CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 15 novembre 1995
sur le recours interjeté par Jean-Daniel SÜSSTRUNK-MEIER, Blümlisalpstrasse 19, 8006 Zürich,
contre
la décision sur recours du 31 juillet 1995 rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle relative à la parcelle no 526 de la Commune d'Ormont-Dessous.
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Composition de la section: M. Jean-Claude de Haller, président; M. Rolf Ernst et M. Jacques Morel, assesseurs. Greffier: Mme Nathalie Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Jean-Daniel Süsstrunk est propriétaire de l'immeuble no 526, située "Aux Champs", de la Commune d'Ormont-Dessous, sur laquelle est érigé un chalet "Tschi Mé". Il s'agit d'une parcelle d'une surface totale de 692 m², dont 561 m² en nature de prés-champs, et occupée par un petit chalet. Selon la police d'assurance (ECA) du bâtiment, celui-ci comprend une surface de 121 m² (sous-sol: 51 m², rez et comble logement: 121 m²) et un volume total de 648 m3 (sous-sol: 128 m3, rez et comble logement : 520 m3). Le chalet a été construit aux alentours de 1750.
B. La parcelle 526 est située au sud-ouest de la localité de la Comballaz en amont de la route cantonale Le Sépey-Les Mosses. Elle est en forte pente, dominée au nord-ouest par un talus et par un chemin appartenant à un agriculteur, M. Borghi. Il n'y a pas de chemin carrossable jusqu'au chalet, mais il est possible d'y accéder au travers du champ de M. Borghi, au bénéfice d'une tolérance de ce dernier. Le chemin aménagé venant de la Comballaz se termine à environ 150 m., devant la propriété d'un voisin M. Rösti. Toutefois, la parcelle appartenant à Jean-Daniel Süsstrunk a été englobée dans le périmètre du Syndicat d'améliorations foncières Les Champs-La Comballaz et se verra dotée d'un chemin passant à quelques mètres de la façade nord-ouest du chalet, en limite de propriété, aux termes de l'avant-projet des travaux collectifs mis à l'enquête par la commission de classification et dont la réalisation devrait débuter prochainement.
C. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle (ci-après: la commission) a, par décision du 8 novembre 1994, porté l'estimation fiscale de la parcelle no 526 d'Ormont-Dessous de 55'000 (1981) à 190'000 francs.
Le 18 novembre 1994, Jean-Daniel Süsstrunk a contesté la taxation en question.
La commission a alors procédé à une nouvelle estimation de l'immeuble en question et a arrêté l'estimation fiscale de la parcelle no 526 à 164'000 francs.
C. L'intéressé a saisi le Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) d'un recours dirigé contre cette décision. Les moyens invoqués à l'appui de son recours seront examinés plus loin dans la mesure utile. Par ailleurs, il s'est acquitté d'une avance de frais de 800 francs.
Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée indique ce qui suit:
"La décision du 31 juillet est basée sur le calcul suivant:
Valeur vénale: Fr. 236'000.- - logement: 500 m3 à 380.- = Fr. 190'000.- - cave: 148 m3 à 280.- = Fr. 41'000.- - terrain: Fr. 5'000.-
Valeur de rendement: Fr. 92'000.-
- 7'200.- capitalisé à 7,75%
Estimation fiscale: Fr. 164'000.-
La révision générale est une adaptation aux valeurs actuelles point n'est besoin d'améliorations. Toutefois l'adduction d'eau est récente et le syndicat A.F. prévoit l'amélioration des dessertes."
Le tribunal a tenu audience sur place le 31 octobre 1995 en présence du recourant. L'autorité intimée était représentée par M. Wulliens. A cette occasion, les parties ont été entendues dans leurs explications et le tribunal a procédé à une inspection locale de l'immeuble litigieux.
Le chalet est doté de trois petites caves en pierre. Il est équipé d'une pompe qui aspire l'eau au réservoir communal. La partie habitable de celui-ci est composée d'une cuisine comportant un poêle faisant office de chauffage central, d'un séjour, de chambres à coucher, ainsi que d'une salle de bains rudimentaire. Les combles, dépourvue de toute isolation thermique, sont accessibles par une échelle; elles comportent deux petites chambres à coucher, la surface principale de celles-ci étant utilisées en salle de jeux pour les enfants. Rustique et convivial, le chalet comporte une vue superbe sur les montagnes environnantes
Considérant en droit:
1. Le recourant fait valoir que sa propriété n'a pas subi d'amélioration et que la nouvelle estimation fiscale retient une augmentation de valeur de 198% qui n'est pas réaliste.
Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), modifié le 25 janvier 1991, reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande et que cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour base la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (al. 1). A défaut d'indication (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (al. 2).
a) S'agissant plus particulièrement de la valeur vénale, le recourant critique le calcul du volume des caves de son chalet, calcul qu'il estime trop élevé. Selon lui, le volume de cette partie de son chalet devrait être arrêtée à 76 m3. Le tribunal constate que l'autorité intimée s'est fondée, pour les caves, sur un volume total de 148 m3, ce qui est trop élevé au vu de la police d'assurance incendie du bâtiment qui retient notamment une hauteur de 2,5 m qui ne correspond pas à la réalité. Après sa vision sur place, le tribunal estime qu'il est correct de se fonder, s'agissant des caves, sur un volume de 100 m3 résultant des éléments suivants: 4 m. x 12 m. x 2 m. L'autorité intimée a fixé une valeur unitaire de 280 fr. le m3, valeur actuelle. Cet élément est manifestement surestimé, les caves en question étant en réalité un vide sanitaire agrandi. Selon l'avis des deux assesseurs spécialisés du tribunal, il convient de se fonder sur une valeur à neuf de 250 fr. le m3 à laquelle il faut encore déduire un coefficient de vétusté de 30% compte tenu de l'âge du chalet, ce qui détermine une valeur actuelle de 175 fr. le m3 pour la partie caves du chalet. Cela amène le tribunal à retenir une valeur de 17'500 fr. pour les caves de l'immeuble en question (100 m3 à 175 fr. le m3).
b) L'autorité intimée a déterminé la valeur vénale de la partie habitable du chalet, en se fondant sur le volume de celle-ci, soit 500 m3 au total, qu'elle a estimé à 380 fr. le m3. Cette appréciation globale de cette partie du chalet doit être revue; en effet, après la visite des lieux, il est apparu nécessaire de différencier les deux niveaux afin d'apprécier correctement leur valeur respective. Cette constatation a amené le tribunal à moduler le prix au mètre cube pour chacun des niveaux en question. S'agissant de la partie rez du chalet, le tribunal retient un volume de 325 m3 (la surface cadastrale :131 m² x 2,5 m. environ); au vu du caractère rustique du chalet dont l'aménagement est rudimentaire, le tribunal juge que la valeur à neuf doit être déterminée à partir d'un prix unitaire de 500 fr. le m3 valeur à laquelle il convient de déduire un coefficient de vétusté s'élevant à 30%. Cette opération dégage, s'agissant du rez, une valeur actuelle de 113'750 fr. (325 m² à 350 fr.). En ce qui concerne les combles, soit 175 m3, le prix retenu par la commission, en l'occurrence 380 fr./m3 est également trop élevé, compte tenu du fait que celles-ci ne sont pas isolées du froid. Tout bien considéré, le tribunal juge que la valeur à neuf de celles-ci doit être estimée d'après un prix unitaire de 400 fr. le m3, auquel il faut déduire un coefficient de vétusté de 30%. Cette partie doit ainsi être estimée à 49'000 fr. (175 m3 à 280 fr. le m3).
En résumé, le tribunal arrive à la conclusion que la valeur actuelle du bâtiment est la suivante:
les caves: Fr. 17'500.le rez: Fr. 113'750.les combles: Fr. 49'000.-
Au total Fr. 180'250.-
L'estimation du terrain classé en zone agricole, fixée à 5'000 fr. par la commission, n'est pas contestée; elle doit être ajoutée à celle du bâtiment, si bien que la valeur vénale de l'immeuble no 526 s'élève à 185'000 au lieu de 236'000 francs.
2. a) Aux termes de l'art. 2 al. 3 LEFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI précise que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
S'agissant de la valeur de rendement, l'autorité intimée s'est fondée sur une valeur locative annuelle de 7'200 fr. qu'elle a capitalisée à 7,75%. Les parties sont divisées sur la question de savoir si un tel chalet est susceptible d'être loué durant l'année entière, ce que le recourant conteste. Il est vrai que la configuration des lieux rend particulièrement difficile l'accès au chalet en période hivernale en raison de l'absence de chemin dans la dernière centaine de mètres. Toutefois, celui-ci ne paraît pas impossible et le recourant occupe d'ailleurs effectivement le chalet avec sa famille pour des vacances de neige. On peut dès lors admettre l'éventualité d'une location à l'année en raison précisément de ces particularités qui répondent à un type de demande. Toutefois, il faut tenir compte du fait que ce chalet, aussi charmant fût-il, n'offre qu'un confort très relatif. Tout bien considéré, le tribunal parvient à la conclusion qu'il faut se fonder sur un loyer mensuel de 500 fr. par mois, ce qui détermine une valeur locative annuelle de 6'000 francs. Le taux de capitalisation retenu par l'autorité intimée apparaît trop faible au vu de l'état général du bâtiment et doit être porté à 8 %, ce qui correspond à la fourchette supérieure indiquée par les Instructions du Département des finances. Ces éléments déterminent ainsi une valeur de rendement s'élevant à 75'000 francs.
En résumé, le tribunal retiendra une valeur vénale de 185'000 fr. et une valeur de rendement de 75'000 fr., soit une estimation fiscale de 130'000 fr., au lieu de 164'000 francs. Une telle différence, soit 34'000 fr., correspondant à quelque 20 % de l'estimation fiscale concernée, justifie la correction de celle-ci.
3. Le recours est admis et les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision sur recours rendue le 31 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle relative à l'estimation fiscale de la parcelle no 526 de la Commune d'Ormont-Dessous est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de cette parcelle est arrêtée à 130'000 francs.
III. Les frais du présent arrêt sont laissés à la charge de l'Etat, l'avance de frais effectuée étant restituée au recourant.
mp/Lausanne, le 16 novembre 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.