, vue par exemple). L'article 6 de l'arrêté du Conseil d'Etat du 6 juin 1965 relatif à la propriété par étages n'est d'ailleurs pas contraire à une telle solution qui est retenue par les instructions. La parcelle de la recourante doit ainsi être estimée en tenant compte de sa surface, de sa situation et des avantages découlant de l'usage des parties communes de l'immeuble. Une estimation globale de l'immeuble répartie ensuite selon les quotes-parts des copropriétaires peut en revanche servir de base pour une première estimation de chaque lot, qui devra être affinée en fonction de la surface du lot, de sa situation spécifique dans l'immeuble (vue ou ensoleillement notamment) et de ses caractéristiques propres (état général, etc.).
d) En l'espèce, selon les pièces produites par M. Jaques le 5 juillet 1996, les ascenseurs doivent subir une révision globale et de gros travaux sont donc nécessaires à court terme; cependant, il ressort de ces mêmes documents que les copropriétaires disposent d'un fonds de rénovation de 260'000 francs. Ainsi, compte tenu que l'état général de l'appartement en question est satisfaisant, qu'il est bien situé et qu'il met à disposition 5 pièces agréablement disposées, le tribunal estime qu'il convient de retenir un prix de 3'200 francs le m2. On aboutit donc à une valeur vénale de 454'400 francs.
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) A défaut de loyer ou si le loyer ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et un prix unitaire par m2; pour une villa, ce prix peut être estimé entre 100 francs à 200 francs par m2; pour un immeuble locatif, industriel ou commercial, il y a lieu d'appliquer les valeurs indicatives des instructions pour la 1ère catégorie d'immeuble (instructions administratives, p. 7). Concernant le taux de capitalisation, pour chaque propriété par étages, le revenu locatif est à capitaliser à un taux adapté aux conditions; selon le type d'immeuble en PPE, le taux de capitalisation généralement admis est de 7 à 8% pour les villas mitoyennes et de 8 à 8,5% pour les immeubles locatifs, artisanaux et commerciaux; en outre, l'état général du bâtiment et de l'appartement doit être pris en considération.
c) En l'espèce, l'appartement présente un bon état général. Il compte 5 pièces qui sont spacieuses et agréablement réparties, plus un balcon; la cuisine est agencée et les salles d'eau sont en bon état. Situé au 7ème étage et traversant nord/ nord-est, l'appartement offre une large vue sur le lac. En outre, étant proche des commerces, de l'autoroute et du bord du lac, l'appartement bénéficie d'une situation appréciable. En conséquence, le tribunal estime qu'un prix de 190 francs le m2, auquel on applique un taux de capitalisation de 8,5%, est adéquat. Compte tenu que l'appartement comprend 142 m2, on aboutit au calcul suivant:
Valeur de rendement:
142 m2 x 190.-- = 26'980.-- capitalisé à 8,5% = 317'411.--
Il y a lieu de relever que l'on aboutirait quasiment à la même valeur locative si l'on appliquait un prix par pièce, comme le souhaite la recourante. En effet, le tribunal estime qu'un prix de 450 francs par pièce devrait alors être retenu; on obtiendrait ainsi le calcul suivant:
450.-- x 5 pièces = 27'000.-- capitalisé à 8,5% = 317'647.--
5. En conséquence, avec une valeur vénale de 454'400 francs et une valeur de rendement de 317'411 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 385'905 francs, qui n'est inférieure que de 17'095 francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de moins de 5%, que le tribunal renonce à corriger (voir arrêt TA EF 94/083 du 28 février 1995). L'estimation fiscale du lot de copropriété ne peut donc être qualifiée d'illégale.
6. a) En vertu de l'art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision a été ordonnée par le Conseil d'Etat, selon les modalités prévues par les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991, à savoir:
"- Terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux: entrée en vigueur fin 1992
- Villas et propriétés par étages: entrée en vigueur fin 1994
- Immeubles agricoles (vignes, forêts, etc.): entrée en vigueur fin 1996."
b) En l'espèce, l'immeuble en question appartient au groupe des villas et propriétés par étages; la nouvelle estimation fiscale prend donc effet au 1er janvier 1995, afin que le principe d'égalité de traitement soit respecté pour tous les propriétaires d'immeubles entrant dans cette catégorie.
7. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu l'issue du recours, un émolument de justice de 800 francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue sur recours le 9 novembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue.
III. Un émolument de justice de 800 francs est mis à la charge de la recourante.
Le président: La greffière:
Lausanne, le 4 février 1997/fc
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint