canton de vaud
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
- ARRET du 15 septembre 1994
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sur le recours interjeté par Colette FAVET, à Prilly, représentée par Me Dominique Rigot, avocat à Lausanne,
contre
la décision rendue sur recours le 12 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne, relative à l'estimation fiscale de la parcelle n° 484 de Jouxtens-Mézery.
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Statuant à huis clos,
le Tribunal administratif, composé de
MM. J.-C. de Haller, président O. Liechti, assesseur R. Ernst, assesseur
Greffier : M. C. Parmelin, sbt
constate en fait :
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A. Colette Favet est propriétaire de la parcelle n° 484 du cadastre de la Commune de Jouxtens-Mézery. Sise au chemin des Vignettes, cette parcelle de 3'117 m2 est issue du fractionnement de la parcelle n° 263, dont la recourante est également propriétaire sur le territoire de la Commune de Renens. Selon le plan des zones modifié de la Commune de Jouxtens-Mézery approuvé par le Conseil d'Etat le 4 mars 1966, la parcelle n° 484 est classée en zone de villas I qui autorise après déduction de la surface comprise dans l'aire forestière, la construction d'une villa de deux appartements ou de deux villas jumelées d'un seul appartement chacune sur une surface minimum de 1'200 mètres carrés pour les villas d'un seul niveau (villas A) et de 1'500 mètres carrés pour les villas de deux niveaux (villas B), la surface bâtie ne devant par ailleurs pas dépasser 1/15 pour les villas A, respectivement 1/20 pour les villas B de la surface totale de la parcelle (art. 21 ss du règlement communal). Elle est actuellement cultivée et louée à l'année à un maraîcher pour la somme de Fr. 800.--.
La parcelle n° 484 est grevée de deux servitudes pour passage de canalisations. La première servitude, inscrite le 8 novembre 1928 en faveur de la Commune de Lausanne sous n° 359'319, consiste en une canalisation d'eau qui traverse le bien-fonds dans son angle ouest avant de rejoindre et de suivre le chemin des Vignettes qui borde la parcelle au nord-ouest. Inscrite le 6 octobre 1983 sous n° 425'220 en faveur des Communes de Renens et de Jouxtens, la seconde servitude correspond à deux canalisations d'égout qui coupent dans une mesure plus réduite que la précédente l'angle est de la parcelle n° 484.
Lors de la précédente révision générale, la commission avait admis que la servitude inscrite sous n° 359'319 entraînait une moins-value pour la propriété; elle avait de ce fait ramené la valeur du terrain de Fr. 100.-- à Fr. 80.-- le mètre carré et réduit en conséquence l'estimation de la parcelle n° 263 de la Commune de Renens, qui comprenait alors la parcelle litigieuse.
B. Dans le cadre de la révision générale des estimations fiscales, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne (ci-après, la commission) a, par décision du 22 mars 1993, arrêté la nouvelle estimation fiscale de la parcelle n° 484 à Fr. 312'000.--.
C. Agissant par l'intermédiaire du notaire Roland Rochat, Colette Favet a recouru contre cette taxation auprès de la commission, laquelle a confirmé la nouvelle estimation le 12 janvier 1994. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours daté du 2 février 1994. Colette Favet reproche à la commission de s'être écartée sans raison de la décision qu'elle avait prise lors de la dernière révision générale qui admettait une moins-value de la propriété due à la présence de la servitude de passage n° 359'319. A titre de circonstances devant influencer à la baisse l'estimation fiscale de son immeuble, elle se prévaut également de la diminution de la vue dont elle jouissait jusqu'alors sur le lac et les Alpes par la construction en aval de diverses constructions, de la baisse générale des prix des terrains en raison de la conjoncture actuelle très défavorable et de l'existence d'un alignement qui empiète sur la parcelle.
La commission a déposé ses déterminations le 9 mars 1994. Elle conclut au rejet du recours, aux motifs suivants :
"La parcelle en cause est située en zone "Villa I" du plan d'extension de la Commune de Jouxtens.
Elle bénéficie d'une possibilité de construire 2 villas. La valeur vénale de tous les immeubles situés dans cette zone a été portée à fr. 200.- le m2.
Quant aux servitudes de canalisations, elles ne modifient pas la valeur d'une parcelle car leur déplacement peut toujours être entrepris en cas de nécessité aux frais du bénéficiaire de la servitude (art. 693 CC).
Pour ces raisons, la commission a maintenu sa décision lors du recours en première instance et propose le rejet du présent recours."
D. Le Tribunal administratif a procédé le 9 mai 1994 à une visite des lieux en présence de la recourante assistée de son conseil, l'avocat Dominique Rigot. La commission n'était pas représentée.
Considère en droit :
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1. Conformément à l'art. 2 al. 1 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un immeuble correspond à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. S'agissant de l'estimation fiscale des terrains à bâtir, l'art. 23 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) prévoit ce qui suit :
"Pour le calcul de la valeur vénale d'un terrain à bâtir, il sera tenu compte des prix moyens pratiqués dans la région pour un terrain comparable.
La valeur de rendement sera obtenue en capitalisant le revenu net à un taux de 5 à 6 %."
a) En l'espèce, la commission n'a attribué aucune valeur de rendement à l'immeuble. Cet aspect de l'estimation peut paraître critiquable puisque la recourante loue le terrain à un maraîcher pour la somme de Fr. 800.-- par année. Conformément à l'art. 23 al. 2 REFI, la valeur de rendement du terrain devrait se situer entre Fr. 13'300.-- et Fr. 16'000.-- selon le taux appliqué (en ce sens, arrêts EF 92/022, du 23 mars 1993 et EF 93/019, du 11 mai 1993). Toutefois, vu le caractère modique des montants en cause, le tribunal renoncera à modifier l'estimation de l'autorité intimée sur ce point.
b) Conformément à l'art. 2 al. 4 LEFI, la valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, par quoi il faut comprendre le prix de vente qui pourrait en être obtenu dans des conditions normales et en fonction des prix pratiqués lors des transactions immobilières concernant des immeubles du même genre, dans la région. L'art. 23 al. 1 REFI reprend expressément ce principe s'agissant d'un terrain à bâtir.
A défaut d'indications (prix d'achat, éléments de comparaison, etc.), le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain devait s'analyser au regard de sa situation et des possibilités de construire offertes par la réglementation communale applicable, indépendamment de l'utilisation effective de celui-ci (arrêts EF 92/036 du 30 mars 1993; EF 93/015 du 16 juin 1993; EF 93/016 du 16 juillet 1993 et EF 93/057 du 3 décembre 1993). La jurisprudence rendue en matière d'expropriation procède d'un raisonnement analogue lorsque la méthode comparative n'est pas praticable (ATF 102 Ib 353; Moor, Droit administratif, vol. III, p. 418; Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berne 1986, n° 92 ad art. 19 LExp, p. 268).
Dans le cas particulier, la parcelle n° 484 est classée en zone de villas I du plan des zones de la Commune de Jouxtens-Mézery qui autorise, après déduction de la surface comprise dans l'aire forestière, la construction d'une villa de deux appartements ou de deux villas jumelées d'un seul appartement chacune sur une surface minimum de 1'200 mètres carrés pour les villas d'un seul niveau (villas A) et de 1'500 mètres carrés pour les villas de deux niveaux (villas B), la surface bâtie ne devant par ailleurs pas dépasser 1/15 pour les villas A, respectivement 1/20 pour les villas B, de la surface totale de la parcelle (art. 21 ss du règlement communal, RPE). En outre, sous réserve des plans d'alignement ou de quartier, la distance minimale entre les façades d'un bâtiment et la limite de la propriété voisine ou domaine public est de dix mètres pour les villas A et de douze mètres pour les villas B. Ces distances sont doublées entre bâtiments sis sur la même propriété (art. 24 al. 1 et 4 RPE).
Compte tenu des impératifs de la réglementation communale liés aux distances aux limites et entre bâtiments et aux surfaces minimales, la recourante pourrait ériger deux villas indépendantes de type B de deux logements chacune sur la parcelle litigieuse ou deux groupes de deux villas jumelées comportant chacune un appartement. En pareille hypothèse, la valeur de Fr. 623'000.-- attribuée au terrain par la commission, ajoutée au coût de construction des bâtiments (par hypothèse, 800 m3 à Fr. 600.-- le m3 par appartement, soit environ Fr. 500'000.--), donnerait un prix de la villa de l'ordre de Fr. 1'300'000.-- qui n'apparaît nullement excessif même dans les conditions actuelles difficiles du marché immobilier. Par ailleurs, la proportion entre le prix attribué au terrain et la valeur de l'immeuble bâti resterait dans les 25 à 30% que les professionnels de l'immobilier considèrent comme permettant économiquement la réalisation d'une telle opération. Examiné sous cet angle, le prix de Fr. 200.-- le mètre carré paraît approprié. La situation de la parcelle n° 484 ne conduit pas à une appréciation différente. Celle-ci dispose d'un accès direct à la route de Prilly par le chemin des Vignettes qui la borde au nord-ouest, tout en étant épargnée des nuisances liée à cet axe routier qui la relie aux centres commerciaux de Prilly et de Lausanne, à l'est, et à la jonction autoroutière de Crissier, à l'ouest. Le taux d'imposition relativement peu élevé de la Commune de Jouxtens-Mézery (0,70) par rapport à ses voisines immédiates de Renens (1,05) et de Prilly (0,95) constitue également un facteur non négligeable dans l'estimation de la valeur vénale du terrain. L'ensemble de ces éléments compense largement l'inconvénient dont s'est plainte la recourante, lié à la diminution de la vue sur le lac et les Alpes qu'apportent à la parcelle les constructions réalisées en aval de sa propriété.
Au regard des possibilités de construction offertes par la réglementation applicable à la zone et de la situation privilégiée de la parcelle, un prix de Fr. 200.-- le mètre carré apparaît donc tout à fait raisonnable. Il correspond d'ailleurs au prix plancher prévu par les Instructions établies le 31 janvier 1991 par le Chef du Département des Finances pour la révision générale à l'attention des commissions de district d'estimation fiscale des immeubles pour du terrain à bâtir en zone de villa dans la région lausannoise.
c) La recourante ne conteste d'ailleurs pas que le prix de vente de Fr. 200.-- retenu de manière uniforme pour des terrains à bâtir sur la Commune de Jouxtens serait arbitraire. Elle allègue en revanche qu'il aurait dû être tenu compte de la présence des deux servitudes de canalisation publique qui grèvent la parcelle dans le calcul de la valeur vénale du terrain par une diminution adéquate de celle-ci.
A titre préliminaire, on soulignera que c'est en vain que la recourante se prévaut de la décision prise par la commission lors de la dernière révision générale. S'agissant d'un acte administratif à durée limitée, l'estimation fiscale d'un immeuble n'exerce des effets juridiques que pour les années concernées par la révision générale. En revanche, l'autorité de taxation est en droit, lors de chaque révision générale, de réexaminer complètement cette estimation et, le cas échéant, d'apprécier différemment aussi bien la situation de fait que de droit, pour tenir compte notamment des changements intervenus dans l'intervalle dans la pratique et la jurisprudence. On peut comparer cette situation à celle de l'autorité fiscale qui est libre d'arrêter une nouvelle lors de chaque période fiscale sans pour autant violer les règles de la bonne foi (RDAF 1993, p. 1). Ainsi, même si elle a apprécié différemment la portée des servitudes litigieuses sur l'estimation fiscale de la parcelle de la recourante lors de la précédente révision générale, la commission était libre d'adopter une autre interprétation à l'occasion de la présente révision générale. On observera d'ailleurs que la précédente estimation dont se prévaut la recourante concernait la parcelle n° 263 de la Commune de Renens, avant que la parcelle aujourd'hui litigieuse n'en soit détachée. Il n'est de ce fait pas certain que la commission aurait adopté la même solution si elle avait dû estimer uniquement la surface correspondant actuellement à la parcelle n° 484. Dans ces conditions, Colette Favet ne saurait tirer argument de la solution adoptée par la commission à l'occasion de la dernière révision de l'estimation fiscale de sa propriété.
Sur le fond, on remarquera que les deux canalisations d'égout qui font l'objet de la servitude inscrite sous n° 425'220 ne sont pas de nature à gêner l'implantation d'une construction nouvelle puisqu'elles prendraient place dans les espaces réglementaires non constructibles; la surface sous laquelle elles se trouvent pourra toujours être utilisée, le cas échéant, pour une zone de jardins ou pour des places de parc. Pour cette raison déjà, une diminution de la valeur vénale de la parcelle n° 484 n'entre pas en ligne de compte. On relèvera également que la servitude est également inscrite en faveur de la parcelle n° 484; ainsi, en cas de construction, la recourante pourrait se raccorder aux canalisations d'égouts existantes sans frais excessifs; cette servitude représente ainsi une plus-value pour la parcelle dans la mesure où elle permet de considérer cette dernière comme partiellement équipée.
La servitude n° 359'319 de canalisation d'eau traverserait en revanche le périmètre constructible de l'une des villas que la recourante serait en droit d'édifier sur la parcelle en vertu du règlement communal. La commission a toutefois considéré que la moins-value qui en résulte ne devait pas être prise en considération dans l'estimation de la valeur vénale du terrain au motif que la recourante serait en droit d'exiger le déplacement des conduites qui font l'objet de la servitude en application de l'art. 693 CC sans qu'elle en ait à subir les frais.
Cette disposition ne crée pas en faveur du propriétaire foncier qui doit supporter l'établissement d'une conduite au travers de son fonds un droit inaliénable à en exiger le déplacement. Il est des conduites qui, pour des raisons techniques, ne peuvent pas être déplacées ou dont le déplacement provoquerait des frais si élevés qu'il ne saurait entrer en ligne de compte pour des raisons financières; en pareil cas, le constructeur de l'installation peut se voir concéder un droit de passage pour conduite qui exclut en particulier le droit éventuel du propriétaire grevé d'exiger plus tard le déplacement de la canalisation (ATF 104 Ib 199, JT 1980 I 343). Dans le cas particulier, les conditions attachées à l'exercice de la servitude constituée en faveur de la Commune de Lausanne ne comportent pas une renonciation correspondante du propriétaire du fonds grevé au droit d'exiger le déplacement de la conduite ou de construire sur au-dessus de celle-ci; en outre, il n'apparaît pas que des raisons techniques ou financières s'opposent au déplacement de la canalisation d'eau qui fait l'objet de la servitude litigieuse. Dans ces conditions, aucune circonstance ne fait obstacle au droit de la recourante d'exiger le déplacement de la canalisation d'eau en application de l'art. 693 CC. Pour le surplus, les conditions posées à la prise en charge partielle des frais de déplacement de la conduite par le propriétaire du fonds grevé ne sont pas réunies (ATF 97 II 371, JT 1973 I 56).
Dans ces conditions, on doit admettre que le droit de la recourante d'exiger le déplacement de la canalisation à un endroit qui ne gênerait pas la mise en valeur de sa parcelle compense la moins-value que représente la servitude pour le fonds dans son assiette actuelle. Force est ainsi d'admettre que la commission n'a pas violé l'art. 3 LEFI en faisant abstraction des deux servitudes de canalisation publique grevant la parcelle n° 484 dans la détermination de la valeur vénale du bien-fonds. Quant à l'alignement qui frapperait la parcelle en limite de propriété ouest, la recourante n'a pas établi qu'il imposerait une restriction au droit de bâtir plus importante que les exigences de la réglementation communale relative aux distances aux limites. Cet élément n'entre dès lors pas en considération dans l'estimation de la valeur vénale du terrain. On remarquera d'ailleurs que la commission avait déjà dénié toute portée à ce moyen - pour d'autres raisons il est vrai - dans la décision qu'elle avait prise sur recours lors de la dernière révision générale. L'estimation attaquée se révèle dès lors bien fondée et doit être confirmée.
2. Le considérant qui précède conduit ainsi au rejet du recours formé par Colette Favet. Conformément à l'art. 55 al. 1 LJPA, un émolument de justice que le tribunal arrête à Fr. 800.-- doit être mis à la charge de la recourante, qui n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs,
le Tribunal administratif
arrête :
I. Le recours est rejeté.
II. La décision rendue le 12 janvier 1994 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district de Lausanne est maintenue, l'estimation fiscale de la parcelle n° 484 de la Commune de Jouxtens étant fixée à Fr. 312'000.--.
III. Un émolument de Fr. 800 (huit cents francs) est mis à la charge de la recourante, ce montant étant compensé par l'avance de frais.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
mp/Lausanne, le 15 septembre 1994
Au nom du Tribunal administratif :
Le président : Le greffier :
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint