FAME/Service du développement territorial, Municipalité d'Ormont-Dessous, Direction générale de l'environnement, TAVERNIER | Recours dirigé contre un refus d'entrer en matière sur une demande d'autorisation fondée sur l'art. 39 OAT, permettant les "changements d'affectation, à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture, de constructions existantes comportant des logements, si la construction après transformation est habitée à l'année". Il convient d'examiner le respect de la condition d'habitation "à l'année" de l'art. 39 OAT à l'aune de la jurisprudence rendue en application de l'ordonnance sur les résidences secondaires. Dans cette ligne, il appartient au SDT de démontrer l'existence d'un abus de droit manifeste. En l'espèce, même si les intentions alléguées du recourant suscitent des doutes, on ne saurait conclure à un tel abus. L'inscription au RF de la mention "résidence principale" prévue par l'ordonnance sur les résidences secondaires, sinon de la mention prévue par l'art. 44 OAT, suffira par conséquent à garantir le respect de la condition d'habitation à l'année de l'art. 39 OAT. Recours admis, décision attaquée annulée et renvoi de la cause au SDT pour complément d'instruction (sur la présence d'un logement dans la construction existante) et nouvelle décision.
Full text
TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC
Arrêt du 23 décembre 2014
Composition
Mme Danièle Revey, présidente; M. François Kart, juge; M. Christian-Jaques Golay, assesseur.
Recourante
Sylvain FAME, au Mont-sur-Rolle,
Autorité intimée
Service du développement territorial (SDT), à Lausanne,
Autorités concernées
1.
Municipalité d'Ormont-Dessous,
2.
Direction générale de l'environnement (DGE), à Lausanne,
Propriétaire
Edmond TAVERNIER, à La Forclaz VD,
Objet
permis de construire
Recours Sylvain FAME c/ décision du SDT du 2 septembre 2013 refusant l'autorisation de transformer et d'agrandir le chalet existant sur la parcelle 2892 d'Ormont-Dessous
Vu les faits suivants
A. La parcelle 2892 d'Ormont-Dessous, sise au lieu-dit "En la Golettaz" à environ 1'410 m d'altitude, comporte une surface de 23'359 m2, dont 11'688 m2 en pré-champ et 11'605 m2 en pâturage. Elle supporte une habitation de 66 m2 (ECA 1293). Selon la fiche de recensement architectural de 1996 (date du recensement), il s'agit d'un chalet d'alpage dans un état de conservation qualifié de "moyen", bénéficiant d'une note *4* en raison de son authenticité.
Appartenant à Edmond Tavernier, agriculteur né en 1947, ce bien-fonds est colloqué en zone agricole et alpestre selon le plan général d'affectation d'Ormont-Dessous approuvé le 17 avril 1996 (PGA). Il est en outre inclus dans le périmètre d'habitat traditionnellement dispersé délimité par le plan directeur cantonal (PDCn).
Le 13 septembre 2012, Edmond Tavernier a conclu avec Sylvain Fame un acte de promesse de vente conditionnelle et de constitution d'un droit d'emption. Architecte, Sylvain Fame est à la tête du bureau Fame architecture SA, dont les bureaux et le siège social se situent au Mont-sur-Rolle. Cette société a pour but l'exploitation d'un bureau d'architecture et d'urbanisme, ainsi que toute activité dans les domaines de l'architecture, de la promotion immobilière et dans le courtage immobilier. Elle dispose également d'une succursale à Vers-chez-les-Blanc.
A la suite de l'acte précité, une autorisation de morcellement du sol (fractionnement) au sens de l'art. 112 de la loi vaudoise du 29 novembre 1961 sur les améliorations foncières (LAF; RSV 913.11) a été demandée le 26 octobre 2012. Cette requête visait à soustraire du champ d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) une surface de 460 m2 comprenant l'habitation et le rural (ECA 1293) qui n'avaient plus d'utilité pour l'agriculture.
Par décision du 21 janvier 2013, le département alors compétent a accordé l'autorisation de fractionnement sollicitée, selon un plan de géomètre du 24 septembre 2012, avec la précision qu'il s'agissait de l'autorisation spéciale requise de l'art. 24a de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700). Après le libellé de son dispositif mais avant l'énoncé des voies de recours, cette décision comporte un paragraphe intitulé "Remarques", ainsi rédigé:
"(...) Selon l'arrêt AC.2007.0128 du 28 mars 2008 du Tribunal cantonal, les bâtiments agricoles qui étaient auparavant habités de manière temporaire pour les besoins de l'agriculture comme ceux situés dans les mayens ou les chalets d'alpage, doivent être considérés comme des bâtiments agricoles au sens des art. 24 ss LAT. Cela n'implique pas l'autorisation d'habiter à l'année à des fins non agricoles; en effet, l'utilisation à des fins non agricoles doit avoir tout au plus les mêmes qualités et la même intensité que l'utilisation agricole initiale. Dès lors, le bâtiment ECA n° 1293 ne pourra être transformé que comme résidence secondaire, dans les limites des articles 24c LAT et 42 OAT. Vu l'état de vétusté de ce chalet d'alpage, il n'est pas exclu qu'il tombe en ruine à moyen terme. Le cas échéant, il ne sera plus utilisable "conformément à sa destination" (cf. art. 24c al. 1er LAT et 42 al. 4 OAT) et de ce fait aura perdu tout droit à être transformé. En conséquence, nous ne pouvons que conseiller les nouveaux propriétaires à intervenir rapidement sur cette construction. (...)."
B. Du 6 février au 7 mars 2013, la Municipalité d'Ormont-Dessous (ci-après: la municipalité) a mis à l'enquête publique le projet de Sylvain Fame (ci-après: le constructeur), tendant à des transformations et à l'agrandissement du chalet ECA 1293 précité (CAMAC 137595). Le constructeur prévoyait d'affecter à l'habitation tout le rez-de-chaussée y compris l'ancienne étable, ainsi qu'une partie des combles. Le logement comprendrait au rez une pièce à vivre d'environ 20 m2, une cuisine/salle à manger de 10 m2, un wc/douche et une chambre d'environ 11 m2 avec wc/douche adjacents. Les combles seraient consacrés à une galerie d'environ 15 m2 et seraient vides pour le surplus. L'évacuation des eaux claires se ferait par une tranchée filtrante et celle des eaux usées vers la canalisation existante, de tracé inconnu. Le chalet serait alimenté en eau potable par une source privée. La parcelle était en outre raccordée au réseau électrique.
Par courriel adressé le 26 mars 2013 au Service du développement territorial (ci-après: SDT), une collaboratrice du constructeur a indiqué que le chalet était "prévu en résidence principale". Le 27 mars 2013, le SDT a demandé au constructeur de préciser qui habiterait le chalet à l'année et de justifier une telle utilisation du bâtiment compte tenu de la situation de celui-ci. Le constructeur n'a pas répondu.
Le 23 juillet 2013, le SDT a informé le constructeur de la teneur d'un courrier de l'Office fédéral du développement territorial adressé le 20 mars 2013 à la Conseillère d'Etat en charge de ce service, selon lequel les possibilités d'agrandissement au sens de l'art. 24c LAT étaient désormais inexistantes dans les communes présentant un taux de résidences secondaires de 20% et plus (à l'instar d'Ormont-Dessous). Le SDT relevait que dès lors que le constructeur prévoyait une utilisation du chalet à l'année, il restait à examiner s'il pouvait bénéficier de l'art. 39 de l’ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1), disposition selon laquelle, dans les territoires à habitat traditionnellement dispersé, les cantons peuvent autoriser les changements d'affectation, à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture, de constructions existantes comportant des logements, si la construction après transformation est habitée à l'année. Le SDT soulignait toutefois que le caractère habitable du bâtiment paraissait sujet à discussion et que l'habitat permanent à l'année n'était pas garanti. Sur ce dernier point, les conditions locales (isolement, accès, enneigement) ne facilitaient a priori pas une utilisation à l'année de la construction. Le secteur était du reste surtout marqué par des résidences secondaires et quelques estivages.
Le 22 août 2013, Sylvain Fame a répondu que le chalet était accessible par une route déneigée journellement, qui desservait de nombreux autres chalets. Il citait en outre un chalet habité toute l'année en résidence principale, dont l'accès n'était pourtant pas déneigé (bâtiment ECA 1353 érigé sur la parcelle 2733, au lieu-dit Les Larrets).
C. La synthèse CAMAC a été établie le 2 septembre 2013. Il en découle que le SDT a refusé de délivrer l'autorisation spéciale requise, plus précisément d'entrer en matière sur le projet en l'état du dossier, pour les motifs suivants:
"(…)
Les travaux consistent à transformer l'entier du chalet d'alpage ECA n° 1293 en habitation. Selon le questionnaire 66B, le bâtiment est promis-vendu à M. Sylvain Fame, architecte encore actif à Mont-sur-Rolle et auteur du projet. Tout porte à croire que ces transformations visent à créer une résidence secondaire.
(…)
Etant donné que le mandataire et promettant-acquéreur prétend que le chalet ECA n° 1293 sera utilisé à l'année, il reste à déterminer si l'article 39 OAT relatif aux constructions dans l'habitat traditionnellement dispersé est applicable.
L'art. 39 OAT impose les conditions suivantes:
(...) nous constatons que certaines de ces exigences ne sont pas remplies, à savoir:
• En comparaison d'autres chalets anciens de la région, le caractère habitable du bâtiment ECA n° 1293 paraît sujet à discussion.
• Selon les conditions fixées dans le projet de loi sur les résidences secondaires (en consultation sur le site de la Confédération), est une résidence principale un logement occupé par une personne au moins ayant son domicile principal, au sens de l'art. 3, let. b, de la loi du 23 juin 2006 sur l'harmonisation des registres, dans la commune concernée. En l'état du dossier, notre service constate que l'habitat permanent à l'année n'est pas garanti en l'état (art. 39 al. 1 let. a OAT), faute d'éléments concluants par rapport aux demandes formulées dans notre courriel du 27 mars 2013.
• Les conditions pour une utilisation comme résidence principale ne semblent pas remplies: bâtiment non équipé, absence d'accès confortable au bâtiment (bien que déneigé d'après les dires de [Sylvain Fame]). Le secteur est d'ailleurs majoritairement occupé soit par des bâtiments en lien avec l'exploitation d'estivages, soit par des résidences secondaires.
Au vu de ce qui précède, le SDT ne peut pas entrer en matière sur le projet en l'état du dossier. En aucun cas, le permis de construire ne peut être délivré.
(…)"
D. Par acte du 19 septembre 2013, Sylvain Fame a saisi la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP) d'un recours dirigé contre le refus du SDT du 2 septembre 2013, concluant implicitement à son annulation. En substance, il confirmait qu'il entendait utiliser le chalet en cause au titre de résidence principale. Il comptait dans le futur exercer une activité économique sur la commune et ce chalet serait dédié, comme résidence principale, à l'un de ses collaborateurs, dont les papiers seraient déposés au greffe de la commune une fois les travaux réalisés; ces derniers coïncideraient avec le début de sa future activité. Il répétait que le chalet disposait d'un accès routier garanti tout l'hiver et d'un service de distribution du courrier postal.
E. Le 24 octobre 2013, la Direction générale de l'environnement (DGE) a indiqué qu'elle n'avait pas d'observations à déposer.
Dans son écriture du 25 octobre 2013, la municipalité a estimé que le SDT n'avait pas à se prononcer quant à l'accès qualifié de "relativement difficile" (notamment l'hiver), au déneigement et à la situation éloignée du chalet, dès lors qu'une personne avait fait le choix d'y vivre à l'année en résidence principale en toute connaissance de cause. L'accès routier était garanti durant tout l'hiver et bon nombre d'habitants vivaient en résidence principale dans des secteurs bien moins desservis. En conclusion, la municipalité demandait au tribunal de bien vouloir réexaminer la décision du SDT, en tenant compte du préavis favorable qu'elle délivrait à la transformation projetée.
Au terme de sa réponse du 7 novembre 2013, le SDT a conclu au rejet du recours. En bref, il appartenait au recourant d'apporter les éclaircissements nécessaires sur l'affectation du projet en résidence principale, que ce soit sous l'angle de la réglementation sur les résidences secondaires ou de l'art. 39 OAT, ce qu'il n'avait pas fait jusqu'alors.
F. Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 17 décembre 2013, sur lequel le SDT s'est exprimé le 13 janvier 2014.
Par avis du 22 janvier 2014, la juge instructrice a relevé que le recourant n'apportait aucun élément concret à l'appui de ses allégués (par exemple, le nom du collaborateur ainsi que son engagement à prendre domicile dans le chalet à transformer, la liste des mandats acquis par le recourant dans le secteur d'Ormont-Dessous et le caractère durable de ceux-ci justifiant la création d'une résidence principale, tous autres motifs conduisant le recourant à privilégier cette région). Elle invitait le recourant à produire tous éléments concrets propres à démontrer ses allégués.
Dans son écriture du 29 janvier 2014, le recourant a fourni la liste des mandats qui, à ses dires, l'avaient amené à ouvrir une succursale à Ormont-Dessous, afin de se simplifier la vie, notamment sur les routes. Il précisait cette liste n'était pas exhaustive. Il s'agissait des projets suivants:
"Col des Mosses : Ancienne Poste , parcelle n° 1431: permis obtenu et en force pour la transformation de 8 appartements dont 1 au rez sera réservé pour ma succursale. Début des travaux: mai 2014, fin des travaux: décembre 2014. Ouverture de mon bureau : janvier 2015. [NDLR: CAMAC 133'810]
Col des Mosses : Au Cartier, parcelle n° 3230 : construction d’un chalet individuel en résidence principale. [NDLR: CAMAC 134'768]
Col des Mosses : Au Cartier, parcelle n° 1675 : transformation d’un vieux chalet, propriété de Bufaco SA. Permis en force depuis 2 ans, avant la lex Weber. Début des travaux: été 2014. [NDLR: CAMAC 110'634]
Col des Mosses : Parcelle n° 3272 : construction d’un complexe para-hôtelier pour le compte de la société Alpstyle Village SàrI. Permis en cours. [NDLR: Camac 144'079, en cours]
Col des Mosses : Parcelle n° 3141 : construction d’un chalet en résidence principale. Permis en force. Début des travaux: mai 2014. [NDLR: CAMAC 134'670]
La Forclaz : Parcelle n° 2337: construction d’un chalet pour le compte de la famille Roch. Permis en force. [NDLR: CAMAC 135'770]
La Forclaz : Parcelle n° 2892: le chalet en question pour mon employé... Début des travaux projeté: été 2014. [NDLR: CAMAC 137'595, objet du présent recours]
Villars-Bretaye : Parcelle n° 3926 : transformation d’un chalet. Enquête en cours:1 opposition. [NDLR: CAMAC 138'033, projet refusé]
Villars-Gryon : Parcelle n° 5030A: construction d’un chalet pour la famille Olsen, en résidence principale. Projet en cours d’élaboration.
Les Diablerets : Parcelle n° 7400: construction d’une résidence protégée pour seniors, de 8 appartements. Projet en cours d’élaboration. "
Le SDT s'est exprimé le 12 février 2014. Pour obtenir une autorisation de transformer le bâtiment ECA 1293 sur la parcelle 2892, le recourant devait remplir les conditions de l'art. 4 al. 1 let. a de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires et de l'art. 39 al. 1 OAT, à savoir démontrer que la construction serait utilisée comme résidence principale. S'agissant de la liste des mandats du recourant, le SDT a mis en doute la licéité du premier projet, prévu sur la parcelle 1431 au Col des Mosses, et ajouté qu'il ne comprenait pas la démarche du recourant consistant à obtenir une autorisation de transformer un chalet d'alpage excentré, alors qu'il entendait organiser son activité commerciale dans un bâtiment comportant plusieurs logements, dont l'un pourrait aisément être destiné au collaborateur employé sur place, ce qui permettrait de répondre au souci de simplification et de rationalisation des déplacements voulu par le recourant. Il a par ailleurs rappelé que les projets prévus sur les parcelles 2892 (objet du présent recours) et 3926 avaient été refusés. Ainsi, hormis les quelques projets qui subsistaient sur la liste, le recourant n'apportait aucun élément démontrant concrètement ses allégués, en particulier en ce qui concernait le caractère durable de ses engagements dans la région justifiant la création d'une résidence principale dans un chalet d'alpage situé hors zone à bâtir, moyennant transformation au sens de l'art. 39 al. 1 OAT. Le recourant ne démontrait pas qu'il ait effectivement entrepris des démarches en vue de l'implantation d'une succursale sur le territoire de la Commune d'Ormont-Dessous. Par ailleurs, le recourant ne répondait pas à la demande du Tribunal cantonal concernant le nom du collaborateur et son engagement à prendre domicile dans le chalet à transformer.
G. Le recourant a développé ses explications le 3 mars 2014. S'agissant du projet sis sur la parcelle 1431 au Col des Mosses, il entendait acquérir ce bâtiment et l'exploiter en chambres d'hôtes, comme indiqué dans l'autorisation, et garder l'appartement au rez qui serait sa succursale du bureau d'architecte et ferait également office du bureau de gestion de ce bed & breakfast. Il serait impossible de loger son futur collaborateur dans ce bâtiment, puisqu'il s'agissait précisément de chambres individuelles, sans compter que ses activités n'étaient pas concentrées uniquement sur le Col des Mosses. Il était dans l'incapacité de communiquer le nom de son futur employé, dès lors qu'il n'entendait pas engager quelqu'un avant d'avoir réalisé les travaux tant pour le bureau que pour le logement de son futur employé. Le chalet litigieux servirait du reste de chalet témoin pour les choix de finition de ses clients, pour les deux communes d'Ormont-Dessous et d'Ormont-Dessus. Enfin, il ajoutait que son choix d'ouvrir une antenne dans la vallée était réfléchi. Du reste, il avait un "nouveau projet de construction aux Diablerets".
Le SDT a réagi par écriture du 12 mars 2014, soulignant que les explications du recourant ne répondaient pas à la requête du Tribunal cantonal du 22 janvier 2014. Ainsi, le projet de bed & breakfast sur la parcelle 1431 n'était pas concluant, dès lors qu'il annonçait à nouveau une intention du recourant par rapport à un bien dont il n'était pas propriétaire mais dont il envisageait de se porter acquéreur. L'utilisation à des fins d'habitation à l'année du chalet litigieux n'était pas garantie compte tenu des conditions d'accès et d'équipement et s'agissant d'un secteur essentiellement occupé par des bâtiments en lien avec l'exploitation d'estivage ou par des résidences secondaires. Le SDT est au surplus revenu sur le caractère habitable du chalet. A cet égard, il a précisé que selon la doctrine relative à l'art. 39 al. 1 let. a OAT, seuls entraient en ligne de compte les bâtiments comportant déjà des logements. Les lits destinés à un hébergement occasionnel, comme on le trouvait parfois dans les granges, n'étaient pas considérés comme des logements. En l'espèce, les pièces au dossier jetaient le doute sur le caractère habitable de la construction existante. De par sa nature et sa situation, l'utilisation de l'ouvrage se limitait aux périodes d'estivage, point corroboré par la structure de logement existante très sommaire. L'inspection locale qu'il plairait à la cour d'apppointer permettrait de constater la configuration et l'affectation du secteur, ainsi que le caractère habitable de l'ouvrage.
H. A la suite d'un échange de correspondance, le propriétaire Edmond Tavernier a accepté par courrier du 20 octobre 2014 de prolonger la promesse de vente et d'achat de la parcelle litigieuse, en substance jusqu'à la notification du présent arrêt.
I. Le tribunal a ensuite statué.
Considérant en droit
1. Le recourant entend transformer et agrandir le chalet d'alpage ECA 1293. Le projet a été mis à l'enquête publique. A l'issue de celle-ci, le SDT a refusé d'entrer en matière en l'état du dossier sur cette demande. La municipalité n'a pas statué sur le permis de construire, la procédure ayant été interrompue par le refus du SDT.
Le recours est par conséquent dirigé exclusivement contre le refus du SDT d'entrer en matière. Déposé dans les formes et le délai requis, il est recevable.
2. Le chalet litigieux est sis en zone agricole et alpestre. Aux termes de l'art. 17 al. 1 RPGA, la zone agricole et alpestre est réservée à l'exploitation des domaines et des pâturages et autres activités en relation étroite avec l'affectation de la zone. La transformation du bâtiment est par conséquent soumise à autorisation spéciale cantonale au sens des art. 25 al. 2 LAT et 120 al. 1 let. a de la loi cantonale du 4 décembre 1985 sur l'aménagement du territoire et les constructions (LATC; RSV 700.11).
3. Les travaux visant à transformer et agrandir un bâtiment destiné à un non-agriculteur, ils nécessitent une autorisation dérogatoire au sens des art. 24 ss LAT. Sous cet angle, le recourant requiert, en application de l'art. 24 let. a LAT, le bénéfice de l'art. 39 al. 1 let. a OAT.
a) L'art. 39 OAT a la teneur suivante:
1 Dans les territoires à habitat traditionnellement dispersé qui sont désignés dans le plan directeur cantonal et dans lesquels, compte tenu du développement spatial souhaité, l'habitat permanent doit être renforcé, les cantons peuvent autoriser, au titre de constructions dont l'implantation est imposée par leur destination (art. 24, let. a, LAT):
a. les changements d'affectation, à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture, de constructions existantes comportant des logements, si la construction après transformation est habitée à l'année;
b. (...)
2 (...)
3 Des autorisations ne peuvent être délivrées sur la base du présent article que si l'aspect extérieur et la structure architecturale de la construction demeurent inchangés pour l'essentiel.
4 (...)
5 (...)
b) En d'autres termes, l'art. 39 al. 1 OAT autorise hors zone à bâtir le changement d'affectation et la transformation d'un bâtiment à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture à condition, notamment, que l'immeuble se situe dans un territoire à habitat traditionnellement dispersé, qu'il "comporte un logement" avant transformation et qu'il soit habité "à l'année" après travaux (let. a). L'aspect extérieur et la structure architecturale doivent en outre demeurer inchangés pour l'essentiel (al. 3).
4. Le projet litigieux est implanté sur le territoire d'une commune dont la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20%, conformément à l'annexe de l'ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (RS 702) entrée en vigueur le 1er janvier 2013. Il entre par conséquent dans le champ d'application de ladite ordonnance, étant précisé que celle-ci traite de manière identique les résidences situées à l'intérieur ou à l'extérieur de la zone à bâtir.
L'art. 4 de l'ordonnance sur les résidences secondaires prévoit que des autorisations ne peuvent être accordées que pour la construction de résidences qui seront utilisées comme résidence principale (let. a; la let. b n'entre pas en considération ici). Selon l'art. 2, est réputée résidence secondaire une résidence qui n'est pas utilisée toute l'année par une personne domiciliée dans la commune (let. a) ou pour les besoins d'une activité lucrative ou d'une formation (let. b).
A teneur de l'art. 6 de l'ordonnance, dans l’autorisation de construire une nouvelle résidence, l’autorité compétente fixe l’obligation de l’utiliser conformément à l’art. 4 let. a ou b (al. 1). Dans ladite autorisation, elle ordonne à l’office du registre foncier d’inscrire la mention "résidence principale» ou "résidence affectée à l’hébergement touristique qualifié" sur le feuillet de l’immeuble (al. 2).
D'après son art. 9 al. 2, l'ordonnance a effet jusqu’à l’entrée en vigueur de la législation d’exécution de l'art. 75b Cst. (sur la possibilité d'agrandir les résidences secondaires existantes sous l'empire de ladite ordonnance, voir ATF 140 II 378 [1C_68/2014 du 15 août 2014]). A ce jour, le Message concernant la loi fédérale sur les résidences secondaires (objet 14.023) a été adopté par le Conseil fédéral le 19 février 2014 (FF 2014 2209). En l'état, il a été traité par le Conseil des Etats (session du 25 septembre 2014) qui, s'agissant de l'agrandissement des résidences secondaires existantes, a adopté sur proposition de la majorité de la commission l'art. 12 al. 2bis prévoyant notamment qu' "en dehors des zones à bâtir, les agrandissements restent autorisés dans les limites des dispositions applicables à la construction en dehors des zones à bâtir."
5. En substance, l'autorité intimée refuse d'entrer en matière sur le projet du recourant, en application de l'art. 39 OAT, pour deux motifs. Le SDT considère, d'une part, que le dossier ne comporte pas suffisamment d'assurance quant à l'utilisation effective de la construction à transformer en tant que résidence principale et, d'autre part, qu'en comparaison avec d'autres chalets anciens de la région, le caractère habitable du bâtiment litigieux apparaît "sujet à discussion".
a) En ce qui concerne la destination du chalet une fois transformé, il sied d'admettre que la notion d'habitation "à l'année" de l'art. 39 al. 1 let. a OAT correspond à celle de "résidence principale" de l'art. 4 let. a de l'ordonnance sur les résidences secondaires. Il convient ainsi d'examiner le respect de la condition d'habitation "à l'année" de la première disposition à l'aune de la jurisprudence rendue en application de la seconde.
aa) Selon la jurisprudence relative à l'ordonnance sur les résidences secondaires, est réputée résidence secondaire au sens de l’art. 2 let. a de cette norme une résidence qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée dans la commune. A contrario, doit être considéré comme une résidence principale un logement utilisé toute l’année par une personne domiciliée dans la commune. La distinction entre résidence secondaire et principale se fonde dès lors sur la notion de domicile au sens de l’art. 23 CC (AC.2014.0015 du 30 juin 2104 consid. 5a).
S'agissant de la preuve relative à l'affectation d'une construction à la résidence principale, le Tribunal fédéral a traité cette question dans un arrêt relativement récent, sous l'angle de l'abus de droit (ATF 1C_847/2013 du 4 avril 2014). Il a d'abord rappelé que, comme le suggère, en matière civile, le libellé de l'art. 2 al. 2 CC, un abus de droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. La partie qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi (consid. 4.3). Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que face à l'interdiction générale qui résulte, depuis le 11 mars 2012, de l'art. 75b Cst., on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant que résidence principale. Un abus de droit manifeste ne pourrait toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé en tant que résidence principale, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets (consid. 4.5). Le Tribunal fédéral a aussi rappelé – alors que les recourants dénonçaient l'attitude générale des autorités communales (dans le canton du Valais) qui aurait consisté à délivrer des avenants aux permis de construire afin de préciser que les constructions seraient affectées à la résidence principale –, que conformément aux principes du droit fédéral en matière d'abus de droit et de fraude à la loi, il appartenait non pas au constructeur, mais bien aux opposants de démontrer l'existence d'un abus de droit, en se fondant sur les circonstances concrètes du cas particulier (consid. 4.4). Ces considérations relatives à l'abus de droit dans ce contexte, qui permettent de ne pas annuler un permis de construire une résidence principale lorsque l'opposant ne démontre pas l'existence d'indices concrets d'une intention de contourner les exigences de l'art. 75b Cst., ont été reprises dans un arrêt récent du Tribunal fédéral (arrêt non publié 1C_240/2014 du 24 octobre 2014, consid. 2). Le Tribunal fédéral y a du reste rappelé que le respect de la restriction d'utilisation devrait être contrôlé, après les travaux, par les autorités chargées de la police des constructions (cf. aussi consid. 4.6 de l'arrêt 1C_874/2013).
Ainsi, selon le jugement de principe de la CDAP reposant sur l'ATF précité du 4 avril 2014 (AC.2014.0015 du 30 juin 2014 consid. 5), si les seules déclarations du constructeur ne permettent pas de garantir que les logements prévus seront effectivement affectés à de la résidence principale, l'inscription au Registre foncier de la mention "résidence principale" prévue à l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance semble suffisante, sous réserve d'un abus de droit manifeste (voir aussi AC.2014.0036 du 15 décembre 2014).
bb) En l'espèce, le recourant est notamment à la tête d'un bureau d'architecture dont les bureaux et le siège social se situent sur la Côte. Il a indiqué vouloir développer dans le futur une activité économique dans la vallée des Ormonts, et y ouvrir une antenne de sa société. Il entend dédier le chalet litigieux, comme résidence principale, au collaborateur qu'il engagera pour cette activité. Les papiers de ce collaborateur seront déposés au greffe de la commune une fois le chalet transformé et agrandi. Ces travaux coïncideront avec le début de sa future activité. Le chalet servira également de chalet témoin pour les choix de finition de ses clients de la vallée.
En l'état, conformément à la jurisprudence exposée ci-dessus, il appartient au SDT de démontrer l'existence d'un abus de droit manifeste. Or, le recourant a établi qu'il déployait une activité professionnelle dans la région. Le chalet est certes isolé et érigé sur un alpage, à une altitude de 1400 m, mais conformément aux déclarations de la municipalité, la route d'accès est déneigée en hiver. A en croire le site www.maps.google.com, il se situerait en outre à environ quinze minutes en voiture de l'embranchement y menant depuis la route cantonale, au Sepey. Dans ces conditions, même si les intentions alléguées du recourant suscitent des doutes, on ne saurait conclure à un abus de droit manifeste. L'inscription au Registre foncier de la mention "résidence principale" prévue par l'ordonnance sur les résidences secondaires, sinon de la mention prévue par l'art. 44 OAT, suffira par conséquent à garantir le respect de la condition d'habitation à l'année de l'art. 39 al. 1 let. a OAT.
Compte tenu de l'arrêt du Tribunal fédéral rendu après la décision attaquée, les doutes éprouvés par le SDT sur l'affectation à la résidence principale du futur chalet ne permettent pas à ce service de refuser d'entrer en matière sur la demande du recourant fondée sur l'art. 39 al. 1 let. a OAT.
b) En ce qui concerne le caractère "habitable" du chalet dans son état actuel, toujours au sens de l'art. 39 al. 1 let. a OAT, le SDT a retenu qu'il paraissait sujet à discussion. De par sa nature et sa situation, l'utilisation de l'ouvrage se limitait aux périodes d'estivage, point corroboré par la structure de logement existante très sommaire. Toujours de l'avis du SDT, l'inspection locale qu'il plairait à la cour d'appointer permettrait de constater la configuration et l'affectation du secteur, ainsi que le caractère habitable de l'ouvrage.
Le recourant n'a pas réagi sur ce point.
Les éléments au dossier, notamment les plans d'architecte, la fiche de recensement (qualifiant l'état du chalet de "moyen" en 1996) et les remarques figurant au pied de la décision de fractionnement du 21 janvier 2013 (cf. partie "En fait", let. A) ne permettent pas de déterminer si le bâtiment se prête à un usage d'habitation. Ainsi que le relève le SDT, une inspection locale apparaît nécessaire sur ce point. Il n'appartient toutefois pas au tribunal de procéder lui-même en première instance à une telle mesure d'instruction. Là aussi, il incombe au SDT, soit d'entrer en matière, soit de compléter l'instruction s'il le souhaite.
c) Dans ces conditions, c'est à tort que le SDT n'est pas entré en matière sur la demande du recourant tendant à transformer le chalet d'alpage litigieux en habitation principale en vertu de l'art. 39 al. 1 let. a OAT.
6. Vu ce qui précède, le recours est admis, la décision du SDT doit être annulée et la cause doit être renvoyée à cette autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision. Compte tenu de l'issue du recours, il n'y a pas lieu de percevoir un émolument judiciaire. Le recourant n'étant pas assisté, il n'a pas droit à des dépens.
Par ces motifs la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:
I. Le recours est admis.
II. La décision du Service du développement territorial du 2 septembre 2013 est annulée. La cause est renvoyée à cette autorité pour complément d'instruction et nouvelle décision.
III. Il n'est pas perçu d'émolument judiciaire, ni alloué de dépens.
Lausanne, le 23 décembre 2014
La présidente:
Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint, ainsi qu'à l'Office fédéral du développement territorial.
Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.