CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 27 janvier 1995
sur le recours interjeté par Claude CHEVALLEY, à Renens
contre
la décision rendue le 23 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle 1127 de Renens)
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. O. Liechti et M. J. Morel, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Claude Chevalley est propriétaire de la parcelle no 1127 du registre foncier du district de Lausanne, sise à Renens, chemin des Noyerettes 2. Il s'agit d'une villa d'habitation, construite il y a une trentaine d'années et faisant partie d'un groupe d'habitations tout à fait semblables. La villa du recourant a toutefois été transformée en 1991 et 1992 par l'adjonction d'une grande véranda au premier étage et la création d'un appartement de deux pièces plus cuisine avec coin à manger au rez-de-chaussée. L'appartement du premier étage, qui n'a pas été touché par ces transformations (sauf la véranda), comprend trois pièces, une cuisine et une salle de bains. Il est occupé par le propriétaire lui-même, le fils de celui-ci habitant l'appartement du rez-de-chaussée. Le solde de la parcelle est constitué d'un jardin avec piscine (construite également en 1991-1992) d'une surface totale de 1'027 mètres carrés comprenant, outre l'emprise du bâtiment, un jardin d'agrément et une remise en bois.
Selon la police d'assurance contre l'incendie, la villa a un volume total de 827 mètres cubes et sa valeur indexée s'élevait à 595'770 francs (indice 108 1992).
L'immeuble se trouve en zone urbaine de l'ordre non contigu, selon le RPE du 9 février 1984, approuvé par le Conseil d'Etat le 23 mars 1984.
B. A la suite des transformations apportées à la propriété du recourant en 1992, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a procédé à la mise à jour de l'estimation fiscale, la portant de 134'000 francs à 590'000 francs, par décision du 23 novembre 1993, qui précisait que l'estimation ne serait pas revue en révision générale. Claude Chevalley a recouru contre cette décision en date du 2 décembre 1993 en invoquant, en substance, que la nouvelle valeur était largement excessive, compte tenu de la situation de sa propriété des contraintes dues au voisinage (population étrangère, proximité directe de villas voisines, présence de grands locatifs masquant la vue, bruit) et de l'aménagement intérieur des locaux, peu propice à leur occupation par une ou des familles. Il a fait valoir également que le prix des transformations effectuées (un peu plus de 300'000 fr., y compris la piscine) ne saurait être déterminant, les travaux ayant été effectués à une époque où la construction était chère. Le recourant conclut qu'un montant de 400'000 francs constitue un maximum au regard des circonstances dont il se prévaut.
C. A la suite de ce recours, la commission a procédé à la visite de l'immeuble du recourant le 22 juin 1994, et a pris une nouvelle décision en ramenant l'estimation fiscale litigieuse de 590'000 à 536'000 francs. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 30 juin 1994 et complété par un mémoire du 11 juillet 1994, dans lequel le recourant reprend en substance les moyens déjà invoqués, critiquant de plus le revenu locatif retenu par la commission pour établir la valeur de rendement.
La commission s'est déterminée en date du 28 juillet 1994, en concluant au rejet du recours en réfutant de manière sommaire les arguments énumérés par le recourant.
Le Tribunal administratif a procédé à une vision des lieux le 24 janvier 1995 en présence du recourant et d'un représentant de la commission.
Considérant en droit:
1. L'estimation fiscale litigieuse est intervenue à la suite des transformations effectuées par le recourant sur sa propriété en 1991 et 1992 et doit être, juridiquement, considérée comme une mise à jour au sens de l'art. 20 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI). La commission a toutefois précisé que cette estimation ne serait pas revue dans le cadre de la révision générale actuellement en cours, conformément d'ailleurs à la règle édictée par les Instructions du Département des finances du 20 novembre 1992. La présente affaire doit donc être examinée conformément aux principes régissant la révision générale, même si, dans le système de la loi, la mise à jour se distingue de la révision générale tant sur le plan de la procédure que sur le plan matériel (Tribunal administratif, arrêt EF 91/010 du 5 janvier 1993).
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
En l'espèce, le chiffre retenu par la commission résulte du calcul suivant:
Valeur de rendement:
2 appartements Fr. 24'880.capitalisé à 7,5% Fr. 332'000.-
Valeur vénale:
+ bâtiment
- partie ancienne (valeur de base ECA indexée ./. 30% de vétusté) Fr. 145'000.-
- partie nouvelle
(coût des transformations Fr. 288'000.-
Terrain (1027 m2 à Fr. 300.--) Fr. 308'000.-
Total valeur vénale Fr. 741'000.-
Total Fr. 1'073'000.-
Moyenne ou estimation fiscale (arrondie) Fr. 536'000.-
3. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
4. Le calcul de la valeur de rendement retenue par la commission échappe à tout grief à cet égard. Le "loyer" pris en compte pour l'occupation de la villa par le recourant et son fils est en effet très raisonnable, voire même modeste, dans la mesure où il concerne deux appartements de trois et deux pièces plus cuisines agencées et salles de bains. A cela s'ajoute que l'immeuble comprend en outre un garage, ainsi qu'un jardin relativement grand et une piscine. Dans de telles conditions, la commission n'a certainement pas abusé de son pouvoir d'appréciation en retenant une valeur locative correspondant à un loyer de l'ordre de 2'000 francs par mois. Le taux de capitalisation appliqué (7,5%) correspond à la jurisprudence et n'est d'ailleurs pas contesté par le recourant. Il s'ensuit que la valeur de rendement de 332'000 francs fixée par la commission ne peut qu'être confirmée en dépit de griefs formulés, qui sont sur ce point à la limite de la témérité.
5. S'agissant de la valeur vénale, le recourant conteste aussi bien l'estimation du bâtiment que du terrain, sans toutefois motiver de manière détaillée et précise ses griefs, se bornant à se référer aux circonstances générales dont il se prévaut depuis le début de la procédure.
Les éléments invoqués ne sauraient emporter l'adhésion en ce qui concerne le bâtiment. Il s'agit en effet d'une jolie villa, récemment transformée, mettant à disposition deux appartements tout à fait confortables, dotés chacun d'une cuisine aménagée de façon moderne. L'environnement est agréable, et les inconvénients dus au voisinage ne sont pas différents de ceux que l'on constaterait dans n'importe quel quartier de villas. L'accès à la propriété est facile, et le centre de Renens est proche, de même que l'agglomération lausannoise. Même s'il faut admettre, avec le recourant, que sa villa n'est certainement pas comparable aux grandes propriétés individuelles que l'on peut trouver non loin de là (Jouxtens, par exemple) ou dans d'autres communes résidentielles de l'arc lémanique, il n'en demeure pas moins qu'elle bénéficie d'un confort certain, avec même des éléments relevant du luxe (piscine privée). Dans ces conditions, la commission ne pouvait pas faire autre chose que d'ajouter au prix effectif des transformations effectuées au début des années 90 une valeur correspondant au bâtiment avant transformations, se fondant sur la valeur de base ECA indexée. Le tribunal remarque d'ailleurs que la valeur attribuée au bâtiment par la commission (288'000 fr. + 145'000 fr. = 433'000 fr.) donne un prix de 523 francs le mètre cube, ce qui correspond assez exactement au prix d'une construction neuve d'un bâtiment du même genre, selon l'avis des assesseurs spécialisés du Tribunal administratif.
En ce qui concerne le terrain, l'estimation de la commission (300 fr. au m2, qui ne se fonde pas sur une comparaison avec des transactions récentes concernant des objets comparables) est peut-être un peu élevée compte tenu de la conjoncture actuelle régnant sur le marché de l'immobilier. Mais il ne faut pas perdre de vue non plus qu'une estimation fiscale résultant d'une mise à jour correspondant pratiquement à une révision générale est en principe valable pour longtemps (environ 20 ans), de sorte que le tribunal considère que l'on ne peut en aucun cas parler d'un abus du pouvoir d'appréciation. La parcelle du recourant est bien située, de forme bien adaptée à la construction, et les possibilités de l'utiliser à de telles fins sont très intéressantes. Dans ces conditions, un prix au mètre carré de 300 francs est correct, et se situe d'ailleurs dans la partie inférieure de la fourchette prévue par les Instructions du 31 janvier 1991 du Département des finances pour les terrains à bâtir (200 à 600 fr. pour la région lausannoise).
6. Il résulte des considérants qui précèdent que les arguments du recourant doivent être écartés, le recours étant rejeté et la décision de la commission confirmée. Le recourant supportera un émolument judiciaire, conformément à la règle de l'art. 55 LJPA.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 800 francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 27 janvier 1995
Le président: