CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 9 février 1996
sur le recours interjeté par André PASCHE, à Châtillens,
contre
la décision rendue le 18 juin 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron relative à l'estimation de la parcelle no 41 de la commune de Châtillens.
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Composition de la section: M. Pierre Journot, président; M. Jacques Morel et M. Rolf Ernst, assesseurs. Greffière: Mlle Kathrin Gruber.
Vu les faits suivants:
A. André Pasche est propriétaire dès 1973 de la parcelle no 41 de la commune d'Oron d'une surface de 1732 m², suite à une donation de sa mère. Située en zone village, cette parcelle est occupée par une habitation (ECA no 44) construite en 1780, d'une surface au sol de 162 m² et des garages sur une surface de 35 m². Elle est agrémentée d'une place jardin de 1535 m². Située en bordure d'un carrefour, la parcelle est entourée de routes sur trois de ses côtés.
L'immeuble est composé de deux appartements occupés par le propriétaire lui-même et par sa mère au bénéfice d'un droit d'habitation. Conformément à l'acte de donation, la mère paie à son fils un loyer annuel de 1'800 fr. ensuite de travaux de transformations de l'immeuble entrepris par celui-ci une fois devenu propriétaire.
B. Dans le cadre de la révision générale, la Commission d'estimation fiscale, par décision du 17 mai 1993, a porté l'estimation fiscale de la parcelle No 41, datant de 1978, de 150'000 fr. à 522'000 fr.
C. Par acte daté du 5 juin 1993, André Pasche a interjeté recours contre cette décision.
La Commission d'estimation fiscale, après avoir procédé à une visite des lieux, a, par décision du 18 juin 1993, ramené l'estimation fiscale à 461'000 fr. L'autorité intimée retient ainsi une valeur marchande de 173'000 fr. pour le terrain (1'732 m2 à 100 467'700 fr.pour le bâtiment lui-même (1295 m3), compte tenu des précarités inscrites au registre foncier et du coefficient de vétusté maximal et de 24'200 fr. pour les garages. Quant à la valeur de rendement, la Commission d'estimation fiscale a retenu une valeur locative annuelle de 14'400 fr. pour l'appartement du propriétaire et de 4'800. fr. pour l'appartement de la bénéficiaire du droit d'habitation, valeurs capitalisées à un taux de 7,5%, soit 256'000 fr.
D. En date du 1er et du 8 juillet 1993, André Pasche a recouru contre cette décision. En substance, il soutient que l'autorité intimée n'a pas assez tenu compte du fait que sa propriété est ceinturée sur trois côtés par des routes cantonales créant des nuisances importantes et qu'en outre sa propriété est frappée d'une mention de précarité touchant tout l'immeuble, deux tiers du garage et environ la moitié du terrain. Il conclut à une réduction substantielle de la valeur vénale fixée par la Commission.
Le recourant s'est acquitté dans le délai qui lui a été imparti à cet effet de l'avance de frais requise de 800 fr.
Le 30 juillet 1993, la Commission d'estimation fiscale a transmis le dossier de la cause au Tribunal administratif en concluant au rejet du recours.
E. Le Tribunal administratif a tenu audience le 23 janvier 1996 sur la parcelle litigieuse en présence du recourant personnellement, du président de la commission d'estimation, du syndic de Châtillens et du conservateur du Registre foncier. Les parties ont confirmé leurs conclusions initiales. Le tribunal a procédé à la visite de l'immeuble.
Le rez-de-chaussée, occupé par le recourant, comporte deux pièces et une cuisine, rénovés peu après la donation reçue en 1973; le solde, partiellement enterré, est composé par la chaufferie, la citerne à mazout et un espace de rangement.
Le premier étage, qui a conservé sa distribution d'origine et ses cloisons intérieures en bois sans isolation phonique, comporte quatre pièces occupées par le recourant ainsi que deux pièces utilisées par sa mère. Celle-ci dispose encore de deux pièces, accessibles depuis le vestibule commun, aménagées au début du siècle dans les vastes combles, dont le solde n'est pas aménagé.
Considérant en droit:
1. Aux termes de la loi, l'estimation fiscale d'un bien-fonds - qui, selon l'art. 3 al. 1 de la loi sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), comprend l'estimation du sol, des bâtiments et des accessoires - est égale à la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale, sans pouvoir toutefois excéder cette dernière (art. 2 al. 1 et 2 LEFI).
La valeur de rendement d'une villa est obtenue en capitalisant le revenu normal à un taux situé entre 6 et 9 %. Ce taux sera en pratique inférieur à celui des immeubles locatifs. Si la villa est habitée par le propriétaire, la commission estimera le loyer (art. 22 REFI). Les directives du département des finances émises à l'intention des commissions d'estimation préconisent qu'afin de tenir compte de l'évolution économique, les commissions de district appliqueront un taux de 7 - 8 % (Directives du 6 novembre 1992, p. 5, ch. 5).
En l'espèce, la Commission, dans sa décision sur recours a fixé la valeur de rendement à fr. 256'000.- équivalant à un loyer mensuel de fr. 1'200.- pour le propriétaire et fr. 400.- pour l'appartement de sa mère capitalisés à un taux de 7,5 %. Le tribunal estime que cette valeur doit être confirmée en tant qu'elle correspond globalement à un loyer mensuel de 1'600 francs pour l'ensemble, ce qui n'est en tout cas pas excessif. Elle n'était d'ailleurs pas critiquée par le recourant qui conteste uniquement la valeur vénale.
2. La valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble (art. 2 al. 4 LEFI). L'art. 8 al. 1 du règlement du 22 décembre 1936 sur l'estimation fiscale des immeubles (REFI) précise que la valeur vénale représente la valeur marchande de l'immeuble, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble (art. 8 al. 1 REFI).
Le recourant estime que la Commission n'a pas suffisamment tenu compte du plan d'alignement dont est frappé sa parcelle, située entre deux routes avec toutes les nuisances qu'une telle situation entraîne, au vu notamment de l'estimation de fr. 30.- au mètre carré de la parcelle no 197 de 2638 m2 (la décision a été versée au dossier, le propriétaire étant la mère du recourant) non construite jouxtant en partie la sienne et située dans la même zone.
Le tribunal estime que la valeur de 100 fr. au mètre carré retenue par la commission n'est pas excessive. Elle se situe bien au-dessous de la fourchette fixée entre 150 fr. et 300 fr. pour les districts de Cossonay, Echallens et Yverdon. Elle tient ainsi suffisamment compte de la situation défavorable de la parcelle du recourant et des mentions de précarité qui grèvent sa parcelle et dont l'autorité a d'ailleurs tenu compte jusqu'à concurrence de leur valeur dans l'évaluation des bâtiments, de même que de l'incidence du plan d'alignement sur le prix du terrain. L'autorité intimée a d'ailleurs précisé qu'elle a fixé le prix à 100 fr. au lieu de 120 fr./m2 généralement retenu pour le terrain à bâtir à Châtillens. Il convient en outre de relever que ni le plan d'alignement, ni le règlement sur la police des constructions n'empêchent la construction d'une deuxième maison sur la parcelle, ce qui justifie d'estimer toute la parcelle au prix du terrain à bâtir. Invité à expliciter le calcul de l'estimation de la parcelle voisine no 197, propriété de la mère du recourant, le conservateur du Registre foncier a expliqué qu'il s'agissait d'un terrain en pente difficilement constructible. Il s'agit de relever que cette parcelle n'a pas été estimée à 30.fr./ m2 comme le soutient le recourant, mais à 60 fr./ m2, compte tenu du fait que l'estimation fiscale correspond à la moitié de la valeur vénale, la valeur de rendement d'un terrain à bâtir étant en général nulle. Il ressort du plan de situation qu'environ un tiers de cette parcelle n'est pas constructible, s'agissant d'une bande de terrain trop étroite située au bord de la route. Si l'on tient compte de cet inconvénient et du fait de la difficulté de construire sur un terrain en pente, l'estimation de cette parcelle n'est pas sensiblement différente de celle du recourant, qui ne saurait ainsi se prévaloir d'une inégalité de traitement. La valeur vénale du terrain doit ainsi être confirmée à 173'000.-, équivalent à une valeur de fr. 100.- / m2 pour l'entier du terrain.
En ce qui concerne la valeur du bâtiment, le tribunal constate qu'en effet environ un tiers du volume du bâtiment consiste en local de chauffage et combles inhabitables, correspondant à environ 395 m3 du volume total de 1295 m3 indiqué dans la police ECA. Il convient dès lors de fixer le prix du m3 à neuf de ces locaux inhabitables à 250 fr./m3. Quant à la partie habitable, correspondant à un volume total de 900 m3 (solde), le tribunal estime sa valeur à neuf à 450 fr./ m3. Cela équivaut à une valeur à neuf du bâtiment de 503'750 fr. Vu l'âge du bâtiment (plus de 200 ans) et son entretien minimum, il convient de tenir compte du taux de vétusté maximum de 30% prévu par les directives du département des finances. La valeur vénale du bâtiment est ainsi fixée à 503'750 fr. x 0,7 = 352'625 fr. A ce prix, il convient d'ajouter le prix du garage fixé à 24'200 fr.
La valeur vénale de l'immeuble est ainsi fixée à 173'000 fr.+ 352'625 fr.+ 24'200 fr. = 549'825 fr.
3. En conclusion, l'estimation fiscale arrêtée par le tribunal est de (256'000 + 549'825) / 2 = 402'212 fr. au lieu de 461'000 fr. retenu par la Commission. A ce stade, il convient de rappeler que le tribunal, dans l'examen des recours, est limité au contrôle de la légalité (art. 36 lit a LJPA), dès lors que la LEFI ne comporte aucune disposition étendant le pouvoir de l'autorité de recours au contrôle de l'opportunité. Le tribunal a dès lors jugé qu'une faible disparité, de l'ordre de 5 %, entre son estimation et celle de l'autorité intimée, sans être négligeable, restait néanmoins dans les limites du pouvoir d'appréciation dont disposent les commissions (voir notamment arrêts EF 93/029, du 8 septembre 1993 et EF 93/073 déjà cité).
En l'espèce, la différence entre les deux estimations est de plus de 10%. La décision attaquée doit dès lors être réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle du recourant est arrêtée à fr. 402'212.-, arrondie à fr. 402'000.-(art. 29 REFI).
4. Au vu de ce qui précède le recours est partiellement admis dans le sens des considérants ci-dessus. Le recourant n'ayant obtenu que partiellement gain de cause sur la question de la valeur vénale de l'immeuble, la valeur du terrain ayant été confirmée, il se justifie de laisser une partie des frais à sa charge. Le recourant n'ayant pas fait appel à un mandataire professionnel, il n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est partiellement admis.
II. La décision rendue le 18 juin 1993 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Oron est réformée en ce sens que l'estimation fiscale de la parcelle no 41 de la commune de Châtillens est arrêtée à fr. 402'000.-.
III. Un émolument de fr. 400.- (quatre cents) est mis à la charge du recourant.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
nz/Lausanne, le 9 février 1996
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint