CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 22 mai 1995
sur le recours interjeté par Harry STOCKHAMMER, représenté par l'avocat Robert Liron, à 1400 Yverdon-les-Bains,
contre
la décision rendue sur recours le 21 février 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges (estimation fiscale de la parcelle no 313 de Buchillon).
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. O. Liechti et M. J.Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Harry Stockhammer, médecin, est propriétaire, depuis 1972, d'un immeuble sis à Buchillon, au lieu-dit "Fin de Chanivaz", et immatriculé au registre foncier sous no 313. Cet immeuble comprend une belle villa de maître, construite dans les années 1920, un garage pour automobile avec bûcher ainsi qu'un garage à bateau. D'une surface totale de 13'800 mètres carrés (dont 287 pour les bâtiments précités) et situé immédiatement au bord du lac, il se présente sous la forme d'une parcelle de forme allongée, orientée nord-sud, les bâtiments se trouvant dans cette dernière partie, à environ 40 mètres du bord du lac.
B. La partie 313 a été comprise, à la fin des années 70, dans le plan de quartier de Chanivaz dont la légalisation a été refusée par le Conseil fédéral qui, le 17 septembre 1980, a engagé une procédure d'expropriation en vue d'instituer des servitudes d'interdiction de bâtir sur douze parcelles, dont celle du Dr Stockhammer. Dans le cadre de cette procédure, celui-ci a passé avec la Confédération une convention lui reconnaissant la faculté d'agrandir quelque peu son bâtiment au moyen d'une annexe.
Actuellement, la propriété du recourant est colloquée en zone de verdure selon le plan général d'affectation de la Commune de Buchillon, approuvé par le Conseil d'Etat les 28 mars 1990 et 25 septembre 1992. Elle est dès lors inconstructible. On y accède relativement aisément depuis l'autoroute Lausanne-Genève (sortie d'Aubonne) en rejoignant la route cantonale no 1 puis en quittant cette dernière à la bifurcation de Buchillon pour emprunter la route des Grands Bois qui conduit à la ferme de Chanivaz, un chemin non goudronné d'environ 500 mètres permettant d'arriver à la propriété. La longueur du trajet, depuis la sortie de l'autoroute, est d'environ 3,5 kilomètres.
C. Dans le cadre de la révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges a porté l'estimation fiscale de l'immeuble précité de 500'000 francs (datant de 1976) à 960'000 francs. Sur recours de Harry stockhammer, elle a confirmé cette estimation en date du 21 février 1995. C'est contre cette dernière décision qu'est dirigé le présent pourvoi, déposé par acte du 6 mars 1995 et confirmé par mémoire du 14 mars 1995.
La commission s'est quant à elle déterminée le 17 mars 1995, concluant au rejet du recours.
Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin. Le tribunal a également procédé à une vision locale, le 17 mai 1995, en présence du conseil du recourant, et des représentants de la commission et de la Municipalité de Buchillon. A cette occasion, le recourant a produit un plan établi le 2 juin 1994 par le Bureau Gueissaz & Biner SA, géomètres, et reproduisant notamment les limites de la forêt entourant le bâtiment appartenant au docteur Stockhammer.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:
1. Valeur de rendement: (VR)
Revenu locatif: (surface brute ECA ./. 20%) x loyer annuel du m2 (2 x 239) - 20% = 382 m2 x 120.- Fr. 45'840.--
1 garage auto Fr. 1'200.--
1 garage à bateau Fr. 0.--
Revenu total Fr. 47'040.--
Taux de capitalisation: 7,5%
Valeur de rendement: 47'040 x 100 = Fr. 627'200.-- 7,5
2. Valeur vénale (VV)
bâtiments = Cube ECA x prix au m3 ./. vétusté
habitation: 2581 m3 x 450.- ./. 30% Fr. 813'015
garage + garage à bateau: 144 m3 x 200.- ./. 30% Fr. 20'160.-terrain: 2300 m2 x 200.- Fr. 460'000.--
Valeur vénale Fr. 1'293'175.--
3. Estimation fiscale: VR + VV = arr. Fr. 960'000.--
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4. Seule est litigieuse en l'espèce la prise en compte, à titre de jardin d'agrément ou de surface de dégagement, d'une partie du terrain (2'300 mètres carrés), à laquelle a été attribuée une valeur de 200 francs au mètre carré (aucune valeur n'a été retenue pour le solde de la parcelle). Le recourant fait valoir à cet égard, en substance, que l'entier de la parcelle est inconstructible, et qu'il n'est par conséquent pas correct d'attribuer à un tel terrain une valeur de 200 francs au mètre carré. Il conclut dès lors à ce que le montant de 460'000 francs, calculé à ce titre par la commission, soit déduit de la valeur vénale, l'estimation fiscale étant réduite dès lors à 730'000 francs.
Pour la commission, en revanche, s'agissant d'un immeuble effectivement construit, l'exclusion de toute valeur vénale du terrain ne peut s'étendre aux surfaces immédiatement attenantes au bâtiment, effectivement utilisées par les propriétaires comme jardin d'agrément et augmentant dans une mesure sensible la jouissance de la propriété. Elle justifie le chiffre de 2'300 mètres en se référant au coefficient d'occupation du sol (COS) applicable à la zone de villa A, qui est de 1/8e (art. 20 du règlement d'affectation communale, approuvé par le Conseil d'Etat du canton de Vaud les 28 mars 1990 et 25 septembre 1992, ci-après RAC). La commission a ainsi multiplié par huit l'emprise au sol des bâtiments existants (287 m2 au total) arrondissant le résultat à 2'300 mètres carrés.
5. Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement réalisables, en relevant que cette valeur devait s'apprécier en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994, consid. 3 et les réf. citées).
En l'espèce, la propriété du recourant est située en zone de verdure, soumise à la réglementation des art. 30 et 31 RAC. Il en résulte effectivement qu'elle est inconstructible, sous réserve de l'édification de petites dépendances destinées au services des bâtiments existants, le propriétaire se voyant au surplus imposer l'obligation de remplacer les arbres abattus même dans les parties non soumises à la législation forestière. Dans ces conditions, c'est à juste titre que la commission a renoncé à retenir une valeur vénale pour l'ensemble de la parcelle, et qu'elle a fort logiquement opéré une distinction entre les surfaces immédiatement attenantes aux bâtiments, et par conséquent effectivement utilisées par les propriétaires occupant ces derniers, et le solde de la parcelle. On ne conçoit pas en effet que le recourant puisse utiliser son bâtiment principal, qui est une belle maison de maître, sans occuper les alentours immédiats pour son agrément personnel. Dans les faits, il y a même installé une piscine légère. Les environs de la maison sont d'ailleurs parfaitement entretenus, sous la forme d'une pelouse en gazon régulièrement tondu.
A cela s'ajoute qu'on ne peut pas attribuer une valeur vénale au bâtiment seul, qui n'est évidemment pas susceptible d'être vendu sans des surfaces de dégagement d'une certaine importance. Celles-ci comporteraient nécessairement la partie du terrain située entre la maison et le bord du lac, parce qu'il est exclu qu'un acheteur éventuel puisse renoncer à cela. De même, faut-il admettre que tout amateur éventuel voudra obtenir au minimum une surface lui permettant d'avoir la disposition de tous les bâtiments construits, y compris le garage à voiture et le garage à bateau.
Il en résulte ainsi qu'en tout état de cause, les surfaces nécessaires à une utilisation normale de la propriété ne seraient pas inférieures à 2'400 ou 2'500 mètres carrés. La position de la commission sur ce point ne peut donc qu'être approuvée.
6. Le recourant conteste également la valeur admise par la commission (200 fr. le m2). Cette argumentation ne résiste pas à l'examen.
L'immeuble du Dr Stockhammer est une superbe propriété, avec une belle maison de maître (sans doute déjà ancienne) située sur un grand terrain immédiatement au bord du lac, à 20 kilomètres de Lausanne et 40 kilomètres de Genève. L'accès est aisé même s'il faut emprunter un chemin non goudronné sur environ 500 mètres. Jouissant d'une situation idéale, elle restera très attractive, son éventuelle mise en vente ne pouvant manquer d'intéresser des acquéreurs. Retenir pour un terrain jouissant de tels avantages une valeur de 200 francs au mètre carré relève dans ces conditions d'une appréciation extrêmement raisonnable, pour dire le moins. Le tribunal remarque d'ailleurs, à cet égard, que les instructions du Département des finances du 31 janvier 1991 à propos de la valeur vénale des terrains à bâtir (applicables pour les villas par renvoi des instructions du Département des finances du 20 novembre 1992) prévoient pour les terrains pour villas sis sur l'arc lémanique une fourchette de 200 à 600 francs le mètre carré, précisant même que pour les immeubles immédiatement au bord du lac, ces valeurs passent de 800 à 1'200 francs le mètre carré. C'est dire que la commission s'en est tenue au chiffre minimal, alors qu'elle aurait fort bien pu, sans excès de son pouvoir d'appréciation, se fonder sur le chiffre de 800 francs le mètre carré, qu'il aurait fallu sans doute tempérer pour tenir compte de la conjoncture. Certes, les instructions du département précité ne sont-elles que des directives administratives, qui n'ont pas force de loi et qui ne lient pas les autorités chargées d'appliquer le droit. Il n'en demeure pas moins que, si elles ne peuvent pas introduire des restrictions de droit matériel ni imposer des obligations allant au-delà des exigences légales, elles permettent la mise en place d'une pratique uniforme et égalitaire (v. par exemple ATF 120 II 139). On peut donc certainement s'y référer lorsqu'il s'agit de fixer des fourchettes de valeurs pour procéder, dans le cadre d'une révision générale, à une révision de l'ensemble des immeubles du canton.
L'appréciation de la commission en l'espèce résiste donc manifestement au grief d'abus du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA).
7. Il en résulte que le recours, mal fondé, doit être rejeté aux frais de son auteur débouté qui n'a pas droit à des dépens (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 800 francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant Harry Stockhammer.
mp/Lausanne, le 22 mai 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint