CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 27 novembre 1995
sur le recours interjeté par Paul STEIGER, Sam-Suphy, 1854 Leysin,
contre
les décisions rendues sur recours le 8 décembre 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle relatives à l'estimation fiscale des parcelles nos 620 et 1220 de Leysin.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Jacques Morel et M. Rolf Ernst, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Paul Steiger est propriétaire de la parcelle no 620, située au lieu-dit "Collonge" à Leysin. Celle-ci comprend une surface totale de 549 m², dont 395 m² en nature de places-jardins. Cette parcelle accueille un bâtiment construit en 1915 qui est non excavé. D'après la police d'assurance ECA du bâtiment, le volume total de cette habitation s'élève à 828 m³. Il s'agit d'une maison, au toit plat, dotée de deux étages qui comprend un logement par niveau. La parcelle 620 est située en contrebas de la route du village de Leysin. Elle est desservie par un chemin en pente. Son environnement immédiat est peu dégagé. La façade sud du bâtiment est en bois et comprend de grandes vitres. Les autres parties de la maison sont en maçonnerie. Elle est dotée au sud-ouest d'un balcon à plain-pied et d'un petit balcon au second étage. A l'est, un balcon situé au sud-ouest se trouve à plain-pied. Il s'agit d'une maison qui accuse ses années, qui est dépourvue de tout caractère esthétique et qui en définitive est située dans un endroit relativement peu plaisant.
B. L'intéressé est également propriétaire de la parcelle no 1220, située au lieu-dit "Au Feydey" à Leysin, d'une surface totale de 1'006 m², dont 719 en nature de prés-champs. Sur celle-ci, est érigé un chalet appelé "Sam-Suphy" , construit en 1819, qui comprend une habitation et un atelier (275 m² au total). Cette construction, d'un volume s'élevant à 1'216 m³, a fait l'objet d'un agrandissement il y a une quarantaine d'années. L'atelier qui se situe au niveau inférieur, n'est plus utilisé; il a été affecté jusqu'en 1982 à l'activité de Paul Steiger qui était ferblantier. A ce jour, il est encore équipé de machines et d'outils. La partie habitation du chalet Sam-Suphy comprend deux niveaux. Le rez-de-chaussée est composé d'une salle de bains, une cuisine, deux séjours, un bureau et une chambre à coucher et le premier étage de deux chambres à coucher et d'une salle de bains. Les pièces du chalet sont d'une hauteur peu élevée; elles sont traversantes. Leur distribution font que le chalet est indivisible; à ceci s'ajoute le fait que le chalet est dépourvu d'isolation phonique et que le plancher grince.
La parcelle 1220 se trouve au-dessus de la voie ferrée. Le chalet Sam-Suphy domine les alentours et jouit d'une vue imprenable sur le panorama. L'on y accède par un chemin à forte déclivité situé sur la parcelle no 1352, sise du côté est de la parcelle 1220. Cet accès débouche sur la terrasse du chalet qui jouxte la partie logement de celui-ci. Depuis la terrasse, un chemin, en aval, permet de rejoindre l'atelier. Ce chemin, en pente, n'est pas déneigé par la commune en hiver. Un passage à pied grève la parcelle no 1419, située au sud-ouest de la parcelle 1220.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après: la commission) a, par décisions du 19 juillet 1994 porté l'estimation fiscale de la parcelle no 620 de 105'000 fr. (1972) à 232'000 fr. et l'estimation fiscale de la parcelle 1220 de 170'000 fr. (1972) à 410'000 francs.
Paul Steiger a contesté les décisions précitées. Le 8 décembre 1994, la commission a abaissé alors à 200'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle 620 et à 352'000 fr. l'estimation de la parcelle 1220.
C. L'intéressé a saisi la commission, par courrier du 21 décembre 1994, d'un recours dirigé contre ces deux décisions.
Le 20 juillet 1995, la commission a adressé à Paul Steiger les détails de son estimation:
"(...)
Parcelle 620 "Collonge". Valeur vénale: - habitation: 828 m³ à 225.- Fr. 187'000.- (40% de la valeur incendie) - terrain: 549 m² à 60.- Fr. 33'000.- Fr. 220'000.-
Valeur de rendement: - location brute (sans chauffage) annoncée oralement le 07.12.1994. - Fr. 14'400.- capitalisés à 8% Fr. 180'000.- Estimation fiscale du 08.12.1994 Fr. 200'000.-
Parcelle 1220 "Feydey". Valeur vénale: - habitation: 437 m³ à 450.- Fr. 196'000.- - atelier: 779 m³ à 250.- Fr. 194'000.- - terrain: 1006 m² à 80.- Fr. 80'000.- Fr. 470'000.-
Valeur de rendement: - valeur locative annuelle - Fr. 18'750.- capitalisés à 8% Fr. 234'000.- Estimation fiscale du 08.12.1994 Fr. 352'000.-
Vous voudrez bien nous faire savoir si vous entendez recourir au Tribunal administratif et pour quels immeubles, de sorte que nous puissions transmettre les dossiers à qui de droit."
D. Par lettre du 20 août 1995, Paul Steiger a contesté l'estimation fiscale des parcelles 620 et 1220. La commission a transmis au Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) le recours comme objet de sa compétence. Les moyens invoqués à l'appui du pourvoi de l'intéressé seront examinés plus loin dans la mesure utile. Par ailleurs, il s'est acquitté d'une avance de frais de 1'200 francs.
Dans sa réponse au recours du 9 octobre 1995, l'autorité intimée conclut comme suit:
"Les conclusions de la Commission d'estimation fiscale sont celles de notre lettre à M. Steiger du 20 juillet 1995.
Nous sommes en mesure d'ajouter le commentaire suivant au sujet de la parcelle 1220:
la valeur locative s'obtient en additionnant - 113 m² de logement à 100.-/m² Fr. 11'300.- - 267 m² d'atelier modérés à 80% soit 213 m² à 35.-/m² Fr. 7'450.- Fr. 18'750.-"
Le tribunal a tenu audience en date du 31 octobre 1995 sur la parcelle 1220 à Leysin en présence du recourant, qui était accompagné de sa fille. L'autorité intimée était représentée par M. Wulliens. Le tribunal a procédé à une visite des lieux et a interrogé les parties sur les faits de la cause. A cette occasion, le recourant a produit le plan de son chalet qui a été versé au dossier.
Considérant en droit:
1. L'estimation fiscale des parcelles no 620 et 1120 seront examinées successivement, en examinant d'abord pour chacune d'elle la valeur vénale, puis la valeur de rendement.
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), modifié le 25 janvier 1991, reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
2. a) La commission a estimé la valeur vénale de la parcelle no 620 à 220'000 fr. (habitation: 187'000 + terrain: 33'000). De son côté, le recourant fait valoir qu'une telle valeur est irréaliste et se prévaut du fait que la gérance, chargée de vendre cet immeuble, n'a pas trouvé d'acquéreur, alors que celui-ci était offert à un prix de 150'000, puis 120'000 francs. Il conclut à une valeur vénale de 100'000 francs.
Le tribunal constate que la commission a déterminé le prix de l'habitation érigé sur la parcelle no 620 en se fondant sur un prix de 225 fr. par m³, vétusté déduite. Cette appréciation échappe à la critique. En effet, ce prix tient compte du fait que cette maison, disgracieuse, nécessite une rénovation complète. Le tribunal est parvenu à la même conclusion en se fondant sur un prix unitaire du m³ à 375 fr., qui détermine une valeur à neuf qui tient compte d'une qualité de construction relativement médiocre, de laquelle il a déduit un coefficient de vétusté de 40% vu l'état de délabrement du bâtiment dont la construction remonte à 1915. Le prix de l'habitation, arrêté à 187'000 fr. (828 m³ x 225 fr.) doit être confirmé. Il en va de même pour le terrain, estimé à 33'000 fr. (60 fr. le m²). Cette évaluation paraît correcte au vu du lieu de situation de l'immeuble. Cela étant, la valeur vénale de cette parcelle, arrêtée à 220'000 fr. est confirmée.
b) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
La commission a capitalisé à 8% la valeur locative annuelle indiquée par le recourant (14'400 fr.). Dans son mémoire, le recourant allègue que ce montant comprend les frais de chauffage qui s'élèvent à 3'600 fr. par année. A l'audience, il a expliqué qu'il encaissait un loyer mensuel de 700 fr. pour le logement à l'étage et de 530 francs pour l'appartement au rez, mais qu'il ne faisait pas un décompte de chauffage à ces locataires. Il a exposé que la banque débitait chaque mois la somme de 122,50 fr. pour les frais de chauffage encourus.
Il en résulte que le recourant perçoit au total un loyer mensuel de 1230 fr. Compte tenu des frais de chauffage supportés par le recourant qui représentent environ 10% du loyer mensuel, selon les précisions fournies à l'audience, il convient de se fonder sur une valeur locative mensuelle de 1'107 fr. (1'230 fr. x 0,9), soit une valeur locative annuelle de 13'284 francs. En capitalisant cette somme au taux de 8%, ce que le recourant ne conteste pas, le tribunal obtient une valeur de rendement s'élevant à 166'000 francs.
Ce résultat ne conduit pas à l'admission du recours pour autant: avec une valeur vénale de 220'000 fr. et une valeur de rendement de 166'000 fr., le tribunal obtient une estimation fiscale de 193'000 fr., qui est inférieure de 7'000 fr. à l'estimation litigieuse, ce qui représente une différence de l'ordre de 3,5% qui est admissible au sens de la jurisprudence. Celle-ci considère en effet qu'une faible disparité, de l'ordre de 5%, entre l'estimation du tribunal et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, reste néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 94/0071 du 3 octobre 1995 et réf. citées; RDAF 1993 p. 380). Cela étant, le recours est rejeté en ce qui concerne la parcelle no 620.
