CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 24 novembre 1995
sur le recours interjeté par la hoirie de feu Georges RAMSEYER composée de Germaine RAMSEYER (usufruitière), à Aigle, Anne-Marie MAYOR-Ramseyer, à Aigle, Catherine HAUSER-Ramseyer, représentées par la Fiduciaire Stanley Nicolas SA, à Lausanne.
contre
la décision rendue le 14 décembre 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle relative à l'estimation de la parcelle no 66 d'Aigle.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Anne-Marie Mayor et Catherine Hauser sont propriétaires de la parcelle no 66, située sur la commune d'Aigle suite au décès de leur père en 1989. Leur mère Germaine Ramseyer en est l'usufruitière. La parcelle a une surface totale de 849 m2 dont 609 m2 de places-jardins. Une habitation avec véranda occupe les 240 m2 restants. Le volume de l'habitation est de 2462 m3 selon la police ECA de 1972. Ce bâtiment est une maison bourgeoise construite en 1692 (la partie centrale date même de 1298), inscrit à l'inventaire cantonal des monuments historiques en 1985 après avoir obtenu la note 2, correspondant à un monument d'importance régionale, lors du recensement architectural effectué en 1982. Cet immeuble comporte 2 appartements. Le 1er étage est occupé par Germaine Ramseyer, alors que le 2ème étage est occupé par sa fille Catherine Hauser-Ramseyer.
Dans le questionnaire qu'elles ont rempli à l'intention de la Commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après: la CEFI), les intéressées ont indiqué que l'immeuble, construit en 1298 et 1692 avait une surface intérieure de 258 m2 entièrement vouée à l'usage du logement et non loué à des tiers.
Sur la base de ces informations la CEFI a arrêté, par décision du 24 août 1994, dans le cadre de la révision générale décidée par le Conseil d'Etat le 2 mars 1990, l'estimation fiscale de l'immeuble concerné à 834'000 francs. La décision n'était pas motivée.
B. Les intéressées ont recouru auprès de la CEFI contre cette décision, en concluant à une estimation fiscale de 584'000 francs. Elles calculent la valeur du bâtiment à 325 fr. le m3 correspondant au tiers de la valeur à neuf retenu par l'ECA compte tenu de l'âge et de la classification du bâtiment et la valeur du terrain calculée à 150 fr. le m2. Quant à la valeur locative elles concluent qu'elle devrait se situer en dessous de la valeur de base de la valeur locative déterminante sur le plan fiscal (20'760 francs). Cela donne le calcul suivant:
Valeur du bâtiment 2'462 m3 à 325 fr. Fr. 800'150.-
Terrain 849 m2 à 150 fr. Fr. 127'350.-
Valeur vénale Fr. 927'500.-
Valeur de rendement 18'000 fr. capitalisée au taux de 7,5% Fr. 240'000.-
Total Fr. 1'167'500.-
Estimation fiscale . / 2 Fr. 584'000.-
Par décision du 14 décembre 1994, la CEFI a partiellement admis le recours et a fixé la nouvelle estimation fiscale à 683'000 fr. en procédant au calcul suivant:
Valeur vénale:
- habitation: 2462 m3 à 360 fr. Fr. 886'000.-
- terrain: 849 m2 à 150 fr. Fr. 127'000.-
Fr. 1'013'000.-
Valeur de rendement:
valeur locative annuelle capitalisée à 8%
- 258 m2 à 110 fr. = 28'380 fr. x 100 / 8 Fr. 354'000.-
Estimation fiscale: / 2 Fr. 683'000.-
C. Germaine Ramseyer, Anne-Marie Mayor et Catherine Huser ont saisi en temps utile le Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) d'un recours dirigé contre cette décision. Elles concluent à ce que l'estimation fiscale soit ramenée à 353'000 francs. Elles contestent la valeur locative retenue qui doit à leur avis être ramenée à 18'000 fr., de même que la surface habitable doit être fixée à 249 m2. Elles demandent en outre que la valeur vénale de l'immeuble retenue par la CEFI soit diminuée de 60% en raison de la dépréciation du bâtiment. Pour le surplus elles admettent le mode de calcul de la CEFI.
La Commission d'estimation conclut au rejet du recours pour les motifs suivants:
"Valeur de rendement:
Compte tenu des locaux annexes importants, il nous semble que la valeur locative moyenne proposée de fr. 110.- le m2 correspond à la taille et la qualité des logements. Les 258 m2 sont donnés par les propriétaires dans la demande de renseignements du 6 avril 1993.
Valeur vénale
Un bâtiment de cette complexité a une valeur à neuf supérieure à fr. 550.- le m3. La Commission admet un taux de vétusté de 35%. Les propriétaires demandent une diminution de la valeur retenue de l'ordre de 60%, soit à admettre une valeur actuelle de la construction égale à 25% de la valeur à neuf. Sur ce point les positions respectives sont particulièrement éloignées."
D. Le tribunal a tenu audience sur les lieux en date du 15 novembre 1995, en présence de Germaine Ramseyer, assistée de M. Nicolas et de M. Jean-Michel Wulliens, conservateur du Registre foncier pour la CEFI. Il a procédé à la visite de l'immeuble. Concernant la divergence au sujet de la surface réelle et du volume du bâtiment, M. Nicolas a requis un complément d'instruction auprès de l'établissement cantonal de défense contre l'incendie. Après délibération le tribunal a décidé de ne pas donner suite à cette réquisition d'instruction, s'estimant suffisamment renseigné sur la surface et le volume du bâtiment par la police ECA.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
En l'espèce, les recourantes font valoir que les montants retenus par l'autorité intimée au titre de valeur vénale et de valeur de rendement sont trop élevés.
2. a) La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble.
b) En l'espèce, la Commission de district a fixé l'estimation du terrain à 150 fr. par mètre carré. Cette valeur étant admise par les parties, le Tribunal de céans ne voit pas de raison de s'en écarter. La valeur vénale du terrain est dès lors fixée à 127'000 francs.
c) En ce qui concerne l'estimation de la valeur vénale du bâtiment, les directives du département des finances du 20 novembre 1992 prévoient un prix unitaire au m3 entre 400 fr. et 700 fr. compte tenu du genre de construction, de l'aspect extérieur, de l'aménagement intérieur, ainsi que de la qualité du travail et des matériaux de construction. Cette valeur sera pondérée en fonction de l'âge du bâtiment à raison de 1% par année mais au maximum 30% sauf cas exceptionnels.
En l'espèce, la CEFI a tenu compte d'une valeur au m3 de 550 fr. qu'elle a pondéré de 35% au vu de l'âge du bâtiment, retenant ainsi une valeur vénale du bâtiment de 886'000 francs. Les recourantes estiment que cette valeur doit être diminuée de 60%, concluant à une valeur du bâtiment de 354'400 francs.
Le tribunal constate qu'au vu de l'âge exceptionnel du bâtiment, il n'est plus possible de déterminer sa valeur à neuf et pondérer celle-ci par un taux de vétusté car la reconstruction d'un tel bâtiment dont la partie centrale date de 1298 est impossible. Le tribunal, suivant en cela l'avis des assesseurs spécialisés, a procédé à une estimation de la valeur totale à laquelle l'immeuble pourrait être vendu en l'état, compte tenu du charme historique de la bâtisse, et de l'attrait du 1er étage composé d'un grand salon avec des colonnes voûtées et d'une magnifique chambre à coucher boisée dont le mur est en noyer et le parquet en chêne, du fait que les cuisines et les installations sanitaires sont petites et vétustes, que beaucoup de volume est perdu en couloir, cave et combles inhabitables en l'état vu la vétusté et le manque d'isolation. Un acquéreur futur devra investir environ le double de la valeur en l'état du bâtiment pour lui rendre sa juste valeur (il a été acquis par M. Ramseyer en 1965 et jamais rénové depuis) En outre l'immeuble est situé à proximité de la gare et du centre d'Aigle. Au vu de tous ces éléments, le tribunal estime la valeur totale de l'immeuble à 750'000 fr. dont 127'000 fr. pour le terrain, ce qui équivaut à une valeur au mètre cube de 253 fr. (623'000 : 2'462), prix raisonnable équivalent à 5/8 du minimum de la fourchette prévue par les directives pour le prix à neuf du m3.
3. a) La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. L'art. 22 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur de rendement d'une villa est obtenue en capitalisant le revenu normal au taux fixé conformément aux prescriptions de l'article 21 (6 à 9%). Si la villa est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer, qui se situe entre 100 fr. et 200 fr. le m2 selon les directives du Département des finances.
b) Pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble, la commission a pris comme base de calcul un prix du mètre carré de plancher habitable de 110 fr. alors que les recourantes demandent à ce qu'elle soit calculée sur la base de la valeur locative établie par l'autorité fiscale dans le cadre de la taxation ordinaire sur le revenu, le taux de capitalisation de 8% n'étant en revanche pas litigieux.
Les recourantes ne sauraient être suivies dans leur argumentation. Selon l'art. 21a de la loi du 26 novembre 1956 sur les impôts directs cantonaux (LI), la valeur locative de l'immeuble dont le contribuable est propriétaire et qu'il affecte à son habitation correspond à un loyer moyen de ce logement estimé au moment de l'affectation (al. 1) et reste inchangée par la suite (al. 2). Elle est établie d'après une statistique des loyers pratiqués dans le canton mise à jour périodiquement et adaptée d'après la variation du coût de la vie, des loyers et du coût de la construction (al. 3) et peut faire l'objet d'un abattement maximal de 4'000 fr. lorsqu'elle excède 20% du revenu net du contribuable (art. 24a LI). La valeur locative représente ainsi une valeur d'usage du bien qui ne correspond pas nécessairement à sa valeur réelle. Les règles d'estimation fiscale (art. 2 al. 3 LEFI et 22 REFI notamment) tendent en revanche à établir la valeur actuelle effective du bien au moment de l'estimation (ainsi par exemple, il ne saurait être question de tenir compte de l'abattement déterminant au regard de la valeur locative). C'est également sur une valeur réelle du bien que l'autorité fiscale tend à imposer le contribuable sur sa fortune, raison pour laquelle les immeubles sont imposés non pas sur la valeur locative déterminante pour l'imposition ordinaire sur le revenu, mais pour le 80% de leur estimation fiscale (art. 33 al. 1 LI). Les valeurs ainsi dégagées ne sont donc pas comparables. Lors des discussions ayant abouti à l'adoption des art. 21a et 24a LI, le législateur vaudois a d'ailleurs clairement marqué sa volonté de séparer la valeur locative de la valeur d'estimation fiscale (Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et 431). C'est pourquoi, la jurisprudence constante de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles, puis du Tribunal administratif qui lui a succédé, a clairement rejeté le recours à la valeur locative retenue par l'autorité fiscale pour déterminer la valeur de rendement d'un immeuble. Les recourantes n'ont pas apporté d'éléments nouveaux qui justifieraient une remise en cause de cette jurisprudence, de sorte que le recours à la valeur locative déterminante au niveau fiscal pour déterminer la valeur de rendement de l'immeuble doit être écarté (arrêt EF 94/73 du 8 décembre 1994).
Pour le surplus, le calcul opéré par la commission est conforme aux instructions précitées, lesquelles préconisent, lorsque l'autorité doit estimer le revenu locatif, le prix unitaire par mètre carré peut être estimé, en règle générale, pour les villas entre 100 fr. à 200 fr. par m2. Le tribunal estime qu'une valeur au m2 de 110 fr., calculée sur une surface de 258 m2, indiqués par les recourantes à la CEFI, et correspondant à un loyer de 2'300 fr. pour 2 appartements et un jardin et se situant peu en dessus du minimum prévu par les directives est adéquate et doit être confirmée. Le tribunal obtient ainsi une estimation fiscale de 554'000 fr. équivalent à la moyenne entre la valeur vénale de 750'000 fr. et la valeur de rendement de 354'000 francs. Cette valeur étant inférieure de plus de 5% de la valeur de 683'000 fr. retenue par la CEFI, le tribunal conclut à ce que l'autorité intimée a abusé de son pouvoir d'appréciation et sa décision doit dès lors être réformée dans le sens des considérants.
4. Au vu de ce qui précède, le recours est admis. L'estimation fiscale de l'immeuble des recourantes est fixée à 552'000 francs. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat, qui versera aux recourantes, qui ont fait appel à un mandataire professionnel, la somme de 1'000 fr. à titre de dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aigle le 14 décembre 1994 concernant la parcelle no 66 d'Aigle est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle est arrêtée à 552'000 francs.
III. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
IV. L'Etat de Vaud versera aux recourantes, solidairement entre elles, la somme de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens.
mp/Lausanne, le 24 novembre 1995
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint