canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 29 septembre 1994
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sur le recours interjeté par René KNUESEL, à Renens
contre
la décision rendue le 18 avril 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (estimation fiscale de la parcelle no 525 de Renens)
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président O. Liechti, assesseur J. Morel, assesseur
constate en fait :
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A. Le recourant René Knuesel est propriétaire, à Renens, rue de la Source 4, d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 525. Il s'agit d'une petite parcelle de 406 mètres carrés, occupée par un bâtiment dont le rez-de-chaussée, affecté à usage commercial, occupe toute la surface, alors qu'une maison d'habitation de deux étages a été implantée sur la partie sud de l'immeuble. Ce bâtiment d'habitation est occupé par le père du recourant, Burkard Knuesel, qui l'a donné à son fils en mars 1994 en conservant le droit d'y habiter avec son épouse (droit d'habitation immatriculé au registre foncier le 3 mars 1994).
L'immeuble du recourant est situé en zone urbaine de l'ordre non contigu (art. 21 ss RPE) et comprend, à l'ouest, la moitié de la rue de la Source, et il est entouré sur ses autres côtés de bâtiments contigus.
Selon la police d'assurance contre l'incendie, la valeur d'assurance est de 406'000 francs (indice 108, 1994).
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après la commission) a porté l'estimation fiscale de l'immeuble du recourant de 137'000 francs (1970) à 364'000 francs, par décision du 26 novembre 1991. Sur opposition du 9 décembre 1991, la commission a réexaminé le cas et confirmé sa décision, le 18 avril 1994, maintenant l'estimation fiscale à 364'000 francs. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé le 25 avril 1994. La commission a produit son dossier en date du 15 juin 1994, et sa réponse concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris ci-dessous pour autant que de besoin.
C. Le Tribunal administratif a procédé à une vision des lieux en présence des parties le 27 septembre 1994.
et considère en droit :
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1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
2. Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
3. Une incertitude demeure sur la méthode appliquée par la commission pour le calcul de l'estimation fiscale litigieuse.
Dans sa décision du 18 avril 1994, elle expose avoir capitalisé le revenu locatif de l'ensemble de l'immeuble (Fr. 28'200.--) au taux de 8,5% pour aboutir à une valeur de rendement de 331'765 francs. Quant à la valeur vénale, elle résulte d'une attribution au bâtiment d'une valeur de 254'150 francs (Fr. 391'000.-- - 35% de coefficient de vétusté) à quoi s'ajoute la valeur du terrain (Fr. 350.-le m2, soit Fr. 142'000.-- pour 406 m2) donnant un résultat de 396'150 francs. La moyenne des deux montants est de 363'957 francs, arrondie à 364'000 francs.
En revanche, dans sa réponse du 15 juin 1994, la commission explique qu'elle est arrivée au chiffre retenu en capitalisant à un taux moyen de 7,75% le revenu locatif de 28'200 francs conformément à la méthode autorisée à certaines conditions par l'art. 8 REFI.
Le recourant quant à lui, dans sa lettre du 5 mai 1994 motivant son pourvoi, se réfère à l'argumentation développée devant la commission, et fait valoir en substance que l'immeuble est très ancien (début du siècle) et qu'il a été entretenu de manière minimale. Dans une lettre du 26 juin 1994, il a complété son argumentation en précisant que sa contestation tenait d'une part à l'attribution d'un "loyer" de 6'000 francs par an au bâtiment occupé par son père, qu'il considère comme excessif, et d'autre part au prix du mètre carré de terrain retenu par l'autorité (Fr. 350.--), largement surfait selon lui.
4. La détermination du revenu locatif correspond au rendement effectif obtenu de la location des locaux commerciaux du rez-de-chaussée (Fr. 22'200.--) auquel la commission a ajouté une somme de 6'000 francs, correspondant à la contre-valeur du droit d'habitation du père du recourant. Cette manière de faire est conforme à l'art. 21 al. 3 REFI, et n'est en soi pas mise en cause par le recourant, qui considère toutefois que le "loyer" ainsi défini est excessif au regard de l'état du bâtiment. A tort. Certes la maison d'habitation est-elle très ancienne, et les deux étages d'appartements mis à disposition de Burkard Knuesel sont-ils d'un confort très relatif, au plan sanitaire notamment. Leur état d'entretien est médiocre, encore que ces locaux sont équipés en eau courante chaude et froide, en électricité, et bénéficient du chauffage central. On ne saurait toutefois perdre de vue qu'ils fournissent un nombre de pièces appréciables (5) occupant une surface relativement grande (90 m2) à laquelle il faut encore ajouter la jouissance d'une grande terrasse, couvrant le rez-de-chaussée. L'immeuble est extrêmement bien situé, en plein centre de Renens, à quelque deux cents mètres de la gare. On ne saurait dès lors en aucun cas parler d'abus ou d'excès du pouvoir d'appréciation, et il faut au contraire constater que la commission est restée modérée dans l'appréciation de la valeur locative à attribuer au logement occupé par le père du recourant.
5. Les mêmes remarques valent en ce qui concerne le prix du mètre carré retenu pour le terrain par la commission. Sans doute la surface de la parcelle du recourant est-elle petite et soumise à de nombreuses contraintes en raison tant de la proximité de la rue de la Source que des bâtiments contigus qui l'enserrent de tous côtés. Il n'en demeure pas moins qu'une surface constructible, à cet endroit, a une valeur certaine, démontrée déjà par le fait que l'immeuble du recourant procure un revenu locatif de près de 30'000 francs, et qui pourrait être encore supérieur. L'estimation du terrain à 350 francs le mètre carré correspond donc vraiment à un minimum, et ne peut qu'être confirmée.
Il en va de même de la valeur attribuée au bâtiment (Fr. 254'150.--) qui correspond à un prix au mètre cube de 191 francs, tenant tout à fait compte de l'état général d'un immeuble très ancien.
6. Il résulte de ce qui précède que, quelle que soit la méthode retenue pour le calcul de l'estimation fiscale (capitalisation du revenu locatif au taux moyen de 7,75% ou calcul de la moyenne entre la valeur de rendement et la valeur vénale) l'estimation fiscale retenue par la commission échappe à tout grief.
Le recours doit dans ces conditions être rejeté aux frais du recourant débouté (art. 55 LJPA).
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. Un émolument de 800 francs (huit cents francs) est mis à la charge du recourant.
mp/Lausanne, le 29 septembre 1994
Au nom du Tribunal administratif, le président :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint