Incarto n. 15.2000.00156 15.2000.00157 15.2000.00158
Lugano 3 gennaio 2002 EC/fc/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza
composta dei giudici:
Cometta, presidente, Pellegrini e Rusca
segretario:
Cassina, vicecancelliere
statuendo sui ricorsi 6 novembre 2000 di
__________ (inc. n. 15.2000.00156) __________ e __________ (inc. 15.2000.157) __________ e __________ (inc. 15.2000.158) tutti patr. dall’avv. __________
contro
l’operato dell’Ufficio fallimenti di Lugano nell’ambito del fallimento di
__________
in tema di stato di riparto provvisorio;
richiamate le ordinanze presidenziali 13 novembre 2000 di concessione dell’effetto sospensivo;
richiamata l’ordinanza presidenziale 2 agosto 2001 con la quale è stata ammessa l’istanza 30 luglio 2001 dei ricorrenti, con la quale è stata chiesta l’assegnazione di un breve termine per la replica;
viste le osservazioni 26 luglio 2001 dell’UF di Lugano e la replica 20 agosto 2001 delle parti ricorrenti;
esaminati atti e documenti;
ritenuto
in fatto:
A. Con decreto 8 aprile 1993, su istanza di autofallimento di __________, il Pretore del Distretto di Lugano ha pronunciato il fallimento senza preventiva esecuzione del richiedente, incaricando l’Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano (in seguito: UF) degli incombenti della procedura fallimentare.
B. Avvenuta la pubblicazione del fallimento di __________ sul FUC del __________ e del __________, il 22 novembre 1993 ha avuto luogo presso l’UF la prima assemblea dei creditori, in occasione della quale è stata designata la __________ di __________ quale amministrazione speciale del fallimento.
C. La graduatoria fallimentare, unitamente agli elenchi degli oneri relativi ai fondi di pertinenza della massa, è stata depositata la prima volta il 5 luglio 1996 ed è passata in giudicato nell’aprile del 1998.
D. Il 24 giugno 1999 l’amministrazione speciale del fallimento ha incaricato l’UEF di Locarno di procedere in via rogatoriale alla realizzazione mediante pubblico incanto delle quote di PPP n. __________, da __________ a __________ e __________ del fondo base particella n. __________ di __________.
E. Il 23 agosto 1999 l’UEF di Locarno ha depositato le condizioni d’incanto relative agli immobili in oggetto. Nelle condizioni d’incanto si legge in particolare al punto 7b che l’aggiudicatario paga a contanti le spese di amministrazione del fondo in quanto non siano coperte dal suo reddito, da computarsi sul prezzo di aggiudicazione, di fr. 22'125.95 per la PPP n. __________, di fr. 12'339.45 per la PPP n. __________, di fr. 31'912.40 per la PPP n. __________, di fr. 31'061.45 per la PPP n. __________ di fr. 32'763.45 per la PPP n. __________, di fr. 32'337.95 per la PPP n. __________, di fr. 32’337.95 per la PPP n. __________ di fr. 32'763.45 per la PPP n. __________ e di fr. 32'337.95 per la PPP n. __________.
F. Con ricorso 26 agosto 1999 __________ è insorta contro le condizioni d’incanto del 23 agosto 1999, contestando sia l’obbligo dell’aggiudicatario di assumere le spese di amministrazione del fondo che il loro ammontare.
G. Con pronunciato 10 agosto 2000 (inc. 15.1999.00161) questa Camera ha respinto il ricorso di __________, rilevando, per quanto di rilevanza in concreto, che se la ricorrente ritiene eccessive le spese esposte dall’amministrazione fallimentare speciale potrà impugnare il conto finale e lo stato di riparto di cui all’art. 263 LEF, ritenuto che l’UEF di Locarno ha agito correttamente nell’allestimento delle condizioni d’incanto, avendo in sostanza unicamente applicato quanto sancito dall’art. 46 cpv. 1 RFF.
H. Con decisione 31 agosto 1999 (inc.n.15.99.009) questa Camera ha dichiarato decaduta, con effetto immediato, dalla funzione di amministrazione fallimentare speciale nella procedura di liquidazione fallimentare in via sommaria riferita a __________, la __________., ordinandone la continuazione a cura dell'Ufficio dei fallimenti di Lugano.
I. In sede di pubblico incanto la PPP n. __________ è stata venduta per fr. 112'000.-- a __________, la PPP n. __________ per fr. 40'000.-- all’avv. __________ e le PPP da __________ a __________ e __________ a __________, in blocco, per fr. 3'180'000.--.
L. Il 16 ottobre 2000 l’UF di Lugano ha depositato lo stato di riparto provvisorio relativo alle PPP n. __________, da __________ a __________ e __________ del fondo base particella n. __________ di __________. Conformemente a quanto previsto nelle condizioni d’incanto a carico del prezzo di aggiudicazione sono state poste le seguenti spese condominiali:
PPP Totale 1993/1999
__________ fr. 22'125.95
__________ fr. 12'339.45
__________ fr. 31'912.40
__________ fr. 31'061.45
__________ fr. 32'763.45
__________ fr. 32'337.95
__________ fr. 32'337.95
__________ fr. 32'763.45
__________ fr. 32'337.95
per un totale di fr. 259'980.--
M. Con tre tempestivi ricorsi 6 novembre 2001 __________, __________ /__________ risp. Avv. __________ /__________ hanno postulato, con protesta di spese e ripetibili, di depennare dallo stato di riparto provvisorio per quanto riguarda le PPP n. __________, __________, da __________ a __________ e __________ del fondo base particella n. __________ di __________, in via principale tutte le spese di massa relative ai contributi condominiali 1993/1999 e in via subordinata tutte le spese di massa relative ai contributi condominiali 1993/1999, ad eccezione delle spese di assicurazione, tassa immobiliare e manutenzione comprovata quale strettamente necessaria, atteso che:
- “con l’apertura del fallimento __________ i lavori di ristrutturazione di tutte le proprietà indicate in entrata furono sospesi. Gli oggetti si trovavano in uno stato grezzo, privi di pavimenti (eseguito solo il bettoncino), di bagni, di cucina, riscaldamento, di infissi e anche di finestre (posate solo in parte) e tali rimasero sino all’asta. In altri termini durante tutto il periodo dal 1993 al 1999 essi erano inabitabili ed inabitati”;
- lo stato di riparto provvisorio relativo alla PPP n. __________, __________, da __________ a __________ e __________ del fondo base particella n. __________ di __________, indica tra le spese della massa delle spese condominiali relative agli anni 1993/1999 che non sono coperte dal reddito degli immobili;
- “secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il contributo dovuto in virtù dell’art. 712h CC per una quota di comproprietà appartenente al fallito rappresenta un debito della massa dal giorno dell’apertura del fallimento. E’ sufficiente che le spese e gli oneri siano stati di per sé idonei a mantenere il valore dell’immobile nel suo insieme. Sono tali le spese di manutenzione corrente, di riparazione e di rinnovamento dell’immobile, spese amministrative o tasse e contributi posti sull’immobile nel suo insieme. A titolo esemplificativo è da considerare debito della massa il contributo per i costi di portineria, manutenzione, abbonamenti di manutenzione, assicurazioni, tasse e imposte sull’immobile nel suo insieme, costi amministrativi e onorari dell’amministratore. La parte dei costi relativi alle spese d’elettricità, gas e acqua non rappresentano per contro un debito della massa salvo che essi sono stati causati dalle parti o dalle installazioni comuni dell’immobile”;
- “i contributi condominiali sono costituiti unicamente dai costi d’assicurazione in proporzione al valore delle quote e dai costi per le tasse immobiliari a carico di ogni singola comproprietà, salvo che già non sia stata pagata dall’aggiudicatario”;
- le unità di PPP in discussione non potevano generare costi per elettricità, lift, riscaldamento, manutenzione straordinaria, tassa di fognatura e spese d’amministrazione (salvo quelle strettamente necessarie), ritenuto che inabitate e senza un impianto di riscaldamento.
Con i loro ricorsi __________ e l’avv. __________ hanno inoltre rilevato che l’intimazione dello stato di riparto provvisorio è avvenuta a __________, malgrado essi avessero notificato all’UF, già prima dell’asta, di essere creditori ipotecari in luogo dell’istituto di credito. Sebbene i due ricorrenti non sollevino eccezioni d’ordine in merito alla pretesa errata intimazione, ritengono essere legittimati a presentare i gravami. A titolo cautelativo i ricorsi di __________ e dell’avv. __________, sono presentati dallo stesso avv. __________ legittimato a patrocinare tutte le parti, anche in nome di __________
N. Con osservazioni 26 luglio 2001 l’UF di Viganello ha chiesto la reiezione dei gravami, rilevando che in base all’elenco oneri e per quanto a sua conoscenza, creditrice ipotecaria relativamente a tutte le PPP in discussione risulta essere la __________. Non essendo i fondi affittati e pertanto non producendo alcun reddito, le spese condominiali di fr. 259'980.-pagate dall’amministrazione speciale sono state ripartite sulle singole PPP in base alle loro quote di valore millesimali e “incassate sui rispettivi prezzi di aggiudicazione a contanti” in base all’art. 46 cpv. 1 RFF.
L’ufficio ha evidenziato di aver trasmesso copia dello stato di riparto alla creditrice ipotecaria __________, conformemente agli art. 82 RUF e 263 LEF. Esso non ha trasmesso lo stato di riparto provvisorio a __________ e all’avv. __________ perché dagli atti in suo possesso la legittimazione attiva può essere riconosciuta solo a __________. La legittimazione a presentare ricorso è un presupposto processuale che deve essere riconosciuto ad ogni parte lesa nei suoi interessi giuridicamente protetti da una misura dell’organo di esecuzione forzata: l’aggiudicatario di un pubblico incanto non può vantare legittimazione attiva per quanto riguarda la distribuzione dei ricavi della realizzazione. Per questo motivo l’osservante ha rilevato che i ricorsi sarebbero ricevibili solo in quanto presentati da __________.
L’UF ha evidenziato che “le spese condominiali, dovute sulle singole quote di PPP di spettanza della massa fallimentare, costituiscono delle spese di amministrazione e realizzazione dei fondi a norma dell’art. 262 cpv. 2 LEF, cioè da prelevare quale debito di massa sul prodotto del prezzo di aggiudicazione, prima di ogni distribuzione. Gli addebiti di tali costi, suddivisi per quote di valore delle singole PPP sono conformi al regolamento stesso della PPP ed approvati durante le assemblee dei comproprietari sulla scorta dei bilanci consuntivi annuali approvati all’unanimità”.
O. Con la replica 20 agosto 2001 le parti ricorrenti ribadiscono di aver notificato all’amministrazione speciale del fallimento la cessione del credito relativa alle PPP n. __________ e __________.
A mente dei ricorrenti fatturare più di fr. 500.-- mensili per spese condominiali relative a locali inabitabili sarebbe veramente eccessivo, ritenuto che attualmente gli appartamenti terminati e abitati arrecano spese condominiali annue di circa fr. 5'000.-- cadauno.
Considerato
in diritto:
1.
1.1. Con osservazioni 26 luglio 2001 l’UF di Viganello ha chiesto la reiezione in ordine, per carenza di legittimazione attiva, dei gravami presentati da __________ e dall’avv. __________, rilevando che in base all’elenco oneri e per quanto a conoscenza dell’Ufficio, creditrice ipotecaria relativamente a tutte le PPP in discussione risulta essere la __________.
1.2. Secondo la giurisprudenza e la dottrina la legittimazione a presentare ricorso è un presupposto processuale che deve essere riconosciuto a ogni parte lesa nei suoi interessi giuridicamente protetti da una misura dell'organo d'esecuzione forzata, costitutiva almeno di un pregiudizio di fatto attuale. Vi è carenza di legittimazione processuale, ad esempio, quando il ricorrente è persona completamente estranea all'esecuzione (cfr. Flavio Cometta, Commentario alla LPR, Lugano 1998, n. 3.3.1 ad art. 7, p. 122).
1.3. Nel caso di specie la questione a sapere se __________ e l’avv. __________, quali pretesi cessionari dei crediti ipotecari di __________, siano legittimati a presentare ricorso contro lo stato di riparto provvisorio riferito alle PPP n. __________ e __________ può rimanere indecisa, ritenuto che i due gravami sono anche presentati per conto della stessa __________, senz’altro legittimata al ricorso, nell’ipotesi all’ufficio fallimenti di Lugano i pretesi cessionari non abbiano ritualmente notificato le avvenute cessioni.
2.
2.1. Più ricorsi - presentati tanto con atti separati quanto come atto unico e con un solo petitum - formulati contro lo stesso provvedimento dell'organo d'esecuzione forzata o contro una pluralità di atti esecutivi aventi il medesimo oggetto o incentrati sostanzialmente sullo stesso complesso di fatti, possono essere congiunti ex combinati art. 5 cpv. 1 LPR e 51 LPamm non solo quando sviluppino allegazioni fattuali e in diritto del medesimo tenore ma anche ove formulino tesi divergenti (CEF 16 febbraio 1999 in re S. S. & LLCC c. SA D. cons. 1a; Cometta, op. cit., n. 2.1.1.a all'art. 5 LPR, p. 96 s.).
Il giudizio di congiunzione, che determina la definizione delle vertenze con una sola sentenza, preso nell'ossequio del principio dell'economia processuale, ha natura ordinatoria e può essere pronunciato d'ufficio: le cause congiunte conservano comunque la loro individualità nel senso che i dispositivi restano separati e possono essere impugnati anche singolarmente (cfr., tra tante, CEF 8 gennaio 1997 in re E. F. e A. F. c. F. AG; CEF 15 marzo 1996 in re P. SA c. C. SA; CEF 1. marzo 1996 in re F. P. c. P. S. SA; CEF 14 dicembre 1995 in re A. P. c. BdS; CEF 28 settembre 1995 in re Banca U. c. E. R.; CEF 29 agosto 1995 in re Banca C. c. R. R. e CEF 18 agosto 1995 in re M. L. B. c. R. R.).
2.2. Il provvedimento di congiunzione e la reiezione dell'istanza di congiunzione - atti istruttori resi in applicazione di ragioni di opportunità anche con ordinanza presidenziale nel senso dell'art. 24a LPR - non determinano in linea di principio pregiudizio di sorta per le parti dal profilo sostanziale (Cometta, op. cit., n. 2.1.1.b all'art. 5 LPR, p. 97). Anche sui costi procedurali la misura resta senza conseguenze pratiche (cfr. nello stesso senso, ma riferito al ricorso ex art. 19 LEF al Tribunale federale, STF [CEF] 3 agosto 1998 in re M. R. c. A. I. cons. 1a), perché la procedura di ricorso ex art. 17 LEF è di regola gratuita.
2.3. I ricorsi 6 novembre 2001 di __________, __________ e __________, __________ e __________ (inc. n. 15.2001.156/ 15.2001.157/15.2001.158) sono tutti e tre riferiti agli stati di riparto provvisori di più quote di proprietà per piani dello stesso fondo base nell'ambito del fallimento di __________, di cui i ricorrenti chiedono la modifica. Le tre vertenze possono pertanto essere congiunte per ragioni di economia processuale ed evase con una sola sentenza.
3. Giusta l’art. 261 LEF, incassata la somma ricavata da tutta la massa e divenuta definitiva la graduatoria, l’amministrazione compila lo stato di ripartizione ed il conto finale.
3.1. In sostanza lo stato di ripartizione darà atto della misura in cui ogni singolo credito fallimentare partecipa al ricavo netto degli attivi, dopo deduzione dei costi e dei debiti di massa, in conformità alla collocazione ricevuta nella graduatoria. Esso sarà allestito in base agli art. 261 ss. LEF e 82 ss. RUF.
L’art. 262 cpv. 1 LEF prevede in particolare che dal ricavo lordo degli attivi si prelevano in primo luogo tutte le spese cagionate dalla dichiarazione e dalla liquidazione del fallimento, nonché dalla formazione dell’inventario.
In caso di attivi gravati da diritti di pegno, si dovrà tuttavia tenere conto dell’art. 262 cpv. 2 LEF, secondo cui sulla somma ricavata dai singoli pegni si prelevano soltanto le spese d’inventario, di amministrazione e di realizzazione ad essi relative. In pratica, come nel caso di specie, viene allestito uno stato di riparto speciale per ogni diritto patrimoniale costituito in pegno, che, per quanto concerne gli immobili, si fonda sul corrispondente elenco oneri cresciuto in giudicato (cfr. art. 125 RFF e form. RFF 9 F). Un eventuale saldo netto positivo è da riportare nel conto finale generale (cfr. art. 85 RUF; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. II, 4a ed., Zurigo 1997/1999, n. 6 ad art. 261; Charles Jaques, Le “rang” des créances dans l’exécution forcée, le cas des subordinations de créance (postpositions), tesi Losanna 1999, n. 1578 ss., in particolare n. 1581).
3.2. Il conto finale generale, che è parte integrante dello stato di ripartizione generale, indica da un lato tutti gli introiti (pagamenti dei debitori, somme ricavate dalla realizzazione degli attivi, ecc.) e dall’altro tutte le uscite (in particolare i costi e i debiti di massa nonché i dividendi fallimentari risultanti dalla ripartizione); il suo saldo esprime la perdita globale subita dai creditori, molto più raramente un saldo positivo da versare al fallito dopo prelevamento degli interessi correnti dall’apertura del fallimento alla ripartizione (cfr. Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. ed., Berna 1997, n. 12 ad § 48, p. 392; Jaques, op. cit., n. 1586; in un senso diverso: Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, op. cit., n. 8 ad art. 261 e Matthias Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, Basilea, Ginevra, Monaco 1998, n. 10 ad art. 261), che ne escludono i dividendi, di modo che il saldo di questo conto rappresenterebbe la somma da ripartire tra i creditori non privilegiati).
3.3. Per poter procedere all'allestimento dello stato di ripartizione definitivo si dovranno quindi conoscere sia gli attivi che i passivi della procedura fallimentare. In particolare dovranno essere liquidati in linea di principio tutti i processi inerenti alla determinazione dell’attivo (eventuali rivendicazioni di terzi o della massa) e del passivo (in particolare eventuali contestazioni della graduatoria) (cfr. art. 83 RUF); occorre inoltre che siano almeno noti i costi e i debiti di massa (“Massekosten- und -schulden”; cfr. Staehelin, op. cit, n. 5 ad art. 261).
3.4. Per l'art. 266 cpv. 1 LEF si possono fare delle ripartizioni provvisorie tostoché sia trascorso il termine per impugnare la graduatoria. La ripartizione provvisoria non deve tuttavia intaccare la ripartizione definitiva, di conseguenza anche dopo la liquidazione di cui all'art. 266 LEF devono essere coperti i costi ed i debiti della massa (cfr. Staehelin, op. cit., n. 1 ad art. 266).
4. Iscritti nella graduatoria possono essere soltanto crediti nei confronti del fallito esistenti al momento della declaratoria di fallimento (cosiddetti “Konkursforderungen”). Crediti sorti invece successivamente non partecipano alla liquidazione fallimentare se non nella misura in cui possono essere considerati debiti o costi di massa e quindi pagati integralmente attingendo dalla somma lorda ricavata dalla liquidazione degli attivi prima ancora della distribuzione ai creditori (cfr. Amonn/ Gasser, op. cit., n. 2 ss. ad § 48, p. 291-292; Fritzsche/ Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, vol. II, Zurigo 1993, n. 19 ss. ad § 52, p. 368 ss.). Momento determinante per la distinzione tra debiti del fallito e debiti della massa è quindi, in linea di principio (cfr. tuttavia art. 310 cpv. 2 LEF nonché 22 cpv. 2 e 25 cpv. 2 RCB [RS 952.831]), la dichiarazione di fallimento (cfr. DTF 106 III 124 cons. 4; 105 III 22; Dominique Rigot, Le recouvrement forcé des créances de droit public selon le droit de poursuite pour dettes et la faillite, tesi Losanna 1991, p. 306, con rif.; Pierre-Robert Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3. ed., Losanna 1993, p. 300; sull’applicazione del principio in caso di pretese fiscali a carattere periodico, cfr. anche Staehelin, op. cit. n. 15 ad art. 262; DTF 122 II 221 e rif. ivi), ritenuto comunque che solo i debiti ai quali l’amministrazione del fallimento ha consentito oppure che derivano dalla sua attività quale organo della massa (e meglio della comunione dei creditori) o dei beni in suo possesso possono essere considerati debiti di massa (cfr. DTF 106 III 124 cons. 4; 105 III 22; 75 III 22 cons. 3).
5. La qualificazione di una pretesa come debito di massa o come debito del fallito è tuttavia una questione che dev’essere decisa dal giudice del merito competente e che sfugge al potere di cognizione dell’autorità di vigilanza (DTF 113 III 148 ss.; 106 III 121-122, cons. 1, con rif.; Amonn/ Gasser, op. cit., n. 8 ad § 42, p. 233; Staehelin, op. cit. n. 33 ad art. 262). Se un debito non è riconosciuto come debito della massa, compete al creditore che sostiene invece il contrario, promuovere entro un adeguato termine una causa contro la massa innanzi al giudice civile o all'autorità amministrativa competente (cfr. DTF 125 III 293 ss.). L’amministrazione del fallimento deve comunque, dal canto suo, esaminare d’ufficio – in via pregiudiziale e con riserva di diverso parere del giudice del merito – se i crediti insinuati vanno iscritti in graduatoria oppure se sono da ritenere debiti di massa (DTF 106 III 124, cons. 3 i.f.; per quanto concerne la realizzazione di un immobile, cfr. art. 125 cpv. 1 RFF e DTF 113 III 38-39, cons. 3), atteso che l’iscrizione in graduatoria di una pretesa successivamente riconosciuta come debito di massa è da considerare nulla con effetto retroattivo (DTF 106 III 123-124 con rif.).
Questa giurisprudenza (cfr. DTF 78 III 174; 75 III 59 cons. 2; 75 III 23-24, che pretende di cambiare quella precedente [cfr. DTF 59 III 19, 48 III 224] – cfr. però già DTF 56 III 116 e Rigot, op. cit., p. 329, nota 316) si fonda sulla constatazione che la qualifica di debito della massa o del fallito è strettamente legata all’esistenza ed alla causa del debito considerato; si tratta quindi di una questione di diritto materiale che sfugge al potere di cognizione delle autorità esecutive. Infatti, per determinare il carattere del debito deve essere accertato se ne risponde il fallito personalmente, la massa quale rappresentante del fallito o eventualmente un terzo (ad es. un amministratore personalmente).
6. Lo stesso deve valere per la questione della determinazione, tra tutti i debiti della massa, di quelli che devono, in virtù dell’art. 262 cpv. 2 LEF, essere prelevati in primo luogo dalla somma ricavata dalla realizzazione dei diritti costituiti in pegno. Il potere di cognizione dell’autorità di vigilanza si estende sì all’esame della corretta applicazione da parte dell’amministrazione delle norme di ripartizione, in particolare degli art. 261 ss. LEF e 82 ss. RUF, ma la qualificazione di un debito della massa quale spesa di amministrazione o di realizzazione del pegno deve pure essa essere decisa in via pregiudiziale e con riserva di diverso parere del giudice del merito (cfr. CEF [15.99.5/6] 10 gennaio 2000, cons. 5; [15.99.136] 2 ottobre 2000, cons. 4). Infatti, per determinare il carattere del debito, ne devono essere accertate l’esistenza e la causa; in particolare va verificato se il debito risulta dall’amministrazione o dalla realizzazione dell’oggetto del pegno.
7. Trattandosi di questioni pregiudiziali, esse devono essere esaminate in modo sommario, tenendo in giusto conto il rapporto tra costi e benefici, sulla falsariga dell’esame delle insinuazioni previsto all’art. 244 LEF (cfr. DTF 111 III 90; CEF [15.98.54] 25 luglio 2000, cons. 4c), ritenuto che spetta poi, se del caso, alle parti interessate (creditori del fallito e della massa) effettuare i passi necessari ad una constatazione giudiziaria del carattere giuridico del debito in causa.
8. Lo stato di ripartizione, così come il conto finale, possono essere impugnati solo con ricorso (art. 17 ss. LEF). Sono ammissibili unicamente le censure puramente formali, quali ad esempio una falsa applicazione dell’art. 262 LEF, un errore di calcolo oppure l’assenza di concordanza tra graduatoria e stato di riparto, e non quelle fondate sul diritto materiale. Infatti, una volta cresciuta in giudicato, la graduatoria (compresi gli elenchi oneri) non può più essere modificata, salvo, segnatamente, in caso di nullità assoluta di una collocazione (in particolare trattandosi di crediti che in realtà costituiscono debiti di massa – cfr. DTF 106 III 123-124 con rif.) e cons. 2.1. i.f. – oppure di una collocazione ottenuta con un atto illecito), di assenza, nella graduatoria o nell’elenco oneri, di una decisione chiara sull’estensione di un credito o di un privilegio (cfr. DTF 97 III 39 ss.), di cambiamento di titolarità di un credito collocato (per cessione o surrogazione), di allegazione di un altro novum, oppure di ripartizione del dividendo relativo ad un credito contestato con successo in un’azione retta dall’art. 250 cpv. 2 LEF (cfr. DTF 56 III 22; Staehelin, op. cit., n. 7-8 ad art. 261; Jaques, n. 1588, con rif.). In casu, trattandosi di debiti della massa che non sono iscritti nella graduatoria, il ricorso è ricevibile.
9. Visto quanto precede, è innanzitutto necessario verificare se le spese condominiali per gli anni dal 1993 al 1999, iscritte negli stati di riparto provvisori riferiti alle PPP n. __________, __________, da __________ a __________ e __________, siano “spese di massa” ai sensi dell’art. 262 LEF.
10. L’art. 262 LEF non definisce la nozione di debito della massa né quella di spese di inventario, di amministrazione e di realizzazione del pegno.
10.1. Dallo scopo dell’art. 262 LEF risulta che sono da considerare quali spese di massa, risp. di amministrazione e realizzazione del pegno, tutte quelle, che sono direttamente necessarie alla realizzazione nel modo più lucrativo possibile dei beni del fallito, risp. dei suoi diritti patrimoniali costituiti in pegno (cfr. Rigot, op. cit., p. 308 ad n. 298, e per un’enumerazione: p. 304-306).
Visto che le spese di amministrazione e di realizzazione del pegno sono una specie particolare di debiti della massa, va esaminato in primo luogo se le spese condominiali sono o no debiti della massa giusta l’art. 262 cpv. 1 LEF.
10.2. La giurisprudenza e la dottrina sono unanimi nel ritenere che i contributi dovuti dal comproprietario di una quota di proprietà per piani ex art. 712h CC agli oneri e alle spese dell’amministrazione comune, se sorte dopo la dichiarazione del fallimento, costituiscono debiti della massa (cfr. Staehelin, op. cit., n. 19 ad art. 262 e rif. ivi)
10.3 Le spese condominiali per gli anni dal 1993 al 1999, iscritte negli stati di riparto provvisori riferiti alle PPP n. __________, __________ da __________ a __________ e __________, di complessivi fr. 259'980.-- e calcolate, conformemente al regolamento condominiale, in base al valore millesimale delle unità di PPP di proprietà __________, devono essere qualificati quali debiti della massa. Infatti le menzionate PPP, rimaste di proprietà del fallito fino alla loro realizzazione avvenuta il 6 ottobre 1999, facevano parte della massa attiva ed erano gestite sotto la sorveglianza dell’amministrazione fallimentare, la quale deve quindi essere considerata debitrice dei contributi condominiali in relazione con la sua attività.
Nell’ambito del limitato potere di cognizione dell’Autorità di vigilanza va pure evidenziato che l’ammontare complessivo dei contributi condominiali prima facie appare proporzionato al valore delle unità di PPP e al lungo periodo trascorso in cui l’amministrazione del fallimento è rimasta in possesso delle stesse. Infatti a titolo di esempio sia menzionata la PPP n. __________, per la quale a fronte di un valore di stima peritale di fr. 487'065.-- sono stati conteggiati fr. 22'125.95 a titolo di spese condominiali, pari a fr. 3'160.85 annui, importo che in questa sede non può essere ritenuto eccessivo. A ciò nulla può mutare la circostanza che le unità di PPP di proprietà di __________ si trovassero in uno stato grezzo, privo di varie rifiniture, ed erano quindi inabitabili, ritenuto che le spese condominiali sono riferite ai costi attinenti alle parti comuni del fondo e non alle parti assegnate in diritto esclusivo o in diritto d’uso riservato ad un singolo comproprietario: le stesse insorgono quindi indipendentemente dall’uso effettivo delle singole unità di PPP.
Tale constatazione è pure confortata dalla documentazione fallimentare agli atti, dalla quale si evince, per quanto è possibile rilevare in questa sede, che per il periodo dal 1993 al 1999 le spese condominiali annue per tutte le unita di PPP si sono aggirate attorno ai fr. 60'000.--, di cui fr. 36'000.-- ca. dovevano essere corrisposte da __________ quale comproprietario per 611/1000 delle quote di comproprietà per piani (cfr. ad esempio il verbale dell’assemblea ordinaria dei condomini del 15 dicembre 1999, durante la quale, presente anche l’avv. __________, quale comproprietario, è stato approvato all’unanimità il consuntivo 1998 che prevedeva una spesa condominiale complessiva di fr. 60'000.--).
11. Altro è il quesito di sapere se le spese condominiali per gli anni dal 1993 al 1999 debbano o no essere qualificate di spese di amministrazione ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 LEF e prelevate sul ricavo della realizzazione dell’immobile ancora prima del pagamento dei crediti garantiti da pegno.
11.1. Orbene, a mente di questa Camera, spese condominiali se riferite al periodo posteriore alla dichiarazione del fallimento sono da ritenere spese di amministrazione dell’immobile gravato da pegno, in quanto sono dovute in ragione della proprietà su una quota dell’immobile stesso. Non sarebbe d’altronde giusto che i creditori pignoratizi possano beneficiare dell’intero ricavato (affitti nell’ipotesi vi sia locazione della proprietà immobiliare e prezzo di aggiudicazione) mentre le spese condominiali generate dalla proprietà dell’immobile sarebbero accollate solo ai creditori chirografari.
12. Va ricordato comunque che le considerazioni che precedono sono espresse in via del tutto pregiudiziale e con riserva di diverso avviso da parte del giudice del merito, che se del caso si dovrà esprimere oltre che sull’esistenza e sul quantum delle pretese per spese condominiali, anche sulla natura ed il tipo di debito di massa.
13. Ne consegue la reiezione dei gravami.
Sulle spese occorre ricordare che – benché la gratuità della procedura sia contraria al sistema di diritto amministrativo in cui si muove il ricorso secondo l'art. 17 LEF (Jean-François Poudret / Suzette Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berna 1990, n. 2.10 ad art. 81, p. 804) – siffatto principio è stato codificato per espressa volontà del legislatore (art. 20a cpv. 1 primo periodo LEF e 61 cpv. 2 lett. a OTLEF; DTF 125 III 383 cons. 2a). Per lo stesso motivo non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).
Richiamati gli art. 17, 19, 244, 261, 262, 266 LEF; 125 RFF; 83, 85 RUF; 712h CC; 5 cpv. 1, 24a LPR; 51 LPamm
pronuncia:
1. Le procedure inc. n. 15.2000.156, n. 15.2000.157 e n. 15.2000.158 sono dichiarate congiunte.
2. I ricorsi 6 novembre 2001 di __________ (inc. n. 15.2001.156), di ____________________ e di __________ (inc. n. 15.2001.157) e dell’avv. __________ e di __________ (inc. n. 15.2001.158) sono respinti.
3. Non si prelevano spese e non si assegnano indennità.
4. Contro questa sentenza è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale, Losanna, per il tramite della scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello, Lugano, in conformità dell'art. 19 LEF.
5. Intimazione a: - __________ (3 copie);
Comunicazione all’UF di Lugano, Viganello.
Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello
quale autorità di vigilanza
Il presidente Il segretario