A.________/Municipalité de Montreux, B.________ | Recours d'une propriétaire voisine contre la délivrance d'un permis de construire autorisant la transformation intérieure d'une villa individuelle en deux appartements, avec modifications d'ouvertures en façades. Constat que le projet litigieux a pour effet de rendre habitable dans son entier l'étage du rez inférieur du bâtiment, ce qui contrevient irrémédiablement à l'art. 6 RPEP, qui autorise uniquement l'aménagement d'un niveau partiellement habitable (consid. 3). En conséquence, le recours doit être admis déjà pour ce seul motif et la décision attaquée annulée intégralement compte tenu de l'importance de l'irrégularité sur l'ensemble des travaux projetés. Il se justifie néanmoins de traiter des autres griefs soulevés dans la mesure utile: question de l'application éventuelle de l'art. 80 al. 2 LATC en rapport avec l'apparent dépassement de la surface bâtie autorisée sur la parcelle laissée ouverte au vu de l'admission du recours (consid. 4); rejet du grief relatif à la non-conformité du projet avec l'affectation de la zone (consid. 5); rejet du grief relatif à l'accès à la parcelle (consid. 6); rejet prima facie du grief relatif au nombre insuffisant de places de stationnement, cette question devant en définitive être examinée dans le cadre spécifique d'un éventuel futur projet de construction (consid. 7).
Full text
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 septembre 2024
Composition
Mme Annick Borda, présidente; Mme Dominique Von der Mühll et M. David Prudente, assesseurs; M. Daniel Perret, greffier.
Recourante
A.________, à ********, représentée par Me Laurent ROULIER, avocat à Lausanne,
Autorité intimée
Municipalité de Montreux, à Montreux, représentée par Me Pascal NICOLLIER, avocat à Vevey,
Constructrice
B.________ SA, à ********, représentée par Me Denis SULLIGER, avocat à Vevey.
Objet
permis de construire
Recours A.________ c/ décision de la Municipalité de Montreux du 18 décembre 2023 levant les oppositions et autorisant la transformation intérieure d'une villa individuelle en deux appartements sur la parcelle n° 3770 de Montreux, avec modifications d'ouvertures en façade ainsi que deux places extérieures pour véhicules et une place visiteurs (CAMAC 217458)
Vu les faits suivants:
A. B.________ SA, société anonyme inscrite au registre du commerce du canton de Vaud, est propriétaire depuis 2022 de la parcelle n° 3770 du registre foncier, sur le territoire de la Commune de Montreux, à Glion. De forme trapézoïdale, ce bien-fonds est bordé par la route de Caux sur ses côtés ouest (DP cantonal) et est (route de desserte de quartier). D'une superficie de 1'228 m², il supporte un bâtiment d'habitation avec affectation mixte ECA n° 7020, d'une surface au sol de 249 m². Le reste de la couverture du sol est en nature de jardin (779 m²), accès/place privée (95 m²), route/chemin (89 m²) et trottoir/place piétonnière (16 m²). On accède à cette parcelle par son côté est, depuis la route de quartier précitée.
Le bâtiment précité est un édifice à trois niveaux construit dans la pente du terrain. Son entrée principale se trouve au niveau le plus élevé. Selon l'état de fait de l'arrêt AC.2011.0037 rendu le 26 mars 2012 par la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (ci-après: la CDAP), l'autorisation de construire a été délivrée le 24 avril 1985 pour cet édifice, destiné initialement à servir de maison d'habitation aux élèves d'une école internationale pour jeunes femmes. Les plans de la maison mentionnaient 5 chambres, dotées chacune d'une salle-de-bains. Plus précisément, le bâtiment était ainsi conçu:
- au rez inférieur: 4 chambres, sauna, fitness et carnotzet;
- au rez supérieur: 1 chambre, cuisine, séjour, salle-à-manger, bibliothèque;
- aux combles: garage, buanderie.
Dans les années 2000, la configuration intérieure du bâtiment a été modifiée sans autorisation par l'ancien propriétaire pour accueillir 11 chambres au lieu de 5 destinées aux étudiants de différentes écoles, soit 5 chambres au rez inférieur, 4 chambres au rez supérieur et 2 chambres entièrement nouvelles dans les combles (ce qui représentait 18 lits au total en 2010). Le fitness, la cuisine, le séjour, la salle-à-manger, la bibliothèque, la buanderie et le garage ont été supprimés.
B. La parcelle n° 3770 précitée et les terrains environnants au nord, au sud et principalement à l'est sont compris dans le périmètre du Plan d'extension partiel (PEP) "Au Vernex", approuvé avec son règlement spécial (RPEP) le 27 février 1981 par le Conseil d'Etat du Canton de Vaud. A l'entrée en vigueur de ce plan, ladite parcelle n'existait pas. Elle est issue du fractionnement ultérieur de la parcelle n° 5705 de Montreux en plusieurs biens-fonds.
Le RPEP n'a pas été modifié depuis son entrée en vigueur en 1981.
C. En 2007, les autorités communales de Montreux ont mis à l'enquête publique un projet de plan général d'affectation (PGA) et de règlement (RPGA) entièrement révisés, afin de remplacer les instruments de planification en vigueur, principalement le Plan des zones de la commune du 15 décembre 1972, mais aussi des plans d'affectation partiels ou détaillés. Adopté finalement le 4 septembre 2014 par le conseil communal, ce nouveau PGA a été approuvé préalablement le 10 juin 2015 par le Département du territoire et de l'environnement (DTE). Les décisions d'adoption et d'approbation préalable ont fait l'objet de plusieurs recours à la CDAP. Après une suspension de la procédure de recours, le conseil communal a adopté le 12 octobre 2016 différents amendements de ce PGA, lesquels ont été approuvés préalablement par le DTE, le 10 janvier 2017. Ces nouvelles décisions d'adoption et d'approbation préalable ont elles aussi fait l'objet de plusieurs recours à la CDAP. La Cour a statué par différents arrêts rendus en décembre 2017 et janvier 2018. En substance et sous réserve de certains aspects ponctuels, elle a confirmé le nouveau PGA.
Le Tribunal fédéral a été saisi de différents recours, formés par des propriétaires fonciers ainsi que par une organisation de protection de la nature d'importance nationale, contre les arrêts de la CDAP. Il a statué sur ces recours par des arrêts rendus le 16 avril 2020. Dans la cause 1C_632/2018 (arrêt publié aux ATF 146 II 289), il a admis le recours et il a prononcé que l'arrêt de la CDAP (dans les causes AC.2015.0216, AC.2017.0026 du 17 janvier 2018) était "réformé et la cause renvoyée pour nouvelle décision à la Commune de Montreux, dans le sens des considérants" (ch. 1 du dispositif).
A la suite des arrêts du Tribunal fédéral, les autorités communales ont décidé d'adopter des mesures conservatoires. Un Plan des zones réservées et son Règlement, mis à l'enquête publique du 24 avril au 25 mai 2021, ont été adoptés par le conseil communal le 2 mars 2022 puis ils ont été approuvés par le Département des institutions, du territoire et du sport (DITS) le 16 septembre 2022. Ce plan définit six différents types de zones réservées, numérotées de 1 à 6. Parmi ces zones, la zone réservée 1, qui couvre une surface de 120.31 ha, concerne toute la partie du territoire communal qui se situe au-delà du périmètre de centre. Toutes les parcelles concernées affectées à la zone à bâtir par le Plan de zone de 1972, à l'exception des zones d'utilité publique, y sont colloquées. Dans ce secteur sont également mis en zone réservée les terrains régis par 11 plans de détail, dont le PEP "Au Vernex". Les règles spécifiques à la zone réservée 1 figurent à l'art. 6 du Règlement des zones réservées.
Ce plan des zones réservées a fait l'objet de plusieurs recours à la CDAP, jugés en automne 2023. Dans le cadre de ces procédures, les mesures conservatoires prises dans cette réglementation ont été confirmées, à l'exception de celles portant sur une parcelle du territoire communal qui faisait déjà l'objet d'une mise en zone réservée cantonale.
D. En mars 2023, B.________ SA (ci-après aussi: la constructrice) a déposé auprès de la Municipalité de Montreux (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire portant sur le bâtiment ECA n° 7020 sis sur sa parcelle. Le projet concerné était décrit ainsi: "Transformation intérieure d'une villa individuelle en 2 appartements, avec modifications d'ouvertures en façade avec 2 places véhicules extérieures et 1 place visiteurs".
Selon les indications ressortant du formulaire de demande ainsi que des plans de construction joints, le projet n'implique aucune augmentation de la surface du bâtiment actuel. Il consiste en travaux de réaménagement à l'intérieur de l'édifice dans le but de créer deux logements destinés à l'habitation uniquement. Il est ainsi prévu que le niveau le plus bas, nommé "Rez inférieur" sur les plans, comporte 4 chambres, 1 dressing, 2 salles de bains, des WC supplémentaires dans une autre pièce, une grande pièce rassemblant cuisine, salle à manger et séjour, et une terrasse. Le niveau intermédiaire, nommé "Rez supérieur", comporte 4 chambres, 3 salles de bains, des WC supplémentaires dans une autre pièce, une grande pièce rassemblant cuisine, salle à manger et séjour, et une terrasse. Enfin, le niveau supérieur, nommé "Combles", où se trouve l'entrée du bâtiment, comporte un local technique, deux pièces à usage de locaux et une pièce plus grande à usage de dépôt. Une cage d'escaliers relie les trois niveaux. Par ailleurs, le projet prévoit la modification d'ouvertures sur les façades est, sud et nord du bâtiment.
S'agissant des places de stationnement, le formulaire de demande en recense trois non couvertes existantes, et indique qu'il n'est prévu aucune suppression ou ajout, de sorte que ce nombre sera identique après travaux.
E. Mis à l'enquête publique du 19 avril au 18 mai 2023, le projet a suscité plusieurs oppositions, dont celle déposée par A.________.
La prénommée est propriétaire de la parcelle n° 3764 de Montreux. D'une superficie de 1'235 m², ce bien-fonds supporte une habitation et un jardin. Il borde à l'est la parcelle de la constructrice. L'habitation qui s'y trouve est située en amont du bâtiment sis sur la parcelle n° 3770, à une vingtaine de mètres environ, de l'autre côté de l'embranchement de la route de Caux qui passe entre ces deux édifices.
F. La Centrale des autorisations (CAMAC) a établi sa synthèse (n° 217458) le 5 juin 2023. Les services concernés de l'administration cantonale ont délivré les autorisations spéciales requises, lesquelles énumèrent les conditions impératives que l'exécution du projet devrait respecter. Une de ces autorisations a été délivrée par la Direction générale du territoire et du logement (ci-après: DGTL), dans les termes suivants:
"La parcelle RF n° 3770 de la Commune de Montreux est située à l'intérieur d'un territoire non planifié au sens de la LAT. Selon l'article 36 alinéa 3 LAT, tant que le plan d'affectation n'a pas délimité des zones à bâtir, est réputée zone à bâtir provisoire la partie de l'agglomération qui est déjà largement bâtie, sauf disposition contraire du droit cantonal.
En l'occurrence, nous constatons que la parcelle RF n° 3770 est située dans un milieu urbanisé et insérée dans le tissu bâti existant. Il est ainsi considéré que le projet est situé à l'intérieur de la zone à bâtir provisoire de la commune de Montreux selon l'article 36 alinéa 3 LAT. A l'intérieur de la zone à bâtir provisoire, une autorisation de notre direction est nécessaire pour tous les travaux de construction ou de transformation selon l'article 135 LATC.
Constatant que le projet est localisé à l'intérieur de la zone à bâtir provisoire au sens de l'article 36 LAT, notre direction délivre l'autorisation requise (art. 135 LATC) pour la réalisation des travaux projetés, sous réserve de l'examen par la Municipalité relatif à la réglementation communale applicable et aux exigences des autres services concernés."
G. Par décision du 18 décembre 2023, la municipalité a levé les oppositions et a délivré le permis de construire requis, assorti des conditions fixées dans la synthèse CAMAC n° 217458, et de conditions particulières communales concernant notamment l'organisation et l'exécution des travaux. En substance, elle a considéré que le projet de la constructrice respecte les dispositions légales et réglementaires applicables. En particulier, elle a relevé que seul le Règlement des zones réservées est actuellement applicable au secteur dans lequel se trouve la parcelle concernée, et que la transformation projetée du bâtiment ECA n° 7020 en deux appartements ordinaires est conforme à l'art. 6 de ce Règlement.
H. Par acte du 1er février 2024 accompagné d'un lot de pièces, A.________ a interjeté recours auprès de la CDAP (ci-après aussi: le Tribunal) contre la décision précitée, concluant, avec suite de frais et dépens, à ce que la demande de permis de construire déposée par B.________ SA soit rejetée.
Le 4 avril 2024, la constructrice B.________ SA a déposé sa réponse, concluant, avec suite de frais et dépens, au rejet du recours.
Le 29 avril 2024, l'autorité intimée a produit son dossier et déposé sa réponse au recours, concluant, avec suite de frais et dépens, principalement à l'irrecevabilité de celui-ci, subsidiairement à son rejet.
Le 13 mai 2024, la recourante a déposé spontanément une écriture de déterminations, au pied de laquelle elle a maintenu les conclusions prises dans son recours.
Le 23 mai 2024, l'autorité intimée a déposé des déterminations spontanées et produit une pièce supplémentaire.
La recourante s'est encore déterminée complémentairement par lettre du 3 juin 2024, dont copie a été transmise aux autres parties.
Considérant en droit:
1. La décision par laquelle une municipalité lève les oppositions à un projet de construction et délivre le permis de construire peut faire l'objet d'un recours de droit administratif au sens des art. 92 ss de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; BLV 173.36).
Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 LPA-VD et suspendu pendant les féries de fin d'année (art. 96 al. 1 let. c LPA-VD), le recours est intervenu en temps utile. Il satisfait en outre aux conditions formelles énoncées par l'art. 79 LPA-VD (applicable par renvoi de l'art. 99 LPA-VD). La qualité pour recourir est définie à l'art. 75 LPA-VD (par renvoi de l'art. 99 LPA-VD): selon la lettre a de cette disposition, elle est reconnue à toute personne ayant pris part à la procédure devant l'autorité précédente, qui est atteinte par la décision et qui dispose d'un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée (à propos de l'intérêt digne de protection, voir notamment, dans la jurisprudence fédérale, ATF 141 II 50 consid. 2.1; 137 II 40 consid. 2.3). En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'autorité intimée dans sa réponse, il ne fait pas de doute que la recourante, qui est propriétaire de la parcelle directement voisine du projet de construction et qui a formé opposition lors de l'enquête publique, a qualité pour recourir au vu des caractéristiques du projet litigieux, notamment des modifications prévues sur plusieurs façades du bâtiment, ainsi que de ses conséquences contestées sur l'accès au bien-fonds et le dimensionnement en matière de places de stationnement.
Le recours étant ainsi recevable, il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.
2. Les parties sont divisées d'abord quant à la réglementation applicable au cas d'espèce. La recourante fait valoir que le projet de construction litigieux est toujours soumis aux règles du PEP "Au Vernex" approuvé le 27 février 1981 avec son règlement spécial (RPEP), dans le périmètre duquel est colloquée la parcelle sur laquelle le projet est prévu. L'autorité intimée considère pour sa part que le Règlement des zones réservées (RZR) approuvé le 16 septembre 2022 s'avère prépondérant désormais, ayant intégré dans sa "zone réservée 1" les terrains régis par le PEP "Au Vernex" (art. 6 al. 1 RZR).
a) La zone réservée est une mesure définie à l'art. 27 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Selon cette disposition, s'il n'existe pas de plan d'affectation ou que l'adaptation d'un tel plan s'impose, l'autorité compétente peut prévoir des zones réservées dans des territoires exactement délimités. A l'intérieur de ces zones, rien ne doit être entrepris qui puisse entraver l'établissement du plan d'affectation (al. 1). Une zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut prolonger ce délai (al. 2).
Une zone réservée, au sens de l'art. 27 LAT, est une mesure visant à assurer la liberté de décision des autorités de planification. Par l'adoption d'une zone réservée, de futures mesures d'aménagement du territoire se voient accorder un effet anticipé négatif: une autorisation de construire ne sera délivrée qu'à la condition qu'elle n'entrave pas l'établissement de la réglementation envisagée. La zone réservée a ainsi comme effet de surseoir à l'application du droit encore applicable en vue de l'entrée en vigueur du nouveau droit (ATF 136 I 142 consid. 3.2).
En droit cantonal, l'art. 46 de la loi du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; BLV 700.11) dispose que les communes ou le département peuvent établir des zones réservées selon l'art. 27 LAT. Ces zones interdisent ou limitent la constructibilité de terrains pendant une période maximale de cinq ans, pouvant être prolongée de trois ans au maximum (al. 1). La procédure d'approbation est celle des plans d'affectation (al. 2). L'établissement d'une zone réservée permet en particulier de garantir aux autorités chargées de l'aménagement du territoire la liberté de planifier et de décider, et d'éviter que des projets de construction viennent entraver cette liberté (Tribunal fédéral [TF], arrêt 1C_230/2022 du 7 septembre 2023 consid. 4.1.2 et les références). La LATC prévoit encore d'autres mesures conservatoires aux art. 47 et 49 LATC, qui n'ont pas comme la zone réservée une portée générale, mais qui permettent de refuser ponctuellement une autorisation de construire quand le projet compromet une modification de plan d'affectation envisagée.
La doctrine retient que les zones réservées déploient uniquement une portée négative ("nur negative Bedeutung"; cf. Alexander Ruch, Commentaire pratique LAT: Planifier l'affectation, Genève-Zurich-Bâle 2016, n. 26 ad art. 27 [aussi en allemand]). C'est en effet bien le sens de l'art. 27 LAT – ainsi que de l'art. 46 LATC, qui n'a pas une portée différente – de ne pas modifier directement le régime de la zone à bâtir (pas d'effet positif), de sorte que l'autorité compétente ne saurait, sur la base de la seule mesure conservatoire, délivrer une autorisation de construire ne respectant pas strictement la réglementation actuelle. En d'autres termes, même si le règlement de la zone réservée est moins contraignant que la réglementation actuelle – lorsque de tels projets ne sont pas réputés entraver l'établissement du futur plan d'affectation –, l'autorité qui délivre les permis de construire ne peut pas renoncer à appliquer le règlement actuellement valable (CDAP AC.2022.0348 du 28 novembre 2023 consid. 2b, à propos de la réglementation du PEP "A Chailly-Baugy-Les Crêtes-Beau Regard" intégré dans la "zone réservée 3" du RZR; AC.2022.0320 du 16 novembre 2023 consid. 3b, à propos de la réglementation de la zone de faible densité selon le Plan des zones de Montreux du 15 décembre 1972 par rapport à celle de la "zone réservée 3" du RZR).
b) Il découle de ce qui précède que la réglementation du PEP "Au Vernex" (RPEP) demeure applicable en l'état, parallèlement à celle du RZR. Le Tribunal fédéral a déjà considéré, dans son arrêt 1C_645/2020 du 21 octobre 2021, que l'annulation du nouveau PGA de Montreux n'entraînait pas ipso iure l'invalidation d'un plan de quartier adopté conformément aux réquisits du droit fédéral, après le 1er janvier 1980 (cf. consid. 3.4.2 de cet arrêt, relatif au plan de quartier "Chernex village"). Cette analyse est valable pour le PEP "Au Vernex", qui est un plan d'affectation au sens des art. 14 ss LAT et qui a donc matériellement la même portée qu'un plan des zones ou qu'un plan de quartier (cf. ATF 146 II 289 consid. 7.2; CDAP AC.2021.0077 du 31 mars 2022 consid. 3c, au sujet du PEP "Au Vernex").
Le projet de construction litigieux doit donc être examiné selon les dispositions du RPEP et du RZR.
3. La recourante reproche au projet litigieux de ne pas être conforme aux art. 5 et 6 RPEP.
a) aa) Ces dispositions sont ainsi rédigées:
"Art. 5
Le nombre de niveaux est limité à un étage sur rez-de-chaussée. Cet étage sera obligatoirement aménagé dans les combles. L'art. 72 RPE est applicable à l'exception de son alinéa 2.
Art. 6
L'aménagement d'un niveau partiellement habitable en dessous du rez-de-chaussée pourra être autorisé pour autant qu'il bénéficie d'une insolation normale et qu'il soit suffisamment dégagé du terrain naturel sur la façade aval."
Cité à l'art. 5 RPEP ci-dessus, l'art. 72 du Règlement communal de Montreux du 15 décembre 1972 sur le plan d'affectation et la police des constructions (ci-après: RPAPC), qui fait partie des règles applicables à toutes les zones, a la teneur suivante:
"Combles
Est considéré comme «combles» l'étage compris dans la toiture du bâtiment, et dont la dalle (niveau fini) est située à 1 mètre au plus en dessous du niveau supérieur de la sablière (hauteur de l'embouchature).
[…]
Exceptionnellement, en vue de permettre la création ou d'améliorer la qualité de logements dans les combles de bâtiments existants en zone urbaine, en zone à restructurer et en zone de village, ainsi que de bâtiments anciens de type urbain à maintenir sis dans d'autres zones, la Municipalité peut autoriser l'aménagement d'un surcomble (deuxième étage de comble) utilisable pour l'habitation, à condition qu'il forme en règle générale une seule unité d'utilisation avec le comble. Hormis des ouvertures en façade, l'éclairage naturel n'est autorisé que par des tabatières en nombre restreint, de petites dimensions, et dont la plus grande dimension est dans le sens de la pente.
La création de galeries ouvertes liées aux locaux aménagés dans les combles est autorisée dans les bâtiments existants et nouveaux.
La surface aménagée, escaliers et dégagements compris, ne peut excéder les 3/5 de la surface de l'étage inférieur, mesurée à 1.50 m sous rampant."
Cette disposition ne fait pas partie de celles (art. 6 à 59bis RPAPC) qui ont été rendues inapplicables par l'art. 12 al. 1 RZR.
S'agissant du RZR, l'art. 6, intitulé "Zone réservée 1", prévoit ce qui suit:
"1 La zone réservée 1 est délimitée par le plan; elle concerne toutes les zones, au sens de l'article 1 du présent règlement, qui se situent à l'extérieur du périmètre de centre, ainsi que les plans de détails suivants:
[s'ensuit l'énumération de 11 plans, parmi lesquels:]
- (94)PEP «A Vernex» - 27.02.1981.
2 Elle est destinée à empêcher provisoirement toute construction nouvelle sur la/les parcelle(s) concernée(s).
3 Seules sont autorisées les interventions sur les bâtiments existants qui relèvent de:
- l'entretien;
- la transformation intérieure;
- la transformation extérieure sans augmentation de volume;
- la démolition-reconstruction, dans les limites de l'article 80 LATC.
4 L'occupation à des fins d'habitation, d'activités ou de commerces de locaux existants actuellement non-habitables, mais situés dans un volume existant, est autorisée, sous réserve des conditions habituelles de salubrité (art. 25 ss. RLATC).
5 Le changement d'affectation de locaux d'activités et commerces en logement est interdit.
6 Aucune surface en nature de pré-champ ne peut faire l'objet d'aménagement."
bb) Toutes les dispositions citées au considérant ci-dessus sont des normes communales. D'après la jurisprudence, lorsqu'une autorité communale interprète son règlement en matière de police des constructions et apprécie les circonstances locales, dans le cadre de l'octroi d'une autorisation de construire, elle bénéficie d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 2 al. 3 LAT). Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes et que celle-ci est dûment motivée, la juridiction de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir et, le cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (cf. notamment ATF 145 I 52 consid. 3.6; CDAP AC.2022.0409 du 30 juin 2023 consid. 3a; AC.2021.0378 du 14 juillet 2022 consid. 2; AC.2020.0291 du 17 février 2022 consid. 8a et les arrêts cités).
Ces principes, valables pour l'application des véritables règles d'aménagement du territoire – celles qui définissent le mode d'utilisation du sol dans le cadre des art. 14 ss LAT et fixent les prescriptions de police des constructions – ne peuvent toutefois pas être repris sans autre lorsqu'il s'agit d'interpréter la portée d'une zone réservée, qui est une mesure conservatoire. Ainsi, en cas de contestation sur un refus de permis de construire justifié seulement par la mesure conservatoire, il incombe à l'autorité cantonale de recours d'exercer son libre pouvoir d'examen, conformément à l'art. 33 al. 3 let. b LAT, pour déterminer si les conséquences de la zone réservée sont compatibles avec le principe de la proportionnalité (CDAP AC.2022.0158 du 16 novembre 2022 consid. 2d).
b) aa) En l'espèce, le projet litigieux vise à transformer l'intérieur du bâtiment ECA n° 7020 sis sur la parcelle n° 3770 dans le but de créer deux appartements. La recourante fait valoir que le bâtiment concerné comporte trois niveaux, soit le rez inférieur, le rez supérieur et les combles, selon la terminologie figurant sur les plans mis à l'enquête publique. Selon elle, conformément à l'art. 6 RPEP, le rez inférieur ne pourrait être aménagé que de manière "partiellement habitable", étant précisé que l'étage sur rez-de-chaussée devrait "obligatoirement" être aménagé dans les combles selon l'art. 5 RPEP. Or, le projet impliquerait la réalisation d'un appartement sur l'intégralité de la surface de plancher du rez inférieur, le rendant ainsi intégralement habitable, comme il ressortirait du plan de construction relatif à cet étage. Les travaux projetés s'avéreraient ainsi contraires aux art. 5 et 6 RPEP.
Dans sa réponse au recours, l'autorité intimée expose que le plan de coupe produit par la constructrice montrerait que la toiture du bâtiment en cause couvre deux niveaux. Celui du bas comporte un mur d'embouchature d'un mètre sur lequel repose le chevron de la toiture. Le niveau du haut est d'une surface réduite et s'inscrit également dans la toiture. Il n'est pourvu essentiellement que de petites ouvertures (tabatières) et sert de dépôt/garage et de locaux reliés au niveau inférieur, avec lequel il formerait une unité d'utilisation. En effet, cet étage n'aurait pas d'utilité propre et indépendante des espaces qui sont situés au-dessous. De par ces caractéristiques, il correspondrait dès lors à la qualification de surcomble au sens de l'art. 72 RPAPC. Par conséquent, le niveau intitulé "rez inférieur" sur les plans serait en réalité le rez-de-chaussée et le niveau supérieur intitulé "rez supérieur" serait l'étage de combles au sens de l'art. 5 RPEP, qui permettrait l'aménagement d'un surcomble par renvoi à l'art. 72 RPAPC. Le rez-de-chaussée, intitulé "rez inférieur" sur les plans, ne serait donc pas concerné par l'art. 6 RPEP dont la notion se rapproche de celle d'un sous-sol. Partant, rien n'empêcherait qu'il soit intégralement aménagé en espace habitable. En outre, cet aménagement ne heurterait pas non plus l'art. 6 RZR dès lors que les travaux ne portent que sur des transformations intérieures ou extérieures sans augmentation de volume, le projet s'inscrivant complètement dans le gabarit actuel sans changement.
bb) En l'occurrence, que ce soit au moment de la construction du bâtiment dans les années 80 ou dans le cadre du projet litigieux actuel, la terminologie des plans mis à l'enquête ‒ sur la base desquels les autorisations de construire ont été délivrées ‒ ne fait pas état d'un niveau de surcomble. Les termes utilisés ‒ y compris par la constructrice ‒ pour identifier les trois niveaux existants sont ceux de "Combles", "Rez supérieur" et "Rez inférieur".
Selon l'art. 72 al. 1 RPAPC, est considéré comme "combles" l'étage compris dans la toiture du bâtiment, et dont la dalle (niveau fini) est située à 1 mètre au plus en dessous du niveau supérieur de la sablière (hauteur de l'embouchature).
D'après la jurisprudence, pour que l'espace sous la toiture soit qualifié de combles, la hauteur du mur d'embouchature, sur lequel la structure de la toiture prend appui doit être inférieure à un mètre, sous réserve de dispositions contraires du règlement communal (Tribunal administratif, arrêt AC.1997.0078 du 13 mars 1998, in RDAF 1999 I 116). En principe, un logement réalisé entièrement dans la toiture est de dimensions plus réduites qu'un étage ordinaire délimité par les murs verticaux, s'agissant tant de la surface de plancher utilisable, que du volume. La limitation de la hauteur du mur d'embouchature à un mètre tend à éviter que la construction de véritables murs sous la sablière ne transforme pratiquement en un niveau ordinaire ce qui doit être et rester un étage de combles (CDAP AC.2017.0244 du 19 décembre 2017 consid. 3c; AC.2017.0108 du 13 novembre 2017 consid. 5a; AC.2016.0096 du 17 février 2017 consid. 5c; AC.2014.0007 du 17 avril 2014 consid. 2b; AC.2013.0389 du 3 novembre 2014 consid. 6b; AC.2013.0151 du 31 décembre 2014 consid. 4a; AC.2012.0141 du 24 septembre 2013 consid. 8b; AC.2011.0010 du 3 août 2011 consid. 3c; AC.1996.0132 du 19 septembre 1996 consid. 4; voir aussi TF 1C_401/2009 du 11 février 2010 consid. 2.3 confirmant l'arrêt AC.2009.0059 du 14 juillet 2009; voir encore AC.2006.0126 du 19 mars 2007).
Dans le cas présent, contrairement à ce que soutient l'autorité intimée, il ressort du plan de coupe que le toit à deux pans du bâtiment ne couvre pas entièrement l'étage du "rez supérieur", le pan de toiture à l'est s'arrêtant au niveau des "combles" au-dessus. On ne saurait dès lors considérer que cet étage, même s'il comporte un (unique) mur d'embouchature du côté ouest, est compris dans la toiture du bâtiment au sens de l'art. 72 RPAPC. De plus, ses dimensions sont plus étendues que celles de l'étage de "combles" au-dessus et le rapprochent de celles de l'étage du "rez inférieur" au-dessous, ce qui tend à lui conférer les caractéristiques d'un étage ordinaire au sens de la jurisprudence, d'autant plus que, à l'exception de deux pièces sises dans la toiture (une des trois salles de bains et une des quatre chambres), le reste de l'étage bénéficie de volumes ordinaires et d'une hauteur sous plafond d'au moins 2.40 m (cf. plans de coupe et du "Rez supérieur").
Cela étant, il y a lieu de qualifier les trois niveaux du bâtiment respectivement de combles, rez-de-chaussée et étage sous rez-de-chaussée conformément aux art. 5 et 6 RPEP, à l'exclusion de l'art. 72 RPAPC. Partant, l'étage en dessous du rez-de-chaussée, soit le "rez inférieur" selon les plans, ne peut être que partiellement habitable en application de l'art. 6 RPEP.
cc) L'art. 6 al. 4 RZR, qui autorise l'occupation à des fins d'habitation de locaux existants actuellement non-habitables, mais situés dans un volume existant, sous réserve des conditions habituelles de salubrité au sens des art. 25 ss. du règlement du 19 septembre 1986 d'application de la LATC (RLATC; BLV 700.11.1), ne modifie pas ces considérations. En effet, cet alinéa doit être compris comme une précision de l'alinéa 3 qui le précède, lequel limite les interventions autorisées sur les bâtiments existants aux travaux d'entretien, de transformation intérieure, de transformation extérieure sans augmentation de volume, et de démolition-reconstruction dans les limites de l'art. 80 LATC. Cela signifie que, dans ce cadre restreint, des locaux existants qui sont actuellement non-habitables pour des raisons qui ne relèvent pas de la réglementation ordinaire applicable à la zone peuvent être convertis en locaux habitables dans le respect des prescriptions légales en matière de salubrité. Par contre, cette disposition du RZR n'a pas pour effet de permettre de rendre habitables des locaux qui ne peuvent pas l'être en raison d'un régime actuel qui l'exclut. Comme exposé au consid. 2a ci-dessus, en considération de la portée négative déployée par la zone réservée, l'autorité compétente ne saurait, sur la base de la seule mesure conservatoire, délivrer une autorisation de construire ne respectant pas strictement la réglementation actuelle (en l'occurrence, l'art. 6 RPEP).
c) Il reste à vérifier si le projet litigieux respecte concrètement les conditions du RPEP, plus particulièrement de son art. 6 qui impose que l'étage en dessous du rez-de-chaussée, soit le rez inférieur du bâtiment en l'occurrence, ne soit que partiellement habitable.
aa) Pour être considéré comme "habitable", un niveau doit se prêter au séjour durable des personnes, que ce soit pour l'habitation ou le travail. Pour décider si un niveau est habitable ou non, la seule intention subjective du constructeur n'est pas décisive, mais il faut examiner si objectivement, l'aménagement du niveau considéré permet de rendre la surface facilement habitable. Il convient en particulier de vérifier si les locaux prévus répondent aux exigences de salubrité fixées par la réglementation cantonale, notamment en ce qui concerne le volume, l'éclairage et la hauteur des pièces habitables (CDAP AC.2022.0412 du 28 septembre 2023 consid. 6c/aa et les réf. cit.).
bb) En l'espèce, il n'est pas contesté que les travaux en cause visent à créer un appartement sur l'intégralité de la surface de plancher du rez inférieur du bâtiment. Il ressort des plans au dossier que la constructrice prévoit de percer plusieurs nouvelles ouvertures sur les façades ouest, nord et sud de l'immeuble, au niveau de cet étage. On constate que la répartition et la surface de ces futures baies combinée aux autres existantes permet d'éclairer naturellement et d'aérer les locaux afférents (art. 28 RLATC). La hauteur des locaux est également supérieure à 2.40 m sur l'ensemble de la surface de l'étage (art. 27 RLATC). Quant aux volumes respectifs des différentes pièces, notamment celles à usage de chambre, ils sont conformes aux valeurs réglementaires (art. 25 RLATC). Cela étant, au vu de l'aménagement des lieux ressortant des plans, il convient de constater que l'étage après transformation doit être considéré comme habitable sur l'ensemble de sa surface.
Si l'art. 6 RPEP laisse une certaine latitude d'appréciation à l'autorité communale en autorisant l'aménagement d'un niveau "partiellement habitable" en dessous du rez-de-chaussée, il exclut en revanche clairement la possibilité de rendre ce même niveau complètement habitable. Or, le projet litigieux, dès lors qu'il a pour effet de rendre habitable dans son entier l'étage du rez inférieur du bâtiment, contrevient irrémédiablement à cette disposition réglementaire.
d) Partant, le recours doit être admis pour ce motif déjà. Compte tenu de l'importance de l'irrégularité sur l'ensemble des travaux projetés, il se justifie d'annuler entièrement le permis de construire délivré.
Nonobstant ce qui précède, on traitera néanmoins dans la mesure utile les autres griefs soulevés par la recourante en rapport avec une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur (consid. 4 ci-dessous), avec la conformité du projet litigieux à l'affectation de la zone (consid. 5 ci-dessous), avec les conditions d'accès à la parcelle n° 3770 (consid. 6 ci-dessous), ainsi qu'avec le nombre de places de parc disponibles pour les véhicules sur ce bien-fonds (consid. 7 ci-dessous).
4. La recourante invoque une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur induite par le projet litigieux. Elle se réfère à l'art. 80 LATC.
a) La disposition précitée fixe le cadre des travaux autorisés concernant des bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir. Elle a la teneur suivante:
"1 Les bâtiments existants non conformes aux règles de la zone à bâtir entrées en force postérieurement, relatives aux dimensions des bâtiments, à la distance aux limites, au coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, ou à l'affectation de la zone, mais n'empiétant pas sur une limite des constructions, peuvent être entretenus ou réparés.
2 Leur transformation dans les limites des volumes existants ou leur agrandissement peuvent être autorisés, pour autant qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone. Les travaux ne doivent pas aggraver l'atteinte à la réglementation en vigueur ou les inconvénients qui en résultent pour le voisinage.
3 […]."
Selon la jurisprudence, l'art. 80 LATC ne s'applique en principe qu'aux bâtiments dont l'irrégularité est due à un changement postérieur de la réglementation, et non à ceux d'emblée non réglementaires. Cette disposition peut néanmoins leur être appliquée par analogie lorsqu'ils sont l'objet d'une tolérance de la part des autorités, et, a fortiori, lorsqu'ils ont bénéficié d'un permis de construire qu'il n'est pas question de révoquer (CDAP AC.2019.0118 du 10 novembre 2020 consid. 3a/cc; AC.2011.0230 du 4 avril 2012 consid. 1e/aa; AC.2007.0256 du 24 décembre 2008 consid. 3b et les réf. cit.). Dans un tel cas, les transformations et agrandissements ultérieurs ne peuvent être autorisés qu'aux conditions de l'art. 80 al. 2 LATC, c'est-à-dire qu'il n'en résulte pas une atteinte sensible au développement, au caractère ou à la destination de la zone, et qu'il n'en résulte pas une aggravation de l'atteinte à la réglementation en vigueur ou des inconvénients pour le voisinage. Cette disposition n'exclut pas tous les inconvénients que peut entraîner pour le voisinage la transformation ou l'agrandissement d'un bâtiment non réglementaire; elle prohibe seulement l'aggravation des inconvénients qui sont en relation avec l'atteinte à la réglementation (TF 1C_43/2009 du 5 mai 2009 consid. 4; CDAP AC.2022.0412 du 28 septembre 2023 consid. 4c; AC.2019.0087 du 2 juillet 2020 consid. 2a; AC.2016.0289 du 25 septembre 2017 consid. 5a/bb et les réf. cit.; AC.2013.0401 du 4 mars 2014). Pour déterminer si l'on se trouve en présence d'une aggravation de l'atteinte au sens de l'art. 80 al. 2 LATC, il convient de rechercher le but que poursuit la norme transgressée (CDAP AC.2022.0412 précité consid. 4c; AC.2009.0269 du 21 mars 2012 consid. 3; AC.2011.0138 du 31 octobre 2011 consid. 2a et les références; Bovay/Didisheim/Sulliger/Thonney, Droit vaudois de la construction, 4ème éd., Bâle 2010, ch. 6.3 ad art. 80 LATC).
b) L'art. 4 RPEP prévoit que la surface bâtie ne peut excéder 1/8 de la surface totale du bien-fonds. En l'espèce, la surface de la parcelle n° 3770 étant de 1'228 m², la surface bâtie ne doit pas excéder 153.5 m². Or, selon le formulaire accompagnant la demande de permis de construire, le bâtiment d'habitation existant a une emprise au sol de 249 m², respectivement une surface brute utile de plancher de 396 m², soit à l'heure actuelle déjà un quotient excédentaire. On se trouve donc en présence d'un bâtiment existant qui paraît n'être pas conforme à la réglementation de l'art. 4 RPEP sur la surface bâtie.
En rapport avec le projet de construction litigieux, il y aurait ainsi lieu d'examiner la question d'une application éventuelle de l'art. 80 al. 2 LATC. Cette question peut toutefois demeurer ouverte, dès lors que le recours a déjà été admis pour un autre motif et le permis de construire annulé en conséquence.
5. La recourante reproche au projet litigieux de contrevenir à l'affectation de la zone au sens de l'art. 1 RPEP. Elle soutient en substance que les transformations intérieures du bâtiment projetées dans le cas présent ne viseraient pas à créer deux logements destinés à l'habitation proprement dite, mais à l'accueil d'étudiants dans des chambres meublées.
L'art. 1 RPEP dispose que les bâtiments autorisés dans la zone du PEP "Au Vernex" sont destinés à l'habitation (al. 1), étant précisé que l'exercice d'activités professionnelles est autorisé dans la mesure où il n'est pas de nature à causer au voisinage une gêne objectivement appréciable (al. 2). Ces principes n'ont pas été modifiés par le RZR.
En l'occurrence, il est indiqué dans les documents mis à l'enquête publique par la constructrice que le projet litigieux consiste à transformer l'intérieur de la villa individuelle afin de créer deux appartements destinés exclusivement à l'habitation (cf. formulaire de demande de permis de construire, chiffres 10 page 1 et 31 page 4), ce qui est conforme à l'affectation de la zone selon l'art. 1 RPEP. Dans son mémoire de réponse du 4 avril 2024, la constructrice a contesté avoir l'intention de consacrer l'immeuble transformé en hébergement d'étudiants, précisant que le bâtiment serait transformé en "deux appartements normaux" (ch. 2, p. 3). Quoiqu'en dise la recourante, on ne voit pas au dossier d'élément concret contredisant ce qui précède. Dans ces conditions, force est d'admettre que le projet serait conforme à l'art. 1 RPEP sur ce point. Si le bâtiment, une fois transformé, devait être occupé de façon non conforme à son affection, il appartiendrait alors seulement à la municipalité d'intervenir.
Le grief est ainsi rejeté.
6. La recourante met en cause l'accès à la parcelle n° 3770, qu'elle juge insuffisant en ce sens qu'il présenterait une dangerosité pour ses usagers, notamment du fait des difficultés de croisement.
a) Conformément aux art. 22 al. 2 let. b LAT et 104 al. 3 LATC, la municipalité ne peut accorder le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de cette dernière. Aux termes de l'art. 19 al. 1 LAT, un terrain est réputé équipé notamment lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès.
Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une voie d'accès est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 129 II 238 consid. 2; 121 I 65 consid. 3a et les réf. cit.; TF 1C_341/2020 du 18 février 2022 consid. 3.1). Pour qu'une desserte routière soit adaptée, il faut d'abord que la sécurité (pente, visibilité, trafic) – celle des automobilistes comme celle des autres utilisateurs, les piétons en particulier – soit garantie, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie soit assuré. La voie d'accès est aussi adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle peut accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert (ATF 121 I 65 consid. 3a; TF 1C_532/2012 du 25 avril 2013 consid. 3.1). Un bien-fonds ne peut en outre être considéré comme équipé si, une fois construit conformément aux règles du plan d'affectation, son utilisation entraîne un accroissement du trafic qui ne peut être absorbé par le réseau routier ou s'il provoque des atteintes nuisibles ou incommodantes pour le voisinage (ATF 129 II 238 consid. 2; TF 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 3.1; 1C_246/2009 du 1er février 2010 consid. 4.1).
Sur le plan cantonal, la définition de l'accès adapté à l'utilisation projetée au sens de l'art. 19 LAT a fait l'objet d'une jurisprudence constante, dont il résulte en substance que la loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs. Ainsi une voie, bien qu'étroite et sinueuse, remplit les conditions légales si elle permet à tous les véhicules usuels de gagner la ou les parcelles litigieuses en respectant les règles de prudence qu'imposent les prescriptions de la circulation routière (CDAP AC.2023.0025 du 29 février 2024 consid. 6a/aa; AC.2022.0140 du 3 juillet 2023 consid. 3a/aa; AC.2022.0156 du 12 mai 2023 consid. 5a/aa; AC.2019.0146 du 30 juin 2022 consid. 7a/bb; AC.2016.0305 du 3 août 2017 consid. 3a). Autrement dit, l'accès est suffisant lorsqu'il présente des conditions de commodité et de sécurité tenant compte des besoins des constructions projetées et cela même si, en raison de l'accroissement prévisible du trafic, la circulation devient moins aisée et exige des usagers une prudence accrue (CDAP AC.2022.0156 précité consid. 5a/aa; AC.2016.0039 du 22 septembre 2017 consid. 10a). Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de la notion d'accès suffisant, les autorités communales disposent d'une importante marge d'appréciation, en particulier quand il s'agit d'évaluer les circonstances locales (TF 1C_341/2020 du 18 février 2022 consid. 3.1; 1C_382/2018 du 10 juillet 2019 consid. 5.1; CDAP AC.2023.0025 précité consid. 6a/aa; AC.2022.0140 précité consid. 3a/aa AC.2022.0156 précité consid. 5a/aa).
Dans le cas particulier, au niveau du droit communal, l'art. 11 RPEP prévoit encore ce qui suit:
"Chaque bâtiment doit disposer d'un accès carrossable d'un gabarit suffisant.
La route de desserte privée prévue par le plan doit être construite dans le gabarit fixé par le plan et conformément aux normes en usage, au fur et à mesure de la réalisation des bâtiments prévus par le plan."
b) En l'espèce, la parcelle en cause a été considérée comme conforme aux exigences en matière d'équipement lors de l'octroi en 1985 du permis initial pour la construction du bâtiment d'habitation ECA n° 7020. L'accès sur ce bien-fonds s'effectue par son côté est, depuis la route de desserte de quartier; il peut se faire à deux endroits différents, d'abord à l'angle sud-est de la parcelle (où se trouve un emplacement goudronné à usage de place de stationnement), puis au niveau même du bâtiment d'habitation (où une voie d'accès goudronnée débouche sur deux places de stationnement). Il n'est pas contesté que le projet de construction litigieux n'a pas pour objet de modifier les voies d'accès à la parcelle ni la route de desserte.
Dans la décision attaquée, l'autorité intimée a exposé que le chemin privé qui dessert la parcelle de la constructrice ainsi qu'une vingtaine d'autres maisons du quartier (dont celle de la recourante) présente une largeur de 4.30 m environ; la distance à parcourir sur cette voie depuis l'embranchement de la route cantonale (route de Caux) jusqu'à l'accès au niveau du bâtiment d'habitation de la constructrice est de l'ordre de 55 m; une fois passé le virage situé à l'intersection avec la route cantonale, le chemin privé est rectiligne et offre une bonne visibilité. Compte tenu de ces circonstances, l'autorité intimée considère que l'accès à la parcelle de la constructrice est suffisant. La recourante conteste cette appréciation, en alléguant que la largeur de la route n'est pas supérieure à 4 mètres et en remettant en cause la praticabilité de cette voie au regard de la réalité des lieux. Outre le trafic en lien avec les habitations du quartier, elle fait état du passage quotidien d'employés du Service intercommunal de gestion.
Consistant à réaménager l'intérieur de la villa individuelle pour créer deux appartements destinés exclusivement à l'habitation, le projet de construction litigieux n'est par essence pas propre à entraîner un accroissement significatif du trafic prévisible sur la route de desserte. Par ailleurs, les conditions générales de circulation sur cette route de quartier sont à l'évidence les mêmes pour tous les usagers qui l'empruntent, indépendamment du fait qu'ils se rendent sur la parcelle de la constructrice ‒ qui est la première desservie depuis l'embranchement de la route cantonale ‒ ou sur les autres parcelles desservies sur la suite de cette voie. Pour le reste, les lieux peuvent être observés sur les images disponibles sur les sites internet de l'Etat de Vaud (Guichet cartographique cantonal, consultable à l'adresse https://www.geo.vd.ch) et de Google Maps, qui constituent des faits notoires (TF 1C_593/2020 du 12 mai 2021 consid. 2.1). En l'occurrence, l'examen de celles-ci corrobore les explications de l'autorité intimée sur les circonstances locales. On constate ainsi en particulier que, au niveau de chacun des deux accès existants donnant sur la parcelle de la constructrice, la route de quartier adjacente présente une largeur supérieure à 4 mètres (selon l'outil de mesure intégré dans les fonctionnalités du Guichet cartographique), qu'elle est rectiligne, que ces accès aménagés le long de la route sont larges et permettent les manœuvres de véhicules en entrées et sorties ainsi que les croisements, et que la visibilité offerte est suffisante pour les usagers respectant les règles de prudence usuelles. Enfin, l'accès des véhicules de secours ou de voirie n'apparaît pas plus problématique au niveau de la parcelle de la constructrice que sur le reste de la route de quartier.
Cela étant, l'appréciation de l'autorité intimée, selon laquelle l'accès à la parcelle de la constructrice est suffisant, échappe à la critique.
c) Le Tribunal ayant pu statuer en toute connaissance de cause dans le sens qui précède, il n'y a pas lieu de compléter l'administration des preuves par une mesure d'inspection locale. La réquisition de la recourante en ce sens est dès lors rejetée.
7. La recourante fait enfin grief au projet litigieux de prévoir un nombre insuffisant de places de stationnement notamment au regard des recommandations de la norme VSS 640 281.
a) aa) En vertu de l'art. 40a al. 1 RLATC, la réglementation communale fixe le nombre de places de stationnement pour les véhicules à moteur et les deux-roues légers non motorisés, dans le respect des normes de l'Association suisse des professionnels de la route et des transports et en fonction de l'importance et de la destination de la construction. Quant à l'art. 40a al. 2 RLATC, il prévoit qu'à défaut de réglementation communale conforme aux normes en vigueur, celles-ci sont applicables aux véhicules motorisés et aux deux-roues légers non motorisés. Toutefois, de jurisprudence constante, l'art. 40a al. 1 RLATC, dénué de base légale, ne l'emporte pas sur la réglementation communale contraire (CDAP AC.2023.0019 du 13 octobre 2023 consid. 5b; AC.2021.0296 du 4 août 2022 consid. 4 et les nombreuses références citées).
bb) En l'occurrence, le RPEP ne comprend pas de règle relative aux places de stationnement. Son art. 12 renvoie aux dispositions du RPAPC pour le surplus.
Faisant partie des règles applicables à toutes les zones, l'art. 89 RPAPC prévoit notamment ce qui suit:
"La Municipalité fixe le nombre de places privées de stationnement ou de garages pour voitures qui doivent être aménagés par les propriétaires à leurs frais et sur fonds privé. Elle détermine ce nombre sur la base des normes USPR [réd.: Union suisse des professionnels de la route], proportionnellement à l'importance et à la destination des constructions nouvelles et existantes.
En règle générale, il est aménagé une place de stationnement pour chaque fraction de 90 m² de surface brute de plancher, mais une place au moins par logement.
En sus des dispositions de l'alinéa 2 ci-dessus, des places de stationnement pour livreurs, visiteurs, etc. doivent être aménagées sur fonds privé, correspondant à 10% au moins du nombre requis.
[…]
Les dispositions qui précèdent sont également applicables dans les cas de transformation ou de changement d'affectation d'un immeuble existant entraînant une augmentation des besoins en places de stationnement.
[…]"
Quant au RZR, il ne contient aucune disposition traitant du nombre de places de stationnement à aménager, que ce soit de manière générale ou en rapport avec la zone réservée 1. Son art. 12 al. 2 précise toutefois que, pour tout ce qui n'est pas traité par le RZR, les dispositions communales du plan des zones de 1972 restent applicables, ainsi que le droit cantonal et fédéral en la matière.
cc) La norme SN 40 281 de l'Association suisse des professionnels de la route et des transports (ci-après: norme VSS 40 281) détermine à son chapitre 9 l'offre en cases de stationnement pour les affectations au logement. Cette offre correspondra aux valeurs indicatives suivantes pour le cas normal: pour les habitants, 1 case par 100 m² de surface brute de plancher (SBP) ou une case par appartement; pour les visiteurs, il faut ajouter 10% du nombre de cases pour les habitants, étant précisé que le nombre de cases établi avec ces valeurs indicatives correspond en règle générale à l'offre nécessaire, indépendamment du type de localisation (ch. 9.1), et que ce n'est qu'à la fin des calculs, après avoir fait tous les totaux, qu'interviendra l'arrondissement du nombre de cases de stationnement à l'entier supérieur (ch. 9.3). Le critère (par surface ou par logement) donnant le plus grand nombre de cases est déterminant (CDAP AC.2021.0264 du 7 août 2023 consid. 16b; AC.2020.0204 du 31 août 2021 consid. 12a; AC.2020.0165 du 30 juin 2021 consid. 9a; AC.2020.0124 du 13 avril 2021 consid. 8b). La norme VSS 40 281 prévoit de simples valeurs indicatives. Il peut être judicieux de s'écarter de ces valeurs afin de tenir compte de conditions locales particulières ou de formes spéciales de logement (p. ex. habitat sans voiture) (ch. 9.4).
De manière générale, les normes VSS, en soi non contraignantes, ne doivent pas être appliquées de manière trop rigide et schématique, mais de façon proportionnée et en tenant compte des circonstances locales, lesquelles peuvent justifier qu'on s'en écarte (TF 1C_158/2022 du 20 décembre 2022 consid. 3.1; 1C_319/2021, 1C_320/2021 du 8 avril 2022 consid. 2.1).
b) En l'espèce, au titre des places de stationnement à disposition, le projet de construction litigieux fait état de "deux places véhicules extérieures et une place visiteurs", lesquelles correspondent aux trois places de parc non couvertes déjà existantes sur la parcelle de la constructrice (deux places à côté du bâtiment d'habitation et une place visiteurs dans l'angle sud-est de la parcelle). Il n'est pas prévu de modifier ce nombre. Contrairement à ce que paraît laisser entendre l'autorité intimée dans sa réponse au recours, il ne figure pas sur les plans de construction d'autre(s) place(s) de stationnement à l'intérieur du bâtiment d'habitation.
Avec 396 m² de SBP pour le bâtiment d'habitation existant (selon les indications portées au formulaire accompagnant la demande de permis de construire), et compte tenu d'un nombre de logements limité à deux par bâtiment (conformément à l'art. 2 RPEP), le besoin en places de stationnement s'élève, si l'on se fonde sur la méthode de calcul dépendant de la SBP du projet, à 4 places en se basant sur une fraction de 90 m² selon la règle générale de l'art. 89 al. 2 RPAPC, respectivement à 3 places en se basant sur une fraction de 100 m² selon la norme VSS 40 281; à cela s'ajoute 10% en lien avec les places visiteurs (en application de l'art. 89 al. 3 RPAPC comme de la norme VSS 40 281), ce qui représente un total final de 4.4 places, respectivement 3.3 places, soit un résultat oscillant entre 4 et 5 places. En revanche, si l'on se fonde sur la méthode de calcul dépendant du nombre de logements (en application de l'art. 89 al. 2 RPAPC comme de la norme VSS 40 281), il faut retenir 2 places maximum, auxquelles s'ajoutent 10% de places visiteurs (en application de l'art. 89 al. 3 RPAPC comme de la norme VSS 40 281), soit un total de 2.2 places, qui peut être arrondi à 3 places (une place par logement, plus une place visiteurs).
Prima facie, on constate que les trois places de stationnement existantes sur la parcelle sont à tout le moins conformes au minimum réglementaire exigé par l'art. 89 al. 2 RPAPC en regard du nombre de logements. La question de l'adéquation de ce nombre de places compte tenu de l'ensemble des circonstances d'espèce peut toutefois demeurer irrésolue, dans la mesure où le permis de construire litigieux a déjà été annulé pour un autre motif. Il appartiendra à la municipalité de se prononcer cas échéant sur le besoin en places de stationnement dans le cadre d'un éventuel futur projet de construction en rapport avec la parcelle en cause, en fonction des spécificités et circonstances propres à ce dernier.
8. Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission du recours et, partant, à l'annulation de la décision attaquée levant les oppositions et délivrant un permis de construire pour le projet litigieux.
Les frais et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 49 al. 1 et 55 al. 2 LPA-VD). Lorsque la procédure met en présence, outre le recourant et l'autorité intimée, une ou plusieurs autres parties dont les intérêts sont opposés à ceux du recourant, c'est en principe à cette partie adverse déboutée, à l'exclusion de la collectivité publique dont la décision est annulée ou modifiée, d'assumer les frais et dépens (CDAP AC.2022.0245 du 20 septembre 2023 consid. 12; AC.2020.0344 du 16 mars 2022 consid. 8; AC.2019.0099 du 21 avril 2020 consid. 8; AC.2019.0258 du 10 mars 2020 consid. 6).
En l'espèce, vu ce qui précède et compte tenu du sort du recours, les frais de justice seront mis à la charge de la constructrice (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD; art. 4 al. 1 du tarif du 28 avril 2015 des frais judiciaires et des dépens en matière administrative [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Cette dernière versera en outre des dépens à la recourante, qui a procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel (art. 55 al. 1 et 2, 91 et 99 LPA-VD; art. 10 et 11 TFJDA).
Etant donné que la DGTL a délivré une autorisation spéciale pour le projet litigieux, une copie du présent arrêt lui sera communiquée.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision de la Municipalité de Montreux du 18 décembre 2023 est annulée.
III. Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge de B.________ SA.
IV. B.________ SA versera à la recourante A.________ une indemnité de 2'000 (deux mille) francs à titre de dépens.
Lausanne, le 23 septembre 2024
La présidente: Le greffier:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à la Direction générale du territoire et du logement.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.