CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 30 août 1995
sur le recours interjeté par Madeleine MARCEL et consorts, dont le conseil est l'avocat Benoît Bovay, à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 6 juillet 1995 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 6228 de Lausanne sise au chemin de Meillerie 3).
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Composition de la section: M. E. Poltier, président; M. O. Liechti et M. R. Ernst, assesseurs. Greffier: M. J.-C. Perroud, sbt.
Vu les faits suivants:
A. Plusieurs membres de la famille Marcel sont propriétaires sur le territoire de la Commune de Lausanne de la parcelle no 6228, d'une surface de 512 m², sise en bordure de l'avenue de Meillerie. Sur ce bien-fonds s'élève un petit immeuble locatif de quatre étages comportant huit appartements, dont bon nombre sont occupés par les membres de cette même famille. Au demeurant, alors que les parts de Pierre et Paul Marcel sont restées inchangées, soit 3/8e chacun (ou 48/128e), une cession en lieu de partage, puis une vente, les 1er et 8 septembre 1993, ont entraîné l'acquisition par Anne-Marie Marcel de 6/128e, par Jean-François et Madeleine Marcel de 13/128e chacun.
On notera encore, sur la base d'informations données au tribunal lors de l'audience dont il sera question plus bas par le conseil des recourants, que Paul et Robert Marcel, copropriétaires, habitent chacun un appartement dans l'immeuble du chemin de Meillerie 3. D'autres membres de la famille ou alliés, soit Jean-Marie Marcel et Patricia Huser, y habitent également, les autres appartements étant occupés par des tiers sans lien de famille avec les recourants.
B. Suivant une pratique constante, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la commission d'estimation) s'est adressée le 22 avril 1992 à la gérance s'occupant de cet immeuble pour procéder à la nouvelle estimation dans le cadre de la révision générale décidée le 15 août 1990 par le Conseil d'Etat; c'est d'elle, à savoir la Gérance Publiaz SA, qu'elle a obtenu l'état locatif (au 1er janvier 1991) et c'est à elle qu'elle a notifié sa décision du 10 septembre 1992 arrêtant l'estimation à 1'238'000 francs. On ignore comment elle a obtenu les coordonnées de cette gérance; on sait en revanche que la commission d'estimation a adopté cette manière de faire au motif que bon nombre de propriétaires ne signalent pas leur changement d'adresse au registre foncier; en outre, il lui est sans doute apparu compliqué de s'adresser séparément à chacun des copropriétaires (v. lettre du 17 novembre 1993 de la commission d'estimation à Me Bovay). A l'audience dont il sera question plus loin, M. Cruchaud, président de la commission intimée, a précisé que les adresses des gérances étaient obtenues en général soit par le registre foncier, soit par les questionnaires envoyés aux propriétaires, lorsque ceux-ci les retournaient en mentionnant le nom de leur gérance; mais il n'a pas été en mesure de déterminer comment, dans le cas particulier, l'adresse de la régie Publiaz avait été obtenue. Quoi qu'il en soit, selon les déclarations de la Gérance Publiaz (attestation du 14 mars 1995), la décision du 10 septembre 1992 n'aurait pas été transmise aux membres de la famille Marcel; dite décision n'a pas été contestée en temps utile.
C. Au mois d'août 1993, Madeleine Marcel, peu avant de devenir propriétaire et ayant constaté l'augmentation importante de l'estimation fiscale de la parcelle no 6228, est intervenue en son nom, ainsi qu'en celui des copropriétaires pour contester cette nouvelle valeur. Dans le cadre d'interventions ultérieures, sous la plume cette fois de leur conseil, Benoît Bovay, les intéressés ont contesté la validité de la notification de la décision du 10 décembre 1992, au motif que la régie Publiaz n'avait aucun mandat à cet effet, et ont complété leur démarche en demandant la révision de l'estimation fiscale arrêtée en 1992. Par décision du 7 novembre 1994, la commission d'estimation a refusé d'entrer en matière tant sur le recours que sur la demande de révision.
D. C'est cette décision que les recourants ont entreprise auprès du Tribunal administratif par un recours du 21 novembre 1994, complété le 29 novembre 1994 par le dépôt d'un mémoire, puis le 9 mars 1995 par la production d'une écriture complémentaire. La commission intimée s'est déterminée le 16 décembre 1994, puis le 2 juin 1995, en fournissant notamment les détails du calcul de l'estimation litigieuse. Elle a conclu au rejet du recours.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 25 juin 1995 à Lausanne, sur la parcelle des recourants. Il a visité trois des huit appartements qu'abrite l'immeuble en cause. Après cette visite, le président de la commission intimée a indiqué qu'il allait vraisemblablement rendre une nouvelle décision, pour tenir compte à la fois du caractère relativement vétuste de l'immeuble et des doutes entourant la validité de la notification de la décision attaquée.
F. La nouvelle décision a été notifiée le 6 juillet 1995 aux propriétaires de la parcelle no 6228, par l'intermédiaire de l'avocat Benoît Bovay. L'estimation fiscale a été ramenée à 1'129'000 francs. Ce chiffre s'explique par le décompte détaillé suivant:
Valeur de rendement: 600 m² à 120 fr./m² = 72'000 fr. capitalisés à 8% Fr. 900'000.-
Valeur vénale: Habitation: 2'777 m3 à 525 fr./m3 = 1'457'925 fr., réduction 35% pour vétusté Fr. 947'651.-
Valeur du terrain: 512 m² à 800 fr./m² Fr. 409'600.-
Total valeur vénale Fr. 1'357'000.-
Estimation fiscale = valeur de rendement + valeur vénale : 2 Fr. 1'129'000.-.
G. Agissant au nom de Madeleine Marcel, Anne-Marie Marcel, Paul Marcel, Pierre Marcel et Jean-François Marcel, l'avocat Benoît Bovay a recouru contre cette décision par lettre motivée du 11 juillet 1995. Les recourants contestent les points suivants de la décision attaquée:
- ils estiment que la surface habitable est de 491 m² et non de 600 m²; - ils reprochent à l'autorité intimée d'avoir évalué le revenu locatif, au lieu de prendre en considération l'état locatif réel, à savoir 48'780 fr.; - ils jugent la valeur du terrain (800 fr.) trop élevée, en raison du caractère exigu de leur parcelle (accès difficile, peu de possibilités de stationnement).
Ils concluent à ce que l'estimation fiscale litigieuse soit ramenée à 932'300 francs.
La commission intimée s'est déterminée par lettre du 27 juillet 1995. Elle conclut au maintien de sa décision rectificative du 6 juillet 1995.
H. Le Tribunal administratif a délibéré par voie de circulation, une nouvelle séance ne se justifiant pas en l'occurrence.
Considérant en droit:
1. Les recourants contestent en premier lieu le chiffre retenu à titre de surface habitable, à savoir 600 m², alléguant de leur côté le chiffre de 491 m². On ne voit véritablement pas sur quoi se fonde cette allégation. La surface cadastrale de l'immeuble est de 200 m² et la surface indiquée dans la police d'assurance incendie pour le rez et les trois étages atteint 188 m². Si l'on multiplie ce dernier chiffre par 4, on obtient un résultat de 752 m². On constate ainsi que l'autorité intimée a procédé à un abattement de 20% de la surface brute pour déterminer la surface nette habitable, qui comprend aussi la cage d'escalier. Un tel abattement apparaît largement suffisant.
2. Les recourants reprochent ensuite à la commission intimée d'avoir évalué la valeur de rendement de leur immeuble plutôt que d'avoir pris en compte l'état locatif réel.
S'agissant des appartements habités par les recourants eux-mêmes ou leurs proches (v. ci-dessus, en fait, lettre A), cette méthode échappe à la critique. Ainsi que l'exigent les Instructions du Département des finances du 31 janvier 1991 (ci-après: les Instructions), lorsqu'un immeuble est habité ou exploité par le propriétaire ou un membre de sa famille, le revenu locatif doit être supputé en tenant compte des loyers normaux de la région. Or, un prix de 120 fr. au m² est un montant tout à fait raisonnable pour l'immeuble litigieux qui accuse certes un retard d'entretien, mais jouit d'une bonne situation, à l'écart des sources de nuisances importantes. Quant aux autres appartements, leur prix de location réel est certainement supérieur à 120 fr. par m². Il s'ensuit que l'évaluation de l'ensemble de l'immeuble à 120 fr. par m² ne saurait être considérée comme excessive.
3. Les recourants ont enfin critiqué l'évaluation de la valeur vénale du terrain supportant la construction. Ils estiment le montant de 800 fr. par m² excessif en raison du caractère exigu de leur parcelle. Cet argument doit également être écarté. En effet, l'inconvénient mis en évidence par les recourants résulte du fait que les possibilités de construire sur leur parcelle ont été utilisées au maximum. Or, cet élément est de nature à augmenter la valeur du terrain. Au surplus, le montant de 800 fr. par m² est tout à fait comparable aux prix pratiqués pour des biens-fonds du même type, en ville de Lausanne, ainsi que l'a mis en évidence le président de l'autorité intimée à l'audience.
4. Les arguments des recourants étant examinés, il reste à vérifier si l'estimation fiscale attaquée doit être maintenue au regard des autres paramètres applicables.
a) Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
En vertu des art. 5 et 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
Aux termes de l'art. 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
S'agissant d'immeubles locatifs, l'art. 21 REFI prévoit que la valeur de rendement de tels immeubles s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 ci-dessus, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle du 6 à 9%. La valeur vénale des immeubles locatifs est établie conformément aux articles 8 et 9 REFI.
Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (en abrégé: les Instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8,5%. Elles prévoient que la valeur vénale de ces immeubles, à défaut d'indications, peut être obtenue également en capitalisant le rendement brut, à un taux fixé dans la règle à 6 à 6,5% selon le genre d'immeuble.
b) Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement d'un immeuble locatif, le taux d'intérêt hypothécaire (hypothèques en 1er rang, prêt ancien) de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993, p. 380 ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993, EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/068 du 23 février 1995 consid. 2c et 2e). Il n'y a pas lieu de revenir sur cette jurisprudence dont la justification principale réside dans le fait qu'elle permet de tenir compte d'un rendement équitable, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis, et d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date.
c) S'agissant de la valeur vénale, le Tribunal administratif a accordé, dans sa jurisprudence récente, la prépondérance à l'application de la "méthode Joye". Cette méthode consiste à partir de la valeur dite intrinsèque d'un immeuble et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule suivante (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 x valeur de rendement)
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Selon cette méthode, la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment. La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement . Elle s'apparente également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées). Appliquée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) puis à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994), elle a été enfin utilisée à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994), puis à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994), elle a été enfin utilisée à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994, EF 93/068 du 23 février 1995, consid. 2d).
d) aa) En l'occurrence, la valeur de rendement de l'immeuble en cause a été établie sur la base d'un taux de capitalisation de 8%. Or, au 1er janvier 1991, date de l'état locatif produit par la Gérance Publiaz SA, le taux hypothécaire du Crédit foncier vaudois pour les anciennes hypothèques en 1er rang était de 6¼%. La valeur de rendement doit donc être ramenée à 872'000 fr. ([72'000 fr. : 8,25] x 100 = 872'727 fr., somme arrondie à 872'000).
bb) Pour calculer la valeur intrinsèque, selon la méthode Joye, il y a encore lieu de déterminer le prix de la construction à neuf, étant précisé que la réduction de 35% pour cause de vétusté opérée dans la décision litigieuse apparaît largement suffisante. A cet égard, la commission a retenu le chiffre de 525 fr. au m3, alors que la jurisprudence prend en compte de manière générale le montant de 500 fr. par m3. C'est donc ce dernier chiffre qui sera retenu en l'espèce, aucune circonstance particulière ne justifiant de s'en écarter.
Vu ce qui précède, la valeur de l'habitation s'élève à 902'525 fr. (2'777 m3 x 500 fr./m3 x 65%) et la valeur du terrain reste inchangée à 409'600 fr., ce qui détermine une valeur intrinsèque de la parcelle de 1'312'000 fr. (somme arrondie).
La valeur vénale, calculée selon la méthode Joye, s'établit dès lors de la manière suivante:
1'312'000 fr. + (2 x 872'000 fr.) = 1'018'000 fr. (somme arrondie)
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Quant à l'estimation fiscale, qui se détermine par la moyenne entre la valeur de rendement (872'000 fr.) et la valeur vénale (1'018'000 fr.), elle s'établit ainsi à 945'000 francs.
e) On observe encore que la commission n'indique aucun motif pour justifier les calculs fondant sa nouvelle décision du 6 juillet 1995, lesquels s'écartent de sa pratique habituelle. Sur la base de celle-ci, elle aurait normalement - s'agissant d'un immeuble locatif - capitalisé le rendement à un taux de 7,75% pour obtenir l'estimation fiscale; le résultat eût alors été plus favorable encore aux recourants (72'000 fr. : 7,75% = 929'000 fr. en chiffres ronds). Ce point n'est toutefois pas décisif ici, le tribunal donnant en effet la préférence au résultat obtenu par la méthode Joye, soit 945'000 francs.
5. Le recours doit dès lors être admis, l'estimation fiscale étant ramenée de 1'129'000 fr. (décision attaquée) à 945'000 francs.
Vu l'issue de la procédure, les frais seront laissés à la charge de l'Etat et une indemnité à titre de dépens sera allouée aux recourants, leurs conclusions du 8 juillet 1995 étant presque intégralement admises.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis; la décision de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, du 6 juillet 1995, est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 6228 de Lausanne est arrêtée à 945'000 francs.
II. a) La présente décision est rendue sans frais.
b) Une indemnité de 1'200 fr. (mille deux cents francs) est allouée à titre de dépens aux recourants, Madeleine Marcel, Anne-Marie Marcel, Paul Marcel, Pierre Marcel et Jean-François Marcel, solidairement entre eux.
mp/Lausanne, le 30 août 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint