Incarto n. 15.2007.30
Lugano 9 agosto 2007 EC/sc/lw
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Pellegrini e Walser
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sul ricorso 23 febbraio 2007 di
RI 1 RI 2 tutti rappr. da: RA 1
contro
l’operato dell’CO 1 nelle esecuzioni in via di realizzazione del pegno immobiliare n. __________ e n. __________ promosse nei confronti dei ricorrenti da
PI 1, __________ rappr. da: RA 2
in tema di amministrazione coatta di bene immobile;
viste le osservazioni:
- 12 marzo 2007 di PI 1, __________;
- 15 marzo 2007 dell’CO 1, __________;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A. Il 6 luglio 2000 PI 1 procedeva in via di realizzazione del pegno immobiliare contro i fratelli __________ per l’incasso del proprio credito. Oggetto del pegno è la part. n. __________ RFD di __________, nonché gli affitti relativi all’immobile.
B. Il 21 luglio 2000 l’CO 1 ha proceduto al blocco delle pigioni e all’invio dei relativi avvisi ai proprietari del fondo.
C. Con provvedimento 28 agosto 2000 l’Ufficio ha affidato l’amministrazione dell’immobile in oggetto alla __________, __________.
D. L’8 febbraio 2007 gli escussi hanno trasmesso all’Ufficio lo scritto 5 febbraio 2007 della __________, con il quale questa società ha comunicato il proprio interesse ad affittare per il periodo dal 01.06.2007 al 31.05.2008 tutti i locali liberi che si trovano al piano terreno dello stabile per fr. 90'000.00 annui. Dopo aver rilevato che il costo per risanare tali locali assomma a fr. 78'000.00, la società ha precisato che questo importo verrà da lei assunto e poi dedotto dall’affitto annuo dovuto.
E. Il giorno successivo l’Ufficio ha chiesto alla creditrice ipotecaria PI 1 se fosse d’accordo di affittare i locali alle condizioni proposte da __________.
F. Con scritto 13 febbraio 2007 PI 1 ha comunicato all’Ufficio di opporsi alla locazione a __________ degli spazi attualmente sfitti, atteso che questa società è di recente costituzione e quindi non vi sarebbero dati economici che garantiscano la sua solvibilità. Inoltre l’amministratrice unica della stessa sarebbe la figlia di uno degli escussi e ciò potrebbe comportare dei conflitti di interesse. La banca argomenta poi che, in vista della vendita all’asta, essa potrebbe concordare con una locazione della durata massima di un anno e che, considerata l’ottima posizione dello stabile, sarebbe auspicabile un canone annuo superiore a quello proposto.
G. Con provvedimento 14 febbraio 2007 l’Ufficio ha comunicato ai ricorrenti che, in considerazione della presa di posizione di PI 1, esso non autorizza l’esecuzione di lavori di risanamento e la conclusione di contratti di affitto riferiti agli spazi sfitti.
H. Con tempestivo ricorso 23 febbraio 2007 RI 1 e RI 2 si aggravano contro il provvedimento 14 febbraio 2007 dell’CO 1, chiedendo che gli spazi vuoti della part. __________ RFD di __________ vengano locati. I ricorrenti argomentano che la fiduciaria a cui è affidata l’amministrazione dell’immobile in passato aveva affittato l’esercizio pubblico attualmente sfitto: ciò fino __________ 2002, quando lo stesso è stato completamente distrutto da un incendio.
A mente degli escussi ogni conflitto di interessi nel contesto di una locazione sarebbe escluso anche se l’amministratrice unica della futura inquilina è parente di uno dei proprietari. Inoltre la __________ avrebbe, a differenza di quanto ritenuto da PI 1, proposto la stipula di un contratto di locazione della durata di un anno (dal 01.06.2007 al 31.05.2008) e non di due anni.
Nel frattempo i ricorrenti avrebbero poi raccolto altre due proposte di affitto a dimostrazione dell’interesse da parte di ditte e di privati a locare, anche con contratti di breve durata, gli spazi oggi inutilmente vuoti.
I. Con osservazioni 12 marzo 2007 PI 1 chiede la reiezione del ricorso ribadendo in sostanza gli stessi motivi già espressi all’ufficio. Inoltre osserva che gli spazi attualmente sfitti necessiterebbero di importanti lavori di ristrutturazione, il cui mancato pagamento potrebbe portare all’iscrizione sullo stabile di ipoteche legali degli artigiani. In merito alle due offerte di locazione prodotte con il ricorso, l’osservante evidenzia che gli offerenti propongono di assumere i lavori di ristrutturazione compensando quasi integralmente l’affitto dovuto con i relativi costi. Anche accettando una di queste due proposte vi sarebbe il rischio dell’iscrizione di ipoteche legali degli artigiani e la certezza di incassare una minima differenza d’affitto.
Il canone offerto inoltre non corrisponderebbe alla situazione attuale del mercato immobiliare nella zona, infatti gli affitti sulla __________ sarebbero superiori a quello proposto.
L’osservante asserisce infine di essere di principio d’accordo di locare gli spazi vuoti a condizione che il conduttore sia affidabile, serio e solvibile.
L. Delle osservazioni 15 marzo 2007 dell’CO 1, si dirà, per quanto necessario, in seguito.
Considerato
in diritto:
1. L’amministrazione coatta del fondo oggetto di esecuzione deve essere assunta dall’organo di esecuzione forzata alle condizioni previste dalla LEF e dal CC, che distinguono fra esecuzione ordinaria ed esecuzione in via di pignoramento e quella in via di realizzazione del pegno (cfr. Circolare n. 14/1999 del 13 agosto 1999 di questa Camera sui doveri degli Uffici di esecuzione in caso di fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco delle pigioni e dei fitti e all’assunzione dell'amministrazione del fondo).
1.1. Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art. 14 cpv. 1 primo periodo RFF il pignoramento di un fondo comprende senz’altro le pigioni e i fitti in corso (“altri redditi”). Fitti e pigioni non saranno quindi indicati singolarmente nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia fare menzione dei contratti di locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv. 1 secondo e terzo periodo RFF). I conduttori e gli affittuari devono essere informati – d’ufficio e senza necessità di richiesta da parte del creditore – dall’Ufficio del pignoramento e invitati a pagare le pigioni e i fitti nelle mani dello stesso (art. 102 cpv. 2 LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF). A partire dal pignoramento l’amministrazione del fondo passa per legge all’Ufficio, a meno che il fondo non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica (art. 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF); sotto la sua responsabilità l’Ufficio può incaricare anche un terzo dell’amministrazione o della coltura del fondo (art. 16 cpv. 3 primo periodo RFF).
1.2. Per l’art. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto del creditore si estende ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l’esecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla realizzazione. Malgrado il tenore dell’art. 806 cpv. 1 CC l’estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con l’introduzione della procedura esecutiva, bensì spetta al creditore avvalersene – se vuole profittare delle pigioni e dei fitti scadenti prima della domanda di vendita –facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152 cpv. 2 LEF; DTF 71 III 158, 64 III 28).
Non appena ricevuta la richiesta del creditore pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno conformemente all’art. 806 CC ai crediti per pigioni e fitti – richiesta che può avvenire già contestualmente alla domanda di esecuzione – l’Ufficio di esecuzione costaterà se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i fitti che verranno a scadenza, soltanto all’Ufficio (art. 91 cpv. 1 RFF).
Il blocco delle pigioni e dei fitti resta in vigore anche in caso di opposizione al precetto esecutivo, se tale blocco è stato richiesto con la domanda di esecuzione. In caso di contestazione dell’estensione del diritto di pegno alle pigioni o ai fitti si applica l’art. 93 RFF, con il rilievo che il non rispetto dei termini stabiliti da quella norma da parte del creditore avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale) del blocco.
Dopo aver dato agli inquilini e agli affittuari l’avviso di cui all’art. 91 RFF, l’Ufficio di esecuzione procederà all’amministrazione del fondo. L’amministrazione coatta del fondo pignorato comprende tutte le misure necessarie per conservarlo nella sua sostanza e nella sua rendita e per percepirne i frutti e gli altri redditi, come ad esempio, ordinazione e pagamento di piccole riparazioni, rinnovo delle assicurazioni ordinarie, disdetta ai locatari, loro sfratto, stipulazione di nuovi contratti di affitto, incasso delle pigioni ed affitti anche per via di esecuzione, esercizio del diritto di ritenzione per pigioni ed affitti, pagamento delle tasse correnti per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità ecc. (cfr. art. 17 RFF).
Tali compiti possono essere affidati anche ad un terzo, tuttavia sotto la responsabilità dell’ufficio (art. 16 cpv. 3 RFF).
L’Ufficio espleterà quindi tutte quelle operazioni normalmente richieste da un'oculata amministrazione di un fondo, allo scopo di mantenere integro nella sostanza e nella rendita l'oggetto amministrato (Lebrecht, Basler Kommentar zum SchKG, Vol. II, 1998, n. 14 ad art. 102).
Sono invece esclusi dai compiti dell'amministrazione coatta i lavori tesi all'abbellimento, al miglioramento dell'aspetto o alla maggiore comodità, o l'avvio di cause (cfr. art. 18 RFF e per analogia anche l'art. 647d CC): solo in caso d'urgenza l'amministrazione coatta è legittimata ad intervenire, ma dovrà comunque chiedere ai creditori la ratifica dei propri atti (art. 18 cpv. 1 RFF). Se non vi è urgenza, l'amministrazione coatta dovrà chiedere il consenso (anche tacito) dei creditori (art. 18 cpv. 2 RFF; Lebrecht, op. cit., n. 16 ad art. 102; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 38 ss. ad art. 102).
2. Tra le prerogative dell’amministrazione coatta - che avviene non solo nell’interesse del creditore ipotecario, ma anche in quello del debitore-proprietario, dal momento che maggiori sono gli utili dell’amministrazione coatta, minore sarà il debito finale dell’escusso - vi è dunque anche quella di stipulare nuovi contratti di locazione (cfr. anche Circolare citata n. 3.2.d).
Nel caso di specie pertanto, a fronte dell’offerta 5 febbraio 2007 della __________, con cui questa società ha chiesto la conclusione di un contratto di affitto riferito agli spazi sfitti della durata di un anno, impegnandosi a risanare i locali con deduzione dei relativi costi dall’affitto pattuito, l’Ufficio non poteva rifiutare la stipula del contratto solo perché la creditrice ipotecaria non ha espresso il proprio accordo. L’ufficio infatti, conformemente al suo onere di amministrare il fondo (Gilliéron, op. cit., n. 28 ad 102), doveva considerare l’unica offerta di locazione di cui disponeva in quel momento, condizionando la firma del contratto al pagamento di un corretto canone di locazione, se riteneva il canone offerto troppo basso, e alla prestazione di adeguate garanzie da parte della conduttrice sia con riferimento alla corretta esecuzione delle opere necessarie al risanamento dell’immobile, sia al pagamento degli oneri pecuniari da lei assunti. Nella determinazione dell’ammontare della garanzia per il pagamento di quest’ultimi impegni, l’Ufficio doveva prendere in considerazione anche le legittime preoccupazioni sollevate dalla creditrice ipotecaria in merito al pagamento di uno o più canoni di locazione e delle opere al beneficio dell’ipoteca legale degli artigiani ed imprenditori necessarie al ripristino dei locali locati. Per questi motivi quindi, in accoglimento del ricorso, il provvedimento 14 febbraio 2007 è annullato e gli atti sono retrocessi all’CO 1 affinché si determini come indicato in questo considerando. A scanso di equivoci occorre ricordare che in presenza di altre offerte oltre a quella del 5 febbraio 2007 della __________, l’amministrazione del fondo è libera di scegliere un altro conduttore, che sia pronto a pagare un canone di locazione superiore e/o fornisca migliori garanzie di solvibilità.
3. Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).
Per questi motivi;
richiamati gli art. 17, 102 cpv. 1, 2, 3 LEF; 14 cpv. 1, 15 cpv. 1 lett. b, 16 cpv. 3, 17, 18, 91, 93 RFF; 647a, 806 CC; 61 cpv. 2 lett. a, 62 cpv. 2 OTLEF
pronuncia: 1. Il ricorso 23 febbraio 2007 di RI 1, __________, e di RI 2, __________, è accolto.
1.1. Di conseguenza è annullato il provvedimento 14 febbraio 2007 dell’CO 1 nelle esecuzioni n. __________ e n. __________ promosse da PI 1 contro i ricorrenti.
1.2. Gli atti sono retrocessi CO 1 affinché si determini come al considerando 2 di questa sentenza.
2. Non si prelevano spese, né si assegnano indennità.
3. Intimazione:
__________ RA 1, __________;
- __________ RA 2, __________.
Comunicazione all’CO 1.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente Il segretario
Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.