CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
arrêt du 18 avril 1996
sur le recours interjeté par René ROGIER, représenté par Me Raymond Didisheim, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 6 septembre 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 405 de Morges.
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Composition de la section: M. E. Brandt, président; M. R. Ernst et M. O. Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle. Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. René Rogier est propriétaire de la parcelle no 405 de la commune de Morges. D'une surface totale de 3'266 m2, la parcelle se situe entre la rue de Lausanne et le Quai de la Baie. Elle porte trois bâtiments accolés longeant la rue de Lausanne, dont deux sont affectés à l'habitation (en zone de protection du centre historique, selon le règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de la commune de Morges) et le troisième comprend une citerne à mazout et trois garages. Perpendiculairement et accolés à ceux-ci, la parcelle occupe trois autres dépendances servant de hangar et de petit pavillon (en zone du centre historique selon le règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de la commune de Morges). La surface non bâtie est située en zone de verdure suivant le règlement sur le plan d'affectation et la police des constructions de la commune de Morges.
Datant de 1795, la construction a conservé sa structure d'origine; elle a cependant subi des transformations en 1947, dont le but était l'aménagement de trois appartements habitables distincts. En outre, entre 1978 et 1981, les cuisines et les salles d'eau ont été agencées, des parquets et des moquettes ont été posés et l'extension du chauffage central ainsi que l'installation d'une nouvelle chaudière à mazout ont été réalisées.
B. Par décision du 6 février 1995, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (ci-après: la commission d'estimation fiscale) a porté, dans le cadre de la révision générale, l'estimation fiscale de la parcelle no 405 de la commune de Morges à 1'634'000 francs.
Le 16 février 1995, René Rogier a recouru contre cette décision auprès de la commission d'estimation fiscale; il a fait valoir que l'estimation fiscale dépassait largement la valeur réelle des immeubles en question, vu leur infrastructure de construction ancienne (1795) et les possibilités de rendement. Il a fait valoir qu'une modernisation plus poussée des bâtiments n'était pas réalisable, compte tenu de l'infrastructure qui conservait des étages édifiés sur la base de poutraisons de bois datant de 1795; ainsi, transformer la bâtisse signifiait reconstruire toute une infrastructure dont les frais seraient prohibitifs en regard d'une quelconque rentabilité et certainement proscrits par les règlements urbanistiques "Vieille Ville" et "Monuments historiques". A propos du terrain, il fait valoir qu'il excluait toute extension de constructions sur celui-ci; par ailleurs, il subissait les nuisances de la rue de Lausanne (bruit et pollution) et la curiosité des passants sur le Quai de la Baie. Il a proposé le calcul suivant:
"Immeubles: 4'510 m3 à 250 fr. 1'127'500 fr. Terrain: 3'261 m2 à 75 fr. 245'000 fr. Valeur vénale 1'372'000 fr.
Estimation fiscale: valeur de rendement: 616'000 fr. valeur vénale: 1'372'000 fr. Total: 1'988'500 fr.
Valeur fiscale: 1'988'500 : 2 = 995'000 fr."
Par décision du 6 septembre 1995, la commission d'estimation fiscale a partiellement admis les arguments de Roger Rogier; elle a ramené le revenu locatif de son appartement de 2'500 fr. à 2'000 fr. par mois. Elle a ainsi abouti à une nouvelle estimation fiscale s'élevant à 1'593'000 francs.
C. Le 14 septembre 1995, René Rogier a recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif; par l'intermédiaire de l'avocat Raymond Didisheim, il a complété son recours d'un mémoire remis à la poste sous pli recommandé le 27 septembre 1995. Il a contesté la valeur de rendement. Les loyers pratiqués par le recourants n'étaient en effet pas des loyers de faveur mais correspondaient au prix du marché, compte tenu de l'état des lieux (défaut d'excavation, séparation des appartements par des poutraisons en chêne, problèmes d'humidité, distribution des locaux); la valeur de rendement devait donc être fixée, selon un taux de capitalisation de 7,5%, à un montant maximum de 616'000 francs. Il s'est également opposé à la valeur vénale retenue par la commission d'estimation fiscale. Il a considéré que le prix au m3 de 500 francs ne prenait pas en considération les contraintes importantes liées aux dispositions très restrictives de la réglementation communale applicable à la zone de protection du centre historique; par ailleurs, le coefficient de vétusté, nettement trop faible, ne prenait pas suffisamment en compte les contraintes et inconvénients liés à l'âge de la construction. Enfin, le recourant a estimé que le terrain, colloqué en zone de verdure, constituait une vaste surface inconstructible ne pouvant être taxée à plus de 75 francs le m2. Il a en outre confirmé la proposition qu'il avait formulée dans son recours auprès de la commission fiscale du 16 février 1995. Il a conclu à la réforme de la décision attaquée en ce sens que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle no 405 de la commune de Morges soit arrêtée à 995'000 francs.
La commission d'estimation fiscale s'est déterminée sur le recours par lettre du 31 octobre 1995. Elle a d'abord relevé que le délai pour la motivation du recours était venu à échéance le 26 septembre et non le 27 septembre 1995. En outre, elle a estimé avoir tenu compte dans son estimation de la situation actuelle du marché locatif et immobilier et des remarques du recourant. Elle a conclu au rejet du recours et au maintien de l'estimation fiscale à 1'593'000 francs.
D. Le Tribunal administratif a tenu audience à Morges le 29 février 1996. Le tribunal a procédé à la visite des lieux; il a constaté que les deux bâtiments affectés à l'habitation étaient divisés en trois appartements, auxquels on accédait depuis la route de Lausanne. A l'entrée, le couloir donnait sur la cave, trois marches en dessous (il n'y avait pas eu d'excavation) et dans laquelle apparaissaient les canalisations des salles d'eau du 1er et 2ème étages. Un appartement de 5 pièces se trouvait au rez, un appartement de 6 pièces au 1er étage et un appartement de 3,5 pièces au 2ème étage; le tribunal a constaté en outre que l'état général des pièces était vétuste. Le recourant a encore précisé que les poutraisons en bois étaient celles d'origine. Du côté du lac Léman se trouvaient les annexes, une cour ainsi qu'un jardin s'étendant jusqu'au Quai de la Baie.
Le 1er mars 1996, le Service de l'urbanisme et des constructions de la commune de Morges a fait parvenir au tribunal le plan d'extension fixant la limite des constructions de la vieille ville de la commune de Morges. Il ressort de ce document que le recourant ne peut que rénover ou légèrement agrandir les bâtiments existants.
Considérant en droit:
1. a) Selon l'art. 31 de la loi du 18 décembre 1989 sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours s'exerce dans les dix jours à compter de la communication de la décision attaquée, par acte écrit, non motivé, daté et signé par le recourant ou son mandataire, remis à l'autorité qui a statué ou à celle qui est compétente pour en connaître (al. 1); il doit être validé par le dépôt à la même adresse, dans les vingt jours à compter de la communication de la décision attaquée, d'un mémoire daté et signé et contenant un exposé sommaire des faits, les motifs du recours, les conclusions (al. 2). L'art. 32 al. 1 LJPA précise que sont réputés déposés en temps utile les actes remis à un bureau de poste suisse le dernier jour du délai au plus tard.
b) En l'espèce, la décision attaquée date du 6 septembre 1995; elle est donc parvenue au recourant au plus tôt le 7 septembre 1995. Le délai de vingt jours prescrit par l'art. 31 al. 2 LJPA n'a dès lors pas été dépassé par le dépôt du mémoire à un bureau de poste suisse en date du 27 septembre 1995.
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après: loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
b) S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
c) En l'espèce, compte tenu de l'état de vétusté de l'ensemble de la construction et de l'aménagement relativement simple de l'intérieur, le tribunal estime qu'une valeur au m3 de 500 francs est excessive; cependant, il relève que la commission d'estimation fiscale n'a pas tenu compte des annexes qui n'ont pas fait l'objet d'une estimation. Dès lors, le tribunal estime que la valeur retenue par la commission d'estimation fiscale doit être confirmée; elle comprend la compensation des annexes qui n'ont pas été prises en compte et qui représentent près de 1'300 m3. En revanche, le prix du terrain au m2 de 250 francs doit être ramené à 200 francs; en effet, le potentiel à bâtir est réduit par rapport au total de la surface et la zone de verdure s'étend jusqu'à la route, contrairement aux autres parcelles longeant également la route de Lausanne. En conséquence, la valeur vénale doit être calculée comme il suit:
Habitation: 4'510 m3 x 500.-- ./. 30% = 1'579'000.-- Terrain: 3'266 m2 x 200.-- le m2 = 653'200.-- Valeur vénale totale: = 2'232'200.--
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisés à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
b) Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 francs le m2.
c) En l'espèce, le tribunal estime que la valeur locative de 35'400 francs retenue par la commission d'estimation fiscale concernant les appartements des locataires est adéquate et doit être confirmée. Cependant, compte tenu de l'état de vétusté de l'ensemble des pièces, la valeur locative de l'appartement du propriétaire doit être ramenée à 24'000 francs; on aboutit ainsi à un revenu locatif total de 59'400 francs, qui donne, capitalisé au taux de 8,5%, une valeur de rendement de 698'000 francs.
5. En conclusion, avec une valeur vénale de 2'232'200 francs et une valeur de rendement de 698'000 francs, le tribunal aboutit à une estimation fiscale de 1'465'100 francs, qui est inférieure de 168'900 francs à la décision attaquée, ce qui représente une réduction d'environ 10,5%; cette différence va au-delà de l'écart que le tribunal administratif renonce à corriger (voir arrêt EF 94/083 du 28 février 1995 et les références citées).
Il résulte de ce qui précède que le recours est partiellement admis et l'estimation fiscale réduite à 1'465'100 francs. Vu l'issue du recours, un émolument réduit de 400 francs est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA). En outre, le recourant, qui obtient partiellement gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens réduits de 400 francs.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges du 6 septembre 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 405 de la commune de Morges est arrêtée à 1'465'100 francs.
III. Un émolument de justice de 400 (quatre cents) francs est mis à la charge de la recourante.
IV. L'Etat de Vaud est débiteur de la recourante d'une somme de 400 (quatre cents) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 18 avril 1996/fc
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint