CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 18 juillet 1996
sur le recours interjeté par l'Hoirie Victor GRANOLI, représentée par Armand Granoli, rue du Collège 1, 1814 La Tour-de-Peilz,
contre
la décision rendue sur recours le 6 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (estimation fiscale de la parcelle no 1'540 de Vevey).
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. L'Hoirie Victor Granoli est propriétaire de la parcelle no 1'540 du cadastre de la commune de Vevey. D'une surface totale de 1'261 m2, cette parcelle supporte deux bâtiments d'une surface au sol de 329 m2 et de 192 m2, abritant des dépôts, des magasins, un atelier et un garage.
Par décision du 1er octobre 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 1'540 de 220'00 francs à 885'000 francs. Le 13 octobre 1992, l'Hoirie Victor Granoli, par l'intermédiaire de Armand Granoli, a recouru contre cette décision auprès de la commission d'estimation fiscale; il a fait valoir que l'estimation pour les dépôts était beaucoup trop élevée et il a proposé au maximum de doubler l'ancienne estimation fiscale et de la porter ainsi à 440'000 francs.
B. Par nouvelle décision du 6 octobre 1995, après avoir effectué une visite des lieux, la commission d'estimation fiscale a réduit l'estimation fiscale de la parcelle no 1'540 de Vevey de 885'000 francs à 795'000 francs, selon le calcul suivant:
"Valeur marchande: terrain: 1'261 m2 à Fr. 1'000.--/le m2 (bâtiment compris) Fr. 1'260'000.--
Valeur de rendement: ateliers et dépôts: 510 m2 à Fr. 55.--/le m2 = Fr. 28'000.-- capitalisés à 8,5% (le dépôt en plein air n'est pas compté) Fr. 330'000.-- Fr. 1'590'000.--
Estimation fiscale = moyenne = Fr. 1'590'000.-- : 2 = Fr. 795'000.--"
C. Le 13 octobre 1995, l'Hoirie Victor Granoli, par l'intermédiaire de Armand Granoli a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif. Il estime que la nouvelle estimation est surfaite et qu'un prix de 1'000 francs le m2 pour le terrain est inacceptable. Il confirme qu'il propose au plus de doubler l'ancienne estimation et la porter ainsi à 440'000 francs.
Le 17 novembre 1995, la commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours. Elle estime que le montant de 440'000 francs est "nettement en dessous de la réalité", malgré la faiblesse actuelle du marché immobilier. La valeur de rendement et le taux de capitalisation de 8,5% pour des dépôts sont corrects. Concernant la valeur vénale, un prix de 1'000 francs le m2, bâtiments compris, était encore pratiqué en 1995.
Le 23 novembre 1995, l'Hoirie Victor Granoli, par l'intermédiaire de Armand Granoli, a déposé un mémoire complémentaire. Il fait valoir que s'il pouvait capitaliser l'estimation fiscale de Fr. 795'000.-- à 8,5%, le loyer serait de Fr. 5'631.-par mois; or, il est de Fr. 2'000.--. En outre, l'estimation de Fr. 1'000.-- le m2 n'est pas réaliste; en effet, actuellement des terrains pour des dépôts se négocient aux alentours de Fr. 400.-- à Fr. 500.-- le m2.
Il ressort des pièces du dossier que la parcelle no 1'540 de Vevey se trouve dans la zone industrielle de Plan-Dessus, selon le Règlement spécial pour le quartier de Plan-Dessous, approuvé par le Conseil d'Etat le 16 août 1978.
D. Le tribunal administratif a tenu audience sur place le 20 juin 1996 en présence de Victor Granoli et du Président de la commission d'estimation fiscale. Les parties ont confirmé leurs conclusions.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) Pour déterminer la valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient qu'il faut tenir compte de la valeur du sol et de la construction ainsi que de la situation et des possibilités d'utilisation et de vente de l'immeuble.
c) En l'espèce, les constructions sont dans un état vétuste. La parcelle se trouve en zone constructible; cependant, l'édification d'un nouveau bâtiment suppose la démolition de toutes les constructions existantes. Ainsi, le tribunal retient un prix de 600 francs le m2 pour le terrain, et un prix de 80 francs le m3 pour les bâtiments, ce qui donne le calcul de la valeur locative suivant:
terrain: 1'261 m2 à 600.-- = 756'600.-bâtiments: 4'562 m3 à 80.-- = 364'960.--
Total: 1'121'560.--
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques.
b) Concernant la valeur de rendement des immeubles industriels et commerciaux, les instructions prévoient qu'elle est déterminée sur la base du revenu locatif; à défaut, lorsqu'aucune location n'est perçues, il est nécessaire de déterminer cette valeur en tenant compte de la rentabilité de l'exploitation, de la situation, de la nature et de l'importance des locaux. La valeur de rendement peut également être obtenue par rapport au prix de loyer annuel moyen par m2.
c) En l'espèce, le tribunal estime que le prix de 55 francs le m2 pour des ateliers, des dépôts et un garage, auquel on applique un taux de capitalisation de 8,5%, est adéquat, compte tenu qu'ils sont aisément accessibles et qu'ils mettent à disposition un volume de plus de 4'500 m3. Le tribunal confirme ainsi la valeur de rendement retenue par la commission d'estimation fiscale, à savoir 330'000 francs.
5. En conclusion, avec une valeur locative de 330'000 francs et une valeur vénale de 1'121'560 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 725'780 francs, qui est inférieure de 69'220 francs à la décision attaquée; cette différence représente une réduction de l'ordre de 8,7%, qui va au-delà de l'écart que le tribunal renonce à corriger (voir arrêt TA EF 94/083 du 28 février 1995).
Il résulte de ce qui précède que le recours est partiellement admis et l'estimation fiscale réduite à 725'780 francs. Vu l'issue du recours, un émolument réduit de 400 francs est mis à la charge de la recourante (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 6 octobre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Vevey est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1'540 de la commune de Vevey est arrêtée à 725'780 francs.
III. Un émolument de justice de 400 francs est mis à la charge de la recourante.
Lausanne, le 18 juillet 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint