CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 1er mai 1996
sur le recours interjeté par Albert GEX, représenté par l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux, du 31 août 1995, relative à la parcelle no 4331 de la Commune de Lutry.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Albert Gex est propriétaire de la parcelle no 4331 de la Commune de Lutry; ce bien-fonds de 1662 m² fait partie d'un compartiment de terrain de forme triangulaire dont les côtés sont le chemin de Savoie et la route de la Croix, et la base l'autoroute du Léman. Le bien-fonds considéré supporte un bâtiment édifié en 1972, occupant 163 mètres carrés au sol: le niveau inférieur est voué à des locaux techniques ainsi qu'à un garage et le niveau supérieur à une habitation (actuellement inoccupée pour des raisons famililales), alors que les combles ne sont pas habitables.
B. Le 17 février 1995, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la commission a porté de 300'000 fr. à 535'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 4331. Le 31 août 1995, sur recours d'Albert Gex, elle a ramené la nouvelle estimation fiscale à 475'000 fr.
C. Albert Gex a recouru par acte du 12 septembre 1995: il conclut, avec suite de dépens, à l'annulation de la décision attaquée et au maintien de l'ancienne estimation fiscale par 300'000 fr. La commission n'a pas pris de conclusions formelles. Le tribunal a tenu séance sur place, en présence des parties, le 19 mars 1996.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'État a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Habitation Fr. 30'000.-
Capitalisation à 7,5% Fr. 400'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 25% pour ancienneté):1'200 m³ à 450 fr./m³ Fr. 405'000.-
Terrain: 1'499 m² à 100 fr./m² Fr. 150'000.-
Valeur vénale totale Fr. 555'000.-
Estimation fiscale
400'000 fr. + 555'000 fr. : 2 = 477'500 fr. arrondi à Fr. 475'000.-
A aucun stade de la procédure, le recourant n'a contesté le calcul de la valeur vénale; il ne critique que celui de la valeur de rendement. Le tribunal limitera donc son examen à cette dernière composante de la décision attaquée.
4. Les instructions reprennent notamment la teneur de l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), selon lequel, si une villa est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. A défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m²; la surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages; quant au prix unitaire, il peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m² pour des villas.
On l'a vu, la commission a retenu un revenu locatif de 30'000 fr. soit, pour une surface habitable de 130 m² (80% de 163 m²), une valeur de 230 fr. le m²; autrement dit, l'autorité intimée a sensiblement dépassé le maximum de principe prévu par les instructions. Mais on ne saurait la suivre. Il est vrai que, quand bien même le logement du rez-de-chaussée supérieur est inoccupé depuis un certain temps, il n'en demeure pas moins théoriquement louable au vu de son équipement suffisant; il est vrai aussi que, dans une commune telle que Lutry, les loyers sont en général assez élevés. En revanche, certaines particularités tenant à la situation du bâtiment en cause justifient une baisse du revenu locatif virtuel: l'autoroute, dont le bruit présente indiscutablement un caractère dissuasif, ne se trouve qu'à environ 150 m en aval, et la configuration de la parcelle, prise entre deux voies publiques, n'est pas particulièrement favorable. Tout bien considéré, une valeur de 150 fr. le m² apparaît plus réaliste.
Le revenu locatif se monte ainsi à 19'500 fr. Comme il n'y a rien à redire au taux de capitalisation de 7,5% - conforme aux instructions - retenu par la commission (v. notamment TA, arrêts EF 95/061 du 4 décembre 1995 et EF 95/102 du 6 février 1996), la valeur de rendement doit être fixée à 260'000 fr.
5. En résumé, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 4331, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (260'000 fr.) et sa valeur vénale (555'000 fr.), se monte à 408'000 fr. (chiffre arrondi) au lieu de 475'000 fr.: la différence est d'environ 8,5%. Or, le tribunal conclut en règle générale à un abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'il existe une disparité supérieure à 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment TA arrêts EF 94/025 du 27 février 1995, EF 95/012 du 25 octobre 1995). Toutefois, le recourant ayant conclu à une estimation fiscale de 300'000 fr., le pourvoi doit être considéré comme partiellement admis: aussi se justifie-t-il de mettre à sa charge un émolument de justice limité à 500 fr. et de lui allouer des dépens réduits à 500 fr. dès lors qu'il a consulté (v. TA, arrêt EF 95/102 du 6 février 1996).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 31 août 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 4331 de Lutry est arrêtée à 408'000 fr.
III. Un émolument de justice de 500 fr. (cinq cents francs) est mis à la charge du recourant Albert Gex.
IV. Un montant de 500 fr. (cinq cents francs) est alloué à titre de dépens au recourant Albert Gex, à la charge de l'Etat de Vaud (Département des finances).
mp/Lausanne, le 1er mai 1996
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint