canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 14 novembre 1994
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sur le recours interjeté par Bernard et Françoise JUNG, à Carrouge,
contre
la décision rendue sur recours le 17 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 614 de Carrouge.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. E. Poltier, président O. Liechti, assesseur R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
Vu les faits suivants:
A. Bernard et Françoise Jung sont copropriétaires pour moitié chacun de la parcelle n° 614 du cadastre de la Commune de Carrouge. Classée en zone village selon le plan des zones communal approuvé par le Conseil d'Etat le 1er mai 1992, cette parcelle de 738 mètres carrés comporte une villa de deux étages (ECA n° 383) construite en 1985, d'une emprise au sol de 127 mètres carrés pour un volume de 975 mètres cubes. Le solde de la parcelle est en nature de place-jardin (611 mètres carrés).
Le bâtiment abrite au sous-sol divers locaux de service (abri de protection civile, buanderie), deux caves et un garage pour deux voitures. Un grand salon, une cuisine, une toilette et une pièce non chauffée située sur le volume du garage et utilisée comme débarras prennent place au rez-de-chaussée alors que l'étage accueille trois chambres à coucher, une chambre d'ami et une salle de bains. Une terrasse ouverte prolonge la façade nord-ouest du bâtiment.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron (ci-après la commission) a, par décision du 18 avril 1994, porté l'estimation fiscale de la parcelle n° 614, datant du 17 décembre 1987, de Fr. 414'000.-- à Fr. 475'000.--. Sur demande des époux Jung, la commission leur a communiqué le détail de sa nouvelle estimation, laquelle se décompose comme suit :
Valeur vénale : - sol (zone village) : Fr. 110'000.- - habitation No 383 ECA (construction: 1985) Fr. 536'000.-
Valeur de rendement : Fr. 1900.- par mois, soit Fr. 22'800.- l'an, capitalisés au taux de 7½% : Fr. 304'000.-
Moyenne entre valeur vénale et valeur de rendement : Fr. 475'000.-
Bernard et Françoise Jung ont recouru le 3 mai 1994 contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a confirmé, par décision du 17 juin 1994, la précédente estimation fiscale. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours formé le 28 octobre 1993. Les époux Jung concluent en substance à ce que la nouvelle estimation fiscale de la parcelle litigieuse est arrêtée à Fr. 420'500.--, sur la base d'une valeur de rendement de Fr. 304'000.-- et d'une valeur vénale de Fr. 537'000.--. Ils considèrent comme largement surfaite la valeur de Fr. 150.-- le mètre carré retenue par la commission et admettent une valeur vénale de Fr. 100.-- le mètre carré pour le terrain en raison de l'environnement défavorable de la parcelle, entourée sur un côté par un garage-carrosserie, sur un autre par un café-restaurant et sur un troisième par le carrefour de la Croix d'Or et éloignée d'environ un kilomètre du centre du village, du premier commerce d'alimentation et des établissements scolaires. En ce qui concerne la valeur vénale du bâtiment, ils accepteraient un prix de Fr. 400.-- le mètre cube pour les sous-sols et de Fr. 520.-- le mètre cube pour la partie habitable.
La commission s'est déterminée le 10 août 1994 en concluant au rejet du recours. A cette occasion, elle a produit copie de trois transactions intervenues dans la zone village de la Commune de Carrouge entre le 23 avril et le 21 décembre 1990 sur la base d'un prix du terrain variant entre Fr. 180.-- et Fr. 200.-- le mètre carré. Elle a également produit une copie du rapport annuel du Crédit Foncier Vaudois estimant entre Fr. 120.-et Fr. 240.-- le prix moyen des terrains en zone villas pour le Nord vaudois, respectivement à Fr. 550.-- le coût moyen au mètre cube des villas pour les années 1992 et 1993. Les parties ont encore pu compléter leur argumentation à la faveur d'écritures complémentaires dont le contenu sera repris plus loin dans la mesure utile.
C. Le tribunal a tenu audience le 18 octobre 1994 et procédé à une visite des lieux en présence du recourant et des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement.
Les recourants ne contestent plus le montant de Fr. 304'000.-- retenu au titre de valeur de rendement du bâtiment. On relèvera tout au plus le manque de pertinence de leur argumentation primitive tendant à ce que la valeur de rendement soit calculée en capitalisant la valeur locative établie par l'autorité fiscale, le tribunal de céans ayant à plusieurs reprises confirmé la jurisprudence de la Commission centrale d'estimation fiscale des immeubles selon laquelle la loi sur les impôts directs cantonaux (LI) - et par conséquent l'art. 21 a LI relatif à la valeur locative - était inapplicable en la matière, l'estimation fiscale étant régie exclusivement par la LEFI (arrêts EF 93/066, du 5 juillet 1994, EF 92/006, du 11 août 1992 et les références citées, notamment Bulletin du Grand Conseil, printemps 1986, p. 369 et 431). Est en revanche litigieuse la valeur vénale retenue aussi bien pour le terrain que pour le bâtiment.
2. a) Conformément à l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales; elle est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. S'agissant de maisons individuelles, la réglementation applicable privilégie pour la détermination de la valeur vénale le recours à certaines indications, tels que prix d'achat ou autres éléments de comparaison (art. 22 al. 4 et 8 initio REFI).
Dans le cas particulier, la commission a calculé la valeur marchande de la villa occupée par les recourants et leurs enfants sur la base de la valeur d'assurance incendie valable en 1993 diminuée d'un coefficient de vétusté de 1 % par année écoulée depuis sa construction. Cette méthode ne découle toutefois ni du texte légal ou réglementaire ni des Instructions que le Chef du Département des finances a émises le 20 novembre 1992 pour la révision générale à l'attention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles. Ces Instructions privilégient au contraire la méthode comparative entre fonds semblables; s'agissant des maisons individuelles, elles recommandent dans cette optique de rechercher la valeur à neuf de l'immeuble en calculant la valeur du volume construit, selon un prix de Fr. 400.-- à Fr. 700.-- le mètre cube, pondérée selon un coefficient de 1 % par année écoulée dans les vingt premières années suivant sa construction pour tenir compte de la dépréciation du bâtiment intervenue au cours des ans.
La valeur vénale retenue par la commission pour le bâtiment après pondération revient en l'espèce à lui attribuer un coût de reconstruction à neuf de Fr. 600.-- le mètre cube qui paraît élevé au regard de la conception architecturale relativement simple qui caractérise la villa des recourants. En revanche, les prix du mètre cube pratiqués dans la reconstruction de la villa voisine, soit Fr. 400.-- pour les sous-sols et Fr. 520.-- pour la partie habitable, ne sauraient être acceptés sans autre puisqu'ils ne prennent pas en considération les frais de surveillance du chantier que le recourant assume à des conditions avantageuses. Tout bien considéré, le prix moyen de Fr. 550.-- le mètre cube arrêté par le Crédit foncier vaudois représente une base d'évaluation fiable de la valeur vénale d'une villa dans la mesure où cette institution bancaire est plus particulièrement spécialisée dans le domaine des crédits à la construction. Il est d'ailleurs proche de celui que le recourant admet pour la partie habitable de la villa et, à la connaissance des assesseurs spécialisés du tribunal, des prix du marché. Si l'on retient ce montant en le pondérant par le coefficient de vétusté de 1 % par année écoulée depuis l'exécution de la construction, comme le préconisent les instructions en présence de bâtiments de construction récente, la valeur vénale du bâtiment devrait être arrêtée à Fr. 493'000.--. Il ne s'ensuit cependant pas encore que le recours doive être admis (v. ci-dessous lit. c).
b) S'agissant du terrain, la commission a retenu une valeur marchande de Fr. 150.-- le mètre carré, valeur qu'elle admet avoir appliquée de manière uniforme à l'ensemble des parcelles du territoire communal situées en zone village. Si elle paraît de prime abord le gage d'une égalité de traitement entre les propriétaires immobiliers d'une même commune, l'application d'une valeur vénale unique à l'ensemble des terrains à bâtir d'une commune classés dans une même zone peut cependant aller à l'encontre des principes posés à l'art. 22 REFI si elle empêche l'autorité de prendre en considération la situation propre à chacune des parcelles sujettes à révision (en ce sens, arrêts EF 91/012, du 22 novembre 1992 et EF 92/034, du 11 juin 1993, où le tribunal de céans a réduit la valeur vénale d'un terrain classé en zone à bâtir s'agissant d'une parcelle inconstructible en raison de sa forme, respectivement d'une parcelle grevée d'une restriction du droit de bâtir).
Le règlement communal n'exige pas des propriétaires en zone village une surface de terrain minimale pour pouvoir construire. Les parcelles classées en zone de village conservent ainsi une valeur supérieure à celle de la zone d'habitation à faible densité, laquelle exige la propriété d'un terrain d'au moins 1'000 mètres carrés pour réaliser une construction semblable à celle des recourants. C'est ainsi que ces derniers ont pu réaliser une villa d'une emprise au sol de 127 mètres carrés alors que la surface totale de la parcelle n'est que de 837 mètres carrés. Considéré sous cet angle, le prix de Fr. 150.-- par mètre carré, pour une parcelle située en zone village, bénéficiant de possibilités de construire ou d'extension plus importantes qu'en zone d'habitation à faible densité et qui est bien desservie, n'apparaît nullement exagéré, même si son environnement immédiat est source de nuisances et que cette dernière ne bénéficie pas d'une vue particulière. On observera enfin que la référence faite à la parcelle voisine dont l'Office des poursuites et des faillites avait estimé la valeur vénale à Fr. 100.-- le mètre carré n'est pas pertinente. D'une part, si elle est également destinée à la construction de villas familiales individuelles et groupées, la parcelle en question est classée en zone à occuper par plan de quartier, donc non immédiatement constructible, ce qui réduit quelque peu la valeur vénale du terrain. D'autre part, la vente aux enchères publiques n'est pas intervenue, de sorte qu'il n'est pas exclu d'admettre que la vente de la parcelle se négocie à un prix supérieur à celui fixé par l'autorité compétente en matière d'adjudication forcée. On relèvera encore qu'en présence d'une vente aux enchères publiques, l'autorité n'est pas nécessairement liée par le prix effectivement consenti par l'acquéreur pour l'acquisition du bien en cause dans la mesure où l'exécution forcée ne peut être considérée comme constituant un mode normal de réalisation et qu'elle n'aboutit pas nécessairement à une adjudication représentant la valeur réelle de l'immeuble (art. 9 REFI; pour un cas, voir prononcé CCEF 6/83, du 15 juillet 1985, confirmé sur recours par le Tribunal fédéral le 2 juin 1986).
Le recours s'avère mal fondé en tant qu'il s'en prend à la valeur vénale du terrain.
c) Vu ce qui précède, la valeur vénale retenue par la commission pourrait être ramenée à Fr. 603'000.--. Compte tenu de cette légère correction, l'estimation de la parcelle n° 614 de la Commune de Carrouge devrait être arrêtée à Fr. 453'500.-- (Fr. 304'000.-- + Fr. 603'000.-- : 2). La faible disparité des estimations en cause (soit Fr. 21'500.-- ou 5 %), sans être négligeable, reste cependant dans les limites du pouvoir d'appréciation dont dispose l'autorité d'estimation en première instance. Aussi, l'estimation fiscale de la parcelle n° 614 de la Commune de Carrouge sera maintenue à Fr. 475'000.-- (voir également en ce sens, EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073, du 30 mai 1994, s'agissant d'une variation semblable).
3. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours. Conformément à l'art. 55 de la loi sur la juridiction et la procédure administratives du 18 décembre 1989 (LJPA), un émolument réduit que le tribunal arrête à Fr. 500.-- est mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 17 juin 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron est maintenue.
III. Un émolument de Fr. 500.-- (cinq cents francs) est mis à la charge des recourants Bernard et Françoise Jung, solidairement entre eux.
mp/Lausanne, le 14 novembre 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.