HELVETIA NOSTRA/Municipalité de Gryon, HABITAT CONSTRUCTION GÉNÉRALE SÀRL | Rejet du recours contre une décision autorisant la construction d'un chalet d'habitation individuel avec l'obligation d'utiliser le chalet comme résidence principale, sur le territoire de la Commune de Gryon.
- Les griefs relatifs à l'absence d'enquête publique, nouvelle ou complémentaire, sont rejetés: En l'absence de modification du projet présenté dans la demande d'autorisation de construire, il n'y avait pas lieu d'organiser, après la première enquête publique, une enquête complémentaire, ni a fortiori une nouvelle enquête publique (principale) (consid.3).
- L'autorisation délivrée par l'autorité compétente avec obligation d'utiliser le chalet comme résidence principale est conforme, au vu des circonstances concrètes du cas (situation géographique de la parcelle, déclarations de la constructrice, caractéristiques du projet), à l'art. 75b Cst. (pas d'abus de droit) (consid. 4).
Full text
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 13 janvier 2015
Composition
M. André Jomini, président; M. Eric Brandt et Mme Imogen Billotte, juges; Mme Cécile Favre, greffière.
Recourante
HELVETIA NOSTRA, à Montreux, représentée par Me Pierre CHIFFELLE, avocat à Vevey,
Autorité intimée
Municipalité de Gryon,
Constructrice
HABITAT CONSTRUCTION GÉNÉRALE SÀRL, à Collombey,
Objet
permis de construire
Recours HELVETIA NOSTRA c/ décision de la Municipalité de Gryon du 10 janvier 2014 (construction d'un chalet avec garage)
Vu les faits suivants:
A. Henry Ryter était propriétaire en 2012 des parcelles adjacentes n° 1401 et n° 633 du registre foncier, sur le territoire de la commune de Gryon, au lieu-dit "Les Combes". La parcelle n° 1401 avait une surface de 882 m², et la parcelle n° 633 une surface de 1'720 m². D'après les indications du registre foncier, ces deux biens-fonds ont été réunis le 10 décembre 2013 – la parcelle ainsi agrandie, de 2'602 m², porte le numéro 633 – et ils ont été acquis en propriété commune par quatre personnes – M&T Developpement Sàrl, Daniel Grept, Pascal Dubuis et Gilbert Delseth, en société simple – qui ont constitué une propriété par étages (PPE "Les Combes"). Quatre lots ont été définis, en fonction d'un projet de construction de trois chalets, soit deux chalets d'un appartement et un chalet "mitoyen". Trois de ces lots appartiennent aux quatre propriétaires précités; ceux-ci ont vendu le quatrième lot le 18 mars 2014 à Werner et Manuela Häuslein. Le terrain est classé dans la zone de chalets A du plan général d'affectation (plan des zones) de la commune. Cette zone est réservée "à des bâtiments d’habitation, ainsi qu’aux bâtiments liés aux exploitations agricoles, à l’artisanat, au commerce et au tourisme, pour autant que ces activités ne portent pas préjudice à l’habitat ou ne compromettent pas le caractère du lieu" (art. 14 du règlement communal sur le plan d'extension et la police des constructions).
La commune de Gryon figure dans la liste des communes comptant plus de 20% de résidences secondaires, qui a été établie par l’Office fédéral du développement territorial (annexe à l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires [RS 702]).
B. Le 3 août 2012, Henry Ryter a soumis à la Municipalité de Gryon (ci-après: la municipalité) une demande de permis de construire un chalet (habitation) avec garage sur sa parcelle n° 1401 (n° du dossier communal: 2323; n° CAMAC: 134188). Le plan de situation du géomètre figure ce chalet (n° 23) ainsi que deux chalets projetés sur la parcelle adjacente n° 633 (n° 24 et n° 25), pour lesquels une procédure distincte d'autorisation de construire avait été introduite. L'architecte a également dessiné un plan figurant les trois "chalets jumelés n° 23-24-25". Sur ce plan, comme sur celui du géomètre, il est indiqué "limite à supprimer" sur la limite séparant la parcelle n° 1401 de la parcelle n° 633.
C. Le projet de chalet sur la parcelle n° 1401 a été mis à l'enquête publique du 10 août au 10 septembre 2012. Il a suscité l'opposition de l'association Helvetia Nostra en date du 10 septembre 2012.
Par décision du 12 décembre 2012, la municipalité a levé l'opposition de Helvetia Nostra et délivré le permis de construire.
Le 11 janvier 2013, Helvetia Nostra a recouru contre cette décision devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal, en faisant valoir que le chalet projeté était "très vraisemblablement un projet de résidence secondaire". Elle invoquait le nouvel art. 75b de la Constitution fédérale (Cst.), accepté en votation populaire du 11 mars 2012, qui pose des restrictions à la construction de résidences secondaires.
Par arrêt du 19 mars 2013 (cause AC.2013.0036), la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) a rejeté le recours, dans la mesure où il était recevable, et elle a confirmé la décision de la municipalité du 12 décembre 2012.
Dans cet arrêt, la Cour cantonale ne s’est pas prononcée sur la question de savoir si le projet litigieux portait sur une résidence secondaire (consid 2b); elle a en effet retenu que de toute manière, l'art. 75b Cst., avec la disposition transitoire de l'art. 197 ch. 9 Cst., ne pouvait pas faire obstacle à l'octroi d'un permis de construire une résidence secondaire lorsque le permis avait été délivré en 2012 par la municipalité.
D. Helvetia Nostra a recouru au Tribunal fédéral contre l’arrêt du Tribunal cantonal du 19 mars 2013. Par arrêt du 28 octobre 2013 (1C_419/2013), le Tribunal fédéral a admis le recours et il a annulé l’arrêt attaqué, de même que l'autorisation de construire du 12 décembre 2012. Il a en outre renvoyé la cause à la municipalité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le Tribunal fédéral a appliqué sa jurisprudence, établie dans des arrêts de principe rendus le 22 mai 2013 (ATF 139 II 243 et 263), en vertu de laquelle l'art. 75b Cst. était directement applicable aux projets de construction au sujet desquels l'autorité statuait après le 11 mars 2012, quelle que fût la date du dépôt de la demande de permis de construire. Il a considéré en substance que l'affectation du projet – en résidence principale ou secondaire – n’était pas clairement définie, quand bien même le constructeur (Henry Ryter) et la municipalité avaient fait savoir qu'il serait affecté à la résidence principale. Aussi le constructeur était-il invité à apporter les éclaircissements nécessaires sur ces points, si la demande de permis de construire était maintenue (cf. consid. 2 et 3 de l'arrêt 1C_419/2013).
E. A la suite de l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral, la municipalité a établi un nouveau permis de construire (n° 2323), du 10 janvier 2014, qui reprend le contenu du permis du 12 décembre 2012 en ajoutant les conditions suivantes:
"La Municipalité fixe l'obligation d'affecter l'appartement objet du présent permis de construire conformément à l'art. 4, lettre a) de l'ordonnance du 22 août 2012, c'est-à-dire comme "résidence principale" pour des personnes domiciliées dans la commune.
La Municipalité ordonne au registre foncier l'inscription de la réquisition "résidence principale" sur le feuillet de la parcelle n° 1401 pour l'ensemble du bâtiment objet du présent permis de construire".
F. Auparavant, le 19 décembre 2013, les nouveaux propriétaires, par l'intermédiaire de l'entreprise de Pascal Dubuis, Habitat Construction Générale Sàrl, avaient indiqué à la municipalité qu'ils acceptaient l'inscription au registre foncier de la mention "résidence principale". Cet engagement écrit avait été requis par la municipalité après l'arrêt du Tribunal fédéral.
G. Helvetia Nostra a adressé à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal le 11 février 2014 un acte de recours dirigé contre la décision de la municipalité du 10 janvier 2014. Elle conclut à l'annulation de la décision attaquée.
Dans son argumentation, la recourante soutient en substance que le projet aurait dû faire l’objet d’une nouvelle procédure administrative complète, avec une enquête publique ou une enquête complémentaire. Elle ajoute que l'autorisation d'édifier une résidence principale doit faire l'objet d'un permis de construire en bonne et due forme, comportant les éléments prescrits par l'ordonnance sur les résidences secondaires. La recourante dénonce ensuite la pratique de l’autorité communale qui consisterait selon elle à délivrer systématiquement de nouveaux permis de construire au motif uniquement qu’une restriction de droit public (utilisation comme résidence principale) fait l'objet d'une mention au registre foncier (sur la base de l'art. 6 al. 2 de l’ordonnance sur les résidences secondaires), sans qu'il y ait un véritable examen de la situation concrète. Selon la recourante, cette pratique viserait à contourner les exigences de l’art. 75b Cst.
Le 13 février 2014, Helvetia Nostra a envoyé par la poste au Tribunal cantonal un second acte de recours, également daté du 11 février 2014, et tendant également à l'annulation de la décision de la municipalité du 10 janvier 2014.
La cause a été suspendue du 10 mars au 21 août 2014, dans l'attente de décisions du Tribunal cantonal dans des affaires "pilotes" concernant l'application de l'art. 75b Cst. Après la reprise de la cause, la municipalité et Habitat Construction Générale Sàrl (société à qui le permis de construire modifié avait été délivré, considérée comme représentante des nouveaux propriétaires – ci-après: la constructrice) ont été invitées à se déterminer sur le recours. L'attention des parties a été attirée sur l'arrêt de la CDAP AC.2014.0015 du 30 juin 2014, dans une affaire "pilote" (commune de Leysin), ainsi que sur un arrêt rendu le 4 avril 2014 par le Tribunal fédéral (arrêt 1C_874/2013).
La municipalité a répondu le 29 août 2014 en concluant au rejet du recours.
La constructrice ne s’est pas déterminée.
La recourante a répliqué le 17 novembre 2014, en demandant que l'instruction soit complétée sur les points suivants: au sujet de la contenance ou de l'état de la parcelle n° 633, englobant l'ancienne parcelle n° 1401; au sujet du taux de vacances de résidences principales dans la commune de Gryon; au sujet de l'évolution démographique de la commune (nombre de personnes y ayant pris domicile depuis cinq ans, perspectives pour l'avenir).
Considérant en droit:
1. La décision d'une municipalité qui lève une opposition et délivre l’autorisation de construire peut faire l’objet d’un recours de droit administratif au Tribunal cantonal (art. 92 ss de la loi du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; RSV 173.36]). Il en va ainsi de la décision attaquée. La qualité pour recourir est définie à l’art. 75 LPA-VD (par renvoi de l’art. 99 LPA-VD); elle est notamment accordée à toute personne qu'une loi autorise à recourir (75 let. b LPA-VD). C'est le cas des organisations reconnues de protection de la nature et du paysage, au sens de l'art. 12 al. 1 let. b de la loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN; RS 451), dont Helvetia Nostra fait partie, lorsque la contestation porte sur une autorisation de construire susceptible d'être une résidence secondaire, dans le champ d'application de l'art. 75b Cst. (cf. ATF 139 II 271 consid. 10 et 11).
La recourante allègue que la décision attaquée lui a été notifiée le 13 janvier 2014. Le délai de recours de 30 jours arrivait à échéance le 12 février 2014 (cf. art. 95 LPA-VD). Le premier acte de recours, déposé le 11 février 2014, l'a été en temps utile. Il n'en va pas de même du second acte de recours, mis à la poste le 13 février 2014, soit après l'échéance. Ce second acte de recours ne sera donc pas pris en considération.
Les autres conditions formelles de recevabilité sont remplies. Il y a donc lieu d'entrer en matière.
2. La recourante expose, dans sa réplique, que les plans figurant au dossier de l'enquête ne correspondraient pas à la réalité, la parcelle n° 633 englobant aujourd'hui la parcelle n° 1401.
La réunion des parcelles n° 633 et n° 1401 est intervenue après l'enquête publique, et après l'octroi du permis de construire initial. Les plans du projet indiquaient clairement l'intention des propriétaires de supprimer la limite entre les deux parcelles, et partant de créer une nouvelle parcelle. La recourante ne prétend pas que cette mutation rendrait le projet de chalet non réglementaire (du point de vue des exigences en matière de surface bâtie, de distances entre bâtiments, etc.). Il est manifeste que la validité formelle du permis de construire délivré pour le projet litigieux (chalet n° 23 sur le plan de situation) n'est pas influencée par la réunion des deux parcelles, qui était prévue d'emblée. L'indication de l'ancien numéro de parcelle, sur le nouveau permis de construire du 10 janvier 2014 (qui reprend simplement sur ce point une indication figurant sur le précédent permis, annulé par le Tribunal fédéral), est une irrégularité dépourvue de portée, dès lors que l'objet de cette autorisation est clairement défini. La situation n'a donc pas à être clarifiée.
3. La recourante fait valoir qu'après l’arrêt de renvoi du Tribunal fédéral (1C_473/2013) qui annulait le permis de construire du 12 décembre 2012, la municipalité aurait dû soumettre le projet litigieux à une nouvelle enquête publique ou du moins une enquête publique complémentaire. Elle estime que la construction d’un logement destiné à la résidence principale aurait plus d’impact pour les voisins que la création d’un chalet affecté à la résidence secondaire, ce qui rendrait dès lors une nouvelle enquête publique nécessaire.
a) La demande de permis de construire du 3 août 2012 a été mise à l'enquête publique, conformément à l'exigence de l'art. 109 de la loi du 4 septembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11). Cela a donné à tous les intéressés – voisins, associations de protection de la nature, etc. – l'occasion de prendre connaissance de ce projet et de communiquer à la municipalité, par des observations ou des oppositions, des éléments pertinents pour la prise de décision. Grâce à cette modalité de la procédure de permis de construire, les intéressés peuvent exercer d'emblée leur droit d'être entendus (à propos de l'enquête publique, cf. notamment arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014, consid. 2b).
En l'espèce, il faut relever que la demande initiale de permis de construire n'a jamais été retirée ni modifiée par les propriétaires ou la constructrice, après l'enquête publique de la fin de l'été 2012. Les pièces du dossier remis à l'administration communale, notamment les plans, n'ont pas été revus ni précisés (à propos des pièces à fournir, cf. art. 69 du règlement d'application de la LATC du 19 septembre 1986 [RLATC; RSV 700.11.1]). On ne se trouve pas dans l'hypothèse, traitée dans un arrêt du Tribunal fédéral, où le constructeur revoit son projet, après l'échec d'une demande portant sur des résidences secondaires, et dépose une nouvelle demande d'autorisation de construire, avec désormais des appartements conçus pour être des résidences principales; en pareil cas, la nouvelle demande de permis doit être soumise à une nouvelle procédure administrative avec enquête publique (arrêt TF non publié 1C_221/2013-1C_271/2013 du 13 novembre 2013 – cf. consid. 5 et faits, let. E, où il est fait mention de l'intention des constructeurs de déposer une nouvelle demande de permis de construire).
La recourante mentionne également la possibilité d'une enquête complémentaire (à savoir, en complément de l'enquête publique principale). Le droit cantonal règle à l'art. 72b RLATC l'enquête complémentaire, laquelle "ne peut porter que sur des éléments de peu d'importance, qui ne modifient pas sensiblement le projet ou la construction en cours" (al. 2). Le constructeur a ainsi la possibilité de modifier la demande d'autorisation de construire avant que le permis ne soit délivré, voire après l'octroi du permis mais avant le permis d'habiter ou d'utiliser (art. 72b al. 1 RLATC; voir égal. RDAF 1995 p. 287). On peut déduire de la formulation de l'art. 72b RLATC qu'une enquête complémentaire n'est pas possible en cas de modification importante ou sensible du projet: il faut alors considérer que le constructeur présente un nouveau projet, soumis à une nouvelle procédure administrative complète, donc à une nouvelle enquête publique (principale). En revanche, une modification de minime importance peut faire l'objet d'une dispense d'enquête complémentaire, sur la base de l'art. 111 LATC (voir la jurisprudence citée par Benoît Bovay et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e édition 2010, ad art. 72b RLATC, p. 544).
b) Il convient d'examiner si le droit cantonal imposait, en l'espèce, une nouvelle enquête publique ou une enquête complémentaire. Le projet qui a été mis à l’enquête publique du 10 août au 10 septembre 2012 porte sur la construction d’un chalet individuel d’habitation avec garage. Les indications figurant sur le formulaire de demande de permis de construire ne précisent pas le type d'habitation prévu; dans les rubriques de ce formulaire, il n'est du reste pas demandé au constructeur de spécifier une affectation à la résidence principale ou secondaire. C'est la recourante qui, en s'opposant au projet, a affirmé qu'il s'agirait d’une résidence secondaire.
La municipalité a rejeté cette opposition et délivré un permis de construire le 12 décembre 2012. Dans son arrêt 1C_419/2013 du 28 octobre 2013, le Tribunal fédéral n'a pas considéré que le projet consistait à l'origine à créer une résidence secondaire; au contraire, il a retenu que la nature du chalet n'était pas clairement définie et que cette question devait faire l'objet d'éclaircissements. En d'autres termes, le Tribunal fédéral n'a pas retenu que le projet litigieux était a priori contraire à l'art. 75b Cst. parce que voué à la résidence secondaire.
Ce n'est qu'après cet arrêt du Tribunal fédéral que les nouveaux propriétaires du terrain ont été formellement invités à préciser l’affectation du chalet projeté; ils ont écrit à la municipalité pour demander l'inscription au registre foncier de la mention "résidence principale" pour ce bâtiment. Auparavant, la demande de permis de construire un chalet d'habitation individuel devait être comprise par la municipalité, ou par les intéressés ayant consulté le dossier lors de l'enquête publique, comme tendant à la création soit d'une résidence principale, soit d'une résidence secondaire, l'affectation précise du logement n'étant pas déterminée. L'affectation de ce chalet à la résidence principale pouvait être considérée d'emblée comme plausible, ce que la recourante ne conteste pas (cf. aussi, à ce propos, consid. 4 infra). Au demeurant, du point de vue des voisins ou des autres intéressés, les nuisances provenant de l'utilisation d'un chalet pour une famille, dans un secteur comportant d'autres habitations, ne sont pas sensiblement différentes, que l'appartement soit occupé comme résidence principale ou secondaire; on conçoit mal qu'un habitant du village puisse faire valoir que ces nuisances seraient supportables pendant le week-end et les vacances, mais pas si elles se produisaient également durant le semaine (de ce point de vue, la situation n'est donc manifestement pas comparable à celle du groupe de chalets de 80 appartements, ayant donné lieu à l'arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014). Aussi, après la première enquête publique, n'y avait-il pas lieu d'organiser une enquête complémentaire, ni a fortiori une nouvelle enquête publique (principale), en l'absence de modification du projet présenté dans la demande d'autorisation de construire. Les griefs de la recourante à ce propos sont donc mal fondés. Il faut encore ajouter que la recourante a elle-même pu, dans la présente procédure de recours, exercer son droit d'être entendue pour critiquer le projet litigieux.
4. La recourante soutient que la pratique de la municipalité, qui se contenterait de la mention "résidence principale" au registre foncier sans examiner si la construction projetée est concrètement destinée à être une résidence principale, aboutit à contourner ou éluder les exigences de l'art. 75b Cst.
a) D'après la jurisprudence, l'art. 75b al. 1 Cst., en relation avec la disposition transitoire de l'art. 197 ch. 9 al. 2 Cst., contient une interdiction de construire immédiatement applicable pour les résidences secondaires dans les communes où la proportion de 20 % est déjà atteinte ou dépassée; les permis de construire délivrés dès le 1er janvier 2013 sont en principe nuls, tandis que ceux délivrés entre le 11 mars et le 31 décembre 2012 étaient annulables sur recours (ATF 139 II 243).
Sur la base de l’art. 197 ch. 9 Cst., le Conseil fédéral a adopté l’ordonnance sur les résidences secondaires, qui prévoit que dans les communes comptant une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des autorisations de construire ne pourront être accordées que pour la construction de résidences qui seront utilisées comme résidence principale (art. 4 let. a de l'ordonnance) ou qui seront affectées à certaines formes d'hébergement touristique (art. 4 let. b de l'ordonnance). L’art. 6 de cette ordonnance prévoit ce qui suit:
"1 Dans l'autorisation de construire une nouvelle résidence, l'autorité compétente fixe l'obligation de l'utiliser conformément à l'art. 4, let. a ou b.
2 Dans ladite autorisation, elle ordonne à l'office du registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale" ou "résidence affectée à l'hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l'immeuble.
3 […]".
La mention au registre foncier prévue par l'alinéa 2 est celle d'une restriction de droit public de la propriété (cf. art. 962 al. 1 CC - code civil suisse du 10 décembre 1907; RS 210). Elle résulte d'une décision concrète et individuelle, affectant le propriétaire de l'immeuble (c'est une condition de l'autorisation de construire la nouvelle résidence). La mention n'a qu'un effet informatif; elle ne détermine donc ni l'existence ni le contenu du rapport juridique en question (cf. arrêt AC.2013.0231 du 23 décembre 2013, consid. 2e).
b) Dans un arrêt rendu le 4 avril 2014 (arrêt TF non publié 1C_874/2013), le Tribunal fédéral a considéré – en relation avec un grief analogue à celui que la recourante présente ici – que face à l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartenait non pas au constructeur, mais bien aux opposants de démontrer l'existence d'un abus de droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier (consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans ce contexte, qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une résidence principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été reprises dans un arrêt récent du Tribunal fédéral (arrêt non publié 1C_240/2014 du 24 octobre 2014, consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé, après les travaux, par les autorités chargées de la police des constructions (cf. aussi consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013). Cette jurisprudence fédérale est appliquée sans réserve par le Tribunal cantonal (cf. notamment arrêt AC.2014.0036 du 15 décembre 2014).
c) En l'espèce, la recourante se borne à invoquer un risque "de voir un nombre extrêmement important de constructions s'ériger suite aux demandes initialement déposées en 2012 contrevenir ainsi à l'interdiction stipulée par le Souverain" (sic). Par cette argumentation, la recourante n'établit pas une intention concrète de la constructrice (ou des propriétaires) de violer l'interdiction découlant de l'art. 75b Cst. On ne saurait reprocher à la constructrice de n'avoir pas requis d'emblée de la municipalité qu'elle fixe, dans le permis, une condition relative à l'utilisation du chalet comme résidence principale. Il n'incombait du reste pas à la constructrice de faire inscrire une restriction au registre foncier car la mention de l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance sur les résidences secondaires découle d'une décision administrative et résulte de la condition fixée par la municipalité dans le permis de construire. Le Tribunal fédéral a par ailleurs retenu que la délivrance, sur le territoire d'une commune, d'un grand nombre d'autorisations munies de la condition de l'art. 6 de l'ordonnance ne constitue pas en soi un indice suffisant d'une volonté de contourner l'interdiction de l'art. 75b Cst. (arrêt 1C_874/2013 du 4 avril 2014, consid. 4.5 in fine). Cela étant, la recourante reproche aux autorités de la commune de Gryon d'user d'un "subterfuge", en délivrant des autorisations pour des résidences principales dans ce cas et dans des cas analogues, mais elle cite à ce propos uniquement des procédures concernant la commune de Leysin, qui n'est du reste pas directement voisine de celle de Gryon. Par cette allégation, la recourante ne démontre à l'évidence pas – comme il lui incombait de le faire le cas échéant – l'existence d'indices concrets d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst. Sur la base de l'argumentation de la recourante, il n'y a donc pas lieu d'examiner plus en détail l'état du marché immobilier à Gryon ou les perspectives démographiques de la commune; les mesures d'instruction requises n'ont pas à être ordonnées.
Le projet litigieux concerne un chalet individuel, à construire sur un terrain classé dans la zone de chalets, laquelle n'est pas expressément destinée aux résidences secondaires (cf. art. 14 du règlement communal). La parcelle est relativement proche du centre de la localité de Gryon, qui est un village habité toute l'année (un peu plus de 1'200 habitants). Cette localité est voisine de la plaine (à 10 km de Bex) et de la station de Villars. Il n'est pas douteux qu'un chalet pour une famille puisse être vendu ou loué à des résidents permanents, actifs dans la commune ou la région, ou bien encore retraités. A ce stade, compte tenu du fait que la recourante n'a présenté aucun argument concret à l'encontre des affirmations de la constructrice – en particulier, elle n'a pas complété dans le délai de réplique l'argumentation générale et abstraite de son mémoire de recours –, l'utilisation comme résidence principale du bâtiment à construire n'a pas à être mise en doute. Il faut enfin relever qu'on ne se trouve pas dans la situation très particulière ayant donné lieu à l'arrêt AC.2014.0015 du 30 juin 2014, la contestation portant sur un complexe de 80 appartements dans une station de montagne (Leysin). La création d'un seul appartement à Gryon n'est pas un élément déterminant pour le marché immobilier local et la recourante ne prétend pas qu'il y aurait, dans cette commune ou cette région, une offre excessive voire suspecte de logements pour la résidence principale.
Par ailleurs, les considérations de la recourante à propos d'avantages que pourrait retirer la constructrice intimée de la réglementation que devraient éventuellement adopter les Chambres fédérales dans la législation de mise en œuvre de l'art. 75b Cst. sont sans pertinence. Il y a lieu de renvoyer à ce propos à l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_874/2013 du 4 avril 2014 (consid. 4.5).
Enfin, contrairement à ce qu'allègue la recourante, le nouveau permis de construire contient bel et bien l'obligation d'utiliser le chalet comme résidence principale, et la municipalité a ordonné au registre foncier d'inscrire la mention "résidence principale". Les prescriptions de l'art. 6 de l'ordonnance sur les résidences secondaires ont été respectées.
Il résulte de ce qui précède qu'aucun abus de droit ne peut être reproché à la municipalité ni à la constructrice ou aux propriétaires. La décision attaquée ne viole pas l’art. 75b Cst. et les dispositions d’exécution de l’ordonnance fédérale sur les résidences secondaires. Les griefs de la recourante ne sont pas concluants.
5. Le recours, entièrement mal fondé, doit donc être rejeté. Cela entraîne la confirmation de la décision attaquée. La recourante, qui succombe, doit supporter les frais de justice (art. 49 LPA-VD). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens, ni la constructrice ni la municipalité n'ayant mandaté un avocat.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est rejeté.
II. La décision de la Municipalité de Gryon du 10 janvier 2014 est confirmée.
III. Les frais de justice, arrêtés à 2'000 (deux mille) francs, sont mis à la charge de la recourante Helvetia Nostra.
IV. Il n'est pas alloué de dépens.
Lausanne, le 13 janvier 2015
Le président: La greffière:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.