CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 22 décembre 1995
sur le recours interjeté par Jaroslav Adolf SOTORNIK, à Villette,
contre
la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lavaux (ci-après CEFI) du 30 juin 1995, relative à la parcelle no 10 de la Commune de Villette.
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Composition de la section: M. Jean-Albert Wyss, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffier: M. Jean-Claude Weill.
Vu les faits suivants:
A. Jaroslav Adolf Sotornik est propriétaire de la parcelle no 10 de la Commune de Villette; ce bien-fonds de 1'406 m², sis au lieu-dit "Métillon Dessous", s'étage entre la RC no 780 et le lac. La partie amont du bien-fonds supporte un bâtiment avec garage comprenant trois niveaux habitables, édifié en 1935, puis agrandi et rénové en 1985. Au bord du lac, il y a un hangar à bateaux, s'ouvrant sur un port privé.
B. Le 27 juillet 1994, dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la CEFI a porté de 515'000 à 830'000 fr. l'estimation fiscale de la parcelle no 10. Sur recours de Jaroslav Adolf Sotornik, elle a confirmé sa décision le 30 juin 1995.
C. Jaroslav Adolf Sotornik a recouru par actes des 11/18 juillet 1995. La CEFI propose le rejet du pourvoi. Le tribunal a procédé à une visite des lieux, en présence des parties, le 24 octobre 1995.
Considérant en droit:
1. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993, EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 95/008 du 23 juin 1995). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. L'art. 22 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI) dispose que la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre. Le 2 mars 1990, le Conseil d'Etat a décidé une révision générale; dans ce cadre, le Département des finances a émis le 20 novembre 1992 à l'intention des commissions de district des instructions pour l'estimation fiscale des villas et propriétés par étages (ci-après instructions). C'est sur ces bases qu'a été prise la décision attaquée.
3. Selon l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques; la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
L'estimation fiscale contestée résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement
Revenu locatif annuel (230 m² à 200 fr./m²) Fr. 46'000.-
Capitalisation à 7,5% Fr. 613'000.-
Valeur vénale
Bâtiment (compte tenu d'une réduction de 15% pour ancienneté):1'161 m³ à 700 fr./m³ Fr. 690'000.-
Terrain: 1'200 m² à 300 fr./m² Fr. 360'000.-
Valeur vénale totale Fr. 1'050'000.-
Estimation fiscale
613'000 fr. + 1'050'000 fr. : 2 Fr. 830'000.--
Le recourant, qui conteste tant le calcul de la valeur de rendement que celui de la valeur vénale, propose pour sa part le maintien de l'actuelle estimation fiscale, fixée à 515'000 fr.
4. Les instructions reprennent notamment la teneur de l'art. 22 al. 3 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), selon lequel, si une villa est habitée par le propriétaire, la CEFI estimera le loyer. A défaut de loyer, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m²; la surface habitable correspond en règle générale au 80% de la surface cadastrale multiplié par le nombre d'étages; quant au prix unitaire, il peut être estimé, en règle générale, entre 100 fr. et 200 fr. par m² pour des villas. Les instructions rappellent encore que, selon la jurisprudence, il ne saurait être question de calculer la valeur de rendement en capitalisant la valeur locative fiscale, comme le préconise le recourant.
La CEFI est parvenue à un revenu locatif de 46'000 fr. en retenant une surface habitable de 230 m² à raison de 200 fr. le m². Visite des lieux faite, ce dernier chiffre n'a rien d'excessif: outre la situation privilégiée du bien-fonds, la plus-value apportée par les importants travaux effectués en 1985, comme aussi la présence d'un port privé (qui fait l'objet d'un acte de concession limité dans le temps dont le caractère précaire est plus théorique que réel) sont de nature à justifier ici le maximum de 200 fr. le m² prévu, en règle générale, par les instructions. Quant au taux de capitalisation de 7,5%, il n'est pas contesté par le recourant. Autrement dit, la valeur de rendement de 613'000 fr. doit être confirmée.
5. A teneur de l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande; selon l'art. 8 al. 1er REFI, cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. Les instructions préconisent de tenir compte de la situation, de l'accès, de l'importance, de l'état d'entretien et de la valeur du sol de l'immeuble.
a) S'agissant de la valeur à neuf du bâtiment, la décision attaquée retient le maximum de 700 fr. le m³ prévu par les instructions. Il est vrai que, à première vue, la construction en cause donne une impression générale de luxe; toutefois, à y regarder de plus près, d'importants volumes n'ont été que peu compartimentés et, de l'avis des assesseurs spécialisés du tribunal, les matériaux utilisés apparaissent relativement peu coûteux. A cela s'ajoute que le lieu de situation, qui à d'autres titres représente un avantage, doit ici être considéré comme un handicap: en effet, la configuration des lieux (accès malaisé à toute la partie aval) est propre à augmenter le coût de nouvelles interventions sur le bâtiment, tout au moins s'il devait s'agir de travaux importants. Tout bien considéré, une valeur à neuf de 600 fr. le m³ apparaît plus réaliste.
Les instructions permettent de pondérer la valeur à neuf d'un bâtiment pour tenir compte de son âge ou de sa dépréciation; en règle générale, cette pondération ne doit pas excéder 30%. La CEFI a retenu un coefficient de 15%; le recourant l'estime insuffisant, arguant que la construction initiale date de 1935. Si les travaux de 1985 n'ont peut-être pas touché l'ensemble du bâtiment (les fondations n'auraient pas été refaites), il ne s'en est pas moins agi d'un agrandissement doublé d'une importante rénovation, qui ont sensiblement augmenté la valeur à neuf de l'ensemble: dans ces conditions, un taux de pondération de 15% apparaît équitable, et doit être confirmé.
b) Il reste à examiner la valeur vénale du terrain, que la CEFI a évalué à 300 fr. le m². Les instructions privilégient la méthode de comparaison entre fonds semblables, en fonction des prix des transferts récents dans le secteur considéré. A cet égard, compte tenu notamment de la conjoncture actuelle, peut-être ne faut-il pas attacher trop d'importance aux trois transactions à 1'000 fr. le m² environ récemment intervenues à proximité, et que la CEFI invoque à titre de référence: ce montant a en effet pu être influencé par le statut juridique de ces trois biens-fonds (inclus dans le périmètre du plan de quartier "Parisod") qui n'est pas le même que celui régissant la propriété du recourant (actuellement plan d'extension cantonal no 66, auquel devrait normalement succéder le PPA "Les Rives"). Quoi qu'il en soit, même en tenant compte des restrictions (mention de précarité en amont, servitude de passage à pied en faveur de l'Etat de Vaud au bord du lac) grevant la parcelle no 10, une valeur de 300 fr. le m² apparaît extrêmement basse compte tenu du lieu de situation de la parcelle; le tribunal n'aurait d'ailleurs pas hésité à s'en écarter au détriment du recourant s'il n'était pas tenu par l'interdiction d'une reformatio in pejus.
c) Le tribunal parvient ainsi à la valeur vénale suivante:
construction: 1'161 m³ à 600 fr. le m³ (compte tenu d'une déduction pour ancienneté de 15%) Fr. 592'000.-terrain: 1'200 m² à 300 fr. le m² Fr. 360'000.-total Fr. 952'000.--
6. En conclusion, calculée conformément à l'art. 2 LEFI, l'estimation fiscale de la parcelle no 10, soit la moyenne entre sa valeur de rendement (613'000 fr.) et sa valeur vénale (952'000 fr.), se monte à 782'000 fr. au lieu de 830'000 fr. La différence est d'environ 5%: or, le tribunal ne considère pas comme un abus du pouvoir d'appréciation une disparité de l'ordre de 5% entre sa propre estimation et celle de l'autorité intimée (v. notamment arrêts EF 94/025 du 27 février 1995, EF 95/012 du 25 octobre 1995).
La décision attaquée doit donc être confirmée, le recours étant rejeté. Vu le sort du pourvoi, il y a lieu de mettre à la charge du recourant un émolument de justice arrêté à 800 fr., montant compensé par l'avance de frais opérée.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision attaquée est confirmée.
III. Un émolument de justice de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 22 décembre 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint