canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 26 septembre 1994
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sur le recours interjeté par Walter VIVIAN, à Vallorbe
contre
la décision rendue le 20 mai 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe (estimation fiscale de la parcelle no 532 de Vallorbe).
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président J. Morel, assesseur O. Liechti, assesseur
constate en fait :
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A. Le recourant Walter Vivian est propriétaire, depuis 1963, d'un immeuble sis à Vallorbe, chemin de Montbenon, et immatriculé au registre foncier sous n° 536. Il s'agit d'une petite parcelle, de forme quadrangulaire, d'une surface totale de 362 mètres carrés, et sur laquelle a été érigé un garage double loué à des tiers. Le reste de la surface est utilisé par le recourant qui y entretient un jardin potager, avec un petit cabanon en mauvais état.
La parcelle litigieuse est située en zone constructible moyennant l'établissement d'un plan spécial (art. 4 RPE), mais sa surface actuelle empêche toute construction à des fins d'habitation.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission des estimations fiscales des immeubles du district d'Orbe a procédé au printemps 1994 à la révision de l'estimation fiscale de la parcelle du recourant, la portant de 5'000 francs à 30'000 francs. Cette décision a été communiquée au recourant en date du 15 avril 1994, et elle a été l'objet d'un recours daté du 25 avril 1994, dans lequel le recourant expose que, s'agissant d'une parcelle pratiquement inutilisable pour la construction, le prix de base de 80 francs le mètre carré retenu par la commission pour l'ensemble de la zone ne pouvait être appliqué.
Le 20 mai 1994, la commission a confirmé sa décision en indiquant avoir calculé la nouvelle estimation fiscale de la manière suivante:
Rendement locatif:
garage double Fr. 1'500.capitalisé à 7,5% Fr. 20'000.-
Valeur vénale:
bâtiment Fr. 11'000.terrain de 362 m2 à Fr. 80.- = Fr. 29'000.- Fr. 40'000.-
Total Fr. 60'000.-
Moyenne ou estimation fiscale Fr. 30'000.-
C'est contre cette nouvelle décision du 20 mai 1994 qu'est dirigé le présent recours.
C. Le Tribunal a procédé le 20 septembre 1994 à une vision des lieux, au cours de laquelle il a entendu le recourant personnellement. La commission n'était pas représentée. Le recourant a confirmé sa position, indiquant que son opposition tenait d'une part au loyer retenu par la commission, et d'autre part et surtout au prix moyen de 80 francs le mètre carré. Il a précisé que chaque garage était loué 50 francs par mois, le revenud total annuel étant ainsi de 1'200 francs.
et considère en droit :
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1. Conformément à l'art. 2 al. 1 LEFI, l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. En l'espèce, le montant de l'estimation que conteste le recourant résulte d'une moyenne entre une valeur vénale estimée à 40'000 francs et une valeur de rendement de 20'000 francs. Le chiffre de 40'000 francs retenu pour la valeur vénale provient essentiellement de la valeur attribuée au terrain (Fr. 80.- le m2) à quoi s'ajoute l'estimation du bâtiment (Fr. 11'000.--), non contestée en l'espèce.
Il résulte des explications de la commission que, s'agissant d'estimer la valeur des terrains, la localité de Vallorbe a été divisée en trois secteurs, le prix du mètre carré étant fixé à 60 francs pour l'un, 80 francs pour l'autre, et 100 francs pour le troisième, ces variations tenant compte des caractéristiques propres des immeubles (exposition, dégagement, etc.). L'immeuble du recourant se trouve dans le secteur où la valeur de base ainsi définie est de 80 francs le mètre carré, et ce prix a été appliqué sans autre par la commission, qui estime ne pas devoir faire de différence suivant que l'immeuble est pratiquement constructible ou non.
2. Pour examiner si l'estimation fiscale d'un immeuble a été correctement fixée, le Tribunal administratif se restreint au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation (art. 36 lit. a LJPA), à l'exclusion d'un examen en opportunité, la loi spéciale - en l'espèce la LEFI - ne le prévoyant pas (art. 36 lit. c LJPA; Tribunal administratif, arrêt EF 92/039 du 1er juillet 1993). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsque une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsque elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction de l'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité) (sur tous ces points, v. notamment ATF 110 V 365, consid. 3b in fine, 108 Ib 205, consid. 4a).
Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion d'affirmer que la valeur vénale d'un immeuble dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et que, dans des conditions normales, cette valeur correspondait en ce qui concerne le terrain au prix du jour en tenant compte des possibilités d'utilisation et de construction (v. notamment arrêt EF 91/017 du 12 mai 1993, consid. 3 al. 5; arrêt EF 92/033 du 28 avril 1993, consid. 3 al. 2).
Dans un autre arrêt, concernant l'estimation fiscale d'un immeuble du district d'Orbe, le Tribunal administratif a considéré comme contraire au principe de l'égalité de traitement la pratique consistant à appliquer schématiquement une valeur de base à tous les immeubles soumis à une même réglementation sur les constructions. Dans ses considérants, le tribunal s'était exprimé comme suit:
..."Un tel raisonnement, qui ne tient pas compte des différences existant d'une propriété à l'autre, heurte le principe de l'égalité de traitement, qui interdit non seulement que deux situations semblables soient traitées de manière différente sans raison objective et sérieuse, mais encore que deux situations différentes fassent l'objet du même traitement (voir notamment ATF 117 Ia 257 cons. 3b).
En l'espèce, il est établi que la parcelle appartenant au recourant, si elle est située dans la zone du village, n'est en l'état pas susceptible de recevoir des constructions destinées à l'habitation (même si, dans les faits, un hangar et un garage y ont été construits, dans des conditions que le Tribunal de céans ne connaît pas, mais qui n'ont pas de portée en l'espèce). Il est sans doute possible que le recourant puisse, à la suite d'une évolution de la situation bénéficier de possibilités de construire dont il ne dispose pas actuellement. Il est également concevable qu'il puisse, toujours à la suite de circonstances spéciales, vendre sa petite parcelle à un voisin et obtenir un prix équivalent ou proche de celui du terrain à bâtir. Mais toutes ces éventualités dépendent d'une modification des circonstances, tout à fait aléatoire. A l'occasion d'une révision générale des estimations fiscales, l'autorité doit tenir compte de la situation existante, sans anticiper sur une modification de cette situation, sauf si cette modification apparaît comme très probable dans un relativement proche avenir. S'agissant de la valeur vénale d'un immeuble, dans le cadre d'une estimation fiscale, il faut même que l'augmentation de prix soit effective dans les transactions (art. 8 al. 3 REFI).
Retenir dans ces conditions un prix du m2 de Fr. 100.-, comme pour l'ensemble des propriétés sises en zone du village, ne respecte pas le principe de l'égalité tel que rappelé ci-dessus. La décision entreprise doit donc être annulée pour ce motif, l'affaire étant renvoyée à la Commission d'estimation pour réexamen et nouvelle décision. Le Tribunal administratif ne se prononce dès lors pas sur les autres points déterminants. ..."
Les principes ainsi énoncés peuvent s'appliquer mutatis mutandis au cas du recourant. Celui-ci ne saurait en effet se voir imputer une valeur théorique ne correspondant en tout cas pas au prix effectif de son immeuble, dans son état actuel, sur le marché. Le Tribunal administratif, qui ne saurait substituer son pouvoir d'appréciation à celui de la commission, ne peut dès lors qu'annuler la décision entreprise et renvoyer le dossier à cette autorité pour nouvel examen et nouvelle décision. Il n'est toutefois pas inutile de préciser, ce faisant, que si la valeur vénale retenue par la commission est manifestement trop élevée, au vu des considérations qui précèdent, le prix articulé par le recourant (Fr. 10'000.--) apparaît quant à lui à première vue trop bas. Bien qu'il n'appartienne pas au tribunal, statuant dans le cadre d'une procédure de recours, de donner des instructions ou des directives à une autorité cantonale, on peut toutefois indiquer qu'en l'absence d'autres éléments la valeur vénale de la parcelle pourrait le cas échéant être définie conformément aux instructions du 8 janvier 1991 du Département des finances, prescrivant la capitalisation du revenu locatif (en l'espèce Fr. 1'200.-- par an, selon les indications données par le recourant à l'audience) à un taux de 6 ou 6,5%.
3. Le recours doit dès lors être admis, la décision entreprise annulée et la cause renvoyée à l'autorité intimée pour nouvelle décision (art. 54 al. 2 2ème phrase LJPA). Il n'y a pas lieu de percevoir un émolument ni d'allouer de dépens au recourant, qui n'a pas consulté (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 20 mai 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Orbe est annulée, la cause étant renvoyée à cette autorité pour nouvelle décision, au sens des considérants.
III. Il n'est pas perçu d'émolument de justice ni alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 26 septembre 1994
au nom du tribunal administratif : le président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint