CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 13 janvier 1997
sur le recours interjeté par Hervé PERRET, domicilié à Froideville,
contre
la décision rendue le 27 avril 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens (estimation fiscale des parcelles nos 31 et 55 de Froideville).
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Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Alain Matthey et M. Antoine Rochat assesseurs, Greffière: Mlle Franca Coppe, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Hervé Perret est propriétaire à Froideville des parcelles 31 et 55; la parcelle 31, d'une superficie de 957 m², comprend une habitation et un rural désaffecté. L'habitation se compose d'une cave de 30 m² (75 m³), d'un rez-de-chaussée et d'un étage réservé au logement sur une surface de 100 m² (540 m³), ainsi qu'une surface de combles sur 100 m² (180 m³). Le rural désaffecté comporte une écurie d'une surface de 130 m² au sol (900 m³) ainsi qu'une remise de 57 m² (285 m³). Lors de la révision générale des estimations fiscales de 1972, la parcelle 31 a été estimée à 60'000 francs. La parcelle 55 d'une superficie de 4'031 m², comporte un hangar (dépôt de bois de feu avec toiture) d'une surface de 120 m² (960 m³); l'estimation fiscale de 1972 s'élève à 36'000 fr.
B. La Commission d'estimation fiscale du district d'Echallens a retenu, à la suite du recours d'Hervé Perret, une estimation fiscale de 250'000 fr. pour la parcelle 31 et de 300'000 fr. pour la parcelle 55. Hervé Perret a recouru auprès du Tribunal administratif contre cette décision; en ce qui concerne la parcelle 31, il relève que le logement serait sans confort. Pour la parcelle 55, l'estimation du terrain serait "surgonflée" et le hangar ne lui procurerait aucun revenu locatif.
C. L'autorité intimée a retenu pour l'habitation construite sur la parcelle 31 une valeur vénale de 380'000 fr. composée de 180'000 fr. pour la partie habitable (600 m³ à 300 fr.), 50'000 fr. pour le rural désaffecté et 150'000 fr. pour le terrain. En ce qui concerne la valeur de rendement, un loyer de 800 fr. a été retenu pour l'appartement et le rural désaffecté, capitalisé au taux de 8%, soit 120'000 francs. Pour la parcelle 55, la valeur vénale est estimée à 550'000 fr., soit 50'000 fr. pour le hangar et 500'000 fr. pour le terrain. La valeur de rendement, arrêtée à 50'000 fr., est calculée sur la base d'un loyer de 350 fr. capitalisé au taux de 8%.
D. La section du tribunal a tenu une audience à Froideville le 6 décembre 1995 en présence des représentants de la Commission d'estimation fiscale, du recourant ainsi que de son épouse. La section du tribunal a procédé à une visite des lieux et a constaté notamment dans la ferme construite sur la parcelle 31 des éléments de confort rudimentaire, en particulier l'absence de chauffage ainsi qu'un état de vétusté avancé. L'inspection locale a ainsi confirmé les inconvénients résultant de la situation du bien-fonds à proximité du carrefour de la laiterie, entouré par deux routes cantonales au nord et au sud.
E. A la suite de la visite des lieux, le recourant a encore signalé au tribunal que la parcelle 55 était grevée par une zone de protection des eaux. Le tribunal a requis les renseignements nécessaires à ce sujet auprès de la Municipalité de Froideville qui a déclaré par une lettre du 12 décembre 1995 que la parcelle 55 se trouvait en zone S III de protection des eaux et qu'une servitude de protection publique des eaux avait été inscrite au registre foncier. La servitude comporte pour le propriétaire l'obligation de s'engager à respecter les restrictions applicables à la zone S III concernant l'utilisation du sol et les conditions applicables aux travaux de constructions notamment les exigences spécifiques quant aux canalisations d'eau usée; le Service des eaux et de la protection de l'environnement a confirmé le 10 janvier 1996 que la parcelle 55 était englobée dans la zone S III de protection des eaux.
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administrative (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (v. arrêt EF 96/022 du 10 décembre 1996 consid. 1b, p. 5).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) S'agissant de la parcelle 31, l'autorité intimée a pris en compte un prix de 300 fr. le m3 pour le volume habitable et a estimé le prix de la partie rurale à 50'000 francs, montant correspondant à un prix d'environ 36 fr. le m3. Une telle estimation correspond par l'habitation à un prix unitaire au m3 de l'ordre de 420 fr. avec une pondération de 30% pour tenir compte de la vétusté du bâtiment. Une telle évaluation correspond aux caractéristiques du bâtiment et s'inscrit dans la fourchette inférieure des critères retenus par les instructions. Il en va de même pour la partie rurale du bâtiment dont l'estimation à 36 fr. le m3 correspond à l'état des lieux. En revanche l'estimation du terrain à 150'000 fr. soit 157 fr. le m² est excessive. En effet, les nombreux inconvénients liés au fait que le bien-fonds est entouré de deux côtés par des routes cantonales, ainsi que les nuisances qui en résultent ne justifient pas un tel montant et il convient d'arrêter le prix du terrain à 125 fr. le m², montant qui a d'ailleurs été utilisé pour la plupart des zones à bâtir du territoire communal. Ainsi, la valeur vénale de la parcelle 31 doit-elle être arrêtée à 350'000 fr.
c) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 fr. le m2 par année. L'autorité intimée a retenu un loyer mensuel de 800 fr. pour le logement et la partie rurale de l'immeuble en cause. Cependant, ce prix est apparu nettement excessif à la section du tribunal compte tenu de l'absence totale de confort de l'habitation, de l'état de vétusté du bâtiment, et de la mauvaise situation du terrain en particulier, de la proximité des routes et du giratoire tout proche. Le tribunal retient un loyer de 600 fr. au maximum, qui doit être capitalisé au taux de 8% pour tenir compte de l'état de vétusté du bâtiment, ce qui correspond à une valeur de rendement de 90'000 fr. Ainsi, l'estimation fiscale de la parcelle 31 doit être arrêtée à 220'000 fr. (VR = 90'000 fr. + VV = 350'000 fr. : 2 = 220'000 fr.). La différence qui résulte avec l'estimation contestée étant supérieure au 5%, le recours doit donc être admis en ce qui concerne la parcelle 31.
Pour la parcelle 55, la valeur vénale du bien-fonds a été calculée en arrêtant un montant de 50'000 fr. pour le hangar construit sur ce terrain, et de 500'000 fr. pour le prix du terrain. S'agissant du hangar, le prix retenu correspond à un montant de 52 fr. le m3 qui est justifié par rapport à l'état général du bâtiment, plus récent que la partie rurale de l'ancienne ferme construite sur la parcelle 31. S'agissant du prix du terrain, l'autorité intimée a retenu un prix de 124 fr. le mètre carré (500'000 fr. : 4'031 m²). Ce prix ne tient toutefois pas compte des restrictions spécifiques résultant de la zone S III de protection des eaux et qui ont fait l'objet de l'inscription d'une servitude en faveur de la Commune de Froideville. Ces restrictions ont notamment pour effet d'entraîner un coût de construction plus élevé notamment en raison des précautions indispensables pour la construction des canalisations et des tests d'étanchéité qui sont exigés. La section du tribunal estime que la moins-value qui en résulte pour le bien-fonds doit être évaluée à 15 fr. le m² environ, ce qui fixe le prix du terrain à environ 110 fr. le m² soit, 440'000 fr., de sorte que la valeur vénale totale devrait être arrêtée à 490'000 fr. S'agissant de la valeur de rendement, le prix de location retenu à 350 fr. par mois n'apparaît pas excessif à la section du tribunal, compte tenu de la surface disponible et de la facilité d'accès par rapport à la route cantonale Cugy-Froideville. Ainsi, l'estimation fiscale du bien-fonds devrait être arrêtée à 270'000 fr. au lieu des 300'000 fr. retenus par l'autorité intimée (490'000 fr. + 50'000 francs : 2 = 270'000 fr.). La différence de 30'000 francs qui en résulte étant supérieure à la marge de 5% en deçà de laquelle le tribunal renonce à corriger l'estimation, le recours doit également être admis pour la parcelle 55.
4. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours est admis et la décision attaquée réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 31 est arrêtée à 220'000 fr. et celle de la parcelle 55 à 270'000 fr. Conformément à l'art. 55 al. 3 LJPA, il convient de laisser les frais de justice à la charge de l'Etat.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens du 27 avril 1995 est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle 31 est arrêtée à 220'000 fr. et l'estimation fiscale de la parcelle 55, à 270'000 fr.
III. Il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 13 janvier 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint