1009 TRIBUNAL CANTONAL CO04.025925 115/2011/PHC COUR CIVILE _________________ Audience de jugement du 26 août 2011 _______________________________ Présidence de M. MULLER , président Juges : M. Hack et Mme Rouleau Greffière : Mme Schwab Eggs * * * * * Cause pendante entre : Q.________, B.B.________, A.W.________ et A.V.________ (Me R. Didisheim) et B.S.________ et A.S.________ (Mes Ph. Reymond et M. Buffat Reymond)
- 2 - - Du même jour - Délibérant immédiatement à huis clos, la Cour civile considère : Remarques liminaires : [...], expert comptable, représente la défenderesse aux assemblées générales depuis l'année 2004. En raison de ses liens évidents avec les défendeurs, son témoignage n'est retenu que dans la mesure où il est corroboré par un autre élément de preuve. [...], sœur du défendeur, a également été entendue comme témoin. De manière générale, ses déclarations ne sont pas retenues au vu de ses liens familiaux avec une partie. Au demeurant, elle n'a pas constaté les faits personnellement et s'est contentée de rapporter les dires des défendeurs. E n fait : 1. a) Le défendeur A.S.________ est né le 31 décembre 1923 et la défenderesse B.S.________ est née le 8 février 1945. Pendant de nombreuses années, les défendeurs ont occupé des appartements en qualité de locataires. De 1963 à 1970, ils ont habité dans un immeuble locatif à l'avenue [...], puis, de 1970 à 1989, dans un autre immeuble locatif à l'avenue [...]. Pendant ces années, selon leur amie [...], ils ont vécu en bonne harmonie avec leurs voisins. b) Le 23 décembre 1985, le défendeur a acquis la parcelle n° [...] de la commune de [...], sise au chemin du L.________ 5. Le 5 avril 1988, les défendeurs ont vendu une surface de 512 m2 à la commune de [...].
- 3 - Au cours des années 1988 et 1989, les défendeurs y ont fait construire un immeuble résidentiel de quatre étages. Les travaux ont été exécutés sous la responsabilité des architectes [...] et [...]. [...], architecte d'intérieur à Lausanne, est aussi intervenu à la fin du chantier, pour les travaux d'aménagement intérieur et de décoration. Le 11 juillet 1989, les défendeurs ont constitué sur leur parcelle une propriété par étages, la copropriété du L.________, composée de onze lots, dix lots d'appartement et un lot de treize places de stationnement. L'art. 4.2 du règlement d'administration et d'utilisation de cette copropriété a la teneur suivante : "Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice des droits des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur, (art. 712 litt. a al. 2 CCS) sous réserve des dispositions suivantes : (…)" Après la vente des lots dont il sera question ci-dessous, les défendeurs sont demeurés propriétaires, chacun pour une moitié, d'un appartement situé au dernier étage de l'immeuble, correspondant aux lots n° 8, 9 et 10 (parcelles nos 11837 pour 125/1000, 11838 pour 95/1000 et 11839 pour 33/1000). 2. Le demandeur A.V.________ est juriste de formation; il a travaillé pendant de nombreuses années au service de la société [...] SA. Il a acquis le 13 octobre 1989 le lot n° 2 (parcelle n° [...] pour 101/1000), situé au rez-de-chaussée ouest de l'immeuble du L.________, qui comprend la cave n° 1. L'acte de vente prévoit une entrée en possession le 1er décembre 1989. Dans cet acte, les vendeurs se sont engagés à terminer dans ce délai les finitions intérieures (pose des
- 4 revêtements du sol et des murs, aménagement de la cuisine et pose des appareils sanitaires avec tous leurs accessoires), ainsi que les parties communes du bâtiment. Après la vente, en raison d'une modification des surfaces, il a été constaté que la surface de l'appartement du demandeur A.V.________ était de cent quarante et un mètres carrés en lieu et place de cent trentehuit mètres carrés. Les millièmes mentionnés au Registre foncier, soit 101/1000, n'ont pas été modifiés. 3. Par acte de vente à terme – emption du 19 janvier 1990, X.________ a acheté aux défendeurs le lot n° 6 de l'immeuble du L.________ (parcelle n° [...] pour 151/1000). Cet appartement est situé au deuxième étage, sud-est, au-dessous de celui des défendeurs. La prise de possession a été fixée au 1er mai 1990. L'appartement n'étant pas terminé lors de l'achat, l'acte de vente prévoyait que la pose des revêtements des sols et des murs, l'aménagement de la cuisine et la pose des appareils sanitaires avec tous leurs accessoires seraient effectués conformément aux choix de l'acheteur. Les finitions, en particulier les revêtements des sols et des murs et les équipements des salles de bain et de la cuisine, ont donc été choisies par X.________, qui a également fait poser des cimaises. Celui-ci a fait exécuter ces travaux avec l'aide de l'architecte [...], auquel il a payé des honoraires. Dans cet appartement, les sols du salon, de la salle à manger et du couloir sont en pierre de Bourgogne. Cela a en particulier été constaté lors d'une visite sur place au mois de décembre 2003, en présence de la demanderesse A.W.________ et des défendeurs. Lorsqu'elle y a habité, la famille U.________ a posé des tapis sur environ 80 % de la surface. Par la suite, C.W.________ a posé des tapis partout. Durant le séjour de [...] en tous cas, il y avait des tapis déroulés dans le séjour ainsi
- 5 qu'un tapis roulé dans le hall d'entrée. Les trois chambres à coucher étaient alors revêtues de moquette. Dans le document intitulé "descriptif ppe de la construction", établi par l'architecte, signé par les défendeurs et X.________ et annexé au contrat de vente à terme – emption, il est notamment précisé ce qui suit : "1) Les constructeurs se réservent le droit, en cours de construction, de modifier les plans et le descriptif général pour assurer une meilleure exécution technique, ces modifications ne devant pas affecter de façon substantielle la conception générale de l'immeuble. (…) 3) L'architecte n'est pas tenu responsable des conséquences constructives, phoniques notamment, résultant d'un choix de revêtements ou appareils autre que celui préconisé par le dossier de base (p.e.: carrelage ou marbre dans le séjour au lieu de moquette)." 4. Le 7 février 1990, à la demande du défendeur, le Bureau d'ingénieurs [...] a procédé à des mesures de contrôle d'isolation phonique dans la propriété par étages du L.________. Ce bureau a rendu un rapport intitulé "isolation acoustique – mesurages – rapport et annexes" le 19 février suivant. Ses conclusions sont en particulier les suivantes : "L'isolation acoustique normalisée (sons aériens), tout comme le niveau de pression pondéré du bruit des chocs standardisé (bruits d'impact) satisfont aux exigences accrues de la norme SIA 181/1988 avec un bonus de 2 dB. Ces valeurs offrent une bonne isolation phonique pour la plupart des types de bruits. Néanmoins des instruments de musique (pianoforte) ou de la musique amplifiée à relativement haut niveau (pointes dépassant 85 dBA) pourront être entendus et ressentis comme gênants dans un appartement voisin. (…) Les bruits en provenance d'une partie des équipements sanitaires de la salle de bains-WC principale ne satisfont pas aux exigences accrues de la norme SIA 181/1988, applicable de nuit. (…)" 5. Le demandeur A.V.________ a loué son appartement, le lot n° 2, au Dr D.________, médecin-assistant titulaire au CHUV, selon un bail conclu
- 6 pour la période du 16 mars 1990 au 30 septembre 1991. Sous l'indication "dispositions complémentaires", le contrat de bail prévoit notamment que "le locataire respecte scrupuleusement les règles et usages locatifs, en particulier ceux relatifs aux égards dus aux autres habitants de l'immeuble". Le 19 juillet 1990, le défendeur a adressé une lettre au Dr D.________. Il s'y plaint de certains agissements et écrit notamment ce qui suit : "Veuillez trouver, ci-joint, copie de la lettre que je viens d'adresser au propriétaire de votre appartement, ainsi que 4 pages du règlement de propriété qui vous apprendront certaines obligations. En plus, je me permets de vous rendre attentif : - (…) - D'autre part, je vous prie de vider la cave que j'ai mise à votre disposition et de transférer vos affaires dans la cave qui va avec l'appartement." Le même jour, le défendeur a adressé copie de cette lettre au demandeur A.V.________. Il y décrit le Dr D.________ et sa famille comme "des gens très agréables". Par lettre manuscrite du 23 juillet 1990, le Dr D.________ a répondu aux griefs du défendeur et lui a fait observer que sa famille et luimême enduraient patiemment les nuisances de toutes sortes liées aux travaux d'achèvement de l'immeuble. Il lui écrivait également ce qui suit : "Monsieur, Il m'est très désagréable d'avoir à sacrifier mon temps précieux pour répondre à cette lettre du 19 juillet qui me vient de vous. (…) (…) 2 La cave "gracieusement" mise à notre disposition fait partie de la propriété que je loue. Si aujourd'hui vous voulez m'en attribuer une autre, vous voudrez bien vous charger vous-même, à votre convenance, d'y transférer les objets les plus lourds. (…)"
- 7 - Par courriers des 7 et 20 août 1990 adressés respectivement au Dr D.________ et au demandeur A.V.________, le défendeur a persisté dans ses plaintes. Dans sa lettre au second, il a en outre précisé qu'il espérait qu'ils n'auraient "pas besoin du chapitre VIII" du règlement d'administration et d'utilisation de la propriété par étages. Au début du mois de septembre 1990, la régie [...] SA a écrit au défendeur afin de l'informer de son intervention auprès du Dr D.________. Dans une lettre du 18 septembre 1990 adressée au demandeur A.V.________, qui l'avait consulté, Me Raymond Didisheim a écrit que des démarches avaient été entreprises une dizaine de jours plus tôt, par l'intermédiaire de la régie [...] SA, auprès du défendeur, du Dr D.________ et de l'administrateur M.________. Il a estimé en conclusion de sa lettre que "le conflit paraît dès lors être en voie d'apaisement". 6. Le 4 octobre 1990, B.O.________ et A.O.________ ont acquis les lots n° 3 et 4 (parcelles nos 11832 pour 95/1000 et 11833 pour 52/1000), au premier étage à l'est, qu'ils ont occupés ensemble jusqu'au décès d'B.O.________ le 15 août 1996. A.O.________ est alors devenue seule propriétaire de ces lots, qu'elle occupe personnellement. Lors de l'achat, ils ont été informés du fait qu'ils avaient pour se garer uniquement la jouissance de la partie qui sert de parking pour les visiteurs, celle-ci étant propriété de la commune. 7. A partir de l'année 1991, l'appartement du demandeur A.V.________ a été loué à [...] et [...], puis, dès le 1er juin 1992, à la suite du décès de son époux, à [...] seule, qui l'occupait encore le 30 novembre 2007. Pendant plus de quatorze ans, celle-ci a toujours entretenu de bons rapports de voisinage avec tout le monde, y compris les défendeurs; ils échangent en particulier des cartes de vœux.
- 8 - 8. Le 25 mars 1991, X.________ a écrit ce qui suit au défendeur : "Cher Monsieur, La semaine passée, Monsieur [...] a bien voulu m'expliquer le détail des montants qui composent la facture finale des plus-values de la construction de notre appartement. C'est alors que nous avons constaté que la maison [...] avait inclus dans leur facture les frais pour les plinthes et les seuils, d'un montant de Fr. 1520.-. Monsieur [...] vous a contacté par téléphone à ce sujet et vous avez donné votre accord que cette somme de Fr. 1520.- soit déduite du montant total que je vous dois. (…) En vous remerciant de toute la peine que vous vous êtes donnée pour nous faciliter le choix de ces acquisitions supplémentaires, je vous prie de croire, Monsieur, à l'expression de mes sentiments les meilleurs." 9. Les défendeurs ont fait appel à [...] SA, afin d'obtenir un conseil acoustique général. Celui-ci a notamment effectué des mesures et a rendu un rapport le 2 juillet 1991 concernant l'isolation phonique entre l'appartement de X.________, celui des défendeurs et celui de A.O.________ et son époux. Il en résulte en particulier ce qui suit : "3 RESULTATS 3.1 Bruit aérien (…) La protection contre les bruits aériens entre les appartements superposés répond aux exigences accrues de la norme. La construction de la dalle entre les appartements possède l'épaisseur nécessaire. D'autre part il ne devrait pas exister de passage important du bruit à travers des gaines ou des courettes verticales. 3.2 Bruit de chocs (…) La protection contre les bruits de chocs répond aux exigences accrues de la norme SIA, à l'exclusion de la mesure n° 3 [réd.: entre les séjours des 1er et 2ème étages] répondant aux exigences minimales de la norme. 4 BRUITS PROVOQUES PAR LES UTILISATEURS 4.1 Exigences
- 9 - Nous avons procédé, selon les souhaits de Monsieur et Madame S.________ et en présence des habitants de l'immeuble, à une série de manipulations des installations des appartements provoquant régulièrement du bruit. (…) 4.2 Descriptif (…) Mesure 8 : Fermeture et ouverture des portes d'armoires et de placards dans la cuisine. (…) Le niveau de réception dépasse l'exigence minimale de la norme SIA (…). Mesure 9 : Fermeture de porte fenêtre balcon, (…) Ce niveau de réception mesuré dans un bloc sanitaire ne peut être considéré comme trop élevé. Il est par ailleurs inférieur aux exigences minimales de la norme SIA 181. (…) Mesure 10 : Fermeture tiroirs, armoire et bac à linge (…) A la réception le bruit est trop élevé dans la chambre et la salle de bain. Il ne respecte pas les exigences minimales. (…) Mesure 11 : Fermeture, ouverture du store électrique living (…) Ce niveau ne dépasse pas les exigences accrues de la norme SIA. (…) Mesure 12 : Fermeture fenêtre living 212 façade est (…) Le niveau de bruit à la réception dépasse les exigences minimales de la norme. (…) Mesure 13 : Fermeture d'armoire (…) Le niveau de bruit mesuré ne dépasse pas les exigences minimales de la norme SIA. Mesure 14 : Fermeture porte et fenêtre chambre (…) Le niveau de bruit à la réception dépasse les exigences minimales pour la fermeture de la fenêtre, la fermeture de la porte respecte les exigences minimales. (…)
- 10 - Mesure 15 : Porte vitrée living (…) Les niveaux de réception sont inférieurs ou égaux aux exigences accrues de la norme. (…) Mesure 16 : Fermeture et ouverture des portes des meubles et installations de cuisines. (…) Ces niveaux de bruit sont inférieurs aux exigences accrues de la norme SIA (…). Mesure 17 : Ouverture et fermeture des fenêtres (…) Le niveau de bruit à la réception est élevé. Il ne respecte pas les exigences minimales (…). Mesure 18 : Ouverture porte coulissante séjour (…) Cette valeur est égale aux exigences accrues de la norme SIA. (…) Mesure 19 : Ouverture et fermeture porte coulissante du réduit (…) Cette valeur ne respecte pas les exigences minimales de la norme SIA. (…) Mesure 20 : Store électrique (…) Cette valeur ne dépasse pas les exigences accrues de la norme SIA. (…) Mesure 21 : Porte de garage (…) Les niveaux mesurés au sous-sol peuvent être améliorés de la façon suivante : (…) 5 CONCLUSION Selon nos calculs et nos mesures, la construction et les éléments de construction du bâtiment semblent avoir été dimensionnés de façon correcte. (…) Les bruits les plus audibles dans l'appartement de Monsieur et Madame S.________ sont les bruits des installations techniques de l'immeuble.
- 11 - (…)" Il n'est pas établi que quelqu'un se soit plaint du fait que, s'agissant des bruits de chocs, seules les exigences minimales de la norme aient été respectées entre les séjours des premier et deuxième étages. 10. a) Le 12 juillet 1991, les demandeurs A.B.________ et B.B.________ et les défendeurs ont signé un acte de vente à terme – emption portant sur l'acquisition du lot n° 7 (parcelle n° [...] pour 97/1000), deuxième étage ouest, de l'immeuble du L.________. L'acte comporte notamment le passage suivant : "En outre, le vendeur fait ici consigner qu'il proposera à une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires une modification du règlement de propriété par étages permettant d'intervenir auprès du propriétaire d'un lot dont tout ou partie des sols seraient revêtus de carrelage, dans l'hypothèse où ce revêtement se révélerait être bruyant pour les autres copropriétaires, de manière à pouvoir contraindre ledit propriétaire à la pose d'une moquette, d'un tapis de sol ou de toute autre mesure adéquate propre à insonoriser le revêtement en question. D'ores et déjà, l'acquéreur déclare se rallier à cette proposition et à la soutenir [sic]." Les demandeurs B.________ ont acquis cet appartement le 26 septembre 1991 en société simple et l'ont occupé personnellement. Ils ont assisté à l'assemblée générale qui s'est déroulée le 10 septembre 1991. b) Les demandeurs B.________ sont des commerçants à la retraite, depuis une quinzaine d'années à l'ouverture de la procédure. Avant leur arrivée dans l'immeuble du L.________, ils avaient vécu plusieurs années à l'avenue de [...] à [...]. Les défendeurs font état des mauvaises relations que les demandeurs B.________ auraient alors entretenues avec leurs anciens voisins. Ces allégués étant infirmés par le témoin [...], seul entendu sur cette période, ils ne sont pas tenus pour établis. A cette époque, les demandeurs B.________ entretenaient d'excellentes relations avec les
- 12 autres copropriétaires, à l'exception d'un copropriétaire qui était en litige avec un groupe de propriétaires dont ils faisaient partie. Lorsqu'ils habitaient à l'avenue de [...], les demandeurs B.________ ont voulu créer un vitrage sur leur balcon. Une fermeture de ce type nécessite toutefois une dérogation au Règlement communal. Les époux B.________ ayant insisté pour poser ces vitrages, des mois de discussion ont été nécessaires pour parvenir à un accord, soit une autorisation à titre précaire de la municipalité. c) Dans le cadre de la propriété par étages du L.________, les demandeurs B.________ sont tenus pour des personnes affables qui ont toujours joui de la considération et du respect de chacun. Les demandeurs allèguent qu'à peine installés dans leur appartement, les demandeurs B.________ ont été littéralement harcelés par les défendeurs au motif que leur comportement prétendument bruyant les importunait et ont offert de prouver cet élément par témoins. Toutefois, seul A.U.________ a été entendu sur ce point et ses déclarations ne sont pas suffisantes pour établir ce fait, dans la mesure où le témoin ne l'a pas constaté directement, mais tient ses renseignements des demandeurs B.________. 11. Le 31 juillet 1991, X.________ a écrit ce qui suit aux défendeurs : "Chère Madame, cher Monsieur, Je voudrais vous informer en premier que nous allons quitter notre appartement prochainement. Le déménagement est fixé pour ce vendredi, 2 août dès 7 heures; vous voudrez bien excuser les inconvénients qui en découlent, (…). Je tiens encore à vous remercier de certains arrangements que vous avez faits en notre faveur, en particulier de nous avoir mis à disposition la seconde cave. Veuillez croire, chère Madame, cher Monsieur, à l'expression de nos sentiments distingués."
- 13 - Le 5 août 1991, en raison d'un problème de santé de son épouse et parce qu'il ne tenait pas à être empêché de faire de la musique selon les horaires inhérents au règlement de la copropriété, X.________ a vendu son appartement, le lot n° 6, à A.U.________. 12. Par lettre du 21 août 1991 de M.________, administrateur pour K.________ SA, les propriétaires d'étages, en particulier A.U.________, ont été convoqués à l'assemblée générale constitutive de la copropriété du 10 septembre 1991. Dans une lettre du 4 septembre 1991, le défendeur a écrit ce qui suit à M.________ : "En réponse à votre convocation du 21 août 1991 pour une assemblée générale, et conformément à l'article 23, chapitre 6 du règlement d'administration et d'utilisation, j'ai une proposition à faire qui devrait faire partie intégrante du règlement actuellement en vigueur et qui concerne l'acoustique. Le 5 juillet 1991 je vous avais transmis le rapport de [...] S.A. dans lequel sont longuement décrits les bruits provoqués par les utilisateurs (…). Ces bruits peuvent être fortement augmentés lorsque les sols des locaux ne sont pas absorbants. Pour cette raison j'ai fait introduire dans le dernier acte de vente à M. et Mme B.________, un paragraphe dont le texte est semblable à celui que je vous adresse ci-joint et que je souhaite être adopté par les copropriétaires lors de l'assemblée du 10 septembre prochain. Afin que ce point puisse être discuté valablement et pour ne pas mettre les copropriétaires devant le fait accompli, je vous prie de bien vouloir envoyer ce texte à tous les copropriétaires." L'assemblée générale constitutive de la propriété par étages du L.________ s'est déroulée le 10 septembre 1991. Les demandeurs A.V.________ et A.B.________, les défendeurs ainsi qu'B.O.________ et A.U.________ étaient présents. L'administration de la propriété par étages était confiée à K.________ SA, M.________ agissant pour elle. Il résulte en particulier ce qui suit du procès-verbal de cette assemblée (les indications mises en évidence le sont dans le document original) :
- 14 - "2. Information concernant le Règlement d'Administration et d'Utilisation ainsi que l'organisation du service "Copropriétés" (…) Monsieur A.S.________ donnera des plans d'électricité, puisque chaque propriétaire possède déjà des plans de son appartement. Si un propriétaire désire des plans supplémentaires, Monsieur A.S.________ les lui fournira. (…) 6. Divers (…) Porte coulissante dans le garage Monsieur B.O.________ demande s'il serait possible d'avoir une clé pour les garages ou de faire poser une "boule". Monsieur A.S.________ répond que cette solution est interdite selon les normes ECA, (…). Il va étudier le problème d'une éventuelle poignée "boule" (…). (…) Main courante extérieure Monsieur B.O.________ demande s'il était possible de poser une main courante sur l'escalier extérieur. Monsieur A.S.________ a étudié le problème avec un serrurier. Il n'y aura qu'une seule main courante au milieu des marches d'escalier. (…) Lettre de Monsieur A.S.________ du 4 septembre 1991 Monsieur A.S.________ a fait faire, au mois de mai 1991, une expertise à [...] SA, à Genève au sujet de l'isolation phonique du bâtiment. De ce rapport, il ressort que : - l’immeuble est construit correctement et répond aux normes en vigueur en tenant comptes des exigences accrues, "certains bruits provoqués par les utilisateurs, c'est-à-dire par les copropriétaires dépassent les bruits admissibles. Par conséquent, ils incommodent les voisins et les empêchent de pouvoir dormir normalement durant les heures de nuit." Au vu de ce rapport, Monsieur A.S.________ demande de pouvoir compléter le Règlement d’administration et d’utilisation par l’article suivant : "Les revêtements de sols dans les halls, corridors et chambres, en carrelage, faïence, marbre, pierre naturelle ou autres semblables peuvent créer des nuisances phoniques. En ce cas et à I'exception des sols des cuisines et des salles d’eau, le propriétaire de l’appartement devra prendre toutes dispositions pour éviter ces nuisances. Si malgré ces dispositions, soit notamment pose de parquet, moquette, tapis, etc., ces nuisances continuent à gêner les copropriétaires et que le copropriétaire ne fasse pas le nécessaire
- 15 comme prévu ci-dessus, ceux-ci seront en droit de faire effectuer, aux frais du copropriétaire de l’appartement en cause, les travaux pour réduire les nuisances en question jusqu'à une norme admissible. Les valeurs admissibles sont décrites dans la norme SIA (…). La norme prévoit pour ce genre d’immeuble des exigences accrues et admet pour des bruits provoqués par les utilisateurs des degrés de nuisance de 30 décibels (…). Cette valeur est exigée entre 23.00 et 8.00." Après discussion, la proposition de Monsieur A.S.________ est acceptée à l’unanimité et ce texte sera rajouté au Règlement d’administration et d'utilisation sous le point p) au chapitre IV, chiffre 4.2. Le notaire [...] sera chargé de transmettre cette modification au Registre foncier. (…)" 13. A.U.________ a emménagé dans son appartement avec son épouse et son fils à la fin du mois de septembre 1991. Les défendeurs se sont plaints, en particulier, du bruit de la douche que A.U.________ prenait à 6h. du matin, ainsi que de celui occasionné par son fils. Le 22 octobre 1991, le défendeur a écrit ce qui suit à A.U.________ : "Je me réfère à l’entretien téléphonique que nous avions eu le 2 octobre dernier, lors duquel je vous ai fait part des bruits émanant de votre appartement. Malgré mon appel, ces bruits n'ont pas cessé et cela fait trois semaines que nous sommes réveillés tous les jours ouvrables (sauf les samedis) entre 6h00 et 6h30 le matin. Aussi, je me vois contraint de vous rappeler que le Règlement d’administration et d’utilisation précise à l’article 4.2, n), que "Tout tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit." En plus le Règlement a été complété lors de l’assemblée générale constitutive du 10 septembre 1991, à laquelle vous avez d’ailleurs assisté, par un texte que vous trouverez sur les pages 6 et 7 du procès-verbal de cette même assemblée. Vous pouvez y lire que les bruits provoqués par les utilisateurs ne peuvent pas dépasser 30 décibels et que cette valeur est exigée entre 23h00 et 8h00 le matin. Je vous serais dès lors extrêmement reconnaissant de prendre toute disposition pour éviter ces nuisances, afin que nous ne soyons pas obligés de vivre selon votre rythme."
- 16 - B.U.________ et A.U.________ ont répondu aux défendeurs par lettre du 24 octobre 1991, comme suit : "(…) Pour ce qui est de la clause du "silence" de 2300 heures à 0800 heures, nous pensons que si nous devions aller devant un tribunal arbitral, cette clause serait balayée, car les us et coutumes, ainsi que les heures de police stipulent un silence entre 2200 heures et 0600 heures. Il faut bien rester les pieds sur terre et non pas la tête dans les nuages (…). De plus il n'est pas possible de me faire installer une douche, une baignoire, un lavabo et un rasoir électrique dans mon bureau, même si celui-ci est d’une certaine dimension. J'espère encore avoir le sens du ridicule. (…) En outre l’utilisation du mot "tapage" est-elle bien appropriée et nous pensons qu'elle est un peu abusive en rapport avec ce que vous entendez. Le "tapage" en question pourrait bien provenir d’ailleurs qu'aux personnes à qui vous l’attribuez, car en effet les portes qui claquent à toute heure du jour et de la nuit émettent aussi un bruit, qui, à la longue, devient également lassant et ce bruit provient de chez vous. En général on apprend à fermer les portes sans bruit à l'âge de la scolarité. (…) De qui se moque-t-on dans cette affaire ? Prenez-vous les gens pour des débiles mentaux ou pour des imbéciles ou voulez-vous masquer les défauts d'isolation de l’immeuble, qui présente en réalité, sur le plan vertical surtout, quelques surprises ? (…) Si vous cherchiez aussi la perfection, vous ne l’avez en tout cas pas atteinte et il aurait été préférable de vous faire construire une villa au milieu d’une prairie loin de tout voisin. Mais après tout il y a le gazouillis des oiseaux.... (…) En guise de conclusion nous pouvons vous assurer d’une chose : vous avez eu "la peau" de nos prédécesseurs, mais vous n'aurez pas la nôtre, dussions-nous engager une procédure qui pourrait être longue."
- 17 - Le 9 décembre 1991, Me Jacques Viret, consulté par le défendeur a écrit ce qui suit à A.U.________ : "Monsieur A.S.________, par sa lettre du 22 octobre 1991, s'était adressé à vous dans des termes courtois et raisonnables. Votre réponse du 24 octobre 1991 n'a malheureusement pas la même teneur et elle est inutilement provocatrice. (…) 1) Le règlement de la copropriété est certes modifiable. Toutefois, en l’état actuel, il est parfaitement valable et a force de loi entre les copropriétaires. 2) Vous ne contestez pas que les normes relatives aux nuisances, telles qu’elles sont imposées par le règlement, sont actuellement dépassées par vous-même. Elles pourraient facilement être respectées moyennant des égards accrus. M. A.S.________ ne demande d’ailleurs rien d’autre. Il ne vous défend nullement l’utilisation normale de votre appartement mais vous invite à plus de respect pour autrui. (…)" Le 19 décembre 1991, K.________ SA, par l'intermédiaire de M.________, a adressé une lettre à B.U.________ et A.U.________, dont il résulte en particulier ce qui suit : "Lors de la visite du soussigné, il a constaté que : - Une voiture est parquée en permanence sur une des places visiteurs. Vous comprenez certainement que cette situation n'est pas acceptable. (…) - Des treillages de couleur blanche sont fixés contre la façade de l’immeuble et modifient l’aspect de l’immeuble. (…)" B.U.________ et A.U.________ ont recouvert les sols de tapis dont ils sont amateurs, mais les plaintes des défendeurs n'ont pas cessé pour autant. 14. Par lettre du 24 janvier 1992 adressée à K.________ SA, à l'attention de M.________, les demandeurs A.V.________ et A.B.________, ainsi qu'B.O.________ et A.U.________ ont demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire, dont le but était la "suppression dans
- 18 le règlement de copropriété du texte ajouté lors de l'assemblée constitutive du 10 septembre 1991 sous Chapitre IV, point P, Chiffre 4.2.". Une assemblée générale extraordinaire a eu lieu le 27 février 1992. Il résulte en particulier ce qui suit du procès-verbal (les indications mises en évidence, le sont dans le document original) : "(…) L'ordre du jour est le suivant : 1. Ouverture de l'assemblée par le Président. 2. Suppression dans le règlement de copropriété de texte ajouté lors de l'assemblée constitutive du 10 septembre 1991 sous chapitre IV, point P, chiffre 4.2. 3. Divers : ce point sera complété au cours de l'assemblée. 1. Ouverture de l'assemblée par le Président Monsieur M.________ (…) relève qu'il a reçu 3 propositions individuelles, (…) : - lettre du 27 février 1992 de Monsieur B.O.________ en relation avec le point 2 de l'ordre du jour, - lettre de Monsieur B.O.________ du 20 février 1992 en relation avec le point 3 de l'ordre du jour, - lettre de Monsieur A.U.________ du 19 février 1992 en relation avec le point 3 de l'ordre du jour. (…) 2. Suppression dans le règlement de copropriété du texte ajouté lors de l'assemblée constitutive du 10 septembre 1991 sous le chapitre IV, point P, Chiffre 4.2 Monsieur M.________ introduit la discussion, en rappelant qu'il administre de nombreuses PPE et que son expérience en la matière lui permet d’affirmer qu'il est dans l'intérêt de tous les copropriétaires de maintenir une bonne ambiance au sein de la communauté, chacun respectant le règlement et ayant des égards pour ses voisins. Il souligne que le texte objet de la présente discussion a suscité la réaction de certains copropriétaires et souhaite qu'une solution acceptable puisse être trouvée. Me Tschumy [réd : conseil des défendeurs] prend la parole: Il précise qu'il y a lieu de profiter de la présence de tous les copropriétaires pour aborder la question de fond qui est celle du
- 19 respect de chacun pour autrui et de ne pas se contenter de voter la suppression ou le maintien de la disposition litigieuse. Il rappelle que cette disposition a été acceptée à I'unanimité lors de l’assemblée constitutive de la PPE et demande à M. A.U.________ pour quelle raison il entend la faire supprimer. M. A.U.________ précise qu'il a été pris de court lors de l’assemblée constitutive et mis devant le fait accompli, le texte n'ayant pas été soumis à l’avance aux copropriétaires. M. A.S.________ rappelle qu'il avait adressé ledit texte suffisamment à l’avance à M. M.________ avec instruction expresse de le faire parvenir aux copropriétaires avant l'assemblée constitutive afin qu'ils puissent l’étudier. M. M.________ reconnaît qu’une erreur a été commise à ce sujet et que cette communication n'a pas eu lieu. M. A.U.________ déclare qu'il considère la disposition contestée comme excessive et qu'elle revient à empêcher les gens de vivre comme bon leur semble chez eux. Me Tschumy précise que cette disposition pose trois problèmes : celui de la limite en décibels; celui de l’horaire et celui des mesures à prendre pour atteindre le respect des exigences qu'elle contient. Il rappelle, d’une part, que les chiffres de 30 et 35 décibels sont expressément prévus par les normes SIA, et d’autre part, que M. A.S.________ a d’ores et déjà fait procéder à des expertises démontrant de façon objective que la conception et la construction du bâtiment ne sont pas en cause. Il explique à M. A.U.________ que des mesures objectives, effectuées au moyen d’un sonomètre, ont démontré qu’à plusieurs reprises, le bruit provoqué par les occupants de son appartement ont atteint, dans l’appartement de M. et Mme S.________, des valeurs très nettement supérieures à celles admises par la norme SIA. M. A.V.________ demande si dans d’autres PPE il existe une disposition aussi précise en ce qui concerne le bruit. M. M.________ répond que tel est bien le cas, notamment dans des PPE relatives à des immeubles de luxe. Il rappelle également la règle générale figurant dans tous les règlements de PPE et relative à l’interdiction de tout tapage de nature à troubler la tranquillité des voisins (art 4.d.2 lettre n). Me Tschumy explique que l’adoption et le respect d’une règle relative au bruit est dans l’intérêt de tous les copropriétaires. Il les rend attentifs au fait que des changements peuvent intervenir au sein de la PPE et que chacun pourrait, un jour, être en position de se prévaloir de dite règle. Il propose d’examiner s'il y a lieu d’en modifier la rédaction, par exemple en ce qui concerne les horaires. Il serait souhaitable, selon lui, d’arriver à une formulation avec laquelle tous les copropriétaires seraient d’accord. M. B.O.________ approuve ces déclarations et considère qu'il serait en effet judicieux que l’on arrive à une solution raisonnable et acceptable par tous.
- 20 - M. A.U.________ déclare qu'il ne sera jamais d’accord avec quelque formulation que ce soit en ce qui concerne la réglementation du bruit au sein de la PPE. M. A.B.________ souligne que la PPE est particulièrement silencieuse et qu'il est dès lors possible de percevoir le moindre bruit. Il estime que chacun doit faire preuve de tolérance et d’égards. M. A.S.________ insiste sur la question des égards que ceux des copropriétaires qui se lèvent tôt peuvent et doivent avoir vis-à-vis des autres copropriétaires. M. A.U.________ répond qu'il a l’impression de vivre dans le château de la Belle au Bois Dormant. Il prétend que les joints qui ont été installés afin de diminuer la transmission des bruits ont pour conséquence d’empêcher la fermeture des portes et des fenêtres. M. A.S.________ précise que toute solution technique est envisageable dès lors qu'elle aboutit à une diminution de la transmission des bruits. Il confirme à M. A.U.________ qu'il est prêt à mettre à sa disposition les deux expertises relatives à la conception et à la construction de l’immeuble. M. B.O.________ intervient à nouveau pour inciter les copropriétaires à trouver un terrain d’entente. Finalement, M. M.________ demande à I'assemblée de voter le point 2 de l’ordre du jour. La décision est la suivante : - MM. A.V.________, A.B.________ et A.U.________ représentant 349 0/00 sont pour la suppression de ce texte ; - M. et Mme S.________ et M. B.O.________ représentant 602 0/00 sont pour le maintien de l’article. La proposition de supprimer la disposition citée ci-dessus sous chiffre 2 est donc rejetée, la double majorité n'étant pas atteinte. (…)" 15. a) Le 30 avril 1992, le demandeur Q.________ a conclu avec les défendeurs un contrat de vente à terme avec droit d'emption, qui a été inscrite au registre foncier le 4 mai 1992. L'acte de vente mentionne expressément ce qui suit : "3. L'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance, à la décharge du notaire soussigné : a) de l'état des lots objets des présentes et des servitudes intéressant la parcelle de base. b) des règles de propriété par étages et de propriété et de leurs annexes déposés au Registre foncier."
- 21 - Il n'est pas établi que les défendeurs se seraient opposés à ce que le demandeur Q.________ assiste à l'assemblée générale du 2 juin 1992. La réquisition de transfert a été signée le 3 juin 1992 et la vente inscrite au Registre foncier le 11 juin 1992. Le demandeur Q.________ est ainsi devenu propriétaire du lot n° 5 (parcelle n° [...] pour 94/1000), au premier étage ouest, de la propriété par étages du L.________, qu'il occupe personnellement. Dans les jours qui ont suivi cette acquisition, les défendeurs l'ont invité à un apéritif de bienvenue dans leur appartement, en compagnie de A.O.________ et son époux, dans le but de lui faire connaître ses voisins de palier. b) Né le 8 août 1943, le demandeur Q.________ est médecin neurologue. Au fil des années, il a émis des critiques ciblées et ponctuelles à l'encontre de l'administrateur. De manière générale, l'administrateur n'a toutefois pas eu de problème avec le demandeur Q.________, qui a plutôt cherché à "calmer le jeu". Le demandeur a toutefois suggéré que les assemblées générales soient enregistrées (cf. infra ch. 34). Le témoin J.________ a précisé qu'il pensait que c'était pour rire, les assemblées générales durant de trois à quatre heures. 16. a) Le 2 juin 1992, une assemblée générale ordinaire s'est déroulée. La teneur du procès-verbal est notamment la suivante : "2. Lecture et approbation du procès-verbal de la précédente assemblée générale extraordinaire (…) Décoration contre les façades. Monsieur M.________ rappelle que les copropriétaires ont été rendus attentifs au chiffre 4.2 du
- 22 règlement. Monsieur A.S.________ constate qu'aucune modification n'est intervenue nonobstant ce rappel (…). (…) Monsieur [...] insiste sur le fait que le règlement est en vigueur, qu'il s'applique à l'égard de l'ensemble des copropriétaires et qu'il n'est, en l'état, pas respecté. (…) Monsieur A.B.________ intervient pour demander qui est dérangé par ces problèmes de décoration contre la façade et d'objets entreposés dans les corridors. Madame A.O.________ se prononce en faveur du respect de la lettre du règlement. Elle craint un risque d'engrenage dans l'hypothèse où le règlement ne serait pas respecté. Monsieur B.O.________ confirme qu'il faut maintenir une certaine harmonie à l'immeuble et appliquer le règlement. Monsieur A.U.________ prend position en se référant à la lettre qu'il a adressée le 6 janvier 1992 à l'administrateur. Il n'entend pas davantage discuter de cette question et précise qu'il ne modifiera en rien l'aménagement de son balcon. Monsieur B.B.________ précise au sujet des objets qu'il entrepose dans le corridor que ces objets ne dérangent pas son voisin de palier et qu'ils se sont mis d'accord à ce sujet. Monsieur A.S.________ rappelle qu'il ne s'agit pas de savoir si les copropriétaires partageant le même palier sont d'accord ou pas d'accord d'y entreposer les objets, mais de savoir si l'on applique le règlement qui a été adopté à l'unanimité lors de l'assemblée constitutive. Monsieur A.U.________ précise que selon lui les règlements et l'uniformité sont le début de l'ennui. Monsieur A.B.________ considère que Monsieur A.S.________ se complique trop la tâche. (…) Monsieur B.O.________ insiste une nouvelle fois sur le concept d'harmonie qu'il y a lieu de conserver dans le cadre de l'immeuble. (…) 9. Divers (…) Parties communes art. 4.5 b Monsieur A.S.________ revient sur la question de meubles entreposés par Monsieur et Madame B.________ dans le corridor. Monsieur M.________ rappelle que le règlement doit être respecté. Monsieur A.B.________ précise qu'il est exclu, pour lui, d'ôter ce meuble. Il invite Monsieur M.________ à venir visiter l'immeuble. Il précise que si ce meuble est dans le corridor, c'est parce qu'il manque de place à l'intérieur de son appartement ou sur son balcon. Harmonie et l'esthétique de l'immeuble (4.2 lettre b) Monsieur A.S.________ souligne que la décoration installée par M. A.U.________ en violation du chiffre 4.2 du règlement n'a toujours pas été enlevée. Monsieur A.U.________ précise qu'il n'entend pas entrer en matière et qu'il se réfère une nouvelle fois à sa lettre du 6 janvier à Monsieur M.________. Il déclare : "Monsieur M.________ ne me donnera aucun ordre; on s'en occupera avec mon avocat". Il quitte l'assemblée en déclarant qu'il n'a pas de temps à perdre avec des gens pareils. (…)
- 23 - (…) Monsieur A.B.________ reste sur sa position. Il refuse d'enlever le meuble qui est entreposé dans le corridor en violation du règlement et précise qu'il pratiquera systématiquement la politique du fait accompli à l'avenir. Il se dit prêt à se battre en justice si nécessaire. (…) Projet de Monsieur A.B.________ Monsieur A.B.________ informe les copropriétaires qu'il entend poser une plaque de verre à l'extrémité de son balcon. Il demande l'accord des copropriétaires. Monsieur M.________ rappelle à Monsieur A.B.________ que l'assemblée ne peut valablement délibérer qu'après avoir été complément informée sur la base d'un projet précis. (…) Me Tschumy rappelle que l'autorisation sollicitée par Monsieur A.B.________ est de la compétence de l'assemblée. Monsieur M.________ précise à Monsieur A.B.________ qu'il y a lieu de présenter lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires des plans avant qu'une décision soit prise. Monsieur A.B.________ déclare ne pas comprendre pourquoi il ne peut être autorisé à installer cette plaque immédiatement. Monsieur A.S.________ lui explique une nouvelle fois les raisons qui s'y opposent. Monsieur A.B.________ considère que Monsieur A.S.________ est "un malade". Madame B.B.________ ajoute que désormais son mari et elle-même ne feront plus aucune demande à l'assemblée générale et qu'ils pratiqueront la politique du fait accompli. (…)" b) Les demandeurs B.________ ont en effet installé une armoire à chaussures dans les parties communes, sur leur palier. A.U.________, leur voisin de palier, était d'accord avec cette installation, qui ne le dérangeait pas. Le règlement de copropriété dispose toutefois qu'on ne doit rien déposer dans les couloirs. Peu de temps après l'assemblée générale du 2 juin 1992, les demandeurs B.________ ont fait poser un vitrage sur leur balcon, en l'absence de toute autorisation de l'assemblée générale et malgré les interventions des défendeurs, de A.O.________ et B.O.________, du demandeur Q.________ et de l'administrateur M.________. Dans un premier temps, le demandeur Q.________ a reproché aux demandeurs B.________ leur "pinaillage", puis il a pris fait et cause pour eux. Non conforme au règlement, ce vitrage n'était toutefois pas visible depuis l'appartement des défendeurs. On le voyait par contre depuis l'extérieur de l'immeuble, mais il ne changeait pas l'aspect de la
- 24 façade. Il n'occasionnait aucune gêne aux défendeurs, si ce n'est peut-être du point de vue esthétique. L'opposition des défendeurs a été ressentie comme étant chicanière. c) Par lettre du 23 juin 1992, Me Jean-Luc Tschumy s'est adressé à M.________, pour K.________ SA, dans les termes suivants : "Comme vous le savez, je suis le conseil de M. et Mme S.________. J'ai été également contacté par M. et Mme O.________ et par M. Q.________ qui m'ont demandé d'intervenir en raison des faits suivants. Lors de l'assemblée générale du 2 juin 1992, M. et Mme B.________ ont demandé aux autres copropriétaires l'autorisation de procéder à la pose d'un vitrage isolant à l'extrémité de leur balcon. Il leur a été répondu qu'il était nécessaire qu'ils soumettent à l'assemblée générale un projet concret, notamment un plan à l'échelle, afin que cette assemblée, seule compétente pour autoriser ce type de travaux, puisse se prononcer en connaissance de cause. Mécontents de n'avoir pu obtenir l'autorisation sollicitée, M. et Mme B.________ ont textuellement déclaré qu'ils pratiqueraient la politique du fait accompli ! (…) Agissant au nom de M. et Mme S.________, de M. et Mme O.________ et de M. Q.________, je vous précise, au vu des éléments rappelés cidessus, ce qui suit : 1.- Mes clients sont opposés au projet de M. et Mme B.________ qui, je vous le rappelle, n'a pas été autorisé par l'assemblée générale. (…)" Dans le courant du mois de juin 1992, le demandeur Q.________ notamment avait en effet contacté l'avocat Jean-Luc Tschumy afin qu'il agisse auprès de l'administrateur de la propriété par étages; il s'agissait d'un mandat ponctuel et limité. Le 24 juin 1992, M.________, pour K.________ SA, a écrit ce qui suit aux demandeurs A.B.________ et B.B.________ : "Lors de l'assemblée générale ordinaire du 2 juin 1992, vous nous avez demandé si vous pouviez faire installer un vitrage isolant à l'extrémité de votre balcon.
- 25 - (…) (…) Aussi, nous vous informons que nous ne pouvons pas vous accorder une autorisation, sans présenter un projet lors d'une assemblée générale. (…) Dès lors, nous vous prions de libérer les parties communes de tout objet que vous auriez entreposé sans autorisation." Le 6 juillet 1992, Me Jean-Luc Tschumy a écrit un courrier à K.________ SA, à l'attention de M.________, dont la teneur est notamment la suivante : "M. et Mme S.________, M. et Mme O.________ et M. Q.________ m'indiquent cependant que, nonobstant votre réaction, M. et Mme B.________ ont procédé, en l'absence de toute autorisation quelconque, à la pose du vitrage qu'ils entendent installer à l'extrémité de leur balcon. Dans ces conditions, mes clients vous demandent d'intervenir immédiatement auprès de M. et Mme B.________ afin de faire rétablir l'état antérieur et d'exiger le démontage immédiat de cette installation." 17. R.________ est propriétaire du lot n° 1 (parcelle n° [...] pour 108/1000), au rez-de-chaussée est, acquis le 27 août 1992 et qu'elle occupe personnellement. 18. Le 15 septembre 1992, les défendeurs ont ouvert action contre A.U.________, B.U.________ et C.U.________, concluant en substance, sous la menace des peines d'arrêt ou d'amende prévues par l'art. 292 du Code pénal, à ce qu'interdiction leur soit faite de provoquer ou de tolérer des nuisances sonores supérieures à 30 décibels entre 23h. et 8h. et supérieures à 35 décibels entre 8h. et 23h. et à ce que tous travaux décrits à dire d'expert soient effectués dans leur lot afin de ramener les nuisances sonores résultant de son utilisation à un niveau compatible avec les exigences de l'art. 4.2. p du règlement d'administration et d'utilisation de la copropriété.
- 26 - 19. Le 23 septembre 1992, le défendeur a écrit en particulier ce qui suit aux demandeurs B.________ : "Par la présente, je vous rappelle pour la énième fois que les bruits de votre radio nous importunent, (…). (…) votre radio hurlait à travers l'immeuble (…). (…) mais elle a continué à inonder la maison, (…). (…) N.B. Mon rappel écrit du 21.8.1992 au sujet des bruits provoqués par le déplacement de sièges ou de meubles est resté sans suite …" 20. Par lettre du 14 avril 1993, le demandeur Q.________ a écrit notamment ce qui suit à M.________, administrateur pour K.________ SA : "Je constate que, par rapport au milieu extérieur, l'isolation phonique est excellente, probablement largement au-dessus de la moyenne. A l'intérieur de l'immeuble par contre, certains bruits se propagent avec une facilité déconcertante. (…) Plus gênants me paraissent les bruits naturels et autres qui se transmettent par les gaines sanitaires dans les locaux sous- et susadjacents et / ou attenants ! En parcourant le procès-verbal des précédentes AG, je suis persuadé que certaines mésententes entre copropriétaires trouvent ici leurs explications." 21. Un document dactylographié établi le 30 avril 1992 relève les "bruits provoqués ostensiblement par les occupants de l'appartement S.________" du 26 mars au 21 avril 1992. Les demandeurs n'ont pas établi le nom de l'auteur de ce document, qui n'a dès lors aucune valeur probante.
- 27 - 22. Le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 22 juin 1993 contient en particulier les passages suivants : "(…) 2. Lecture et approbation du procès-verbal de la précédente assemblée générale (…) Monsieur Q.________ reprend le paragraphe de la page 9 concernant certaines dérogations au règlement avec l'accord de l'administrateur et pose la question suivante à Monsieur M.________ : Avez-vous autorisé Monsieur B.________ à faire poser sur son balcon une séparation en verre translucide? Réponse de Monsieur M.________ : Oui. (…) 8. Nominations statutaires (…) c) administrateur : mandat en faveur de K.________ SA Monsieur M.________ fait part à l'assemblée du fait qu'il cesse de s'occuper des copropriétés et propose comme successeur Monsieur [...]. (…) 9. Divers – propositions individuelles - Lettre de Monsieur Q.________ du 14 avril 1993 concernant isolation phonique (intérieure) – bruits par gaines sanitaires. Réponse de Monsieur A.S.________ : les gaines sanitaires sont coupées au niveau de la dalle, à chaque étage. (…)" Il résulte également du procès-verbal que les demandeurs A.B.________ et Q.________ ont soulevé la question du délai de prescription de l'action en garantie pour les défauts de l'ouvrage et que le défendeur s'est engagé à répondre à cette question dans une lettre qui serait jointe au procès-verbal. Par lettre du 2 juillet 1993, [...], représentant de K.________ SA, est intervenu auprès de A.U.________ et du défendeur afin d'apaiser le conflit qui les opposait.
- 28 - Le 7 juillet 1993, le défendeur a adressé une lettre à l'administrateur qui l'a jointe au procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 22 juin 1993 et dont la teneur est la suivante : "Lors de l'assemblée générale du 22 juin 1993, il fut question du délai de prescription concernant des défauts. Le 6 septembre 1989 eut lieu la réception provisoire des travaux (…). Le délai des 5 ans commence donc à courir à partir de 6 septembre 1989." Le 3 septembre 1993, le défendeur a adressé un courrier à K.________ SA, dont il résulte en particulier ce qui suit : "La façon dont M. M.________ a essayé de diriger les débats de l'assemblée générale ordinaire de la PPE "Résidence Le L.________" le 22 juin 1993 m'oblige à revenir sur cette question. (…) M. M.________ n'a pas hésité à mentir à plusieurs reprises devant l'ensemble de la copropriété, attitude qui est intolérable et qui justifie de la part de ce dernier des excuses écrites à réception de la présente." 23. Au mois de novembre 1993, le défendeur a déposé une plainte pénale contre le demandeur A.B.________. Faute de preuves, un non-lieu a été rendu. 24. Le 1er décembre 1993, K.________ SA a adressé une lettre au délégué de l'immeuble, A.U.________, dont il résulte que, s'agissant du sol du garage, le défendeur a évoqué avec l'administrateur l'existence d'une fausse pente. 25. a) Le 7 décembre 1993, les demandeurs A.V.________, A.B.________ et Q.________, de même que les copropriétaires R.________ et A.U.________ ont requis la convocation d'une assemblée générale extraordinaire pour demander le changement d'administrateur de la
- 29 copropriété. Le changement d'administrateur avait pour but de "calmer le jeu" entre les défendeurs et les autres copropriétaires. L'assemblée générale extraordinaire s'est déroulée le 20 décembre 1993. La résiliation du mandat de l'administrateur K.________ SA a été décidée par vote des copropriétaires. Les défendeurs n'ont pas voté en faveur de cette résiliation. Une majorité des copropriétaires, soit les demandeurs A.B.________ et A.V.________, le défendeur, ainsi que A.U.________ et R.________ ont proposé de confier le mandat à J.________ SA. J.________ SA a été nommée et a pris ses fonctions en 1994. Le mandat a été exercé dans un premier temps par [...], lequel est décédé peu après, puis par J.________. b) Durant le mandat de l'administrateur K.________ SA, les défendeurs ont entravé sa tâche. C'est la seule fois que M.________, qui a administré environ trente-cinq copropriétés, a connu des problèmes de cet ordre-là, notamment du fait que le défendeur vienne accompagné d'un avocat aux assemblées générales. Lors de son audition en tant que témoin dans la présente procédure au cours de l'année 2010, M.________ se souvenait encore des défendeurs, qu'il salue lorsqu'il les croise. 26. Dans un document du 30 mai 1994 adressé à l'administrateur J.________ SA, le défendeur a notamment écrit ce qui suit : "- Les B.________ dérangent avec leur musique (…). Pour connaître sa présence [réd.: celle du demandeur Q.________], ils guettent ses arrivées et ses départs. Dès qu'ils sont sûrs qu'il n'est plus là, on monte le volume à des taux intolérables (…). (…) - (…), j'insiste que des procès-verbaux complets (sténographiés ou enregistrés) soient faits jusqu'à ce que les problèmes empoisonnants soient liquidés (…)" 27. Dans un courrier reçu par J.________ SA le 16 mai 1994, B.O.________ lui a écrit son souhait que soient "réaffirmé le respect du règlement de la PPE, établi le cahier des charges du concierge, décidé de
- 30 l'entretien régulier du jardin". Il signale également son absence du 25 mai au 7 juillet 1994. Par lettre du 20 mai 1994, J.________ SA a répondu qu'à réception de sa lettre, les dates pour l'assemblée générale avaient déjà été relevées et réservées et que, l'assemblée devant se faire au mois de juin au plus tard, elle aurait lieu malgré son absence. Dans sa réponse du 24 mai 1994, B.O.________ a écrit notamment ce qui suit : "Il y a quelques jours, lors de votre visite à notre appartement, je vous avais demandé à quelle date vous aviez l'intention de convoquer l'assemblée générale, aussi d'avoir l'obligeance avant de la déterminer de nous proposer deux ou trois dates. Vous m'aviez répondu de ne pas m'inquiéter car vous nous avertiriez bien en avance. D'ailleurs, à la page 2 de votre lettre du 12 avril dernier, il est mentionné, je cite : "Il va de soi que nous adresserons, avant l'assemblée générale, un ordre du jour et des propositions de dates de réunion". N'ayant rien reçu le 16 mai, j'ai considéré correct de vous informer que nous serions absents de [...] du 25 mai aux environs du 7 juillet, (…). Enfin, vous m'écrivez dans votre lettre citée en référence, "… les dates pour l'assemblée générale avaient déjà été relevées et réservées." Je souligne que ni ma femme ni moi n'avons jamais été contactés à ce sujet de quelque manière que ce soit par votre agence. Vous comprendrez ma stupéfaction (…)" Dans une lettre du 16 juin 1994 adressée aux copropriétaires, l'administrateur a proposé "de manière tout à fait exceptionnelle" deux nouvelles dates, soit les 16 et 17 août 1994. 28. Le 21 juillet 1994, le Président du Tribunal civil du district de Lausanne a rendu un jugement dans la cause opposant les défendeurs à la présente procédure A.S.________ et B.S.________ [réd.: désignés comme demandeurs dans ce jugement] à A.U.________, B.U.________ et C.U.________
- 31 - [réd.: désignés comme défendeurs dans ce jugement] et a entièrement rejeté les conclusions en cessation de troubles des premiers. Il en résulte notamment ce qui suit : "(…) 2. Alors qu'il n'avait pas encore emménagé, le défendeur A.U.________ a été convoqué à l'assemblée générale constitutive de la PPE, le 10 septembre 1991. (…) L'ordre du jour étant épuisé, le demandeur A.S.________ a demandé, au chapitre des "divers", que le règlement de copropriété soit complété. Le règlement d'administration et d'utilisation a été complété par l'adoption d'un art. 4.2. p) ainsi rédigé : "les revêtements de sol dans les halls, corridors et chambres, en carrelage, faïence, marbre, pierre naturelle ou autres semblables peuvent créer des nuisances phoniques. En ce cas et à l'exception des sols de cuisines et des salles d'eau, le propriétaire de l'appartement devra prendre toutes dispositions pour éviter ces nuisances. Si, malgré ces dispositions, soit notamment pose de parquet, moquette, tapis, etc., ces nuisances continuent à gêner les copropriétaires et que le propriétaire concerné ne fasse pas le nécessaire comme prévu ci-dessus, ceux-ci seront en droit de faire effectuer aux frais du propriétaire de l'appartement en cause, les travaux pour réduire les nuisances en question jusqu'à une norme admissible. Les valeurs admissibles sont décrites dans la norme SIA (Société suisse des Ingénieurs et Architectes) no 181, ed. 1988. La norme prévoit pour ce genre d'immeubles des exigences accrues et admet pour des bruits provoqués par les utilisateurs des degrés de nuisance de 30 décibels (art. 3.23). Cette valeur est exigée entre 23h00 et 8h00." (…) Cette intervention du défendeur a fait suite à une correspondance qu'il avait adressée le 4 septembre 1991 à l'administrateur de la PPE, accompagnée d'une lettre de la même date précisant notamment ce qui suit : "Afin que ce point puisse être discuté valablement et pour ne pas mettre les copropriétaires devant un fait accompli, je vous prie de bien vouloir envoyer ce texte à tous les copropriétaires." L'administrateur de la PPE ayant omis de se conformer à cette instruction, les copropriétaires ont été pris de court. 3. Les défendeurs ont emménagé à la fin septembre 1991. (…) Ainsi par lettre du 22 octobre 1991, A.S.________ a écrit ce qui suit : "Monsieur, Je me réfère à l'entretient téléphonique que nous avions eu le 2 octobre dernier, lors duquel je vous ai fait part des bruits émanant de votre appartement. Malgré mon appel, ces bruits n'ont pas cessé et cela fait trois semaines que nous sommes
- 32 réveillés tous les jours ouvrables (sauf les samedis) entre 6 h 00 et 6 h 30 le matin. Aussi, je me vois contraint de vous rappeler que le Règlement d'administration et d'utilisation précise à l'article 4.2, n) que "Tout tapage de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit". En plus, le Règlement a été complété lors de l'assemblée générale constitutive du 10 septembre 1991, à laquelle vous aveu d'ailleurs assisté, par un texte que vous trouvez sur les pages 6 et 7 du procès-verbal de cette même assemblée. Vous pouvez y lire que les bruits provoqués par les utilisateurs ne peuvent pas dépasser 30 décibels et que cette valeur est exigée entre 23 h 00 et 8 h 00 le matin. Je vous serais dès lors extrêmement reconnaissant de prendre tout disposition pour éviter ces nuisances, afin que nous ne soyons pas obligés de vivre selon votre rythme." (…) 4. Le 24 janvier 1992, le défendeur A.U.________ ainsi que d'autres copropriétaires, MM. B.O.________, A.V.________ et A.B.________ ont demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire de la communauté afin de soumettre à ses membres la question de la suppression de l'art. 4.2. p) (…). (…), l'assemblée générale a, dans sa majorité, voté la suppression de cette disposition. Toutefois, la majorité des parts de copropriété, également requise, a fait défaut, les demandeurs détenant à eux seuls 479/1000. (…) L'avocat-conseil (…) est intervenu le 9 décembre 1991 pour le compte des deux demandeurs auprès du défendeur A.U.________, lui demandant de poser des moquettes, tapis etc, pour éviter les nuisances. Le 24 avril 1992, le conseil des demandeurs a fait de même, s'adressant en outre à leur conseil. (…) A ce propos, l'instruction a établi que les sols des défendeurs sont recouverts de tapis. 7. Dans le cadre du présent procès, une expertise a été confiée le 25 janvier 1993 à M. François Guth, architecte à Pully, aux fins de déterminer sur la base des rapports [...] et [...] et/ou sur la base d'autres mesures qu'il pourrait estimer utiles, si les normes en matière d'isolation phonique sont respectées dans l'immeuble en cause. Si tel n'est pas le cas, de propose tout aménagement utile au respect desdites normes. Le 1er juin 1993, l'expert a déposé le rapport suivant : "4.1 ad expertises de l'ingénieur acousticien EPFL-SIA, [...] et de [...], architectes et ingénieurs acousticiens : L'expert soussigné, de formation d'architecte, peut confirmer que les études et mesurages effectués et présentés dans le rapport [...] ont été menés avec le professionnalisme réputé dont ce bureau d'étude jouit et qu'il ne peut être question d'une quelconque partialité, même si l'expertise a été demandée par M. et Mme S.________. Le rapport de l'ingénieur acousticien [...] n'est pas versé au dossier, mais selon le rapport [...] du 2 juillet 1991 (pièce 19), en bas de la page 3, ledit rapport confirme que les résultats trouvés par M. [...] semblent similaires.
- 33 - Le rapport [...] en question se réfère à la norme SIA 181 (édition 1976) relative à la "Protection contre le bruit dans la construction des habitations". Selon cette norme, pour les immeubles d’habitations en propriété par étage, il convient de respecter les exigences accrues. Il convient de distinguer plusieurs sources de bruit. Les appartements en question doivent être isolés contre les bruits aériens, les transmissions des bruits de chocs doivent être atténuées et les bruits provoqués par les utilisateurs et les installations techniques ne doivent pas dépasser les limites admissibles. Ces limites sont définies par la norme SIA 181 par des valeurs du niveau d’intensité exprimées en décibels (dB). L’expert soussigné ne se réfère délibérément pas à ces chiffres et valeurs abstraits obtenus lors des mesurages afin que l’image qu’il se propose de donner dans cette affaire soit la plus claire possible. Avant que l’expert soussigné reprenne et commente les résultats obtenus par les ingénieurs acousticiens, il convient de souligner que la conformité, même aux exigences accrues, de la norme SIA 181, ne veut pas dire qu’un utilisateur n’éprouvera aucune gêne provenant de son voisinage extérieur ou intérieur. Chaque individu a son attitude personnelle vis-à-vis du bruit et son comportement, selon sa propre sensibilité, est différent selon son âge, son origine ethnique, son état moral, sa forme physique, son éducation et son état de santé. L’énumération des facteurs ne peut être exhaustive et démontre combien la problématique de l’isolation phonique des logements est vaste sur ce plan. Le soussigné s’abstient de présenter un exposé de ce sujet complexe, mais souhaite attirer l’attention sur le fait que même les dispositifs acoustiques mis en place, en parfaite conformité et respect de l’ordonnance fédérale pour la protection contre le bruit et de la norme SIA 181 amènent chacun, dans son domaine, à une protection acoustique seulement minimale, mais en aucun cas au confort, qui est la sensation individuelle du bien-être. L’ordonnance fédérale et la norme citées ne peuvent pas satisfaire nécessairement les notions et les conditions de bon voisinage. La construction de l'immeuble en cause semble être conçue correctement, si l'on se réfère aux rapports des spécialistes acousticiens, en ce qui concerne les bruits aériens et les bruits de chocs. Par contre, les valeurs mesurées des bruits générés par les installations techniques dépassent les limites admissibles par la norme SIA et pour ces raisons, divers remèdes techniques censés atténuer les gênes provoquées sont proposés dans le rapport [...]. Ces suggestions sont admises par l'expert soussigné sans réserve. 4.2 ad autres mesures estimées utiles, si les normes en matière d’isolation phonique sont respectées dans l’immeuble en cause et si tel n’est pas le cas, de proposer tout aménagement utile au respect desdites normes. L’expert soussigné et son confrère architecte [...], qui l’a assisté, ont jugé indispensable de générer eux-mêmes des bruits, avec le plus d’objectivité possible, sans avoir recours à des contrôles
- 34 audiométriques diurnes et nocturnes, et de procéder à des constats auditifs répétés et alternés, afin de porter une appréciation aux diverses doléances formulées essentiellement par les demandeurs, partiellement par les défendeurs, sans perdre de vue que les propriétaires des autres appartements de l’immeuble en cause ne sont pas à l’abri de gênes similaires. Les émissions de bruits concernaient l’utilisation des installations sanitaires et les divers ouvrages en menuiserie extérieure et intérieure. Ainsi, la manipulation de fenêtres, portes, portes d’armoires, l’utilisation des appareils sanitaires et de leurs accessoires. En effet, il a été constaté que les bruits entendus dans l'appartement S.________ provenant essentiellement de l'appartement des époux U.________, correspondent à un spectre variant entre fort, gênant et perceptible. Toutefois, ces bruits provoqués font partie de la vie courante et l'expert soussigné estime que tout propriétaire d'appartement, notamment de haut de gamme, devrait avoir la possibilité de se déplacer avec aisance et manipuler portes, portes d'armoires, fenêtres ou installations sanitaires sans être préoccupé que le bruit généré soit audible par son voisin, voire par un autre habitant de l'immeuble. De nombreux exemples de construction d’immeubles anciens, édifiés avant l’entrée en vigueur de la législation, des normes, du droit de police et des règlements de copropriété édictés et d’autres part la construction de locatifs récents à budgets limités, démontrent que le respect de la privacité acoustique des appartements est parfaitement réalisable. Curieusement, les nuisances acoustiques proviennent de la conception soignée de l'immeuble en cause. L’échantillonnage des portes d’entrée et portes de communication, voire même avec traitement acoustique, par leur poids et par le choix de poignées cossues, claquent davantage et font résonner et vibrer les galandages. Le revêtement des sols en matériaux pierreux nobles, l’agencement de qualité de la salle de bains, le siège massif de la cuvette des toilettes sont des sources de bruit additionnelles. Indépendamment du dimensionnement de l’épaisseur des dalles paraissant judicieux, en voulant assurer une grande flexibilité du plan et ainsi une certaine possibilité de division des appartements selon les désirs des acquéreurs, la structure est formée de peu d’appui et de ce fait les dalles en question ont des portées importantes. Ainsi elles pourraient être mises en résonance gênante. Selon l'avis du soussigné, une série de mesures de correction est à envisager dans les appartements pour améliorer sensiblement la privacité par le confort acoustique. Ces mesures consistent dans la réduction du bruit à la source, soit à examiner chaque fenêtre, porte-fenêtre et porte de communication. A procéder à des réglages, à modifier les joints et battues par l'intercalage de matériaux souples et élastiques, à remplacer les poignées trop lourdes et à régler les gâches et serrures. A poser des butoirs de fin de course pour tiroirs et autres éléments de menuiserie. Eventuellement à remplacer les panneaux de portes trop lourds ne mettant plus en résonance les galandages de masse insuffisante par des portes plus légères.
- 35 - De plus, la pose de faux-plafonds sous forme de membranes tendues créant une lame d'air sous l'enduit de plâtre paraît indispensable afin d'amortir échos et réverbérations. Ces nuisances incommodantes ont été constatées non seulement dans les dégagements des appartements en cause, mais également dans les corridors de l'immeuble et dans la cage d'escalier. Les lieux de correction sont en majeure partie dans l'appartement des époux U.________, mais la pose de fauxplafonds apporterait en degré de confort supplémentaire dans l’appartement des époux S.________. Le coût des travaux à entreprendre ne pourra être déterminé qu’après une étude détaillée des opérations et un devis y relatif. La proportion de la répartition des frais des travaux de correction entre parties est une question de droit, considéré que le constructeur porte une responsabilité initiale en ce qui concerne la conception de l’immeuble, mais d’autre part chaque propriétaire d’appartement est tenu à ce que ses installations respectent la tranquillité et la privacité acoustique d’autrui." (…) Des deux témoins entendus, eux-mêmes copropriétaires d'un logement dans l'immeuble concerné, Mme A.O.________ a confirmé avoir de bons contacts avec les demandeurs et ne jamais avoir été importunée par le comportement de la famille U.________; de son côté, M. A.B.________, qui habite le même étage que la famille intimée, a déclaré entretenir de bonnes relations avec les autres copropriétaires, à l'exception des demandeurs, (…). (…) Des témoins des défendeurs, l'amie de C.U.________, fils des défendeurs, a déclaré qu'à plusieurs occasions, les époux S.________, sont intervenus par téléphone, lors de l'utilisation de la salle d'eau le soir. A une occasion, alors qu'elle dormait, elle aurait été réveillée par des coups de brosse contre le store de la chambre qu'elle occupait. Un ami des défendeurs, M. [...], invité, et usant de la salle d'eau, vers 22 heures, a été témoin de la réaction des demandeurs à cette occasion, se manifestant par des coups frappés depuis l'appartement des époux S.________. (…) Enfin, M. X.________, précédent propriétaire de l'appartement incriminé, a expliqué avoir quitté ce dernier d'une part, en raison de problèmes de santé de son épouse, et d'autre part, car il ne tenait pas à être empêché de faire de la musique, par les horaires imposés. Il a précisé (…) que rapidement, il a essuyé des remarques de la part des demandeurs qui se disaient dérangés par son comportement. (…) Les défendeurs ont produit une lettre écrite le 16 décembre 1968 par les demandeurs et adressée à M. [...], ancien voisin des époux S.________. Il en ressort en substance qu'à l'époque, les époux S.________ se plaignaient du bruit provoqué par le comportement d'un enfant en bas âge, (…). EN DROIT :
- 36 - A. (…) Il y a lieu de constater en conséquence que cette expertise n'incrimine nullement le comportement des défendeurs, (…) Il en est de même des témoignages recueillis lors de l'instruction, (…). En définitive, il y a lieu de constater qu'une utilisation excessive de leur appartement ne peut être reprochée aux défendeurs. B. (…) C. S'agissant des conclusions reconventionnelles, l'instruction a établi à satisfaction que le comportement des demandeurs, en représailles des bruits perçus, est répréhensible. Il convient de les sommer d'y mettre un terme, sous peine d'arrêts ou d'amende de l'art. 292 du Code pénal. (…)" 29. Le 28 septembre 1994, l'administrateur J.________ SA, par J.________ et Y.________, a écrit ce qui suit à la Promotion Immeuble L.________ 5, à l'attention du défendeur : "Lors d'une visite de l'immeuble précité, menée à titre de reconnaissance des travaux à exécuter sous garantie, nous avons constaté les points suivants : 1. Escaliers d'entrée : La pente des marches revêtue de grains de marbre liés avec de la résine est inversée. Nous vous demandons donc de corriger cette pente en refaisant ce revêtement. 2. (…) 3. Garage commun : La surface de la dalle du garage n'a pas été glacée au ciment dans les règles de l'art. De ce fait, certains endroits sont poreux et granuleux et vieillissent mal. De plus, ce glacis s'effrite autour des grilles caillebotis. Afin de remédier à ce problème, nous vous suggérons d'appliquer une peinture à deux composants. 4. Mur extérieur sud-ouest : L'enduit sur le dessus du mur sur la partie basse se décolle, nous vous demandons donc de faire procéder au rhabillage nécessaire. Ces défauts de construction doivent faire l'objet de réfection sous garantie, d'ici au 30 novembre 1994. (…)" Dans une lettre du 9 novembre 1994, le défendeur a notamment répondu ce qui suit à l'administrateur :
- 37 - "La question des délais de garantie avait été soulevée à l'assemblée générale ordinaire du 22 juin 1993. Le 7 juillet 1993, j'ai répondu à l'administrateur en lui adressant une lettre, dont vous trouvez copie ci-joint et qui a été adjointe au procès-verbal de l'assemblée citée cidessus. Le délai de garantie est donc échu depuis le 7 septembre 1994. Ma réponse aux points soulevés dans votre lettre est la suivante : 1. Escaliers d'entrée Monsieur [...] [réd.: administrateur de J.________ SA entretemps décédé] avait proposé, lors de sa visite du 15 mars 1994, d'entailler les profils en laiton pour que l'eau puisse s'écouler sans problème. 2. (…) 3. (…) 4. Mur extérieur Je suis très heureux que l'enduit sur le dessus du mur se décolle. De ce fait, ce mur prend l'allure d'un mur de jardin. Vous n'ignorez certainement pas que ce mur ne fait pas partie de la PPE et que cette dernière en a seulement la jouissance." 30. Le 4 octobre 1994, le défendeur a notamment écrit ce qui suit à l'administrateur J.________ SA : "(…), je vous ai écrit au sujet des dérangements provoqués par la musique de Madame et Monsieur B.________. (…) Madame et Monsieur B.________ nous provoquent et chicanent journellement avec leur musique. (…) (…), les B.________ font tout pour nous importuner, chicaner et certainement nous provoquer. Je prie donc l'administrateur d'intervenir avec force pour faire cesser immédiatement ces troubles." Le 7 décembre 1994, J.________, pour J.________ SA, a répondu comme suit au défendeur (les indications mises en évidence le sont dans le document original) : "(…) Or, force nous est de constater que les soi-disant nuisances provoquées par M. et Mme B.________ sont infondées.
- 38 - (…), nous sommes fortement choqués par le fait que vous ayez fait appel au Service de la Police Municipale en plein jour à ce sujet! Les services de Police ont à notre sens une mission nettement plus importante et des cas à traiter plus conséquents qu'un simple conflit de voisinage. (…) Il a été porté à notre connaissance un extrait d'un procès-verbal d'une audience de Tribunal présidée par Me [...] le 1.12.1993 à 11h30 : "M. A.S.________ déclare au Président [...] de ne pas avoir à se plaindre des B.________ quant au bruit". (…)" La référence au Président [...] concerne le litige qui a opposé les défendeurs à la famille U.________. Il n'est pas établi qu'il existe un procès-verbal dans lequel le défendeur aurait déclaré ne pas avoir à se plaindre bruit des époux B.________. Dans une lettre du 15 août 1995 adressée aux défendeurs, faisant suite à son courrier du 7 décembre 1994 et à différents entretiens en présence de Me Michel Renaud, J.________ a notamment écrit ce qui suit : "(…) En ce qui concerne le troisième paragraphe de la deuxième page [réd.: paragraphe du courrier du 7 décembre 1994 mentionnant le Président [...]], je tiens à vous informer que j'ai pris position sur la base d'informations erronées – reçues de M. A.B.________ – et que je ne possède effectivement pas un extrait du procès-verbal d'une audience présidée par Me [...]." 31. Moins de trois années après y avoir emménagé, la famille U.________ a quitté l'appartement, lot n° 6 de la propriété par étages, en raison de l'atmosphère qui y régnait, alors même qu'elle avait toujours entretenu avec les copropriétaires autres que les défendeurs des relations agréables, exemptes de tout problème. Les membres de la famille U.________ ont expliqué au témoin M.________ que la vie dans leur appartement était devenue pénible. Ils ont également rapporté qu'ils recevaient peu d'amis et que les défendeurs réagissaient aux bruits en tapant sur le sol ou sur les radiateurs. Le témoin M.________ n'ayant toutefois pas assisté à ces événements et le témoin A.U.________ ayant été en conflit avec les défendeurs à ce sujet, leurs déclarations ne sont pas retenues sur ce point. Il est toutefois établi que
- 39 des coups provenant de l'étage supérieur ont été portés alors que le témoin [...] se trouvait aux toilettes dans l'appartement de la famille U.________. Pour le reste, les déclarations de ce témoin ne sont pas retenues, compte tenu de l'imprécision de ses souvenirs et du fait qu'il n'a de toute façon pas constaté directement les événements rapportés. 32. Le 16 décembre 1994, alors âgée de septante-neuf ans, C.W.________ a acquis le lot n° 6 de l'immeuble du L.________ de A.U.________. Elle a occupé son appartement jusqu'à son décès, le 16 juin 2002. Durant cette période, C.W.________ a participé à six assemblées générales, notamment à celles qui ont eu lieu les 29 août 1996, 27 novembre 1997, 15 mai et 11 juin 1997. A ces occasions, elle ne s'est jamais plainte des défendeurs. [...] notamment a été entendue comme témoin de la vie menée par C.W.________ dans son appartement de l'immeuble du L.________. Durant une année, plusieurs années avant le décès de celle-ci, elle a travaillé comme employée de maison pour C.W.________; elle est également employée par la demanderesse A.W.________. Ses déclarations sont apparues comme circonstanciées et dignes de foi et elle n'a pas d'intérêt à l'issue du litige; son témoignage est donc retenu sans réserve, pour autant qu'il résulte de constatations directes. C.W.________ était une personne élégante, aimable, courtoise et raffinée, qui disait toujours ce qu'elle pensait à son employée de maison. Au cours de l'année où elle a travaillé pour C.W.________, le témoin [...] a constaté que, affaiblie et ayant vécu plusieurs décès dans sa famille, C.W.________ avait horreur des disputes. Elle ne s'est donc pas opposée au défendeur. Elle a été victime de son agressivité. Personne douce et raffinée, elle a subi des vexations du défendeur, mais ne
- 40 souhaitait pas que sa fille, la demanderesse A.W.________, soit au courant. Elle avait également expliqué au témoin que, le défendeur s'étant plaint du bruit, elle n'allait pas chercher son journal avant huit heures du matin; c'est [...] qui allait chercher le courrier de la semaine à partir de 9 heures. Or, il se trouve que C.W.________ prenait son déjeuner tôt, vers 8 heures, et qu'elle avait l'habitude de lire le journal simultanément. Il y avait des tapis partout dans l'appartement de C.W.________ et celle-ci portait des pantoufles. Lorsque sa fille venait boire le café, elle avait peur à l'idée qu'elle ou sa fille puissent faire du bruit. Par peur de représailles et d'ennuis, elle vivait très seule. Elle souhaitait déménager à cause du défendeur, mais ne l'a pas fait pour rester proche de ses petits-enfants. Les demandeurs affirment que les défendeurs avaient multiplié les recommandations au sujet des fermetures des portes, armoires, fenêtres et couvercles de WC; ils soutiennent également qu'harcelée par les défendeurs, C.W.________ a vécu ses dernières années dans la peur et le tourment. L'employée de maison ne l'ayant pas constaté elle-même, ces affirmations ne sont toutefois pas retenues. Il n'est pas établi que les défendeurs et C.W.________ auraient échangé des courriers pour se plaindre de quoi que ce soit, ni qu'un membre de la famille de cette dernière serait intervenu auprès des défendeurs pour leur reprocher l'attitude qu'ils auraient adoptée à son égard. Pour le surplus, les déclarations de A.O.________ et de [...] ne sont pas déterminantes: n'ayant pas bien connu C.W.________, leurs déclarations résultent pour la plupart d'impressions ou de conjectures. En revanche, dans la mesure où il s'agit de constations directes des deux témoins, on tient pour établi que C.W.________ était souriante et agréable, qu'elle était à l'aise les rares fois où elles discutaient ensemble et n'avait pas l'air timide. De même, les déclarations de [...] ne sont pas retenues, dans la mesure où elle n'a pas constaté elle-même la bonne entente qui aurait régné entre les défendeurs et C.W.________.
- 41 - 33. Par arrêt du 27 décembre 1994, sous réserve de la question des dépens, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a intégralement confirmé le jugement rendu le 21 juillet 1994 par le Président du Tribunal civil du district de Lausanne dans le litige opposant les défendeurs à la famille U.________. Il résulte en particulier ce qui suit de la partie "en droit" : "(…) Ainsi, les nuisances acoustiques proviennent pour l'essentiel de la conception soignée de l'immeuble en cause : (…). Or, ledit immeuble a été construit à l'initiative du recourant, A.S.________ lui-même, lequel est par conséquent responsable des défauts qui affectent le bâtiment sur le plan de l'isolation phonique. De ce fait, même si les intimés provoquent des bruits d'une intensité supérieure à la limite fixée par le règlement de copropriété, on ne saurait admettre qu'ils sont la source de "nuisances sonores" au sens de l'article 4.2. p) de ce règlement. Par conséquent, on ne saurait non plus leur imposer de faire effectuer des travaux pour réduire les nuisances en question jusqu'à une norme admissible. Une telle exigence se heurterait en effet à l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 CC). Au demeurant, il est constant que les sols de l'appartement des intimés sont recouverts de tapis." 34. Il résulte notamment ce qui suit du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 avril 1995 (les passages en évidence le sont dans le document original) : "(…) Préambule M. B.O.________ demande la possibilité d'être accompagné par Me Michel RENAUD. M. Michel RENAUD précise que sa présence consiste à tempérer la discussion et de donner à cette assemblée un caractère plus diplomatique, dans un cadre de cohabitation et de conseil. (…) 2. Lecture du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 17 août 1994 (…) Nota M. Q.________ propose, pour la prochaine assemblée, d'installer un enregistreur, suggestion approuvée par M. A.S.________.
- 42 - (…) 8. Travaux de garantie - parties communes - Exposé de la situation - Demande d'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires d'ester le promoteur en justice L'administrateur propose de demander un avis de droit sur la possibilité d'obtenir la réparation des défauts, qui semble indispensable, notamment celui de l'entrée et de l'escalier et de la chape du garage, toute en relevant le problème de responsabilité en cas de sinistre dans l'escalier. Monsieur Michel RENAUD propose de demander un avis de droit sur la question des délais en matière de garantie. (…) Proposition Un avis de droit devrait être demandé. Suggestion de Me M. RENAUD : Il faut s'adresser à Me Henri BAUDRAZ, qui est expérimenté en la matière. Il est convenu, à l'unanimité, de demander un avis de droit à Me H. BAUDRAZ et de convoquer ensuite une Assemblée extraordinaire à l'automne. (…) 9. Isolation phonique à l'intérieur du bâtiment Point mis à l'ordre du jour à la suite de la demande de M. Q.________. Il y a lieu de se référer à sa correspondance de 1993 avec l'ancien administrateur. "Un soin tout particulier a été apporté aux isolations phoniques et thermiques. Contre toute attente, il s'est avéré que certains bruits se transmettent avec une facilité déconcertante, soit à l'intérieur des appartements, par les sanitaires, soit à l'intérieur de l'immeuble, en provenance des locaux communs, ascenseur, corridor ou des autres appartements" Voir s'il y a des mesures techniques susceptibles de remédier à cet inconvénient. M. Q.________ n'a jamais eu de plan définitif de construction de l'immeuble et se demande si l'immeuble est conforme au descriptif établi en date du 19 mai 1089 par l'architecte [...]. M. A.V.________ relève également qu'il n'a pas reçu de plans.
- 43 - M. A.S.________ relève que certains plans initiaux n'étaient pas conformes. Après les avoir fait refaire, tels que ceux du chauffage et du sanitaire, un dossier complet a été remis à Monsieur M.________, lors de l'assemblée générale de 1993. (…) M. Q.________ relève que deux copropriétaires ont quitté l'immeuble à cause des problèmes d'isolation phonique et pose par conséquent deux questions : 1) Il souhaite savoir si l'immeuble est conforme au descriptif de l'architecte. 2) En fonction de ce qui existe, quels seraient les moyens pour améliorer l'isolation et diminuer le bruit en provenance de : gaine sanitaire, ascenseur, stores électriques. Proposition de l'administrateur Rattacher cette cause à l'avis de droit indiqué sous point 8. Il propose également une analyse globale des problèmes, en établissant un inventaire des récriminations de tous les copropriétaires. L'assemblée extraordinaire de cet automne permettrait également de traiter ce point. Cette proposition est acceptée à la majorité. (…)" Le 21 août 1995, Me Henri Baudraz a rendu un avis de droit aux termes duquel il a conclu que les droits relatifs à la garantie des défauts étaient prescrits depuis le 30 novembre 1994 et dont il résulte notamment ce suit : "I LA QUESTION POSEE Est-il possible d’obtenir par voie judiciaire, en s’adressant aux entrepreneurs ou aux vendeurs une réparation ou une compensation pour les défauts affectant l’immeuble du chemin du L.________ No 5 à [...] notamment les parties communes, en particulier pour les contrepentes des escaliers de l’entrée de l’immeuble, les craquelures dans la chape du garage et les problèmes d’isolation phonique? (…) III FAITS RESSORTANTS DU DOSSIER Le présent avis de droit est basé sur les faits suivants :
- 44 - - (…) - Divers défauts de construction de l’immeuble ont été constatés par les membres de la PPE soit la contre-pente de marches sur l’escalier d’entrée, des fissures sur les dalles du garage et des défauts d’isolation phonique. Les défauts phoniques ont fait l’objet de plaintes lors des assemblées de copropriétaires sans que l’on sache exactement de qui elles émanaient. Aucun avis écrit au vendeur de défauts n’est connu. M. A.S.________ a ouvert action à l’encontre de l’entrepreneur pour les défauts de la chape des garages. Les actes du procès n’étant pas au dossier on ignore si les conclusions sont en exécution, soit en réparation des défauts, ou pécuniaires, soit en réduction du prix. IV DROIT Il est important de distinguer deux notions juridiques différentes pour répondre à la question posée : la garantie des défauts du contrat d’entreprise (art. 367 ss CO), lettre A ci-dessous, et la garantie des défauts du contrat de vente (art. 197 ss CO), lettre B cidessous. A) LA GARANTIE DES DEFAUTS DANS LE CONTRAT D’ENTREPRISE (ART. 367 SS CO) (…) DANS LE CAS PRESENT En tant que maître de l’ouvrage, les époux S.________ étaient seuls titulaires de la garantie découlant du contrat d’entreprise à la base de la construction de l’immeuble sis au L.________ No 5. Des divers contrats de vente passés ultérieurement avec les membres de la PPE (en tout cas de ceux versés au dossier) il ne ressort pas que cette garantie aurait été cédée aux acquéreurs des lots. De toute manière, comme indiqué plus haut, une telle cession ne peut être que partielle et donc pas pleinement satisfaisante. Du dossier il ne ressort pas non plus que les époux S.________ auraient donné l’avis des défauts pour défauts apparents dans le délai de deux ans depuis la réception des travaux (hypothèse où le contrat d’entreprise était soumis à la Norme SIA-118, ce qui paraît vraisemblable). Il ne ressort pas non plus qu’ils auraient donné un tel avis après avoir découvert d’éventuels défauts cachés. Les époux S.________ sont donc déchus du droit de faire valoir la garantie vis-àvis des entrepreneurs, à l’exception des défauts des chapes qu’ils ont invoqués en justice, partant de l’idée qu’ils l’ont été valablement dans les délais légaux, suite à l’avis des défauts. De surcroît, si l’on admet que la réception des travaux a bel et bien eu lieu le 6 septembre 1989, l’action en garantie est peut-être prescrite si elle n’a pas été ouverte dans le délai de 5 ans, soit avant le 6 septembre 1994. A cet égard, le terme de "réception provisoire" utilisé par A.S.________ dans sa lettre à Monsieur [...] du 7 juillet 1993
- 45 n’a pas de portée juridique (TERCIER, Journées du droit de la construction, Fribourg 1993, p. 20). Aucun élément ne permet de penser qu’il y ait eu la volonté dolosive de cacher les défauts de sorte que le délai de prescription de 10 ans n’entre pas en ligne de compte. B) LA GARANTIE DES DEFAUTS DU DROIT DE LA VENTE (ART. 197 SS CO) (…) Ici encore, le délai est de 10 ans si l’acheteur arrive à prouver que le vendeur connaissait les défauts au moment de la vente et qu’il les a sciemment cachés, adoptant ainsi un comportement dolosif (art. 210 al 3 CO). En l'espèce, la question se pose en tout cas pour les chapes si le litige avec l'entrepreneur était déjà ouvert, M. A.S.________ ne pouvait alors de bonne foi prétendre ignorer ce défaut. Il avait alors le choix de vendre à un prix qui tienne compte de ce défaut, soit d'exclure sa garantie. Mais en tout les cas, il ne devait pas le passer sous silence sciemment au détriment de l'acheteur. (…) DANS LE CAS PRESENT: lI s’agit d’examiner dans chaque cas si le vendeur (époux S.________) a limité sa garantie dans le contrat de vente. La vente du 25 septembre 1989 à A.V.________ A la page 5 de l’acte notarié, sous chiffre 1) on peut lire la clause suivante : “L’appartement et la place de parc sont vendus sous les garanties légales." Celle clause signifie simplement que c’est le système général décrit ci-dessus qui s’applique car le vendeur n’a pas limité sa garantie. En conséquence : Pour ce qui est de la contre-pente des escaliers d’entrée de l’immeuble, on peut partir de l’idée qu’il s’agit d’un défaut apparent qui aurait dû être détecté lors d’une vérification consciencieuse de l’immeuble à l’entrée en possession de l’appartement. L’avis des défauts aux époux S.________ aurait donc dû être fait probablement fin 1989 déjà, dès la prise de possession pour chacun des acquéreurs successifs. En ce qui concerne l’isolation phonique, il apparaît que lors de l’assemblée générale de la PPE, le 22 juin 1993 (p. 9 du procèsverbal), le défaut avait déjà été décelé à cette époque même si à l’origine on pouvait penser qu’il s’agissait d’un défaut caché. Or à partir du moment où tous les appartements sont habités le défaut devient "apparent" (TERCIER op. précité, No 2576).
- 46 - Comme indiqué plus haut, le défaut devenu apparent doit être signalé immédiatement après sa détection sous peine de déchéance du droit à la garantie. Rien au dossier ne laisse penser que l’avis des défauts ait été donné par écrit aux époux S.________ dès les premières manifestations de la mauvaise isolation phonique du bâtiment. Quant à un éventuel avis des défauts donné oralement, il est théoriquement possible mais extrêmement difficile à prouver devant un juge. Pour les fissures dans la chape du garage, le raisonnement est le même. Si elles existaient en 1989 déjà l’avis des défauts aurait dû être fait à cette époque. Si elles sont apparues après, l’avis des défauts aurait dû être fait dès qu’on pouvait se rendre compte que les fissures représentaient un réel défaut de l’ouvrage (ATF 117 Il 425 ss = JT 1992 I 608 par analogie). Le dossier ne dit pas à quel moment de telles fissures ont été constatées ni si l’avis des défauts a été donné immédiatement. Sauf preuve du contraire, qui est à la charge de l’acheteur (ATF 107 lI précité, par analogie), on peut considérer en l’état que le droit à la garantie est donc exclu pour ces fissures. De toute façon, dans le cas de A.V.________, l’action est prescrite puisque la garantie n’a pas été formellement invoquée dans le délai de 5 ans depuis le transfert de la propriété du lot PPE, soit fin septembre 1994. Pour la chape du garage, l’action n’est pas forcément prescrite si l’on peut prouver que les époux S.________ connaissaient les défauts avant la vente et qu’ils les ont cachés aux acheteurs (210 al 3 CO) La vente du 25 septembre 1991 aux époux B.________ L’acte de vente notarié contient la clause suivante : "1.– La parcelle est vendue (...) sous les seules garanties des maîtres d’état qui restent à courir depuis la construction du bâtiment, selon norme de la société Suisse des ingénieurs et architectes numéro cent dix-huit auxquelles parties se réfèrent en la matière. Cependant, à première réquisition de l’acquéreur, le vendeur servira d’intermédiaire auprès de maîtres d’état en question pour faire valoir, le cas échéant, les défauts susceptibles d’être constatés." Dans ce cas, les époux S.________ ont donc exclu expressément leur garantie de vendeurs et se sont simplement engagés à faire valoir, si nécessaire, leur propre garantie (comme maître de l’ouvrage) visà-vis des entrepreneurs, en vertu des contrats d’entreprise renvoyant apparemment à la Norme SIA-118. Comme dit précédemment, pour les contre-pentes et l’isolation phonique les actions judiciaires contre les entrepreneurs sont prescrites depuis le 6 septembre 1994. Pour les chapes on peut se demander si la clause imposant de faire valoir les droits contre les entrepreneurs implique une cession pro parte qua du droit induit en Justice aux époux B.________ ou si celle-ci donne à ces derniers le droit de réclamer à Monsieur A.S.________ une part de l’indemnité qui serait versée par l’entrepreneur. L'interprétation de la commune et réelle intention des parties est très aléatoire en l’espèce s’agissant d’un texte rédigé par le notaire sans que les parties, vraisemblablement, en aient pesé la portée juridique.
- 47 - La vente-emption du 30 avril 1992 à Q.________ L’acte notarié contient la clause suivante: “Les vendeurs sont ainsi tenus vis-à-vis de l’acquéreur et dans la même mesure, des garanties de construction dont ils bénéficient eux-mêmes à l’égard de l’architecte, des ingénieurs, entrepreneurs, artisans, fournisseurs, et caetera.”. Les vendeurs ont donc limité leur garantie sans la supprimer ici. Ils ont en fait calqué leur garantie sur celle dont ils bénéficiaient euxmêmes à l’égard de tous les corps de métier intervenus dans la construction de l’immeuble du chemin du L.________ No 5. Une fois encore, il est difficile de savoir si les défauts ont été découverts à temps et si l’avis des défauts a été donné tout de suite. Tel ne semble pas avoir été le cas. Les conditions d’existence de la garantie ne sont donc, d’après le dossier, pas remplies. De surcroît, en calquant leur garantie sur celle qu’ils avaient contre les entrepreneurs, les vendeurs ont notamment limité leur garantie au 6 septembre 1994 (5 ans dès la réception des travaux). Toute action est prescrite aujourd’hui, sauf faits nouveaux. Si les vendeurs n’avaient pas inséré une telle clause dans le contrat la garantie se serait étendue jusqu’en juin 1997, soit 5 ans depuis le transfert de l’immeuble à Q.________. Même dans une telle hypothèse il aurait encore fallu que le délai de l’avis des défauts ait été respecté. Là encore la question des chapes est particulière. On doit considérer que la garantie due par les époux S.________ correspondra à ce qu’ils obtiendront pour le lot Q.________. Le délai de dix ans doit être pris en considération, s’ils connaissaient les défauts au moment de la vente. Mais il leur incombait d’émettre l’avis des défauts à temps vis-à-vis de leur vendeur. Ne l’ayant pas fait à notre connaissance, ils sont déchus du droit pour ce motif. Le contrat d’exécution de vente du 3 juin 1992 à Q.________ Ce contrat n’est que la concrétisation des engagements déjà pris dans la vente-emption du 30 avril 1992 dont il est question cidessus. Il reprend donc implicitement les conditions de la venteemption et notamment celles relatives à la garantie du vendeur (limitée). Ce qui a été dit ci-dessus reste donc valable pour le contrat du 3 juin 1992. V CONCLUSION A moins d’un dol des entrepreneurs ou des vendeurs qui auraient, par hypothèse, connu et dissimulé volontairement les défauts de l’ouvrage, il n’est aujourd’hui plus possible de faire valoir avec succès ni la garantie des défauts contre les entrepreneurs, ni la garantie des défauts contre les vendeurs, à l’exception du cas des chapes et dans le cadre des garanties dont chaque acquéreur serait titulaire envers ces derniers. En effet l’avis des défauts n’apparaît pas avoir été donné dans les délais légaux. Il incombe à celui qui fait valoir une prétention
- 48 découlant de ceux-ci de prouver que tel a bien été le cas, ce qui, faute de pièce, serait très difficile à tout le moins. D’un point de vue pratique la situation m’apparaît personnellement se présenter comme suit d’un point de vue pragmatique : 1. Contre-pentes escaliers Les droits sont prescrits, la copropriété doit prendre en charge les réfections de cette partie commune, ponçage, création d’écoulements, qui représentent vraisemblablement des frais minimes. 2. Chapes des garages Si M. A.S.________ a conclu à la réfection de l'ouvrage (action en exécution du contrat d'entreprise) et qu'il obtient gain de cause, la réfection profitera à tous les acquéreurs et la question sera résolue. S'il obtient une indemnité celle-ci devrait, en dehors de toute considération juridique, être affectée à la réparation de défauts, surtout s'il n'a pas avisé ses acquéreurs de l'existence de la procédure. 3. Isolation phonique Même si le défaut d’isolation cause des désagréments, il n’est pas encore prouvé de manière concluante que les normes en la matière n’ont pas été respectées (bruits de WC désagréables mais ne dépassant le nombre de décibels admissibles). En outre les corrections impliqueraient vraisemblablement des interventions dans chaque lot, qui ne peuvent être imposées aux copropriétaires. La seule voie juridique serait l'action en réduction du prix contre les vendeurs, mais les acquéreurs sont déchus de leurs droits à défaut de prouver que l'avis des défauts a été donné à temps. Dès lors les travaux devront selon toute vraisemblance être pris en charge par la copropriété s'agissant des installations communes (colonnes de chute, escaliers, par exemple) et par chaque copropriétaire pour son lot (pose de mousses isolantes intérieures)." 35. a) A l'occasion de l'assemblée générale extraordinaire du 28 septembre 1995, R.________ a attiré l'attention d