CANTON DE VAUD
TRIBUNAL ADMINISTRATIF
Arrêt du 25 septembre 1995
sur le recours interjeté par Gérald DEBONNEVILLE, chemin des Sources, à 1173 Féchy
contre
la décision rendue sur recours le 17 juillet 1992 de la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne (estimation fiscale de la parcelle no 1081 de Gimel).
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Composition de la section: M. J.-C. de Haller, président; M. O. Liechti et M. R. Ernst, assesseurs.
Vu les faits suivants:
A. Le recourant Gérald Debonneville est propriétaire, à Gimel, au lieu-dit "L'Ezilière", d'un immeuble immatriculé au registre foncier sous no 1081. Il s'agit d'une grande parcelle non bâtie de 2'907 mètres carrés, ayant la forme d'un grand rectangle orienté nord-sud, et bordée au nord par la route cantonale no 42. Selon le plan de zone communal, la parcelle est affectée en zone d'habitations à faible densité (villas). Elle est située à l'est de la localité de Gimel, du centre de laquelle elle est distante d'environ 500 mètres.
B. Dans le cadre de la révision générale de l'estimation fiscale des immeubles décidée par le Conseil d'Etat du canton de Vaud le 2 mars 1990, la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne a fixé l'estimation fiscale de la parcelle précitée à 145'000 francs, selon décision du 13 mars 1992. Sur recours du 18 mars 1992 du propriétaire, cette estimation a été portée à 363'000 francs, par une décision du 17 juillet 1992. C'est contre cette décision qu'est dirigé le présent recours, déposé par acte du 21 juillet 1992. La commission s'est déterminée en date du 7 juillet 1995 en concluant au rejet du recours. Les arguments des parties seront repris ci-après pour autant que de besoin.
Le tribunal a procédé à une vision locale le 30 août 1995 en présence du recourant et des représentants de la commission.
Considérant en droit:
1. Selon l'art. 2 de la loi du 18 novembre 1935 sur l'estimation fiscale des immeubles (LEFI), l'estimation fiscale d'un bien-fonds est calculée en prenant la moyenne entre sa valeur vénale et sa valeur de rendement. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement brut ou net capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La valeur vénale d'un immeuble représente sa valeur marchande.
Conformément à la jurisprudence, le Tribunal administratif se restreint en matière d'estimation fiscale des immeubles au contrôle de la légalité, qui comprend l'abus et l'excès du pouvoir d'appréciation, à l'exclusion de tout examen en opportunité (art. 36 lit. a et c LJPA; v. arrêts EF 92/039 du 1er juillet 1993 et EF 93/087 du 27 mai 1994). Il y a abus du pouvoir d'appréciation lorsqu'une autorité, usant des compétences qui lui sont dévolues par la loi, se laisse guider par des considérations non pertinentes ou étrangères au but des dispositions applicables, ou encore lorsqu'elle statue en violation des principes généraux du droit administratif (interdiction d'arbitraire, égalité de traitement, bonne foi et proportionnalité; ATF 110 V 365, consid. 3b in fine; 108 Ib 205, consid. 4a).
2. Seule est litigieuse en l'espèce la valeur vénale attribuée par la commission au terrain du recourant. La commission se réfère à cet égard à un prix de base, qu'elle a fixé à 250 francs le mètre carré pour tous les terrains à bâtir dans cette partie du district, prix correspondant selon elle aux prix moyens des transactions effectuées à l'époque de la taxation. La commission explique également l'augmentation de l'estimation fiscale de 145'000 à 363'000 francs par une erreur qu'elle aurait commise sur la légalisation de la parcelle litigieuse, qu'elle croyait initialement en zone artisanale.
Le recourant quant à lui se borne à reprendre les motifs de son opposition, soutenant que la taxation est trop élevée compte tenu de la situation du marché de l'immobilier, selon lui déjà touché par la récession à l'époque de la taxation (courant 1992).
3. Le Tribunal administratif a déjà eu l'occasion de juger que la valeur vénale d'un terrain dépendait essentiellement de ce que l'on pouvait y faire, et des possibilités de mise en valeur économiquement et juridiquement réalisables, en relevant que cette valeur devait s'apprécier en fonction des caractéristiques objectives de l'immeuble, notamment en ce qui concerne la constructibilité (arrêt EF 94/050 du 8 juillet 1994, consid. 3 et les références citées).
S'agissant de terrains légalisés en zone constructible, le Tribunal administratif a eu l'occasion d'approuver la méthode consistant à fixer un prix de base applicable, en principe, à l'ensemble des immeubles de la zone, tout en relevant qu'il y avait lieu de tenir compte malgré tout des circonstances particulières justifiant que l'on s'écarte de la règle, de manière à respecter le principe de l'égalité de traitement (voir par exemple EF 91/012, du 29 août 1992). En l'espèce, le prix de 250 francs le mètre carré retenu par la commission paraît nettement trop élevé, même si on se réfère à la conjoncture régnant en 1992 sur le marché immobilier. Gimel se trouve en effet au pied du Jura, et non pas proche de la Côte, où il est arrivé que le tribunal confirme des prix correspondant à l'ordre de grandeur appliqué en l'espèce par la commission (voir par exemple, pour un prix de 300 francs le mètre carré en zone villas à Féchy, EF 92/033 du 30 mars 1993). En fait, si on se réfère aux prix indicatifs donnés par le Département des finances, dans ses instructions du 31 janvier 1991 (p. 6) et qui retiennent des fourchettes de 200 à 600 francs le mètre carré pour les districts de Vevey, Morges et Lausanne, et de 150 à 300 francs le mètre carré pour les districts d'Yverdon-les-Bains, Echallens et Cossonay, il faut admettre que la parcelle du recourant est beaucoup plus comparable, de par sa situation notamment, à celle de la deuxième catégorie qu'aux belles propriétés de l'arc lémanique. Dans ces conditions, et dans la mesure où le prix de base retenu par la commission de même d'ailleurs que les prix indicatifs estimés par le Département des finances, étaient adaptés à une conjoncture immobilière qui s'est fortement détériorée dès 1991, il apparaît équitable au tribunal de s'en tenir à la valeur minimale admise pour les terrains en zone constructible dans les districts du centre du canton, soit 150 francs. Un tel montant tient équitablement compte des caractéristiques propres de la parcelle du recourant, si on les compare à celles de ces immeubles (voir, par exemple, un prix au mètre carré de 100 francs pour une parcelle de 3'700 mètres carrés en zone de village à Thierrens, EF 93/019 du 11 mai 1993). Tout récemment, le Tribunal administratif a également confirmé à Morges un montant de 150 francs le mètre carré s'agissant d'un terrain construit, il est vrai (EF 95/043 du 6 septembre 1995).
Dans ces conditions, la valeur vénale du terrain du recourant doit être fixée à 436'050 francs (2'907 mètres carrés à 150 francs), l'estimation fiscale représentant la moitié de ce montant, aucune valeur de rendement n'ayant, à juste titre, été retenue par la commission.
Le recours doit dès lors être admis, et l'estimation fiscale litigieuse ramenée à 218'000 francs. Vu l'issue du recours, il n'y a pas lieu de percevoir un émolument judiciaire (art. 55 LJPA).
Par ces motifs le Tribunal administratif arrête:
I. Le recours est admis
II. La décision rendue sur recours le 17 juillet 1992 par la Commission d'estimation fiscale des immeubles du district d'Aubonne est annulée.
III. Le présent arrêt est rendu sans frais.
fo/Lausanne, le 25 septembre 1995
Le président:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint