CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 16 novembre 1998
sur le recours interjeté par Jean-Jacques WEGMÜLLER, La Coudre, représenté par l'avocat Jean-Claude Mathey, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 23 mars 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges relative à l'estimation de la parcelle no 1932 de la commune de Bussigny-près-Lausanne.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Rolf Ernst et M. Otto Liechti, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. Jean-Jacques Wegmüller est propriétaire depuis 1984 de la parcelle no 1932 de la Commune de Bussigny-près-Lausanne d'une surface de 4'944 m2. La parcelle a été fractionnée et une part de terrain de 1033 m2 a été vendue en 1994, mais cette part doit entrer dans le calcul de la présente estimation, valable du 31 janvier 1992 jusqu'à la date de la vente. Cette parcelle, située en zone villa, est occupée par un immeuble locatif de 8 appartements d'une surface au sol de 231 m2 et de deux garages de trois places d'une surface de 54 m2 chacun, suite à une transformation lourde de la ferme qui occupait le terrain, le rural attenant ayant dû être détruit à cause du dépassement du CUS. Elle est agrémentée d'une place jardin de 4'605 m2 sur laquelle ont été aménagées 15 places de parc à louer. L'immeuble a été inscrit à l'inventaire comme maison paysanne en 1983.
Dans le questionnaire qu'il a rempli à l'intention de la Commission d'estimation fiscale des immeubles (ci-après: la Commission), l'intéressé a indiqué un revenu locatif annuel de l'immeuble d'environ fr. 150'000.- et de fr. 5'400.- environ pour chacun des garages, après des coûts de transformation de l'ordre de fr. 2'000'000.-.
B. Dans le cadre de la révision générale et suite aux transformations lourdes du bâtiment, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 26 mars 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 1932, datant de 1974, de Fr. 600'000.-- à Fr. 2'802'000.--.
C. Par acte daté du 31 mars 1993, Jean-Jacques Wegmüller a interjeté recours contre cette décision. Il estime la nouvelle estimation surfaite, compte tenu de la valeur ECA pour les trois bâtiments qui se monte à 2'550'000.- environ en 1992, dont 554'400.- pour le rural qui doit être détruit en cours d'année. Le rural a été effectivement détruit à la fin des travaux de transformations et ne figure plus sur l'extrait du registre foncier daté du 12 mai 1994.
Compte tenu de la démolition du rural, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 23 mars 1994, a ramené l'estimation fiscale à Fr. 2'623'000.--. L'autorité intimée retient ainsi une valeur marchande de Fr. 1'236'000.-- pour le terrain (4'944 m2 à Fr. 250.--) et de Fr. 2'000'000.--, correspondant aux coûts de transformations indiqués, pour les 3 bâtiments. Quant à la valeur de rendement, la Commission d'estimation fiscale a retenu une valeur locative annuelle de Fr. 160'800 (valeur indiquée par le recourant pour la maison et les deux garages) capitalisée à un taux de 8 %, soit Fr. 2'010'000.-.
D. Jean-Jacques Wegmüller a recouru en temps utile contre cette décision au Tribunal administratif en concluant à ce que l'estimation fiscale soit ramenée à fr. 1'883'362.-, subsidiairement à l'annulation de la décision.
Le recourant s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
Le 2 mai 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours pour les raisons suivantes:
"La Commission constate que les 3911 m2 ne sont pas inconstructibles, mais qu'ils ont été nécessaires pour autoriser la construction de 6 appartements, 2 studios et 6 garages en zone villa.
Le prix de fr. 250.-/m2 retenu par la commission se situe dans le bas de la fourchette (200.- à 600.-) des prix proposés par le département des finances dans ses instructions pour la révision générale.
Par ailleurs, nous tenons à souligner qu'elle n'a pas retenu la valeur résiduelle du bâtiment avant les transformations. Elle a compté comme valeur vénale des bâtiments le montant de fr. 2'000'000.représentant le coût des transformations et de la construction des garages, soit notablement moins que la valeur incendie fixée à fr. 2'549'870.-.
La commission estime que le taux de capitalisation de 8 % est normal compte tenu du fait qu'il s'agit d'un bâtiment transformé à neuf et de construction nouvelle pour les garages."
Par mémoire complémentaire du 20 septembre 1995, le recourant conclut, se référant à la motivation de son mémoire, à une estimation fiscale entre 1'924'013.- et 1'254'857, ce qui donne une moyenne de 1'566'108.- se basant sur l'état locatif au premier juillet 1992, produit en annexe à la demande du tribunal. Il ne tient compte dans son calcul que des appartements et places de parc effectivement loués.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience sur les lieux le 28 novembre 1995 en présence du recourant personnellement, assisté de Me Mathey, de MM. Vuffray et Mayor, respectivement président et secrétaire de la Commission d'estimation fiscale, le secrétaire étant également conservateur du Registre foncier, et de M. Sauer, employé de la Commune de Bussigny au dicastère de la police des constructions et de l'urbanisme. Le tribunal a procédé à la visite de la parcelle et d'un appartement de 3,5 pièces actuellement inoccupé. Il a constaté que l'emplacement, entouré de routes très fréquentées, était assez bruyant, ce qui explique vraisemblablement la difficulté de louer les appartements. Actuellement 2 appartements sont inoccupés. La construction est de bonne qualité sans être luxueuse. A la demande du recourant, M. Sauer a confirmé que la parcelle, après le détachement de 1033 m2, ne pouvait pas accueillir d'autres constructions que la ferme transformée et les garages, vu qu'elle est située en zone villa qui permet uniquement la construction de villas unifamiliales, éventuellement jumelles sur une surface de 1/6 de la parcelle. Le recourant a donc été traité, quant à la surface nécessaire à la construction de 8 appartements, comme s'il avait construit des villas superposées. Le recourant demande que l'on tienne compte de cette situation dans l'évaluation du prix du terrain.
Considérant en droit:
1. L'autorité intimée a expliqué dans ses déterminations que les travaux de rénovation lourde subis par l'immeuble avaient créé un motif de révision ordinaire (mise à jour); elle a précisé qu'elle avait ainsi renoncé à réestimer cette parcelle lors de la révision générale, préférant attendre la fin des travaux pour réestimer l'immeuble lors de la mise à jour ensuite des transformations, appliquant les principes de la révision générale pour les immeubles locatifs.
Cette façon de faire n'est pas critiquable et doit être confirmée. Le recourant ne le conteste d'ailleurs pas, mais il juge trop élevé le nouveau montant de l'estimation fiscale arrêté à Fr. 2'623'000.--. Il convient de relever que même si la parcelle n'a aujourd'hui plus qu'une surface de 3911 m2 suite à la vente en 1994 d'une part de 1033 m2, il convient de rendre une décision pour l'entier de la parcelle au moment de la décision litigieuse, la vente ultérieure constituant un motif de mise à jour.
2. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21, al. 1 et 2 REFI ajoute que cette valeur s'obtient en capitalisant le revenu brut normal à un taux variant suivant le genre de construction, la situation et l'état de l'immeuble; la justification du taux doit en outre résulter d'une prise en considération des frais généraux et des frais d'entretien. Lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la Commission l'évalue (art. 21 al. 3 REFI).
a) Le recourant conteste en premier lieu le montant du revenu locatif retenu par la Commission, correspondant au montant approximatif indiqué par celui-ci dans le questionnaire qu'il a rempli à l'intention de la Commission en date du 27 mai 1992. Il explique que les travaux de transformations venaient d'être terminés au 1er janvier 1992 et que, jusqu'au 1er juillet 1992, seuls 4 appartements étaient loués. Un état locatif formel n'a ainsi pu être établi qu'au 1er juillet 1992. Ce document a été produit à la demande du tribunal. A cette date, 6 appartements, 4 places de garages et 5 places de parc en plein aire étaient loués, ce qui équivaut à un revenu brut annuel de fr. 109'000.-. Pour les appartements effectivement loués, c'est ce revenu qui doit être capitalisé pour obtenir la valeur de rendement et non pas le revenu approximatif indiqué à la Commission qui n'est qu'un état théorique calculé en fonction de la totalité des appartements, comme le soutient le recourant dans ses déterminations complémentaires du 20 septembre 1995. Vu la situation économique, il n'est pas certain que le recourant puisse remplir son immeuble à bref délai. Il a d'ailleurs précisé à l'audience que deux appartements étaient toujours vacants et que la bail d'un troisième avait été résilié pour le 1er janvier 1996.
Pour ce qui concerne les appartements qui ne sont pas loués, le règlement prévoit que la Commission évalue le loyer lorsqu'une partie de l'immeuble se trouve vacante (art. 21 al. 3 REFI). Il convient dès lors de se référer à un revenu locatif tenant compte du loyer qui pourrait être prélevé pour les appartements vacants. A cet égard, le tribunal observe que pour les appartements vacants, les loyers fixés par le recourant paraissent élevés et ne pas correspondre au prix qu'on peut effectivement espérer en tirer.
Si l'on tient compte des loyers effectifs demandés, on parvient à un revenu locatif total de fr. 166'800 composé de la manière suivante: 1 appartement de 5 pièces à fr. 2'850.- par mois, 1 x 4 pièces à fr. 2'250.-, 2 x 3 pièces à fr. 1'750.-, 2 x 2 pièces à fr. 1'150.-, 2 studios à fr. 750.-, 6 places de garage à fr. 150.-, 15 places de parc à fr. 40.-. Le tribunal considère qu'au vu de la situation de l'immeuble, les loyers demandés sont trop élevés et qu'il convient de fixer le revenu locatif de l'immeuble et des garages et places de parc à fr. 150'000.-.
b) Pour calculer la valeur de rendement l'autorité intimée a capitalisé le revenu locatif à 8 %, estimant qu'il s'agissait d'un taux normal, compte tenu de la rénovation du bâtiment.
Le taux de l'intérêt hypothécaire pratiqué par le Crédit Foncier Vaudois pour les hypothèques en 1er rang, prêts anciens, constitue dans le canton de Vaud le taux de référence pour fixer le niveau des loyers au sens de l'art. 13 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF). A ce titre, il est un élément fiable pour déterminer le loyer de l'argent investi dans l'immobilier. Un taux de rendement est considéré comme équitable lorsqu'il est supérieur d'environ deux points au taux hypothécaire de référence, quelle que soit la proportion de fonds propres et de fonds empruntés investis (Naegeli / Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, 3ème éd., Zurich 1988, p. 112; v. aussi la jurisprudence citée par Lachat / Micheli, Le nouveau droit du bail, 1990, p. 234). Cette marge, pour schématique qu'elle apparaisse, correspond relativement bien à la réalité économique dès lors qu'il n'est pas rare que le taux d'intérêt hypothécaire réellement appliqué par un grand nombre d'établissements bancaires soit quelque peu supérieur au taux de référence. En outre, cette différence tient compte des divers frais annuels et périodiques occasionnés par l'entretien de l'immeuble. Se fondant sur ce qui précède, le Tribunal administratif applique, en règle générale, pour le calcul de la valeur de rendement, le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au moment de la détermination de l'état locatif majoré de 2 points (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993 = RDAF 1993, p. 380; EF 92/039, du 1er juillet 1993). Dès lors qu'une augmentation du taux d'intérêt hypothécaire entraîne généralement une hausse des loyers et donc des états locatifs, cette solution permet au surplus d'assurer une certaine égalité de traitement entre propriétaires même si les états locatifs n'ont pas été établis à la même date (Tribunal administratif, arrêt EF 92/012, du 2 février 1993; EF 92/031 du 15 janvier 1993).
Le taux de 8 % retenu par la Commission est inférieur de 0,75 % au taux obtenu en prenant le taux d'intérêt hypothécaire de référence en vigueur au 31 juillet 1992 (6,75 %) majoré de 2 points. Dans la mesure où l'écart entre le taux retenu par la Commission et le taux de référence en vigueur au moment déterminant pour le calcul de l'état locatif est supérieur à 0,25 %, comme en l'espèce, le tribunal a déjà jugé que l'autorité intimée abusait de son pouvoir d'appréciation. Il convient dès lors de tenir compte d'un taux de capitalisation de 8,75 % du revenu locatif pour obtenir la valeur de rendement. La valeur de rendement de l'immeuble doit ainsi être fixée à fr. 150'000 x 100 / 8,75 = 1'714'285.-.
3. Par valeur vénale, il faut entendre la valeur marchande d'un immeuble, compte tenu de l'offre et de la demande; elle doit être fonction de la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI et 8 al. 1 REFI). Selon l'art. 8 al. 2 REFI, auquel renvoie l'art. 21 al. 4 REFI, la valeur vénale, à défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissements et les risques de placement sur ces immeubles. Cette solution est également préconisée par les Instructions qui précisent que le taux de capitalisation sera fixé dans la règle à 6 - 6,5 %. Cette valeur comprend celle du terrain nécessaire. Si les espaces environnant l'immeuble sont disproportionnés, la Commission d'estimation fiscale en tiendra compte.
Le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = VI + 2VR / 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans le pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment.
La Commission, pour calculer la valeur vénale, a procédé au calcul de la valeur intrinsèque sans pondérer celle-ci par la valeur de rendement. Il convient donc d'effectuer cette pondération en vertu de la jurisprudence du tribunal de céans, après avoir vérifié les valeurs retenues par l'autorité intimée pour l'immeuble et le terrain et en relevant que seules les valeur de l'immeuble et du terrain nécessaire au dégagement peuvent être pondérées à l'exception du terrain détachable pour recevoir d'autres constructions. La valeur de ce terrain détachable doit être ajouté à la valeur vénale après pondération. Tel est le cas en l'espèce pour la surface de terrain de 1033 m2.
La valeur de l'immeuble, correspondant au prix des transformations lourdes de 2 millions indiqué par le recourant n'est pas contesté et doit être confirmé. Le prix du terrain est en revanche contesté. La Commission a fixé la valeur de l'ensemble du terrain à fr. 250.- le m2, ce qui donne une valeur totale du terrain de fr. 1'236'000.-. Le tribunal a estimé que le prix du mètre carré devait être fixé à fr. 225.- pour l'ensemble des 4'944 m2, compte tenu de la situation particulièrement défavorable du terrain qui est entouré de routes très fréquentées et du fait que les 1033 m2 de terrain détachés ont été vendus en 1994 à fr. 193.60 le m2. De la valeur totale du terrain, 3'911 m2 (fr. 879'975) doivent entrer dans le calcul de pondération par la valeur de rendement et 1033 m2 (fr. 232'425) ajoutés au résultat ainsi obtenu. Compte tenu de ces éléments, la valeur vénale de la parcelle est la suivante:
VV = (879'975 + 2'000'000 + 2 x 1'714'285) / 3 = 2'102'848.- + 232'425 (équivalent à 1033 m2 de terrain détachable) = 2'335'273.-.
4. Au vu d'une valeur de rendement de fr. 1'714'285.- et d'une valeur vénale de fr. 2'335'273.-, on obtient une estimation fiscale de fr. 2'024'779.-, arrondie à fr. 2'024'000.-. Cette valeur étant inférieure de plus de 5 % de l'estimation fiscale retenue par la commission dans la décision attaquée, le recours doit être admis et les frais laissés à la charge de l'Etat, qui versera au recourant la somme de fr. 1500.à titre de dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Morges est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 1932 de Bussigny est arrêtée à fr. 2'024'000.-.
III. Il n'est pas perçu d'émolument de justice.
IV. L'Etat de Vaud versera à Jean-Jacques Wegmüller la somme de fr. 1'500.- à titre de dépens.
Lausanne, le 16 novembre 1998
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint