CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 5 février 1997
sur le recours interjeté par Claude MIVELAZ, à Poliez-Pittet, représenté par Me Alexandre Bonnard, avocat, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 3 mai 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens (estimation fiscale de la parcelle no 182 de Poliez-Pittet).
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Composition de la section: M. Eric Brandt, président; M. Alain Matthey et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière: Mme Franca Coppe.
Vu les faits suivants:
A. Claude Mivelaz est propriétaire de la parcelle 182 à Poliez-Pittet, d'une superficie de 1'265 m², sur laquelle une villa de deux logements est édifiée. Lors de sa construction en 1971, la valeur vénale de la villa était arrêtée à 223'000 fr. et celle du terrain (1'000 m²) à 10'000 fr., soit un total de 233'000 fr., et la valeur de rendement à 159'000 fr. (loyer de 930 fr. capitalisée à 7%), ce qui donnait une estimation fiscale moyenne de 196'000 fr., auxquels s'ajoutaient 1'000 fr. pour le terrain non construit, soit 197'000 francs. Lors de la construction du garage en 1977, l'estimation fiscale a été portée à 207'000 fr. (valeur vénale du garage estimée à 13'000 fr. et valeur de rendement à 7'000 fr. calculées avec un loyer de 45 fr. capitalisé au taux de 7½%). Enfin, en 1987, à la suite d'une donation d'une surface de 747 m², l'estimation fiscale a été réduite à 205'000 francs.
B. La nouvelle estimation fiscale contestée s'élève à 500'000 francs. La valeur vénale a été arrêtée à 600'000 fr. (980 m3 à 389 fr. + 30'000 fr. pour le garage et 1'265 m² de terrain à 150 fr.) et la valeur de rendement à 400'000 fr. (loyer des deux appartements et du garage estimé à 2'500 fr. et capitalisé au taux de 7½%).
C. Claude Mivelaz a recouru contre la décision de la Commission d'estimation fiscale par acte du 12 mai 1995; à son avis, le prix de 600'000 fr. ne correspond pas à une valeur marchande dans l'état actuel du marché immobilier. Le prix du terrain estimé à 150 fr. le m² serait également exagéré. En ce qui concerne la valeur de rendement, il estime que la valeur locative déterminante fixée par la commission d'impôt du district d'Echallens (soit 9'864 fr. pondérés à 6'336 fr.) devrait être retenue. Il conteste enfin la rétroactivité de la nouvelle estimation fiscale.
La Commission d'estimation fiscale (ci-après la commission) s'est déterminée sur le recours en concluant à son rejet. Par un mémoire-réplique du 8 septembre 1995, le recourant a reproché à la commission de n'avoir pas précisé de manière détaillée les critères retenus pour l'estimation des immeubles de Poliez-Pittet et il demandait qu'elle produise les estimations fiscales, avec les détails des calculs, des quatre villas qui avaient été construites à la même époque dans la commune, à savoir les villas de MM. Paul Gindroz, Jean-Paul Gindroz, Georges Demierre et Serge Savoy. Le recourant a en outre produit avec son mémoire-réplique les extraits de la FAO des 19 mai et 11 août 1995 contenant les avis de vente aux enchères publiques de biens-fonds à Poliez-Pittet.
D. Le 11 octobre 1995, la commission a produit le détail des estimations fiscales des parcelles 39, 59 et 180 propriétés des époux Serge Savoy (39), de Georges Demierre (59) et de Paul Gindroz (180). Le dossier de la propriété Jean-Paul Gindroz n'était pas produit en raison du fait qu'il s'agissait d'un domaine agricole à estimer dans la troisième étape de la révision générale des estimations fiscales du canton. Il ressort des renseignements fournis par la commission les éléments principaux suivants:
a) la parcelle 39 des époux Savoy comprend un bâtiment construit en 1977 avec un appartement sur deux étages. Son volume s'élève à 1'071 m3 ECA calculé au prix de 470 fr. le m3. La valeur vénale du bâtiment a été estimée à 500'000 fr. et celle du terrain à 150'000 fr. En ce qui concerne la valeur de rendement, un loyer de 2'200 fr. capitalisé au taux de 7,5% a été retenu, ce qui correspond à une somme de 350'000 fr. L'estimation fiscale moyenne s'élevait ainsi à 500'000 fr. (650'000 fr. + 350'000 fr. : 2).
b) La parcelle 59 de Georges Demierre comporte une villa construite en 1971 avec un appartement au premier étage ainsi qu'un bureau pour l'entreprise familiale au rez-de-chaussée. Ce bâtiment de 792 m3 a été estimé au prix de 520 fr. le mètre cube. La valeur vénale du bâtiment a été arrêtée à 410'000 fr. et celle du terrain à 140'000 fr., soit un total de 550'000 fr. En ce qui concerne la valeur de rendement, le loyer de l'appartement a été fixé à 2'300 fr. et celui du bureau à 500 fr. soit un total de 2'800 fr. capitalisé au taux de 7½%, ce qui donne un montant arrondi à 450'000 fr. L'estimation fiscale de la parcelle s'élevait ainsi à 500'000 fr. (550'000 fr. + 450'000 fr. : 2).
c) La parcelle 180 propriété de Paul Gindroz comporte une villa construite en 1978 avec un appartement principal ainsi qu'un logement de deux pièces dans les combles. Le volume du bâtiment s'élève à 899 m3 ECA; calculée à 450 fr. le m3, la valeur vénale du bâtiment s'élevait ainsi à 403'000 fr. et celle du terrain à 181'000 fr., soit un total de 584'000 fr. En ce qui concerne la valeur de rendement, elle a été estimée sur la base d'un loyer de 2'100 fr. pour l'appartement principal et de 500 fr. pour l'appartement dans les combles, capitalisé au taux de 7½%, ce qui donne une valeur de 416'000 fr. L'estimation fiscale du bien-fonds s'élevait ainsi à 500'000 fr. (584'000 fr. + 416'000 fr. : 2).
La commission a encore produit un acte de vente d'un terrain classé en zone de villa à Poliez-Pittet, enregistré le 29 août 1995 au registre foncier, le prix d'achat s'élève à 250'000 fr. pour une surface de 1'570 m², ce qui représente un prix de 159 francs le m². La commission a encore précisé que le prix du terrain à bâtir à Poliez-Pittet a été arrêté à 150 fr. le m² à l'exception des emplacements particulièrement défavorables de certains terrains.
Invitée à renseigner le tribunal sur les loyers pratiqués à Poliez-Pittet, la municipalité a répondu par lettre du 23 novembre 1995 qu'un loyer d'un appartement de 4½ pièces se situait entre 1'500 et 2'000 fr. selon les commodités et l'état de l'appartement.
E. Lors de son audience du 6 décembre 1995, le tribunal a procédé à une visite complète de la villa du recourant et il s'est déplacé pour observer les villas des époux Savoy, de Georges Demierre et de Paul Gindroz.
Le tribunal a encore requis du registre foncier la liste des prix des transactions immobilières pratiquées dans le district d'Echallens depuis 1992 pour les terrains non construits situés en zone à bâtir d'une part, et d'autre part pour les terrains déjà construits. Une copie des listes récapitulatives de transactions en cause a été transmise au recourant. Il en résulte notamment que le prix le plus bas pratiqué pour les terrains à bâtir s'élève à 110 fr. le m² pour un bien-fonds à Malapalud et le prix le plus élevé à 173 fr. le m² pour une parcelle située à Bottens. S'agissant des transactions immobilières portant sur des terrains construits, le prix le plus bas s'élève à 148'578 fr. pour un immeuble à Goumoens-la-Ville et le prix le plus élevé à 850'000 fr. pour un terrain situé à Poliez-Pittet (parcelle 178 de 1'284 m² comportant un bâtiment de 128 m² au sol). Il convient de relever aussi à Goumoens-la-Ville la vente d'une villa à un prix de 995'000 fr. pour une parcelle de 1'061 m² comportant un bâtiment dont la surface au sol s'élevait à 312 m².
Considérant en droit:
1. a) Déposé dans le délai prescrit par l'art. 31 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives (LJPA), le recours est intervenu en temps utile. Il est au surplus recevable en la forme.
b) L'art. 36 let. a LJPA prévoit que le recourant peut invoquer devant l'autorité de recours la violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation; il ne peut invoquer l'inopportunité que si la loi spéciale le prévoit (art. 36 let. c). La loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI) ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité; le pouvoir d'examen du Tribunal administratif est donc limité au contrôle de la légalité en matière d'estimation fiscale. Le tribunal renonce ainsi à corriger l'estimation fiscale lorsque celle-ci représenterait une différence inférieure à 5%; il considère en effet qu'on ne peut alors pas parler d'abus du pouvoir d'appréciation (voir arrêts TA EF 92/039 du 1er juillet 1993; EF 93/029 du 8 septembre 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994; EF 93/087 du 27 mai 1994; EF 94/083 du 28 février 1995).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (ci-après la loi ou LEFI), l'estimation fiscale est faite par bien-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale (al. 1); toutefois, la valeur fiscale ne pourra être supérieure à la valeur vénale (al. 2). En outre, l'art. 3 al. 1 LEFI dispose que l'estimation fiscale d'un bien-fonds comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires.
3. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) reprend cette règle en précisant qu'il faut tenir compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI). S'agissant de la valeur vénale du bâtiment, les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 20 novembre 1992 (ci-après: les instructions), prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 francs et 700 francs, compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
b) En l'espèce, le prix unitaire au mètre cube retenu pour la villa du recourant s'élève à 389 fr., y compris le taux de vétusté de 24%, ce qui correspond à une valeur à neuf de 518 fr. 84 par m3. Après avoir effectué la visite des lieux la section du tribunal a remarqué que la construction en cause était bien entretenue, de bonne qualité et que le prix arrêté, tout à fait raisonnable, pouvait être admis. En ce qui concerne le prix du terrain, le montant de 150 fr. le m² correspond au prix pratiqué à la fois dans la commune et dans la région. Le tribunal retient à cet égard que la moyenne des 27 transactions passées entre 1992 et 1995 dans le district d'Echallens, dans les communes qui ne sont pas desservies par la ligne du LEB, s'élève à 180 fr. le m² environ. Le montant de 150 fr. le m² correspond de plus à une vente d'un terrain à bâtir à Poliez-Pittet enregistrée le 29 août 1995 (parcelle 139 au prix de 159 fr. le m²). En retenant le prix de 150 fr. le m² l'autorité intimée a correctement tenu compte des prix pratiqués à la fois dans le voisinage et dans la région. La valeur vénale de l'immeuble correspond d'ailleurs à celle qui a été arrêtée pour les villas Savoy, Demierre et Gindroz qui ont pourtant été estimées avec un prix au m3 pondéré par le taux de vétusté nettement supérieur à celui retenu pour le recourant (450 fr. le m3 pour la villa Gindroz, 470 fr. le m3 pour la villa Savoy et 520 fr. le m3 pour la villa Demierre). La valeur marchande totale de la villa du recourant, qui s'élève ainsi à 600'000 fr. correspond à peu de chose près à la moyenne des transactions immobilières portant sur des terrains construits de plus de 1'200 m² dans le district depuis 1992. La surface du terrain du recourant, relativement importante, permet d'ailleurs une extension non négligeable des surfaces utiles de plancher pour un coefficient d'utilisation du sol de 0,4 (l'art. 3.1 du règlement général sur les constructions et l'aménagement du territoire de la Commune de Poliez-Pittet, autorise ainsi 506 m² de plancher habitable sur les 204 m² déjà réalisés). Enfin, le recourant ne conteste pas l'estimation de 30'000 fr. retenue pour son garage de 50 m² sur lequel une terrasse a pu être aménagée. La valeur vénale arrêtée à 600'000 fr. par l'autorité intimée doit donc être admise.
4. a) Selon l'art. 2 al. 3 REFI, la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 7 REFI dispose que la capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble. Les instructions prévoient qu'à défaut de loyer ou s'il ne correspond pas aux loyers normaux de la région, le revenu locatif est déterminé par la surface habitable et le prix unitaire par m2; pour une villa, il peut être estimé entre 100 à 200 francs le m2.
b) Le recourant reproche à la commission d'avoir surestimé la valeur locative réelle de l'immeuble en retenant un revenu locatif total de 2'500 fr. par mois pour les deux appartements et le garage, en raison de la petite dimension des logements. Le recourant relève que la commission d'impôt a fixé la valeur locative de son appartement à 9'864 fr. pour l'année 1987-1988 alors que la valeur retenue par la Commission d'estimation fiscale atteignait 16'800 fr. (v. mémoire de recours du 22 mai 1995, p. 5). Cependant, la valeur de rendement des immeubles en matière d'estimation fiscale doit être calculée d'après le rendement normal de l'année précédente (art. 6 REFI) alors que la valeur locative calculée selon l'art. 21a de la loi sur les impôts directs cantonaux correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de l'affectation. Les critères utilisés pour définir la valeur locative de l'habitation du contribuable sont donc différents de ceux appliqués pour déterminer la valeur de rendement dans le cadre de l'estimation fiscale de l'immeuble. En outre, les éventuels droits d'habitation n'exercent aucune influence sur l'estimation fiscale d'un immeuble (art. 3 al. 4 LEFI). La jouissance réservée au propriétaire pour ses besoins personnels doit être estimée d'après "l'usage ordinaire" (art. 5 al. 2 LEFI) et non pas selon les critères de la loi sur les impôts directs cantonaux. Or la somme de 1'200 fr. retenue pour le loyer de l'habitation du recourant n'apparaît pas exagérée. Même si la surface nette du logement reste modeste, le loyer de 1'200 fr. tient compte de cette particularité puisque dans la Commune de Poliez-Pittet, la municipalité a indiqué que les loyers des appartements de 4½ pièces se situaient en général entre 1'500 et 2'000 fr. par mois. Il en va donc de même pour le logement à l'étage supérieur dont le loyer est estimé à 1'100 fr. par mois. Le recourant ne met en outre pas en cause le loyer de 200 fr. par mois retenu pour le garage, montant qui correspond d'ailleurs à la surface importante du garage, qui permet d'abriter au moins deux véhicules et de réserver une place suffisante comme atelier de réparation ou de bricolage sur les 50 m² disponibles. Le recourant ne remet pas en cause non plus le taux de capitalisation fixé à 7½% qui a d'ailleurs été appliqué de manière uniforme pour toutes les habitations individuelles de la région. Ainsi, la valeur de rendement fixée par l'autorité intimée n'est en rien critiquable.
5. a) En définitive l'estimation fiscale de la parcelle du recourant a été arrêtée par l'autorité intimée de manière conforme aux dispositions de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles et elle doit être maintenue. Mais le recourant conteste aussi la rétroactivité de la décision de l'autorité intimée.
b) En vertu de l'art. 22 LEFI, la révision des estimations peut être ordonnée pour l'ensemble des immeubles du canton, pour certaines catégories de biens-fonds, pour tous les immeubles d'un territoire communal ou d'une partie notable de ce territoire, s'il est démontré que leur valeur fiscale s'écarte notablement de l'estimation portée au registre (al. 1). Cette révision a été ordonnée par le Conseil d'Etat, selon les modalités prévues par les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles du 31 janvier 1991, à savoir:
"- Terrains à bâtir, immeubles locatifs, industriels et commerciaux: entrée en vigueur fin 1992
- Villas et propriétés par étages: entrée en vigueur fin 1994
- Immeubles agricoles (vignes, forêts, etc.): entrée en vigueur fin 1996."
c) En l'espèce, l'immeuble en question appartient au groupe des villas et propriétés par étages; la nouvelle estimation fiscale, doit donc prendre effet au 1er janvier 1995, afin que le principe d'égalité de traitement soit respecté pour tous les propriétaires d'immeubles entrant dans cette catégorie. De plus la première décision de la Commission d'estimation fiscale a bien été notifiée le 30 novembre 1994 au recourant, et tant la seconde décision sur recours du 3 mai 1995 que le présent arrêt confirment la valeur communiquée en novembre 1994 déjà. On ne saurait donc parler d'une rétroactivité au sens propre du terme et l'entrée en vigueur de la nouvelle estimation fiscale doit bien être arrêtée au 1er janvier 1995.
6. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée maintenue. Vu l'issue du recours, un émolument de justice arrêté à 800 fr. est mis à la charge du recourant (art. 55 al. 1 LJPA). Il n'y a en outre pas lieu d'allouer de dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Echallens concernant la parcelle 182 sise à Poliez-Pittet est maintenue.
III. Un émolument de 800 fr. (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Claude Mivelaz.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 5 février 1997
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint