CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 3 octobre 1995
sur le recours interjeté par SNC Maus & Cie, représentée par l'avocate Dominique Gay, rue de Candolle 20, 1205 Genève,
contre
les décisions rendues sur recours le 24 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après: la CEFI) relatives à l'estimation fiscale des parcelles no 10103 et 10855 situées à Lausanne.
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Composition de la section: M. Etienne Poltier, président; M. Antoine Rochat et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffier: Mme N. Krieger, sbt.
Vu les faits suivants:
A. La parcelle no 10103, située rue St-Laurent 3 et rue de la Louve, est dotée d'une surface totale de 314 m2; la parcelle no 10855, sise rue Pichard 3, rue St-Laurent 3-5-7-9 et Place du Grand St.-Jean 5-7-9, comporte une surface totale de 2'360 mètres carrés. Propriétés de la SNC Maus & Cie, elles accueillent respectivement les bâtiments ECA no 5532 b et a, qui abritent eux-mêmes Les Grands Magasins "La Placette" (surfaces de vente, bureaux, ateliers, restaurant, dépôts), ainsi qu'un café (Cave Valaisanne) et un night-club (Club Paradou). Ces deux bâtiments, construits entre 1960 et 1961, font l'objet de travaux, qui ont débutés en 1991 et qui ont entraîné une nouvelle taxation (motif indiqué: transformations) de l'Etablissement cantonal d'assurance contre l'incendie et les éléments naturels (ECA). Ceux-ci avaient déjà fait l'objet de rénovations en 1976.
B. Dans le cadre de la révision générale, et après une séance sur place en date du 24 août 1993 en présence de représentants de la propriétaire intéressée, la CEFI a, par décisions des 13 et 15 décembre 1993, estimé la parcelle no 10855 à 39'271'000 fr. (l'ancienne estimation s'élevait à 17'023'000 fr.) et la parcelle no 10103 à 3'929'0000 fr. (l'ancienne estimation s'élevait à 1'238'000 fr.).
Suite aux recours formés par l'intéressée contre cette décision, l'autorité intimée a communiqué, les 23 décembre 1993 et 14 janvier 1994, les calculs des estimations.
En ce qui concerne la parcelle no 10103, elle a déterminé un revenu locatif de 304'000 fr. (en se fondant sur une surface de vente de 870 m2 à 350 fr.) et a choisi un taux de capitalisation moyen de 7 3/4%.
S'agissant de la parcelle no 10855, elle a indiqué ce qui suit:
"Revenu locatif :
Bureaux: 530 m2 à 300 fr. Fr. 159'000.-
Surface vente: 5750 m2 à 350 fr. Fr. 2'012'500.-
Atelier: 300 m2 à 120 fr. Fr. 36'000.-
Restaurant: 900 m2 à 350 fr. Fr. 315'000.-
Dépôts: 3450 m2 à 100 fr. Fr. 345'000.-
Sous-sol dépôts: 700 m2 à 80 fr. Fr. 56'000.-
Fr. 2'923'500.-
Club Paradou + Cave valaisanne: Fr. 120'000.-
Total valeur locative: Fr. 3'043'500.-
Taux de capitalisation moyen: 7 3/4%
Estimation fiscale Fr. 39'271'000.-"
Les parties se sont encore rencontrées le 23 février 1994.
Le 15 avril 1994, SNC Maus & Cie a maintenu ses recours, en se fondant sur deux rapports d'expertises effectués, à sa demande, par la Régie de Rham et par M. Dallenbach, architecte, dont elle a adressé un exemplaire de chacun à l'intention de la commission.
Le 24 juin 1994, la CEFI a rejeté les recours formés par l'intéressée contre ces décisions. S'agissant de la parcelle no 10855, elle a retenu les éléments suivants:
"Valeur de rendement Valeur vénale
Valeur locative: Fr. 2'935'500.- Valeur bâtiment: Fr. 50'398'000.-
Taux de capitalisation: 8,5% Vétusté admise: -25%
Valeur de rendement Fr. 34'535'294.- Valeur bâtiment nette: Fr. 37'798'500.-
Rép. surf. 2'308/2'622: Fr. 33'271'906.-
Valeur terrain: Fr. 11'800'000.-
Total valeur vénale: Fr. 45'071'906.-
Moyenne
valeur de rendement + valeur vénale = Fr. 39'803'600.-"
2
Pour la parcelle no 10103, la commission a effectué le calcul suivant:
"Valeur de rendement Valeur vénale
Valeur locative: Fr. 304'500.- Valeur bâtiment: Fr. 50'398'000.-
Taux de capitalisation: 8,5% Vétusté admise: -25%
Valeur de rendement: Fr. 3'582'353.- Valeur bâtiment nette: Fr. 37'798'500.-
Rép. surf. 314/2'622: Fr. 4'526'594.-
Valeur terrain: Fr. 1'570'000.-
Total valeur vénale: Fr. 6'096'594.-
Moyenne
valeur de rendement + valeur vénale = Fr. 4'839'473.-"
2
Dans les deux cas, le calcul de contrôle effectué a donc révélé une valeur supérieure aux estimations communiquées, si bien que la commission a maintenu celles notifiées précédemment.
C. Par actes des 30 juin et 15 juillet 1994, SNC Maus & Cie a saisi le Tribunal administratif (ci-après: le tribunal) d'un recours dirigé contre les deux décisions rendues sur recours par la commission s'agissant des parcelles nos 10103 et 10855. Les moyens invoqués à l'appui de son pourvoi seront examinés plus loin dans la mesure utile. La recourante conclut principalement à l'annulation des décisions attaquées et (subsidiairement, même si l'acte ne le dit pas expressément) à ce que la valeur d'estimation des parcelles en question soient fixées conformément aux avis des experts, à savoir, - 3'855'000 fr. pour la parcelle 10103 - 33'162'000 fr. pour la parcelle 10855.
Le 29 août 1994, la CEFI a transmis à l'autorité de céans le dossier des deux parcelles litigieuses, en rappelant les paramètres communiqués à la recourante les 23 décembre 1993 et 14 janvier 1994, fondant ses décisions initiales.
A la demande du juge instructeur, l'autorité intimée et le Chef de service du cadastre et du registre foncier se sont déterminés les 28 septembre et 26 octobre 1994 sur la question de l'application de la méthode Joye en général et dans le cas particulier.
Le tribunal a tenu audience en date du 14 décembre 1994 en présence de Me Dominique Gay, MM Frischknecht et Walther pour la recourante, de M. Dallenbach, architecte consulté en qualité d'expert par la recourante, et de MM. Bélaz et Desclouds pour la Régie de Rham SA. L'autorité intimée n'était pas représentée. A cette occasion, le tribunal a procédé une inspection locale en présence des comparants qui ont été entendus dans leurs explications.
L'instruction s'est poursuivie à l'issue de l'audience: interpellée, l'autorité intimée a complété le 9 janvier 1995 sa position. Le 31 mars 1995, la recourante s'est à son tour déterminée, en produisant un document émanant de M. Dallenbach mettant en évidence la différence de surfaces nettes retenues par l'expertise (12'922 m2) et par la commission (12'500 m2):
Expertise CEFI
Bureaux 565 530
Surfaces de vente 6'509 6'620
Restaurant 741 900
Atelier 247 300
Cuisine 500
Dépôts 3799 3'450
Sous-sols dépôts 561 700
Totaux 12'922 12'500
Hors surf. Cave valaisanne 90
N. Club Paradou 125
La CEFI a répliqué les 16 mai et 1er juin 1995, en produisant divers documents établissant le montant des valeurs locatives de diverses surfaces commerciales. La recourante a dupliqué le 20 juin 1995.
Le tribunal a statué sans tenir de nouvelle audience.
Considérant en droit:
1. a) La recourante reproche à l'autorité intimée d'une part la motivation sommaire de ses décisions et d'autre part, de ne pas être entrée en matière sur les motifs qu'elle avait soulevés devant elle dans le cadre de la procédure de recours.
b) Dans un arrêt EF 93/068 du 23 février 1995, le tribunal a considéré qu'il n'était pas excessif d'attendre des commissions de district qu'elles mentionnent à tout le moins le calcul simple conduisant au résultat de l'estimation, soit l'état locatif et le taux de capitalisation retenus. Il a également jugé que les décisions rendues par la CEFI sur recours - comparables aux décisions prononcées sur réclamation par les autorités fiscales - souffrait d'un déficit de motivation non négligeable; il a toutefois constaté que ce vice avait été réparé dans le cadre de la procédure devant l'autorité de céans, si bien qu'il ne conduisait pas à l'annulation des décisions attaquées.
c) Ces considérations doivent être reprises ici, en relevant que la recourante ne conclut pas à l'annulation des décisions attaquées pour violation du droit d'être entendu.
2. a) Les décisions attaquées ont été prononcées dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales des immeubles si bien qu'il n'y a pas lieu de prendre en considération les travaux en cours qui entraîneront ultérieurement une mise à jour de l'estimation fiscale aujourd'hui litigieuse arrêtée en révision générale, conformément à l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI).
3. a) En l'espèce, la commission a d'abord déterminé le revenu locatif des immeubles de la recourante - locaux que celle-ci occupe en majeure partie - en se fondant sur la composition de ceux-ci (elle a ainsi arrêté un prix au m2 en fonction de la destination des différentes surfaces des immeubles). Elle a ensuite capitalisé le revenu locatif à un taux moyen de 7,75%, pour obtenir ainsi l'estimation fiscale. Dans le cadre de la procédure de recours, elle a indiqué, s'agissant de la valeur de rendement, un taux de capitalisation de 8,5%; elle a défini la valeur vénale des immeubles litigieux en se fondant sur une recherche de la valeur intrinsèque de ceux-ci. Le résultat de ce calcul de contrôle l'a amenée à confirmer sa première estimation.
La recourante reproche en substance à l'autorité intimée de n'avoir tenu compte ni de la spécificité des immeubles à évaluer, ni de l'avis des experts qu'elle a consultés.
b) S'agissant plus précisément de la valeur de rendement, la recourante ne revendique plus à ce stade de la procédure que cette valeur soit déterminée d'après le chiffre d'affaires (en application de l'art. 27 REFI); à juste titre, à première vue (mais point n'est besoin d'examiner la question plus avant compte tenu de la position adoptée par les parties), dès lors que cette disposition ne vise pas les grandes surfaces, mais seulement des établissements particuliers, les hôtels notamment. Elle admet la valeur locative arrêtée par la CEFI pour la parcelle no 10103. En revanche, elle critique la valeur locative attribuée à la parcelle no 10855, plus particulièrement l'estimation de ses dépôts, ainsi que le taux de capitalisation choisi dans les deux cas par la commission. Elle préconise un taux de capitalisation de la 9% s'agissant de la valeur de rendement
aa) En vertu des art. 5 et 7 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI), la valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6% du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9% du rendement brut selon le genre d'immeuble.
S'agissant d'immeubles locatifs, l'art. 21 REFI prévoit que la valeur de rendement de tels immeubles s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble. Pour le revenu brut, la justification du taux employé sera établie en partant du taux de 5% prévu à l'art. 7 ci-dessus, auquel seront ajoutés en pour-cent les frais généraux et les frais d'entretien, ce revenu variant dans la règle de 6 à 9%. Lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue.
bb) Les Instructions pour les commissions de district d'estimation fiscale des immeubles édictées le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des finances (en abrégé: les instructions) indiquent, s'agissant d'immeubles locatifs, que la valeur de rendement, établie sur la base de la méthode du rendement brut, est déterminée par le revenu locatif auquel on applique un taux de capitalisation de 8 à 8,5%.
cc) Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique; elle tient compte de manière correcte, voire large, selon les auteurs cités, des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Dans sa jurisprudence, le Tribunal administratif applique ainsi, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de deux points (Tribunal administratif, arrêts EF 92/031, du 15 janvier 1993 publié in RDAF 1993 p. 380 et ss, EF 92/039, du 1er juillet 1993; EF 93/073 du 30 mai 1994). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêts EF 92/012, du 2 février 1993, EF 92/031 et EF 93/073 déjà cités).
dd) La recourante soutient qu'il faut se fonder sur la date du 31 décembre 1992 pour calculer l'état locatif et se baser sur le taux hypothécaire de référence en vigueur à cette époque, soit 7 %. Partant, elle en déduit qu'un taux de capitalisation de 9% est adéquat s'agissant de la valeur de rendement. La commission, quant à elle, rappelle que "les instructions sont muettes sur la date des états locatifs à retenir" et que "la date des états locatifs pris en considération doit dans tous les cas être arrêtée au plus tard au 31.12.1992, qui correspond à l'entrée en vigueur des nouvelles estimations pour les immeubles administratifs et commerciaux".
La jurisprudence rappelée plus haut (lit. cc) convient sans difficulté s'agissant d'immeubles de rendement loués à des tiers, notamment ceux affectés au logement; l'évolution du taux hypothécaire va de pair - sous réserve d'un certain décalage - avec celle des loyers et, partant, avec les états locatifs déterminants. Cette corrélation, durant la période récente, est moins étroite dans le cas des surfaces commerciales louées à des tiers, dans la mesure où l'augmentation des taux hypothécaires n'a pas entraîné systématiquement des hausses de loyer pour de tels locaux. En l'occurrence, l'on se trouve en présence de surfaces utilisées, pour l'essentiel, par le propriétaire lui-même; la valeur locative de celles-ci a été estimée (à 350 fr./m² de surface de vente notamment) et les parties paraissent admettre que cette valeur n'a pas varié durant les années 1991-1992, malgré l'augmentation du taux hypothécaire déterminant de 5,75% à 7%. Quoi qu'il en soit des remarques qui précèdent, le tribunal estime devoir s'en tenir à la jurisprudence précitée pour des motifs d'égalité de traitement, cela même en présence de valeurs locatives estimées; il reste à arrêter la date déterminante dans un tel cas.
L'art. 6 REFI prévoit que la valeur de rendement des immeubles est calculée, dans la règle, d'après le rendement normal de l'année précédente. Les estimations fiscales des immeubles commerciaux, arrêtées en révision générale, devant entrer en vigueur au 1er janvier 1993, il convient, conformément à cette disposition, à tout le moins en l'absence d'un état locatif arrêté à une date donnée, de se fonder sur le taux hypothécaire de référence en 1992. Celui-ci était de 6 3/4 % entre le 1er janvier et le 31 juillet 1992; il s'est élevé à 7 % du 1er août au 31 décembre 1992. Vu la variation du taux durant l'année précédant l'entrée en vigueur des estimations fiscales litigieuses, il est équitable de se baser sur la moyenne de celui-ci durant l'année 1992 ((7 x 6,75 %) + (5 x 7%) : 12), soit sur un taux hypothécaire de 6,85 %, majoré de deux points conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus.
En résumé, le tribunal parvient à la conclusion que la valeur de rendement doit être calculée en fonction d'un taux de capitalisation de 8,85 % (6,85 % + 2 points) et non de 8,5 %, comme le retiennent les décisions attaquées.
Dans la mesure où le tribunal retient le taux hypothécaire moyen de l'année 1992, il faut prendre en considération le loyer encaissé en 1992 par la recourante de la part de la Cave valaisanne et le Night Club Paradou (et non celui de 1990 sur lequel la CEFI s'est fondée), soit 133'000 fr. au lieu de 120'000 francs.
ee) Dans le cadre de la détermination de la valeur locative de ses bâtiments, la recourante ne critique que le prix au m2 retenu par la CEFI pour les dépôts de la parcelle no 10855. Elle fait valoir que le paramètre arrêté entre 80 fr. et 100 fr. est trop élevé, à dires d'experts, qui préconisent des valeurs oscillant entre 60 fr. et 40 fr. le m2, au vu du caractère vétuste, peu pratique de ces entrepôts qui sont particulièrement bas de plafond, éloignés du seul quai de déchargement et quasiment inutilisables pour le bâtiment de l'oisellerie. De son côté, la commission se prévaut de cas dans lesquels les dépôts de différentes surfaces commerciales ont été évalués en moyenne à 100 fr. le mètre carré, voire plus. La recourante rétorque que ses dépôts ne sauraient être comparés à ceux dont sont dotées les grandes surfaces commerciales nouvellement construites et qui ont été conçues en vue d'une gestion moderne de leur stock.
Les chiffres avancés par la commission résultent du prix des loyers au m2 exigés en 1994. La comparaison faite donc être nuancée pour tenir compte du fait qu'à cette époque les loyers accusaient une baisse qui allait en s'amplifiant. Or, en l'espèce, la situation doit être appréciée en fonction des conditions du marché existant pendant la période déterminante pour la première étape de la révision générale, soit 1991-1992, sans tenir compte de l'évolution postérieure à la période décisive (dans ce sens, arrêt EF 93/083 du 5 juillet 1995). Dans un arrêt EF 94/0013 du 15 août 1994, le tribunal a confirmé les paramètres que la CEFI avait arrêtés à 60 fr. le m2 pour des dépôts au sous-sol, à 100 fr. le m2 à l'égard d'ateliers et dépôts au rez-de-chaussée et à 40 fr. le m2 s'agissant d'un ancien hangar transformé en dépôt de matériel. Cela étant, les prix retenus dans le cas particulier n'apparaissent pas pour autant excessifs; ils sont, en effet, sensiblement en dessous de la fourchette indiquée par les instructions, qui prévoient pour les ateliers et dépôts fermés en zone urbaine un prix oscillant entre 120 fr. et 220 fr. le m2; à ceci s'ajoute le fait que pour la recourante, ces dépôts conservent, malgré leurs défauts, une utilité évidente.
Dans le cadre de la présente procédure, la recourante propose un nouveau calcul des surfaces des bâtiments litigieux. Le tribunal constate que la CEFI s'était pourtant fondée initialement sur les données fournies par la recourante elle-même. Dans la mesure où l'autorité intimée ne s'oppose à une modification des m2 retenus, le tribunal se rallie aux calculs proposés et obtient ainsi la valeur de rendement suivante pour la parcelle no 10855:
Bureaux: 565 m2 à 300 fr. Fr. 169'500.-
Surface vente: 6509 m2 à 350 fr. Fr. 2'278'150.-
Atelier: 247 m2 à 120 fr. Fr. 29'640.-
Restaurant: 741 m2 à 350 fr. Fr. 259'350.-
Dépôts: 4299 m2 à 100 fr. Fr. 429'900.-
Sous-sol dépôts: 561 m2 à 80 fr. Fr. 44'880.-
Fr. 3'211'340.-
Club Paradou + Cave valaisanne: Fr. 133'000.-
Total valeur locative: Fr. 3'344'340.-
Taux de capitalisation : 8,85%
Valeur de rendement Fr. 37'789'200.-
La valeur de rendement s'élève par ailleurs à 3'435'000 fr. (304'000 francs au taux de capitalisation de 8,85 %) pour la parcelle no 10103.
c) Il faut ensuite examiner l'aspect de la valeur vénale retenue par la commission pour les deux parcelles en question.
aa) Aux termes des art. 2 al. 3 LEFI et 8 REFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles.
bb) Les instructions prévoient que la valeur vénale des immeubles locatifs, à défaut d'indications, peut être obtenue également en capitalisant le rendement brut, à un taux fixé dans la règle à 6 à 6,5% selon le genre d'immeuble.
cc) Il est communément admis qu'il est extrêmement difficile, en l'absence de transferts onéreux, d'arrêter de manière sûre des valeurs vénales immobilières, ce d'autant plus en période de turbulences financières. A cet égard, si la méthode de la valeur intrinsèque est une méthode d'évaluation couramment utilisée, elle présente néanmoins l'inconvénient majeur d'aboutir à un résultat qui dépend fortement de la valeur attribuée aux paramètres pris en compte (Martin Hoesli, André R. Bender, L'expert-comptable suisse 6/93, p. 387 et ss). Les premiers résultats pour Genève d'une étude tendant à la "création d'indices de l'immobilier suisse" démontrent que le m3 SIA, le m2 et la pièce constituent des indices qui suivent la même tendance en raison de la relation évidente qui existe entre la surface, le volume et le nombre de pièces; ces résultats révèlent, en revanche, que les prix de l'immobilier ont augmenté en 1991, puis ont accusé une chute vertigineuse en 1992 (André R. Bender, Martin Hoesli, Brahim Gacem, L'expert-comptable suisse, 1-2/94, p. 33 et ss, spécialement p. 37).
Dans une jurisprudence récente, le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale: 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement: 8 à 8,5% - impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031 du 15 janvier 1993 déjà cité). Il a toutefois précisé qu'il n'en résultait pas encore que la valeur de rendement et la valeur vénale seraient identiques. L'autorité de céans a confirmé plus récemment qu'en dépit du tassement que connaissait actuellement le marché immobilier, il subsistait néanmoins un certain écart entre la valeur marchande et la valeur de rendement d'un immeuble situé à Lausanne. Elle a considéré que cette différence s'expliquait par le fait que les immeubles situés à Lausanne et pratiquement sur tout l'arc lémanique conservaient une valeur-refuge indépendamment de leur valeur de rendement (arrêts EF 93/051 et 93/052 du 25 janvier 1994 et réf. citées).
Certains acteurs économiques du marché immobilier suggèrent aujourd'hui de calculer la valeur vénale d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement selon la formule ci-dessous (Philippe Joye, Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1):
Valeur vénale = valeur intrinsèque + (2 x valeur de rendement)
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Selon cette méthode (désignée plus loin sous le vocable de "méthode Joye", quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans la pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30% du prix du bâtiment. La méthode Joye, qui accorde un poids prépondérant à la valeur de rendement dans le calcul même de la valeur vénale, constitue une approche qui permet ainsi de tenir compte de l'évolution du marché des immeubles locatifs qui voit se rapprocher la valeur vénale de la valeur de rendement . Elle s'apparente également à la méthode suivie par la jurisprudence rendue en matière d'expropriation pour déterminer la valeur vénale d'un immeuble locatif (v. à ce sujet, Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois, arrêt du 14 novembre 1971 S.I. Carrefour Prieuré SA c/Pully et ATF 109 Ib 37; voir aussi Grisel, op. cité p. 735; Pierre Moor, Droit administratif, III 1992, p. 417, Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, No 100 ad art. 19 LFEx et références citées; cette méthode constitue d'ailleurs une variante simplifiée de celle que préconise le Manuel d'estimation de l'Union des experts cantonaux en matière d'évaluation d'immeubles, lequel recommande de faire varier le facteur de pondération appliqué à la valeur de rendement; pour un exemple, v. TA FR StE 1995 B 95.21 no 5). Le tribunal a appliqué récemment la méthode Joye à plusieurs reprises: cette méthode a été employée d'abord à titre comparatif (arrêts EF 93/042 du 18 octobre 1993; EF 93/060 du 22 février 1994) ou à titre de vérification (arrêts EF 93/050 du 15 mars 1994; EF 93/073 du 30 mai 1994, EF 93/088 du 10 juin 1994;) et enfin à titre préférentiel (arrêts EF 93/087 du 27 mai 1994 et EF 94/028 du 15 juin 1994). Un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995) a encore précisé qu'en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode Joye doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle (par capitalisation, pour le calcul de la valeur vénale d'un immeuble sis dans le district de Lausanne, de l'état locatif au taux de 6,95%) pour le motif que la méthode précitée bénéficie d'une large reconnaissance actuellement dans les milieux immobiliers et qu'elle permet de cerner de manière optimale la valeur du marché, partant la valeur vénale au sens défini par l'art. 2 al. 4 LEFI. Dans cette affaire, le tribunal a considéré qu'il était correct d'utiliser un seul et même taux de capitalisation pour le calcul de la valeur de rendement, dans les deux étapes successives de la démarche (soit dans le cadre du calcul de la valeur de rendement, puis dans celle de la valeur vénale selon la méthode Joye), car on aboutissait ainsi à un rapprochement réel, conforme à l'évolution économique, entre valeur de rendement et valeur vénale.
dd) En l'espèce, la commission, qui a déterminé la valeur vénale des parcelles litigieuses en se fondant, dans sa décision rendue sur recours, sur une recherche de la valeur intrinsèque de celles-ci (dans d'autres affaires, elle avait déterminé la valeur vénale d'immeubles situés à Lausanne en capitalisant la valeur de rendement de ceux-ci à un taux de 6,95%, puis effectué un calcul de contrôle en recherchant la valeur intrinsèque de ceux-ci), n'a pas appliqué la méthode Joye dans le cas particulier.
Le tribunal a retenu la méthode précitée, en raison de ses effets modérateurs de nature à traduire le tassement des valeurs immobilières; un tel constat s'impose surtout à l'égard d'immeubles commerciaux, particulièrement frappés par la chute des prix. On ne saurait toutefois aller au-delà en retenant dans le cas d'espèce une pondération plus poussée encore que celle retenue dans la méthode Joye, dans la mesure où il s'agit de traiter des valeurs au 31 décembre 1992 et que les biens-fonds examinés ici sont spécialement bien situés au centre ville.
ee) S'agissant plus précisément des paramètres fixés dans le cadre de la détermination de la valeur intrinsèque et pris en considération par le biais de la méthode Joye, la recourante conteste la valeur à neuf des bâtiments, ainsi que le coefficient de vétusté arrêtés par la commission.
En ce qui concerne le premier aspect, la recourante se prévaut du fait que la commission a arrêté à 708 fr. le m3, alors que l'expert Dallenbach se fonde, quant à lui, sur une valeur à neuf de 520 fr. le m3. La jurisprudence, quant à elle, considère qu'il est correct d'estimer la valeur à neuf d'un bâtiment à 500 fr. le m3, car il s'agit d'un prix moyen de construction correspondant à une qualité standard usuelle (notamment, arrêt EF 93/068; EF 93/083 déjà cités). Il n'est pas douteux, aux yeux du tribunal, que le prix fixé par la CEFI en se basant sur la police ECA est excessif et nullement justifié par les circonstances. Le prix du volume proposé par l'expert apparaît, quant à lui, raisonnable, au vu des installations spéciales (escalators) dont est équipé un grand magasin. Le tribunal fait ainsi sienne l'appréciation de l'expert sur ce point et retient une valeur à neuf pour le bâtiment litigieux de 36'992'000 fr. au total (71'138 m3 à 520 fr.).
Enfin, il reste à analyser le problème de la vétusté. La commission a fait application d'un coefficient de 25%. La recourante, quant à elle, préconise de tenir compte d'une dépréciation de 1,5% par année (depuis 1976, date des dernières transformations, jusqu'en 1994), soit de 27%. Les instructions recommandent d'employer un facteur de pondération en fonction de l'âge du bâtiment (1% par année jusqu'à vingt ans d'âge, de 0,25% de 21 jusqu'à 60 ans et au-delà de 60 ans, jusqu'à 30% au maximum). Si l'on prend en considération l'année de construction du bâtiment, soit 1960-1961, le taux de vétusté retenu est assurément généreux (il devrait être de 22,75% d'après les instructions en tenant compte de la période 1961 1992), ce d'autant plus que cette construction a subi des transformations en 1976. A l'aide d'un taux de vétusté de 25%, l'autorité de céans parvient à une valeur actuelle de 27'744'000 fr. au total.
ee) A ce stade, il convient de rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5%, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073 déjà cité).
A l'aide des paramètres dégagés ci-dessus (valeur à neuf de 520 fr./m3, coefficient de vétusté de 25%), le tribunal dégage les valeurs suivantes:
Parcelle no 10103:
valeur du terrain (non contestée) Fr. 1'570'000.valeur actuelle du bâtiment: 27'744'000 fr. Répartition surface 314/2622 Fr. 3'322'500.valeur intrinsèque Fr. 4'892'500.valeur de rendement: 304'000.- au taux de capitalisation de 8,85% Fr. 3'435'000.valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 3'920'800.estimation fiscale Fr. 3'678'000.estimation fiscale retenue par la CEFI Fr. 3'929'000.-
Différence avec l'EF attaquée: Fr. 251'000.-, soit 6,4%.
Dans le cas particulier, le résultat obtenu par l'autorité de céans conduit à la réforme de la décision attaquée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 10103 est arrêtée à 3'678'000.francs.
Parcelle no 10855:
valeur du terrain (non contestée) Fr. 11'800'000.valeur actuelle du bâtiment: 27'744'000 fr. Répartition surface 2308/2622 Fr. 24'421'000.valeur intrinsèque Fr. 36'221'000.valeur de rendement: 3'344'340 fr. au taux de capitalisation de 8,85% Fr. 37'789'200.valeur vénale, selon la méthode Joye Fr. 37'266'500.estimation fiscale (art. 2 al. 2 LEFI) Fr. 37'266'000.estimation fiscale retenue par la CEFI Fr. 39'271'000.-
Le tribunal obtient ainsi une valeur vénale non seulement inférieure à la valeur de rendement, mais encore inférieure de fr. 2'005'000.- à l'estimation fiscale arrêtée par la CEFI; cette somme, qui représente une différence de l'ordre de 5,1 %, est constitutive d'un abus du pouvoir d'appréciation de la commission. La décision attaquée doit dès lors être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 10855 est arrêtée à Fr. 37'266'000.-.
4. Compte tenu des conclusions prises par la recourante, le recours est partiellement admis, pour l'une, comme pour l'autre parcelle. En application de l'art. 55 al. 2 LJPA, il se justifie en définitive de statuer sans frais ni dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. Les décisions rendues sur recours le 24 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après : la CEFI) sont réformées en ce sens que:
- l'estimation fiscale de la parcelle no 10103 de Lausanne est arrêtée à 3'678'000 francs et
- l'estimation fiscale de la parcelle no 10855 située à Lausanne est fixée à 37'266'000 francs.
III: Il n'est pas perçu d'émolument, ni alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 3 octobre 1995
Le président: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.