3. a) L'autorité intimée a arrêté la valeur vénale de la parcelle no 1220 à 470'000 francs. Pour sa part, le recourant conclut à une valeur vénale de 220'000 francs.
La commission a estimé le chalet en distinguant la partie affectée à habitation de l'atelier. Elle a retenu un prix de 450 fr. le m³ pour la première et de 250 fr. le m³ pour le second, vétusté déduite. Le recourant fait valoir que ces critères sont trop élevés. Il se prévaut du fait que plus de la moitié des pièces ont une hauteur inférieure à 190 cm et que l'atelier souffre de divers défauts qui diminuent substantiellement sa valeur et le rendent également inlouable (accès impraticable en hiver, étanchéité insuffisante, non isolé, sol peu stable, pas de drainage, etc.).
Il est vrai que la valeur à neuf de construction d'un chalet est relativement élevée. Toutefois, le prix unitaire au m³ retenu par la commission ne tient pas suffisamment compte de l'âge du chalet et du fait que l'agrandissement du chalet n'a véritablement pas apporté une plus-value à celui-ci, mais l'a en quelque sorte mutilé. Tout bien considéré, le tribunal juge que la valeur à neuf de la partie habitable du chalet doit être arrêtée à 550 fr. le m³; il faut en outre prendre en considération un coefficient de vétusté de 30% vu l'âge du chalet, si bien que le tribunal obtient un prix actuel de 385 fr. le m³, lequel détermine une valeur intrinsèque de 168'245 fr. pour la partie habitable (437 m³ x 385 fr.).
Il apparaît également que la commission a surestimé la valeur de l'atelier. En effet, celui-ci, qui est en béton, revêt une valeur à neuf peu élevée et qui peut être arrêtée à la moitié de celle de la partie habitable du chalet (550 fr. : 2), soit à 275 fr. le mètre cube. L'ancienneté de la construction nécessite de retenir en définitive une valeur actuelle de 200 fr. le m³, si bien que la valeur intrinsèque de l'atelier s'élève à 156'000 fr. en chiffres ronds (779 m³ x 200).
En revanche, la valeur du terrain, estimée à 80'000 fr., sur la base d'un prix de 80 fr. le m² échappe à la critique compte tenu de la bonne situation dont jouit la parcelle, même si celle-ci est difficilement accessible.
En conclusion, le tribunal retient une valeur vénale de 404'000 fr. (168'000 + 156'000 + 80'000 fr.) au lieu de 470'000 francs.
b) Il faut ensuite examiner la valeur de rendement de la parcelle no 1220.
La commission a déterminé la valeur locative annuelle du chalet s'élevant à 18'750 fr., en calculant la surface du logement (113 m²) à 100 fr. le m² (11'300 fr.); quant à l'atelier, elle a pris le 80% de sa surface totale (267 m²) à un prix de 35 fr. le m² (7'450 fr.).
La valeur locative retenue, pour la partie habitable du chalet, qui correspond à un loyer mensuel de 940 fr. environ, est correcte. En effet, elle tient compte du fait que le chalet, bien qu'indivisible, est relativement spacieux et équipé de deux salles de bains.
C'est également à juste titre que la commission n'a pas dénié toute valeur locative à l'atelier. En effet, le recourant a démontré qu'on pouvait y travailler. L'accès y est possible, moyennant le dégagement préalable de la neige. Il apparaît que la valeur locative, arrêtée à 7450 fr. par année pour cette partie du chalet, ne méconnaît pas les inconvénients dont se prévaut le recourant. Cela étant, la valeur locative annuelle, arrêtée à 18'750 fr. est confirmée, ainsi que le taux de capitalisation de 8% qui correspond aux directives du Département des finances. Ces considérations amènent le tribunal confirmer la valeur de rendement arrêtée par la commission à 234'000 francs.
Avec une valeur vénale de 404'000 fr., le tribunal dégage une estimation fiscale de 319'000 fr. pour la parcelle no 1220, qui est inférieure de 33'000 fr. à l'estimation de la commission. Une telle différence de l'ordre de 9,3% justifie, au sens de la jurisprudence rappelée ci-dessus, une correction de l'estimation litigieuse. Dès lors, la décision attaquée doit être réformée dans ce sens. Le recourant ayant conclu à une estimation de 230'000 fr., le recours est partiellement admis.
3. Vu l'issue du recours, qui est partiellement admis en ce qui concerne la parcelle no 1220, un émolument réduit est mis à la charge du recourant.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue sur recours le 8 décembre 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1220 de Leysin est arrêtée à 319'000 fr. (trois cent dix-neuf mille francs).
III. La décision rendue sur recours le 8 décembre 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle, fixant l'estimation fiscale de la parcelle no 620 de Leysin à 200'000 fr. est confirmée.
III. Un émolument de 600 fr. (six cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 27 novembre 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint