CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 11 avril 1996
sur le recours interjeté par SI Rue Voltaire no 1 SA, représentée par l'avocat J. H. Wanner, à Lausanne,
contre
la décision rendue le 18 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne relative à l'estimation de la parcelle no 5'214 de la commune de Lausanne.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Jacques Morel et M. Antoine Rochat, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. La SI Rue Voltaire no 1 SA est propriétaire de la parcelle no 5214 de la commune de Lausanne d'une surface de 1185 m2. Cette parcelle, située à la rue Voltaire 1 et à l'avenue Grammont 1, est occupée par deux immeubles (ECA no 1115 et 1116) de respectivement 108 et 276 m2, construits en 1906. Elle est agrémentée d'une place jardin de 801 m2.
L'immeuble ECA no 1115 est une villa louée par un administrateur de la SI qui y a installé son atelier de graphisme.
L'immeuble ECA no 1116 comporte 8 appartements, aménagés en bureaux, actuellement tous loués à une agence de publicité.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 29 octobre 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 5214, datant de 1973, de Fr. 1'139'000.-- à Fr. 3'324'000.--. Sur recours de la propriétaire, la Commission a confirmé cette estimation par décision du 18 janvier 1994 (pour le détail du calcul voir la réponse de l'autorité intimée au recours reproduite sous lettre C).
C. La SI Rue Voltaire no 1 SA a recouru contre cette décision au Tribunal administratif, en concluant à ce que l'estimation fiscale soit réduite à fr. 2'490'000.-. La recourante ne conteste pas la valeur de rendement, mais estime que la valeur vénale retenue est trop élevée, au vu de l'expertise de l'architecte Pierre Aubert qu'elle a produit à l'appui de son recours.
Le recourant s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de Fr. 1'000.-.
Le 22 mars 1994, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours. La Commission a expliqué avoir procédé à la taxation comme suit, après s'être procuré les polices d'assurance-incendie, vu qu'à la suite de sa demande la propriétaire n'avait produit aucun état locatif:
Valeur de rendement:
Bâtiment AI 1115 : 245 m2 habitables x fr. 180.- = 44'100.- Bâtiment AI 1116 : 832 m2 habitables x fr. 180.- = 149'760.-
Total : fr. 193'860.- Taux de capitalisation : 8,5 % Valeur de rendement : 2'281'000.-
Valeur vénale:
Terrain: 1'185 m2 x fr. 1'500.- = 1'778'000.- Bâtiments : 3'698'000.- (fr. 630.- le m3) Vétusté admise : 30 % Valeur nette bâtiments : 2'589'000
Valeur vénale : 4'367'000.-
Estimation fiscale 3'324'000.-
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 2 avril 1996 en présence de Tjerek Wicky, administrateur de la société recourante, accompagné de Me Wanner et de M. Cruchod, président de la Commission d'estimation. M. Wicky a produit un état locatif des immeubles au 1er avril 1996. Le tribunal a procédé à la visite des lieux. Il s'agit d'immeubles construits au début du siècle, de style italien. Les façades sont richement décorées de dessins en trompe-l'oeil qui nécessiteraient une rénovation. L'intérieur des bâtiments est bien entretenu. Il a été rénové en 1963 en ce qui concerne le bâtiment no 1116 et en 1972 en ce qui concerne la villa. La villa comporte 9 pièces avec une cuisine moderne et bien équipée, une salle d'eau et un petit WC. Elle n'est plus affectée à l'habitation mais louée par M. Wicky comme locaux commerciaux pour sa société R & T Wicky SA. Elle ne peut pas être occupée par plusieurs locataires, la division en plusieurs appartements indépendants étant impossible.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
S'agissant de la valeur de rendement, l'art. 2 al. 3 LEFI prévoit que celle-ci correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. Quant à l'art. 7 REFI, dans sa teneur en vigueur dans le cadre de la révision générale, il précise que la capitalisation s'opère sur la base de 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. S'agissant d'un immeuble locatif, l'art. 21 al. 3 REFI ajoute que lorsqu'une partie de l'immeuble est occupée par le propriétaire, se trouve vacante, ou si le montant du loyer n'est pas connu, la commission l'évalue.
En l'espèce, le bâtiment principal (ECA no 1116) est un immeuble entièrement loué à une société commerciale (agence de publicité), il s'agit donc bien d'un immeuble de rendement. Quant à la dépendance (ECA no 1115), elle est occupée par l'atelier de graphiste de M. Wicky qui y a gardé une chambre pour les cas où il travaille tard dans la nuit. Il arrive qu'il y héberge des clients. En tant qu'administrateur de la société propriétaire, M. Wicky paie un loyer nettement plus bas que les locataires de l'autre bâtiment. L'on doit ainsi admettre que l'on se trouve dans une situation analogue à celle où le propriétaire occupe lui-même l'immeuble et par conséquent le loyer doit être estimé en vertu de l'art. 21 al. 3 REFI, sans égard au loyer effectivement payé. C'est d'ailleurs ce qu'a fait la commission pour les deux immeubles en l'absence d'état locatif produit par la SI Voltaire SA. En effet, cette dernière n'a pas donné suite à la demande de la commission d'annexer un état locatif au questionnaire adressé le 26 mars 1992. Le président a expliqué qu'en l'absence d'état locatif, la commission estimait le loyer sur la base des données de la police ECA en prenant la surface au sol multiplié par le nombre d'étages (à l'exception des caves et des combles inhabitables), dont elle déduit ensuite 20% pour les murs et cages d'escaliers. C'est ainsi qu'elle a procédé en l'espèce, multipliant ensuite cette surface par fr. 180.- le mètre carré pour obtenir une valeur locative de fr. 193'860.-. Elle a ensuite capitalisé cette valeur à 8,5 % pour obtenir une valeur de rendement de fr. 2'281'000.-. Cette valeur, bien que jugée trop élevée par la recourante, n'est cependant pas contestée dans le cadre du présent recours vu qu'elle se trouve très proche de l'état locatif effectif produit par la recourante à l'audience. Le tribunal constate que cette valeur se situe en dessous des loyers effectivement perçus actuellement pour l'immeuble principal entièrement loué à un tiers, alors qu'elle se situe en dessus du loyer payé par l'administrateur Wicky, qui ne correspond pas à la réalité du marché. Dès lors, la valeur retenue par la Commission correspond à la situation du marché et doit être confirmée.
Le taux de capitalisation de 8,5% retenu par la Commission n'est pas contesté et doit être confirmé. Il s'ensuit une valeur de rendement de 2'280'705.-, arrondi à fr. 2'281'000.- par la Commission, valeur d'ailleurs non contestée par la société recourante et qui doit être confirmée.
2. La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), la valeur vénale est obtenue en capitalisant le rendement brut à un taux qui varie selon le genre d'immeuble, la nécessité d'amortissement, les risques de placement sur ces immeubles (art. 8 al. 2 REFI).
a) Le Tribunal administratif a admis, au vu de l'évolution du marché immobilier, un rapprochement entre la valeur vénale et la valeur de rendement. Il a même constaté que les recommandations contenues dans les Instructions - taux de capitalisation pour le calcul de la valeur vénale : 6 à 6,5% en règle générale; taux pour la valeur de rendement : 8 à 8,5% impliquaient un écart désormais trop important entre ces valeurs (Tribunal administratif, arrêt EF 92/031, du 15 janvier 1993, RDAF 1993 p. 380). Dans un arrêt plus récent (EF 93/068 du 23 février 1995), le tribunal a précisé sa jurisprudence en ce sens que, en cas de divergence, les calculs opérés sur la base de la méthode consistant à calculer la valeur vénale (VV) d'un immeuble en partant de la valeur dite intrinsèque (VI) de celui-ci et de la pondérer par la valeur de rendement (VR), selon la formule: VV = (VI + 2VR) / 3, doivent primer ceux obtenus par le biais de l'estimation habituelle par capitalisation. Selon cette méthode (désignée sous le vocable de méthode Joye du nom de l'auteur de l'article "Evaluer un bien immobilier dans un marché à l'offre, Fribourg, Droit de la construction 92/1, quand bien même il s'agit d'une méthode couramment suivie dans le pratique), la valeur intrinsèque s'obtient en évaluant le prix de la construction à neuf diminué d'un amortissement en fonction de l'âge du bâtiment et de son état d'entretien, auquel il convient d'ajouter le prix du terrain. Les experts considèrent que ce dernier est usuellement compris entre 25 et 30 % du prix du bâtiment.
En l'espèce, le prix du terrain de fr. 1'500.- retenu par la commission représente 40% du prix des bâtiments fixé par la commission, ce qui est trop élevé. L'expert consulté par la recourante a estimé le prix au mètre carré du terrain nu à fr. 750.- compte tenu de la possibilité de construction de la parcelle à ce jour. Le tribunal estime qu'au vu de la dégradation du marché immobilier à partir de 1992, notamment en ce qui concerne les immeubles commerciaux, de la situation de l'immeuble (à côté du métro avec un accès en cul de sac) et de l'existence d'un plan d'alignement, la valeur du terrain doit être fixée à fr. 800.- le mètre carré. Le prix du terrain est ainsi fixé à fr. 948'000.- (1185 m2 x 800).
Il est difficile d'évaluer la valeur à neuf de ce genre de bâtiments, étant donné qu'à l'époque de leur construction ils n'ont pas coûté excessivement cher, alors qu'aujourd'hui il ne serait plus possible d'ériger une telle construction, sauf éventuellement à un prix très élevé. En outre, ce genre de bâtiment vieillit plus vite et coûte plus cher à l'entretien qu'un bâtiment normal, compte tenu de la difficulté de trouver des artisans aptes à procéder à de telles rénovations. Il faut toutefois tenir compte du caractère particulier de ces bâtiments, dont la valeur est augmentée du fait de leur spécialité et leur valeur artisanale. Le prix de fr. 630.- le mètre cube, valeur à neuf, retenu par la Commission n'est ainsi pas excessif et doit être confirmé, de même que le taux de vétusté de 30%. La valeur des bâtiments est ainsi fixée à fr. 2'589'000.- ((1'301m3 + 4'572 m3) x 630 x 0,7). Compte tenu de la valeur du terrain de fr. 948'000.-, la valeur intrinsèque de la parcelle est par conséquent fixée à fr. 3'537'000.-. Selon la formule mentionnée ci-dessus ont obtient la valeur vénale suivante:
VV = 3'537'000 + 2(2'281'000) / 3 = 2'700'000.-
2. Au vu d'une valeur de rendement de fr. 2'281'000.- et d'une valeur vénale de fr. 2'700'000.-, on obtient une estimation fiscale de fr. 2'490'000.-, correspondant aux conclusions de la société recourante. Le recours doit par conséquent être admis en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle de la recourante est arrêtée à fr. 2'490'000.-.
Les frais sont laissés à la charge de l'Etat, qui versera à la société recourante, assistée par un mandataire professionnel, la somme de fr. 800.- à titre de dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision rendue le 18 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 5214 de la Commune de Lausanne est arrêtée à fr. 2'490'000.-.
III. Les frais sont laissés à la charge de l'Etat.
IV. L'Etat de Vaud versera à la SI Rue Voltaire no 1 SA la somme de fr. 800.- (huit cents francs) à titre de dépens.
Lausanne, le 11 avril 1996
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint